что относится к фасаду многоквартирного дома
Является ли фасад МКД общим имуществом многоквартирного дома?
1. Является ли фасад МКД общим имуществом многоквартирного дома?
2. Нужно ли получать согласие всех собственников на установку кондиционеров, вентиляционных шахи и сплит-систем?
Здравствуйте, Ольга Эдуардовна.
Да, фасад дома относится к общему имуществу. Необходимо получать согласие общего собрания, либо УК, если такие полномочия ей предоставлены общим собранием.
Жилищный кодекс
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
Конструктивным элементом многоквартирного дома, формирующим общее восприятие и отражающим внешний вид, является фасад. Таким понятием обозначают внешнюю часть стены многоквартирного дома. Законом установлен определенный порядок использования фасада как собственниками, так и третьими (иными) лицами. Крайне важно использовать фасад правильно и не допускать порчи этой части общего имущества.
Порядок использования фасада как общего имущества
Статья 36 ЖК РФ относит фасад в состав общего имущества.
В соответствии с пп. «Е» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 фасад должен содержаться в соответствии с требованиями законодательства (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Пути использования фасада
Возможностей для использования фасада практикой наработано достаточно.
С другой стороны в соответствии с п. 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, управляющие организации следят за недопущением:
— самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования балконов и лоджий;
— окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской (использования цвета пластиковых окон), отличающихся по цвету от установленного для данного здания;
— крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.
При этом, закон на федеральном уровне не уточняет, кто именно предоставляет подобные разрешения. Поскольку управляющие организации должны исходить из интересов собственников, целесообразно на общем собрании собственников проголосовать по этому вопросу со следующей формулировкой: «О принятии решения об использовании фасадной стены МКД для целей размещения инженерного оборудования (кондиционеров и пр.) собственников помещений МКД при условии соблюдения собственниками помещений МКД правил и норм безопасности и технической эксплуатации, а также возложения на собственников ответственности за любой вред управляющей организации или третьим лицам, причиненный в связи и(или) вследствие размещения инженерного и иного оборудования на фасаде МКД».
Безусловно, такая формулировка не снимает с управляющей организации ответственность за содержание фасада как части общего имущества, но это важный правовой аргумент или «общественный договор», который заключили собственники, решив использовать фасад для целей установки кондиционеров.
2. Размещение рекламных и иных вывесок третьими лицами.
Исходя из положений пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Причем такие решения принимаются 2/3 от общего числа собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Для размещения оборудования или рекламы иных (третьих) лиц на фасаде управляющая организация может использовать следующие виды договоров:
— договор аренды фасада как части общего имущества
— договор безвозмездного пользования
— договор предоставления доступа и т.п.
Выбор конкретного договора определяется целями сотрудничества с тем или иным контрагентом.
Паспорт фасада: надо ли его получать
Под понятием «паспорт фасада» понимается некое разрешение, которое выдается уполномоченным на то органом для совершения необходимых действий по изменению архитектурного и эстетического вида фасада. Нужно также отдельно отметить практику, когда в условия договора об участии в долевом строительстве застройщики включают условие о недопустимости любых работ на фасаде без письменного разрешения застройщика или управляющей организации.
На федеральном уровне процедура получения паспорта фасада не регламентирована. Как правило, этот вопрос урегулирован на уровне муниципалитетов.
Подобные нормативные акты есть и в других городах, а ответственность за несоблюдение данных муниципальных правовых норм прописана в региональных КоАПах.
Регулирование фасада уполномоченными органами видится правильной мерой, поскольку многоквартирные дома (особенно в исторической части города) формируют общий облик городского пространства. Сохранение такого облика является важной задачей с точки зрения комфорта городской среды и общественного пространства, создаваемого в том числе колоритом многоквартирных домов.
Что относится к фасаду здания
Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему «Что относится к фасаду здания» Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.
Содержание
Прокладка кабелей по фасадам зданий
Невозможно подключить электричество к зданию, не выполнив при этом прокладку токопроводящих элементов от внешней электрической сети к распределительному электрооборудованию подключаемого объекта. Прокладка силового кабеля осуществляется в несколько этапов:
Это мы представили последовательность присоединения небольших объектов (частных домов, небольших хозяйственных построек и т. д.) к внешним электрическим сетям. Выполнение электромонтажных работ на фасадах высотных зданий имеет свои нюансы. Но об этом чуть позже.
Участок кабельной линии, который находится между изоляторами и внутренним распределительный устройством, как правило, монтируется на стены электрифицируемых зданий. Прокладка кабеля по зданию требует от электромонтажников определенной квалификации. При этом наружная силовая проводка должна соответствовать определенным требованиям:
Правила осуществления электромонтажных работ на фасадах высотных объектов
В зависимости от функционального предназначения силового кабеля, от нагрузки на монтируемые кабельные линии, а также от особенностей объекта, присоединяемого к внешним электрическим сетям, прокладка кабеля по фасаду здания может быть сопряжена с определенными трудностями, что потребует вмешательства специалистов узкого профиля. Например, если речь идет о прокладке силовых линий по наружной поверхности высотного здания, без привлечения промышленных альпинистов в данном случае не обойтись.
Участие промышленных альпинистов в проведении электромонтажных работ необходимо в целом ряде случаев:
Стоимость электромонтажа
Монтаж кабеля цена – популярный запрос, который часто «вбивают» в строку поиска люди, нуждающиеся в установке фасадных систем электроснабжения. Стоимость подобной услуги зависит от объема предполагаемых работ, от их сложности и от предназначения силовой сети.
Например, облагораживание фасада высотного здания внешними элементами декоративной подсветки потребует от заказчика серьезных вложений. Если же вам необходимо просто подключить электричество к дому, смонтировав на его фасаде силовую проводку, то можно не бояться больших расходов. А для того чтобы получить по данному вопросу более полную и достоверную информацию, лучше обратиться за справкой к серьезному и профессиональному подрядчику.
Как провести кабель по фасаду здания и какие требования нужно учитывать
В каких случаях требуется прокладка силового кабеля по фасаду
Самый очевидный вариант: если на пути воздушной линии электропередач возникло препятствие в виде здания. Его можно обойти, организовав маршрутную петлю в ЛЭП. Но это будет стоить дополнительных денег на проектирование, и лишний провод, не говоря уже о столбах. Раньше так и делали (когда линии электропередач строились только на оголенных проводах). А поскольку Правила устройства электроустановок (ПУЭ) допускают прокладку СИП по фасаду (или любым другим стенам), можно провести силовую линию прямо через препятствие.
Но это касается энергетиков. Нас с вами интересует применимость разрешения ПУЭ на частных домах, в зоне ответственности владельца объекта.
В качестве альтернативы выполняется переход с алюминиевых жил самонесущего провода, на медные проводники входного силового.
И тогда уже обычный кабель прокладывается по фасаду.
Информация: зачем выполнять переходы с алюминиевого СИП на обычный ВВГ?
Казалось бы, проще затянуть вводной провод сразу в щиток, не покупая обжимные гильзы или прокалывающие муфты. Но подключение СИП к прибору учета (счетчику) настолько проблематично, что проще выполнить переход, и проложить кабель ВВГ по стене здания.
Согласование фасада здания
Согласование изменения вида фасада здания это процесс сбора исходных документов на объект недвижимости, разработки и регистрации проектных решений в установленном законом порядке для последующей регистрации в едином государственном реестре прав недвижимости.
Фасадом является все внешние границы объекта недвижимости. Если смотреть на поэтажный план БТИ, а это и есть основной документ, который графически отражает объект недвижимости, то любое изменение по границам объекта и будет являться изменение вида фасада подлежащим согласованию.
Согласование и узаконивание отдельного входа в нежилое помещение многоквартирного дома.
Общие принципы
Подземная прокладка кабеля может стать единственным абсолютно безопасным способом подключения здания к сети, если требуется осуществить ввод электричества в деревянный дом, являющийся объектом повышенной пожарной опасности.
При подключении здания из дерева при помощи воздушного ввода наиболее опасным участком является отрезок вводного кабеля, проложенного по стене из горючего материала. От усадки, сдвига, набухания деревянных конструкций изоляция проводов может повредиться, следствием чего станет короткое замыкание и возникновение дуги, поджигающей дом.
Различные способы защиты проводов не дают такой безопасности, как кабель, проложенный под землёй.
Ввод в здание кабелем через гофру
Более высокая стоимость подземного ввода.
Для принятия решения, необходимо учесть дополнительные издержки, связанные с подземным вводом:
Уязвимости подземного вводного кабеля
Подземный ввод электричества в дом хоть и является намного безопаснее по сравнению с воздушными проводами, но полностью неуязвимым его считать нельзя.
Движения почвы (вспучивание, проседание, горизонтальный сдвиг), связанные с глубинными тектоническими процессами, промерзанием грунта и течением грунтовых вод, могут повредить подземный кабель. Также необходимо учитывать давление корневой системы больших деревьев.
Кабель в гофре
Нельзя сбрасывать со счетов влияние микроорганизмов, насекомых и грызунов. Кроме этого, защищённый подземный кабель подвержен старению и коррозионным процессам, течение которых будет зависеть от совокупности различных условий – химического состава почвы, насыщения её водой, влияния живых организмов, воздействия тепловых колебаний и вибраций.
И само собой, подземный ввод может пострадать от различных случайностей, связанных с человеческим фактором и техногенными происшествиями.
Получение разрешений на подземный ввод
Приняв окончательной решение, необходимо будет сделать проект энергоснабжения. Техническая документация должна быть составлена по всем правилам, поэтому разработкой чертежей и планов должны заниматься специалисты из соответствующих организаций.
Также они должны определить марку кабеля и сделать расчёт сечения его токопроводящих жил. Если бы речь шла о подключении к домашней электросети подземной электропроводкой пристройки на частном участке, где гарантированно нет никаких коммуникаций, то волокиты с бумажной работой можно было бы избежать.
Но без соответствующего разрешения не обойтись, осуществляя ввод электричества в деревянный дом, или в любое другое здание, где требуется подключение к общей линии электропередач.
Чтобы получить проект энергоснабжения необходимо выполнить ряд технических условий, среди которых в обязательном порядке нужно будет получить разрешение на земляные работы, которое должны одобрить службы, отвечающие за различные коммуникации и объекты –
Таким образом, проводится трассировка участка – если в непосредственной близости от предполагаемой прокладки кабеля находятся различные коммуникации, то необходимо будет пригласить ответственных за них лиц для согласования расположения траншеи и контроля проводимых работ.
Соответствие кабельной продукции
Для ввода электричества в дом должны применяться исключительно кабели, предназначенные для прокладки под землёй. Поскольку провода и изоляция находятся под давлением грунтовых масс, для данного типа кабельной продукции предусматривается специальная оплётка – броня.
Первая буква «В» в маркировке указывает, что используются медные токопроводящие жилы, покрытые изоляцией из полихлорвинила. Если первой идёт литера «А», то кабельные жилы – алюминиевые.
Кабель ВБбШв
Кабель ВКБШв
Кабель ВКБШв имеет броню в виде комбинации переплетённой стальной проволоки (литера «К») и металлической полосы с антикоррозионным покрытием (буква «Б»).
Таблица кабелей различного сечения и допустимое давление на них
В кабеле ВББШв броня состоит из двух стальных лент, взаимно перекрывающих стыки. Буквосочетание «Шв» указывает, что внешняя защита от проникновения влаги выполнена в виде полихлорвинилового шланга. Дальше следует количество токонесущих жил и сечение проводов.
Кабель ВББШв
Перед прокладкой необходимо проверить мегомметром изоляцию между токонесущими жилами и броней. Данную процедуру повторяют дважды: для уложенного в траншее кабеля, и после его засыпки.
Защита кабельной укладки
Описанные выше кабели укладываются волнообразно, без натяжения в траншею глубиной 90 см (обязательно ниже точки промерзания грунта) на слой насыпного песка, 15-20 см толщиной.
В обычных условиях дополнительной защиты не требуется, и уложенный кабель засыпают ещё одним слоем песка, высотой 20-30 см. Потом на него укладывают предупреждающую ленту, после чего траншею засыпают землей полностью, утрамбовывая.
Поскольку земля даст усадку, необходимо над траншеей сделать небольшой холмик. Если требуется проложить кабель под дорогой или площадкой, то для дополнительной защиты используют железобетонную или металлическую трубу, защищённую от коррозии, диаметром в два-три раза превышающим толщину кабеля.
Если грунт недостаточно плотный и подвержен сдвигам, или насыщен грунтовыми водами, то для дополнительной защиты необходимо сделать защитный лоток из влагостойких кирпичей или бетонных блоков. Сверху лоток накрывают бетонными плитами.
Если грунт очень неустойчивый, или требуется максимальная надёжность ввода, то изготовляют монолитный кабельный канал из железобетона, накрывая армированными плитами.
Ввод кабеля через фундамент
Выходы кабеля
Выходящий для подключения к столбу из земли кабель должен быть защищён на высоту 2м изогнутой у основания металлической трубой.
Радиус изгиба должен быть не менее двадцати диаметров кабельной оболочки. Подобным образом осуществляется защита ввода при выходе возле стены, и при переходе через неё.
Прокладка кабеля через стену здания
Чтобы сделать ввод электричества через фундамент, в нём необходимо пробить отверстие в несколько раз большее диаметра кабеля.
герметизация кабеля пенобетоном
В данное отверстие вставляется металлическая толстостенная труба, чтобы её торцы выступали с обеих сторон на 10-15 см. Нужно следить, чтобы кромки стенок трубы не повредили кабельную оболочку. После прокладки кабеля полость трубы герметизируется при помощи огнестойкого, легко демонтируемого материала (стекловата, пенобетон).
Предостережения
Нельзя применять для ввода в дом электричества кабели, не предназначенные для этих целей.
При движении почвы стыки труб будут смещаться, тем самым повреждая оболочку. Сварные швы от натяжений могут потрескаться, к тому же, после сварки нельзя будет защитить от коррозии внутренние стенки трубы, от чего там будут образовываться наслоения ржавчины, которые могут повредить изоляцию.
Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома
Какими нормативными документами регулируется переустройство квартиры
Объединение с комнатой балкона считается по закону не перепланировкой, а реконструкцией. В этом случае изменяется назначение площади. Ведь в данном случае помещение, которое ранее было вынесено на улицу, становится жилым. При этом увеличивается общая площадь квартиры.
Без разрешения квартира не может быть изменена. Это правило касается как фасада здания, так и внутренней планировки. Утверждение является логичным, так как при неправильном демонтаже или постройке можно разрушить дом полностью.
Все нюансы процедуры, при которой проводится присоединение, должно отслеживаться специальными органами.
Они ориентируются в ходе работы на три законодательных акта:
В документах отражается необходимость согласования перепланировки. Если собственник получает отрицательный ответ, то он может обратиться в суд. Его право закреплено в статье 222 Гражданского кодекса РФ.
Статья 222. Самовольная постройка
Особенности морозостойкой фасадной краски
Главное свойство — качественно переносить резкое понижение температур, а главное сохранить качество и первоначальный вид конструкции.
Стоит понимать, что фасадная краска должна отличаться рядом второстепенных качеств:
Что относится к фасаду здания по закону
Самая важная информация и ответы на вопросы в статье: «Что относится к фасаду здания по закону». Актуальность данных для 2020 года вы можете уточнить у дежурного консультанта.
Что такое фасад здания и какие требования установлены к его содержанию
Фасад здания — это его наружная сторона. Требования к его содержанию устанавливаются органами местного самоуправления (а в г. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органами госвласти этих субъектов РФ). Как правило, они сводятся к требованиям по содержанию фасадов, их ремонту и реставрации, окраске, размещению надписей, изображений и вывесок.
Что такое фасад здания
Термин «фасад» достаточно широко используется в законодательстве и подзаконных актах, однако его определения в них не содержится. В то же время это устоявшийся термин. Под фасадом понимается наружная лицевая сторона здания.
Какие требования установлены к содержанию фасада здания (сооружения)
На федеральном уровне требования к содержанию фасадов установлены в первую очередь в отношении многоквартирных жилых домов. Фасад относится к общему имуществу собственников помещений, находящихся в этом доме, которые и должны содержать его. Это следует из п. 1 ч. 1 ст. 36, ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
В отношении фасадов нежилых зданий требования, о которых важно знать собственникам этих зданий, устанавливаются в первую очередь на муниципальном и региональном уровнях.
Органы местного самоуправления (а в г. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органы госвласти субъектов РФ), устанавливают правила благоустройства территории, к которым относятся и требования по внешнему виду фасадов (ч. 1.1 ст. 17, п. 2 ч. 2 ст. 45.1 Закона о местном самоуправлении). Следовательно, требования к фасадам могут различаться в зависимости от муниципального образования (города федерального значения). Поэтому в каждом конкретном случае рекомендуем обратиться к актам, которые регулируют этот вопрос на территории, где находится ваше здание (сооружение). Но в целом они сводятся к требованиям по содержанию фасадов, их ремонту и реставрации, окраске, размещению надписей, изображений и вывесок. Для примера далее в материале рассмотрим, какие требования к фасадам предъявляются в г. Москве.
Требования к содержанию, реставрации и ремонту фасадов зданий и сооружений приведены в Законе г. Москвы от 01.07.1996 N 22. Они распространяются как на собственников зданий, так и на иных владельцев, например, арендаторов. Данные лица должны, в частности:
Требования в области благоустройства приведены в Законе г. Москвы от 30.04.2014 N 18. Отметим, что фасад как внешняя поверхность здания (строения, сооружения) является объектом благоустройства, поэтому ряд данных требований применим и к фасадам. В частности, обратите внимание на следующие требования:
Если надписи и изображения нанесены на фасады с нарушением этих правил, то их нужно удалить и восстановить поверхность фасада до первоначального вида (ч. 5.2 ст. 6 указанного Закона);
Какая ответственность установлена за нарушение требований по содержанию фасадов
Ответственность за нарушение требований, установленных к содержанию фасадов, может быть установлена в законодательстве субъекта РФ. Так, в г. Москве ответственность за нарушение требований к внешнему виду и содержанию зданий установлена ч. 1 ст. 8.2 КоАП г. Москвы. Наказание в этом случае предусмотрено в виде предупреждения или штрафа в размере:
Кроме того, за ненадлежащее содержание фасадов или несоблюдение сроков выполнения ремонта (реставрации) предусмотрены санкции в размере двукратной стоимости таких работ. Важно, что их уплата не освобождает от обязанности по содержанию фасадов, их ремонту и реставрации. Данное правило не применяется, если для проведения соответствующих работ вы уплатили органам власти денежную компенсацию (ч. 2, 3, 5 ст. 3 Закона г. Москвы от 01.07.1996 N 22).
Также отметим, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по поддержанию фасадов в исправном техническом состоянии, сохранению их историко-культурного облика может повлечь и изъятие здания. Это возможно в случае, если применение других санкций оказалось неэффективным (ч. 7 ст. 3 названного Закона).
Рекомендуем ознакомиться:
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить