что такое гарантийный сертификат на квартиру
«Люди платят за свою глупость»
Люди отдают риэлторам огромные деньги, но могут остаться без квартиры — за гарантии придется доплатить.
УФАС обвинило агентство недвижимости «Жилфонд» в необоснованных гарантиях для клиентов. Агентство заявляло на своем сайте, что если клиент, покупающий квартиру, не получит ее по вине агентства, то ему не просто вернут ее стоимость, но и подарят конкретную квартиру на Красном проспекте. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, что собиралось делать агентство, если бы сразу несколько клиентов обратились к ним за одной и той же квартирой, а также выясняла, что же агентства недвижимости гарантируют, а что — нет.
Вас много, а квартира одна
Арбитражный суд принял сторону Новосибирского УФАС России, обвинившего агентство недвижимости «Жилфонд» в распространении неточной информации на своем сайте. Претензии УФАС вызвало сообщение о том, что если их клиент, покупающий квартиру, так и не получит ее по вине агентства, то агентство вернет ему ее стоимость и подарит конкретную квартиру на Красном проспекте. УФАС посчитало, что, выдавая гарантийный сертификат каждому клиенту на одну и ту же квартиру, «Жилфонд» вводил своих клиентов в заблуждение.
«Жилфонд» также гарантировал своим покупателям получение ипотеки в банке и сообщал о своем сотрудничестве с Пенсионным фондом. Однако из договора «Жилфонда» с «ЮниКредит Банком» следует, что банк сам решает, предоставлять клиентам кредит или нет, а отношения агентства с ПФР не носят договорного характера. 15 апреля арбитраж отказался признать незаконным решение УФАС, посчитавшего действия агентства недобросовестной конкуренцией.
«Да, государство в лице УФАС выявило неточности в наших рекламных кампаниях. Однако на данный момент все спорные формулировки приведены в соответствие с законодательством, — прокомментировал директор «Жилфонда» Александр Чернокульский. — При этом сами гарантийные обязательства «Жилфонда» перед нашими клиентами по-прежнему остаются в силе. И однокомнатная квартира на Красном проспекте ожидает своего владельца. К предоставляемым гарантиям у антимонопольного органа претензий нет».
В агентстве говорят, что если по гарантиям случится сразу несколько страховых случаев, они предоставят другую квартиру с аналогичными характеристиками.
Также в агентстве утверждают, что за 17 лет работы не было ни одного случая, когда по их вине клиент потерял квартиру. Согласно прайс-листу, опубликованному на сайте «Жилфонда», если клиент выбирает в качестве дополнительной опции гарантийный сертификат, услуги агентства обходятся дороже. Как заверили в «Жилфонде», по сертификату агентство всегда возмещает полную стоимость объекта недвижимости в случае утраты права собственности покупателя по искам третьих лиц, причем это возмещение будет произведено вне зависимости от наличия либо отсутствия вины агентства.
Ни жилья, ни денег
Реклама агентств недвижимости, обещающая выгоды, часто вызывает вопросы. Так, в прошлом году Центральное Агентство Недвижимости объявило о программе материальной помощи на покупку жилья под лозунгом «До 500 тыс. руб. безвозмездно!». Для этого нужно было взять ипотеку, а сертификат от агентства позволил бы погасить часть процентов. На тот момент многие агентства недвижимости договорились с банками о преференциях по снижению процентных ставок для своих клиентов на 0,5–1 %. Просто в ЦАН посчитали, сколько это в рублях, и придумали написать эти цифры на бумажке, назвав это сертификатом на материальную помощь.
Этим ЦАН вызвало негодование своих коллег по цеху, которые предоставляли такие же услуги, но не догадались подать их под таким соусом.
Что касается гарантий, то многие агентства утверждают, что их дают, однако по большинству из них юристы высказывают нескрываемый скепсис.
Член коллегии адвокатов «Заельцовский правовой центр» Юрий Гольдберг уверен, что гарантийные письма и сертификаты ничего не гарантируют.
«Это больше форма самоуспокоения для людей. Моя большая практика в этой сфере, и жизненная, и адвокатская, показывает, что крайне маленький процент агентств ведут себя порядочно в случае возникновения проблем. То, что агентства обманывают, и люди потом не могут забрать ни денег, ни квартир — таких случаев масса», говорит юрист.
Если возникли проблемы, с гарантийным письмом можно обратиться в суд, но это не обязательно приведет к успеху. «Сертификаты и гарантийные письма готовятся специалистами агентств таким образом, чтобы людям ничего не досталось. Делают такие формулировки, что в суде выясняется, что человек сам виноват, что что-то не так сделал. Поэтому шансы что-то получить по данному сертификату не самые большие», — считает Юрий Гольдберг. В качестве примера он привел случай, когда одно крупное московское агентство недвижимости продавало гарантийные сертификаты: договор на оказание услуг агентства был подписан, условно, с ООО «Лютик», а в сертификате значилось уже ООО «Лютик-Н».
Сам договор с агентством обычно не гарантирует покупателю, что с покупаемой квартирой все в порядке, — в нем, как правило, написано, что агентство недвижимости оказывает информационные услуги, т.е. просто находит и показывает квартиры. «Предоставление гарантий на объект с полной финансовой ответственностью компании — это дополнительная услуга, которая оформляются отдельным документом и оплачиваются сверх стандартной комиссии риэлтора. Гарантии с полным возмещением стоимости объекта дают клиентам только крупные агентства недвижимости», — говорит владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков.
По мнению Андрея Силкова, сомнительна реклама мелких агентств, которые дают гарантии на сделку с полным возмещением стоимости объекта, потому что для этого компания должна располагать определенной финансовой подушкой безопасности. Также он подверг сомнению рекламу небольших компаний, сулящих клиентам крупные подарки — квартиры, машины и тому подобное, особенно если розыгрыш планируется проводить без непосредственного участия и наблюдения со стороны клиентов.
Лишние люди
Обойтись без агентства недвижимости при продаже квартиры довольно просто, сложнее, если нужно что-то купить взамен. Но юристы уверены, что в XXI веке, когда есть интернет, самому разобраться в том, какой комплект документов необходим для сделки и как его собрать, не составляет труда. Подготовив документы самостоятельно, можно за 5–10 тыс. руб. проверить их у юриста и передать для регистрации. Правда, на это придется потратить собственные время и силы.
«Мне агентства не нужны и, думаю, большинству людей тоже, — считает адвокат Алексей Разумов. — Люди платят за свою глупость.
За то, что считают, что в случае проблем им что-то предоставят взамен. Риэлторы сами юридическими знаниями не обладают. За них оформляют документы штатные юристы. Вопрос в том, обратишься ли ты к независимому юристу и заплатишь 10 тыс. руб. или придешь в агентство и заплатишь 110 тыс. руб. Вы получаете тот же результат, только во втором случае дороже, а риски те же самые».
Что такое жилищный сертификат?
Жилищный сертификат или ГЖС – что это такое?
Государственный жилищный сертификат (ГЖС) – это именное свидетельство, которое дает право на безвозмездную субсидию на покупку квартиры для определенных категорий льготников. Сертификат не является ценной бумагой.
Условия получения сертификата определяются условиями государственных программ (федеральных или региональных), которые предусматривают такой вид поддержки.
Важно учитывать, что чаще всего сертификат имеет определенный срок действия: в процессе получения и использования документа все этапы должны выполняться четко, с соблюдением установленных сроков.
Кто может получить сертификат?
Получить жилищный сертификат могут граждане, имеющие статус нуждающихся в улучшении жилищных условий, и относящиеся к льготным категориям (жители Крайнего Севера, ветераны Великой Отечественной войны, пострадавшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС, сотрудники органов внутренних дел, вынужденные переселенцы).
Согласно ст. 51 Жилищного кодекса РФ существуют следующие основания для признания этого статуса:
у гражданина и членов его семьи нет своего жилья;
у гражданина или членов его семьи есть свое жилье, но его площадь меньше установленных норм;
жилье есть, но жить в нем нельзя: например, дом признан аварийным;
член семьи болен тяжелым заболеванием, совместное проживание невозможно, а в квартире — несколько семей.
Какова сумма жилищного сертификата?
Жилищный сертификат не имеет какой-то определенной суммы. Размер социальной выплаты зависит от условий конкретной федеральной или региональной программы и рассчитывается от норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по Российской Федерации, действующего на дату выдачи сертификата и состава семьи.
Согласно приказу Минстроя России от 24 декабря 2020 года, этот норматив на первое полугодие 2021 года составляет 49 173 рубля за 1 кв. м. жилой площади.
Далее сумма сертификата формируется в зависимости от состава семьи и полагающейся социальной нормы жилплощади: для одинокого гражданина – 33 кв. м., для семьи из 2 человек – 42 кв. м., для семьи из 3 и более человек – по 18 кв. м. на каждого члена семьи.
Получение сертификата – пошаговая инструкция
Чтобы получить государственный жилищный сертификат, нужно выполнить ряд действий.
Шаг 1. Подать документы на участие в программе
Начать следует с присоединения к государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ».
Список необходимых документов:
Заявление (рапорт) об участии в программе и о своем согласии и согласии всех членов семьи на обработку персональных данных о себе;
Выписку из решения органа по учету и распределению жилых помещений о постановке на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
Справку об общей продолжительности службы, трудового стажа;
Копию документа, подтверждающего право на дополнительную площадь жилого помещения (в случаях, если такое право предоставлено законом);
Копии документов, удостоверяющих личность каждого члена семьи.
После проверки документов гражданину может быть выдан как отказ, так и одобрение на дальнейшее участие в программе.
Шаг 2. Подать заявление для участия в списке на получение жилищного сертификата
Ежегодно формируются списки граждан для получения государственных жилищных сертификатов. После получения уведомления о признании гражданина участником программы, нужно подать заявление в региональный орган власти (например, в Санкт-Петербурге это Жилищный комитет), чтобы попасть в список. Заявление нужно направить в органы местного самоуправления с 1 января по 1 июля года, предшествующего планируемому.
Далее до 20-го числа последнего месяца квартала, в котором был издан приказ о выпуске ГЖС, сертификаты оформляются на имена участников списка, согласно установленному порядку, и передаются для вручения в органы местного самоуправления.
Шаг 3. Предоставить документы на получение сертификата
Непосредственно для получения жилищного сертификата нужно подготовить и предоставить дополнительный пакет документов, который включает:
Заявление (рапорт) о выдаче ГЖС;
Документы, удостоверяющие вашу личность и личности членов вашей семьи;
Справку об отсутствии задолженности по оплате за жилое помещение, подлежащее освобождению или безвозмездному отчуждению в государственную (муниципальную) собственность (при наличии такого помещения), и коммунальные услуги;
Документы, подтверждающие родственные отношения между вами и лицами, указанных вами в качестве членов семьи (например, свидетельство о рождении, об усыновлении, о браке, записи актов гражданского состояния).
Получение жилищного сертификата в МФЦ
Оформить жилищный сертификат можно и при помощи «Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг» (МФЦ).
Для этого необходимо подать заявление по форме и необходимые документы. Работник МФЦ выдаст расписку о принятии документов. Когда ответ будет готов, заявитель получит в МФЦ копию принятого региональным органом власти решения о предоставлении государственной услуги. В случае принятия положительного решения, на руки выдается государственный жилищный сертификат.
Как использовать жилищный сертификат?
Срок действия жилищного сертификата 7 месяцев. За это время нужно собрать документы, отправить их на проверку в банк и найти квартиру. Если за 7 месяцев оформить сделку не получится, сертификат аннулируется и счет закроют. Тогда документы, подтверждающие выдачу сертификата, придется собирать заново.
ГЖС предназначается исключительно для покупки жилья конкретным человеком, указанным в сертификате. Его нельзя обналичить или передать по наследству. На имя владельца сертификата будет открываться и счет в банке.
Как происходит оплата жилья с помощью жилищного сертификата?
Социальная выплата предоставляется в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на банковский счет владельца ГЖС.
Для этого необходимо в течение 3 месяцев с момента выдачи документа сдать его в банк для открытия банковского счета. После чего деньги будут перечислены из государственного бюджета на счет владельца сертификата и переданы для оплаты выбранной недвижимости.
Граждане вправе приобрести квартиру на первичном или вторичном рынках жилья на территории субъекта РФ, указанного в сертификате, путем заключения договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве (ДДУ) или договора об уступке прав требований по ДДУ.
Квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность всех членов семьи, которые указаны в сертификате.
Какие проблемы могут возникнуть в обращении с жилищным сертификатом?
Несвоевременная сдача ГЖС в банк. В течение трех месяцев с даты выдачи жилищного сертификата надо сдать его в банк для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета. ГЖС, представленный по истечении данного срока, банком не принимается. Владелец сертификата может обратиться в орган власти, выдавший ГЖС, с заявлением о его замене.
Неверные данные в документах. Может случиться так, что в сертификате неверно указаны паспортные данные, ФИО, год рождения именного владельца или членов семьи. В этом случае владельцу сертификата необходимо лично обратиться в орган, выдавший сертификат для уведомления об ошибке и перевыпуске документа.
Жилищные сертификаты начнут выдавать уже в январе
Что стряслось?
В этом году жилищные сертификаты военным пенсионерам, ликвидаторам и переселенцам начнут выдавать уже в январе (в другие годы выдавали сильно позже). 17 января вышло распоряжение правительства, которое устанавливает график выдачи жилищных сертификатов.
Всего за год в рамках этой подпрограммы выдадут 5,7 тыс. сертификатов на 11,2 млрд рублей.
Что это за сертификаты?
Государственный жилищный сертификат — это документ, который дает право на субсидию для покупки жилья по федеральной целевой программе «Жилище». Эта программа утверждена правительством до 2020 года. Она финансируется из федерального и регионального бюджетов и других источников.
В программе “Жилище” есть несколько подпрограмм. Отдельно выделяются субсидии молодым семьям, ученым, жителям сел и пострадавшим от наводнений. Эти категории в распоряжении правительства от 17 января не упоминаются — только военные пенсионеры, ликвидаторы и переселенцы.
Если военнослужащий или переселенец с Крайнего севера по закону имеет право на сертификат, он собирает документы и получает свидетельство. В сертификате указано, где и какую площадь можно купить за государственные деньги.
Владелец сертификата выбирает квартиру и предъявляет сертификат в банк. А документы на квартиру отправляет на проверку в орган исполнительной власти — например, в Минобороны. Государство проверяет документы и перечисляет на счет деньги по сертификату, а банк отправит их продавцу. Если квартира стоит дороже, разницу нужно доплатить из личных сбережений.
А я могу получить сертификат? Кому их вообще дают?
Сертификаты по целевой программе «Жилище» выдают не всем желающим. В распоряжении правительства есть список категорий, которым выделят деньги по графику от 17 января. Полный список подпрограмм и условий получения субсидии есть в постановлении правительства о программе “Жилище”.
Больше всего сертификатов по утвержденному графику положено тем, кто выезжает из районов Крайнего Севера. На покупку жилья в 2017 году государство выделит им почти 4 млрд рублей.
Если у семьи есть жилье или заключен договор социального найма, сертификат не дадут. Если в собственности маленькая квартира, ее можно отдать государству и получить сертификат на площадь по нормативам на всю семью.
Например, человек проработал 35 лет метеорологом на полярной станции, вышел на пенсию и решил переехать с женой и престарелой мамой в Москву. У него есть квартира в Ноябрьске. Он безвозмездно передаст ее государству и получит сертификат на покупку квартиры площадью 54 кв.м в Москве по нормативной цене.
А почему сертификаты дают не всем?
Государство не может обеспечить жильем всех граждан. Но есть люди, которые много лет работали в сложных и опасных условиях, но не могли накопить на квартиру.
Или полицейский получил тяжелую травму на задании и должен выйти на пенсию по состоянию здоровья. Он с семьей и двумя детьми живет у родителей в двушке. Устроиться на работу сможет только через год охранником в школе. Зарплата не позволит накопить на жилье или взять ипотеку. Тогда государство выделит ему сертификат на покупку жилья для всех членов семьи.
Еще субсидии помогают застройщикам. В 2017 году на продаже квартир владельцам сертификатов строительные компании смогут заработать 11 млрд рублей. Часть этих денег получат заводы ЖБИ, прорабы и водители грузовиков. Кто-то из них сможет сам заработать на квартиру или оплатить учебу ребенка в вузе.
Какая разница, когда выдадут сертификат — в январе или в апреле?
Жилищный сертификат действует только 9 месяцев. За это время нужно собрать документы, отправить их на проверку в банк и найти квартиру. Если за 9 месяцев оформить сделку не получится, сертификат аннулируется и счет закроют. Документы придется собирать заново.
Иногда сертификат официально подписывали в апреле, а фактически выдавали в июне. Пока банк проверял документы и открывал счет, наступала осень. Потом шли переговоры с агентством, подходил сезон, и цены на жилье повышались.
Если сертификат выдадут в январе-феврале, жилье можно купить летом, когда застройщики снижают цены из-за отпусков и падения спроса. Еще останется время на ремонт, и к новому году реально переехать в новую квартиру.
Если сертификаты начнут выдавать раньше, то деньги застройщикам поступят как раз в сезон активного строительства. Они направят их на новые проекты и достройку домов, в которых покупают квартиры обычные граждане за свой счет.
Где-то продолжится замороженная стройка, пятьсот человек не останутся без работы, и сто семей дольщиков получат свои квартиры в срок.
Что мне делать сейчас?
Если вы имеете право на жилищный сертификат и вовремя подавали документы, просто ждите, когда его выдадут. Если сертификат удастся получить в этом году, можно выбирать квартиру по требованиям программы.
Если вы хотите купить по сертификату квартиру большей площади, оцените возможность ипотеки или ищите деньги для доплаты.
Купить жилье по сертификату можно только в доме, который уже сдан в эксплуатацию. Если вы выбрали квартиру в строящемся доме — узнайте, когда застройщик введет его в эксплуатацию. На всякий случай прибавьте к этому сроку три месяца. Если сделка выпадает на осень, ищите другой вариант для подстраховки.
Если вам не положен сертификат, просто порадуйтесь за шесть тысяч семей, которые получат субсидию от государства.
Я слышал, что в СССР всем семьям, выпускникам вузов и вообще всем-всем-всем давали собственное жилье. Почему сейчас не так?
Раньше почти весь жилой фонд принадлежал государству, колхозам, профсоюзам или ведомственным предприятиям. Жилищным хозяйством руководило государство. В распределении жилья участвовали трудовые коллективы и общественные организации. Часть жилой площади в новых домах застройщики передавали государству.
По жилищному кодексу в Советском союзе жилье выделялось молодым специалистам, учителям, работникам заводов или многодетным семьям. В первую очередь его получали новаторы и передовики производства.
Квартиры не всегда передавались в собственность. Семья инженера или учителя просто жила там с детьми по договору социального найма или на каком-то другом законном основании. Не все могли выбрать, в какую квартиру въехать — просто получали ордер и ключи и жили там, где завод построил дом. Эти квартиры приватизировали гораздо позже, и до сих пор не все. В СССР квартирами можно было меняться (ст. 67) и бронировать их (ст. 62). Если человек сдавал квартиру и получал нетрудовой доход, жилье забирали по решению суда (ст. 79).
Сейчас государство устроено по-другому: граждане могут свободно покупать и продавать имущество, выбирать вид из окна, высоту потолков и управляющую компанию. Можно получить ипотечный кредит или сдать жилье в аренду. Большая часть жилого фонда приватизирована, цены на жилье устанавливает рынок. Дома строят частные компании, в которых государство не может просто так раздать жилье.
В России по-прежнему есть маневренный и ведомственный фонд. По жилищному кодексу квартиру могут получить малоимущие граждане и другие категории, которых государство обязано обеспечить жильем.
Правительство разрабатывает федеральные программы и дает субсидии военным, пострадавшим от стихийных бедствий, ветеранам войны и сиротам. Работает программа материнского капитала, поддержки молодых семей и ученых.
Гарантийный сертификат: панацея от проблемных сделок с недвижимостью? // ВИДЕО
Кто может гарантировать безопасность вашей сделки?
К сожалению, сегодня 3 покупателя недвижимости из 100 находятся в зоне риска и могут потерять и деньги, и приобретенную квартиру. Или, как минимум, получить вместе с новой квартирой нежелательных жильцов. Недавно такой случай произошел в Сургуте.
Не покупайте «кота в мешке»
Покупатель И. решил приобрести квартиру у продавца Б. Квартира не в ипотеке, не заложена, не обременена, не под арестом. Продавец действует от своего имени, а не по доверенности. Казалось бы, сделка абсолютно прозрачная, понятная и надежная. Но было одно но. Юристы риэлторской компании «Этажи» заметили в договоре купли-продажи, на основании которого продавец в свое время приобретал эту квартиру, одну занимательную строчку.
«В данной квартире сохраняют свое право проживания и пользования зарегистрированные ранее в ней лица: такие-то и такие-то», — так было написано в договоре. То есть, исходя из этого документа, квартира продается раз за разом вместе с некими людьми. Что предприняли юристы «Этажей»? Разыскали этих людей и попросили их написать нотариальный отказ от права пользования и проживания в этой квартире. Что и было сделано. Риск купить квартиру с посторонними людьми был нивелирован.
Гарантийный сертификат: кому и для чего?
Хорошо, когда вместе с вами профессиональные юристы? Все рассмотрят «под лупой», проанализируют, подготовят индивидуальный договор. Помимо этого, например, риэлторская компания «Этажи» несет также финансовую ответственность по сделке. Что это значит?
«Этажи» выдают своим клиентам — покупателям квартир на вторичном рынке и загородной недвижимости, гарантийный сертификат. Согласно положения о гарантийных обязательствах компания в течение одного года после регистрации сделки гарантирует возмещение ущерба покупателю в случае, если по решению суда его сделка будет признана недействительной. В Сургуте сумма компенсации из собственного страхового фонда компании составляет до трех миллионов рублей. Причем ущерб возмещается независимо от того, есть в данной ситуации вина компании или нет. Помимо этого, компания представляет интересы своего клиента в суде. С его делом работают профессиональные юристы. И эта юридическая помощь бесплатна для клиентов.
Потерял недвижимость, но вернул деньги
Как работает гарантийный сертификат? Рассмотрим на реальном случае, который произошел в Тюмени. Клиент компании «Этажи» — покупатель А. купил у продавца Е. земельный участок за три миллиона рублей. Сделка была благополучно зарегистрирована. Однако затем свое право на наследство предъявил наследник С., который 12 (!) лет не реализовывал свое право. Когда же участок был продан, он вспомнил о том, что ⅜ участка принадлежат ему как наследнику. Он обратился в суд, и суд признал его право на наследство. В результате покупатель А. оказался не полноправным собственником. Но у него, как у клиента «Этажей», был на руках гарантийный сертификат и он обратился в компанию за помощью.
Рассмотрев данную ситуацию и поняв, что судебные разбирательства могут затянуться не на один год, компания приняла решение о возмещении клиенту полной суммы затрат, то есть три миллиона рублей. Клиент согласился на данный вариант, получил деньги и нашел для себя другой земельный участок. Вопрос был решен в кратчайший срок.
Таких примеров достаточно. К сожалению, риски при покупке недвижимости существуют. Подумайте о том, кто будет вашим помощником в одной из самых важных сделок в вашей жизни — приобретении жилья. Обратите внимание на гарантию безопасной сделки от компании «Этажи»: эта услуга не имеет аналогов на российском рынке недвижимости.