хорошие районы ростова для сдачи квартиры
Где лучше купить квартиру в Ростове-на-Дону: выбираем лучший район
Ростов-на-Дону — это город на юго-западе России, численность которого на 2020 год составляет 1,1 миллион человек (прирост — 6-9 тысяч человек ежегодно). В городе развита промышленность и торговля, а образовательные услуги предоставляют 39 ВУЗов.
В городе много вакантных рабочих мест, поэтому сюда устраиваются люди со всей России и стран СНГ. Вторым острым вопросом после трудоустройства, для переезжающих на постоянное место жительство граждан, является покупка или съем жилья. С жилым фондом тоже все хорошо — строительство частных домов и многоэтажек развивается ударными темпами. Однако давайте внимательнее изучим Ростовский рынок недвижимости.
Где лучше купить квартиру в Ростове-на-Дону
Большой город и интенсивная транспортная загруженность обуславливают покупку жилья поближе к месту работы либо учебы. Присмотритесь к следующим районам.
Центр (Кировский, Ленинский, часть Пролетарского и Октябрьского районов). Здесь сосредоточены учебные заведения, торгово-развлекательные центры. Хорошее транспортное сообщение. Цены на квартиры самые высокие: от 2,9 млн. руб. за однокомнатную квартиру. В целом, недвижимость в центре Ростова дорогая настолько, что не каждый человек может ее арендовать, не то что — купить.
Западный жилой массив (Советский район). Старый Западный район состоит из хрущевок, но до центра можно добраться за 20 минут без пробок на общественном транспорте. Новый Западный дальше от центра, там возведено много новостроек, хорошее озеленение, однако район беспокойный: обстановка криминогенная. Но зато жилье в обеих частях Западного стоит немного дешевле, чем в центре.
Северный жилой массив (Ворошиловский район). Состоит преимущественно из советских девятиэтажек, также здесь много общежитий и дешевого жилья, сдаваемого в наем. Утром и вечером – нескончаемые пробки, поэтому работу лучше искать в пределах района. В районе расположено 43 детских дошкольных и школьных учреждения, несколько спортивных школ и ВУЗов, около 10 промышленных предприятий. Жилье в многоэтажках дорогое, от 2,7 млн руб. за однушку. Если же вложить деньги в строительство на этапе котлована, то можно дождаться просторную однокомнатную квартиру за 1,6 млн. руб.
Первомайский район. Жилой фонд состоит преимущественно из частного сектора, многоэтажек и хрущевок. Транспортное сообщение среднее, но высокая криминогенность. Квартиры стоят от 1,8 млн. руб.
Сельмаш. Здесь расположен смешанный тип застройки и относительно развита инфраструктура. Близость центра обуславливает высокие цены на недвижимость — от 1,8 млн. руб.
Нахичевань. Район представляет собой старинное армянское поселение, объединенное с Ростовом. Добраться до центра отсюда можно пешком. Застройка преимущественно городская, обстановка — спокойная, ритм жизни — размеренный. Купить дом или его часть можно по доступной цене — от 1,4 млн. руб.
Александровка (Пролетарский район). Это бывшая казачья станица, которая находится в нижней части Ростова. Застройка во многом деревенская, однако также построен новый жилой комплекс с многоэтажками, где можно легко выбрать жилье. Оно здесь, в любом случае, дешевое жилье: от 1,3 млн. руб. за частный дом и 1,8 млн. руб. за новую квартиру. Инфраструктура не развита, постоянные пробки.
Октябрьский район. Дома здесь построены разные: от стареньких хрущевок до дорогого элитного многоэтажного комплекса. Инфраструктура слабо развита. Здесь проживают в основном военные.
Железнодорожный район. Это частный сектор вперемешку с трущобами, расположенный в гористой местности. Не во всех домах есть водопровод и канализация, поэтому жилье здесь можно купить дешевле всего в городе, однако не каждый человек сможет жить в таких условиях. Транспорта почти нет: несколько рейсов трамвая и маршрутных такси в сутки. Но всё не так плохо: до центра Ростова можно дойти пешком.
Плюсы и минусы покупки квартиры в Ростове
Ростов — контрастный город, что отражается, в том числе, в его застройке. Новые микрорайоны гораздо более приспособлены для жизни, чем районы с высокой криминогенной активность. В них продуманная инфраструктура: магазины, поликлиники, школы, оборудованные детские игровые площадки в каждом дворе и прочее. Такой подход к строительству наглядно показывает, где лучше жить в Ростове.
Также при выборе города для ПМЖ немаловажную роль играет и хорошее транспортное сообщение. У Ростова оно более чем развито: город является крупнейшим транспортным узлом России: здесь есть международный аэропорт, управление Северо-Кавказской железной дорогой, международный морской порт, железнодорожные и автовокзалы. Через Ростов проходят автомобильные магистрали федерального значения, а внутри города транспортное сообщение обеспечивают автобусы, троллейбусы, трамваи, городская электричка с подземными станциями в самом центре города. Такое большое количество предприятий говорит о хорошем уровне индустриализации, но намекает на высокую загазованность города и не совсем благоприятную экологическую обстановку.
Разобраться в рынке недвижимости Ростова-на-Дону и узнать, какой район Ростова лучше для покупки квартиры, поможет проверенное риэлторское агентство.
В каком доме «спасать» деньги от инфляции?
Риэлторская компания «Титул» подготовила рейтинг окупаемости инвестиционного жилья в Ростове, приобретаемого для сдачи в аренду.
Печально, но факт: недвижимость Ростова,
как и большинства других крупных городов, в представлениях многих граждан который год остается самой надежной сферой спасения излишков доходов от инфляции. Многие из состоятельных горожан рассчитывают просто купить лишнее жилье, которое в их представлении неизбежно подорожает, — пусть и не сиюминутно, а лет через десять. По мнению многих, значительно менее надежны и перспективны в нашей сырьевой стране вложения в национальную промышленность, не говоря уж о хранении средств в банках.
Как мы уже сообщали, в помощь ростовским жилищным инвесторам риэлторская компания «Титул» подготовила рейтинг окупаемости жилья, приобретаемого для последующей сдачи в аренду.
Самые популярные — полноценные однокомнатные квартиры
Пожалуй, главное принципиальное отличие рынка арендного жилья от выставляемой на продажу недвижимости в том, что самым популярным жильем среди арендаторов являются однокомнатные квартиры, а не «двушки» (в 2013 году большинство ростовчан хотели купить двухкомнатную квартиру). Между тем однокомнатную квартиру желают снять более 65% потребителей услуги. Двухкомнатные отстают от них с существенным отрывом более 24%, а далее — наступает полный «провал»: трехкомнатные квартиры собираются арендовать чуть больше 3%, многокомнатные — более 1%.
КОНТЕКСТ
Вопреки различным домыслам, «гостинки» Ростова отнюдь не назовешь самой «ходовой» недвижимостью. Их хотят снимать лишь 3% арендаторов. Если же рассматривать спрос на самое дешевое жилье, к которому можно отнести «коммуналки», арендовать их изъявляет желание 2,27% клиентов.
При этом в структуре имеющегося предложения только 35% сдаваемых в аренду площадей приходится на однокомнатные квартиры. Руководствуясь упрощенными и условными критериями оценки ситуации, можно сказать, что спрос практически вдвое превышает спрос со стороны арендаторов (65%). Примерно каждая третья из сдаваемых в аренду квартир имеет две комнаты (29%). 9% арендного жилья составляют «трешки», более 1% — многокомнатные.
Иными словами, если хотите сохранить деньги в недвижимости, господа, лучше всего купить нормальную однокомнатную квартиру. При этом явно не стоит делать ставку на дешевые «гостинки», которые намерены сдавать 5% арендаторов (при трехпроцентном спросе), не говоря уж о «коммуналках». Ростовчан, готовых сдавать их в аренду примерно в десять раз больше, чем желающих снимать.
Аренда квартир в Ростове: спрос и предложение *
| Тип квартиры | Количество арендаторов, желающих снять данное жилье (в % от общего числа арендаторов Ростова) | Наличие данного типа жилья на арендном рынке Ростова (в % от общего числа квартир, сдаваемых в аренду) |
|---|---|---|
| Коммуналка | 2,27 | 20,21 |
| Гостинка | 3,03 | 5,32 |
| Однокомнатная | 65,15 | 34,57 |
| Двухкомнатная | 24,24 | 27,79 |
| Трехкомнатная | 3,03 | 9,04 |
| Многокомнатная | 2,27 | 1,06 |
* По данным «Титула» на начало 2014 года.
Рейтинг районов
Определившись с количеством комнат в будущем инвестиционном жилье, стоит задуматься о его местоположении. Географические предпочтения арендатора и покупателя жилья совпадают: снимать квартиры в Ростове хотят в тех же районах, где и жить. Пожалуй, единственный нюанс в том, что спрос на аренду дополнительно разогрет в Западном районе Ростова и центре за счет обилия расположенных здесь высших учебных заведений (львиную долю арендаторов составляют студенты).
Где хотят жить арендаторы
Рейтинг популярности районов Ростова среди арендаторов представлен на диаграмме 1. Однако отметим: в отрыве от других показателей он принесет собственнику недвижимости мало полезной информации. По данным «Титула», самым популярным среди арендаторов является центр города, но при этом, как отмечает компания, приобретенное здесь в инвестиционных целях жилье обещает принести самую низкую прибыль своему хозяину. Другой пример — малопопулярная Александровка, одновременно занимающая второе место по доходности в сфере инвестирования квартир.
На общую ситуацию влияют еще и такие нюансы, как стоимость жилья и ее рост в том или ином районе, объем недвижимости, сдаваемой в аренду, и динамика изменения арендной платы. Так, в центре недвижимость самая дорогая. При этом в некоторых районах Ростова она дорожает с опережением инфляции, несмотря на продолжающуюся стагнацию в целом по городу.
Словом, все относительно и субъективно. Допустим, в районе А хотят жить лишь 5 процентов арендаторов, но при этом здесь сдается в наем лишь 3% квартир от имеющегося арендного жилья в Ростове. То есть, несмотря на небольшой спрос, жилье здесь все равно в дефиците. Другой, противоположный вариант — в популярном районе В жилье дорогое, аренда тоже не из дешевых. Однаок из-за обилия предложений, превышающих численность потенциальных арендаторов, цены стоят на месте, а если учитывать инфляционный фактор, даже падают.
Индекс доходности
На основании приведенных факторов был рассчитан индекс доходности вторичного жилья по Ростову, более объективно отражающий существующую ситуацию с точки зрения жилищного инвестора. Его мы приводим в диаграмме 2.
Вообще, как следует из данных «Титула», конъюнктура самых последних лет такова, что приобретать квартиру в Ростове немного невыгодно. В декабре 2013 года средний годовой индекс доходности от вторичного жилья по Ростову составил 0,96, а если эта величина ≤ 1, считается, что инвестирование такого проекта нецелесообразно.
Но если взглянуть на ситуацию глазами не профессионального бизнесмена, а просто человека, желающего сберечь деньги от инфляции, возникает наивный вопрос: а куда еще девать лишние деньги? (Не в банк же их нести. — Авт.). Разумеется, в некоторых районах Ростова некоторые виды жилья дорожают более интенсивно и более привлекательны с точки зрения профессионального бизнесмена, поскольку здесь индекс недвижимости больше двух.
Вторичный рынок жилья в Ростове в декабре 2013 г. по районам*:
| Район | Средняя цена кв. метра (в рублях) | Рост стоимости кв. метра с декабря 2012 г. (%) | Индекс доходностис |
|---|---|---|---|
| Александровка | 62481,79 | 13,06 | 2,09 |
| Болгарстрой/Стройгородок | 61855,61 | 8,34 | 1,33 |
| Военвед/Зоопарк/Каменка | 60066,78 | 6,74 | 1,08 |
| Западный | 61520,86 | 5,51 | 0,88 |
| Ленина/Нагибина/Нариманова/РИЖТ | 65144,32 | 13,9 | 2,11 |
| Орджоникидзе/Аэропорт | 58078,76 | 4,33 | 0,69 |
| Сельмаш/Нахичевань | 60726,23 | 12,74 | 2,04 |
| Северный | 61611,97 | 4,25 | 0,68 |
| Темерник/Чкаловский | 58131,25 | 3,74 | 0,60 |
| Центр/Комсомольская площадь | 71169,41 | 3,63 | 0,58 |
| В среднем по городу | 63042 | 5,98 | 0,96 |
Аренда и инфляция
На основании приведенных данных можно сделать вывод: если, допустим, у нас есть инвестиционная квартира в центре Ростове, предназначенная исключительно для извлечения прибыли, стоит задуматься о том, чтобы поменять ее на жилье, например, в районе Ленина/Нагибина/Нариманова/РИЖТ. Учитывая же высокий спрос на однокомнатное арендное жилье, имеют смысл такие комбинации, как, например, «превращение» расположенной в центре инвестиционной «трешки» в две однокомнатные квартиры в Александровке.
Есть еще один нюанс: сберегать деньги в жилой недвижимости без сдачи ее в аренду в большинстве объектов «вторички» Ростова экономически нецелесообразно. За прошедший год жилье подорожало во всех районах. Но если сделать поправку на 6-7-процентный годовой уровень инфляции, сложно сказать, то ли цены на недвижимость пребывают в глубокой стагнации, то ли очень медленно опускаются.
Похожие данные по Ростову дает и другой источник — группа компаний «Бюллетень недвижимости», отмечая, что за прошедшее полугодие с июля по конец декабря среднестатистический квадратный метр жилья подорожал на 1,5%. В ценовом эквиваленте это составляет 914 рублей.
Между тем, чтобы идти в ногу с шестипроцентным годовым уровнем инфляции, за полугодие жилье должно было подорожать не на 1,5, а на 3%. Получается, в нынешней ситуации хозяева впустую простаивающих квартир в большинстве своем теряют десятки тысяч рублей в год Исключение составляют собственники квартир, расположенных в отдельных районах города, где рост цен на жилье ее по-прежнему обгоняет. При этом, по данным компании «Титул», средняя арендная ставка по городу составляет 436 рублей в месяц за «квадрат» и вполне способна компенсировать инфляционный «провал».
Аренда дорожает быстрее самой недвижимости
И наконец, последний штрих — похоже, аренда квартир в Ростове дорожает значительно быстрее самих квартир. Группа компаний «Бюллетень недвижимости» отмечает 6–12-процентный рост стоимости по городу, что в 2–4 раза опережает уровень инфляции. Исключением является лишь сдача в наем дешевого жилья (комнат): стоимость этой услуги, наоборот, падает.
Изменения стоимости аренды квартир в Ростове за II полугодие 2013 г. (в рублях за квартиру):
| Тип жилья | Июль 2013 г. | Декабрь 2013 г. | Уровень удорожания |
|---|---|---|---|
| Комнаты | 9093 | 8611 | — 5,3% |
| 1-комнатные | 16183 | 17796 | + 6,25 |
| 2-комнатные | 20410 | 21867 | + 7,14% |
| 3-комнатные | 24536 | 27414 | + 11,73% |
По оценкам риэлторов, в целом стоимость аренды жилья в Ростове будет расти, несмотря на продолжающуюся стагнацию рынка продаваемых квартир. В ближайшие годы у нас одновременно пророчат удорожание ипотеки, что превратит часть потенциальных покупателей жилья в категорию арендаторов. Хотя, не исключено, риэлторы все-таки предвзято реагируют на ситуацию, будучи заинтересованными в «разогреве» рынка.
Олег ПЕТРУШИН
8 лучших районов Ростова-на-Дону для проживания
Ростов-на-Дону – крупный город с населением более миллиона человек. Он делится на восемь больших районов, в каждом из которых есть что-то особенное. Некоторые из них отлично подходят для постоянного проживания, другие – для культурного досуга, работы. Экологическая обстановка также различается в зависимости от района, есть не самые хорошие места с промышленными предприятиями и зеленые улочки с чистым воздухом. В целом, это достаточно развитый город, в котором есть все, что нужно для жизни, работы и отдыха. Если вы задумываетесь о покупке квартиры в Ростове-на-Дону, наш рейтинг поможет выбрать лучший район для проживания.
Топ-8. Первомайский
Средние цены за квадратный метр недвижимости в Первомайском районе составляют около 53000-54000 рублей. Это значительно ниже, чем в других частях города.
Неплохой район для проживания, на территории которого находится сосновый бор, лесные зоны, несколько водоемов. Можно отдохнуть практически на природе не выезжая из города. Правда в этом есть и отрицательная сторона – после пикников люди не убирают за собой, лесные зоны постепенно становятся все более замусоренными. Для повседневного комфорта имеются различные супермаркеты, торговые центры, рынки. Транспорт ходит хорошо, добраться до любой части города не представляет никаких сложностей. Купить жилье здесь можно по вполне доступным ценам, выбор новостроек очень большой. Со школами и детскими садами дела обстоят неплохо, но экология для детей не самая подходящая, так как на территории района находятся большие производства.
Плюсы и минусы
Топ-7. Железнодорожный
В Железнодорожном районе нет вредных производств, имеется большой частный сектор, поэтому воздух здесь чистый. Множество насаждений делают его приятным для проживания.
Один из самых лучших в плане экологической обстановки район Ростова-на-Дону. При большой площади он имеет маленькую плотность населения из-за частного сектора. По этой же причине воздух здесь значительно чище. Кроме частного сектора на территории района есть ботанический сад, парки, скверы, Кумженская роща. И это при том, что находится он недалеко от центра. Но добираться до других районов не всегда легко из-за недостатка общественного транспорта. Новостроек не очень много, но выбор все же есть, цены на жилплощадь не высокие. Самые необходимые компоненты инфраструктуры имеются, но развита она не так хорошо, как в других районах. Из минусов местные жители также отмечают плохое состояние дорог, обилие грунтовок.
Квартира на сдачу: настало время арендатора
Цены на арендную недвижимость снизились, а требования съемщиков — повысились.
Жилье в центре по-прежнему пользуется наибольшим спросом у платежеспособных съемщиков
Владельцам приходится снижаться
Теперь всё иначе: если вы арендатор, вам достаточно обозначить свое присутствие в агентстве, чтобы получить немало интересных предложений. Специалисты этой сферы говорят, что пришло время, когда город на стороне арендатора квартир. Светлана Проскурина из АН «Титул» отмечает, что в прошлом году ставки аренды снизились на 10–15% в сравнении с 2016 годом. Она отмечает, что спрос на съемное жилье уменьшился на 10–12%, и тому немало причин. Во-первых, многие съемщики стали счастливыми владельцами собственного жилья, воспользовавшись ипотечным кредитованием и многочисленными программами поддержки покупателей квартир (материнский капитал, программа субсидирования кредитов на покупку квартиры в новостройке и т.д.).
На каждого арендатора сегодня в городе – около трех предложений квартир
Во-вторых, с начала кризиса 2014 года платежеспособность горожан уменьшается, и с этим приходится считаться и арендодателям, если они хотят стабильно получать оплату за свою квартиру. По данным АН «Титул», соотношение спроса и предложения на аренду жилья таково, что на одного потенциального арендатора приходится не менее троих жаждущих с ним встречи арендодаталей. Светлана Проскурина отмечает, что значительную долю спроса составляют арендаторы, которые снимают жилье, но хотят переехать в более дешевое, с условиями не хуже.
Руководитель пресс-службы портала недвижимости N1.RU Анастасия Гринёва тоже согласна с тем, что арендатор правит бал. Она говорит, что цены на аренду в крупных городах в 2017 году практически не менялись, а по наименее востребованным объектам даже незначительно снижались:
— Основная причина — отсутствие роста доходов у населения. Еще один фактор, который сдерживает и будет сдерживать рост цен, — это снижение ставок по ипотеке, что привело к резкому росту покупки жилья именно в ипотеку, то есть всё больше потенциальных арендаторов решаются купить жилье.
Снизилось и агентское вознаграждение: если до кризиса за объекты экономкласса агенты брали сумму, равнявшуюся стоимости месячной аренды, то сейчас комиссия вряд ли превысит 50%.
Бабушкино жилье придется ремонтировать
Самый востребованная квартира сегодня и всегда — это «однушка» с мебелью и с техникой. В разделе «Аренда» на Dom.161.ru из 691 объявления 365 — о сдаче именно однокомнатных квартир. По словам частного маклера (имя она попросила не указывать), работающего на рынке аренды более 15 лет, средний ценник на снятые квартиры за последние годы менялся не сильно, и он составляет порядка 15 тысяч рублей в месяц. Однако теперь за эти же деньги наниматели хотят получить квартиру более высокого качества. Поэтому из предложений постепенно уходят так называемые «бабушкины» квартиры с советским ремонтом и без технического оснащения. Это еще одна причина, по которой разнятся данные аналитиков и тех, кто работает «в поле»: дорогие варианты стали дешевле, а самые дешевые просто никто не берет.
Собеседник 161.ru рассказала, что даже наименее платежеспособная часть арендаторов, иногородние студенты, рабочие не хотят снимать квартиры без ремонта.
— В прошлом году «бабушкина» двухкомнатная квартира за 10 тысяч в месяц сдавалась более полутора месяцев — настолько это сейчас неликвидный объект, — рассказала маклер.
Сплит в квартире — обязательное условие быстрой сдачи жилья в аренду
Квартиры в каком районе Ростова-на-Дону лучше выбрать? на сайте Недвио
Большинство жителей крупных городов, таких как Ростов-на-Дону, предпочитает покупать недвижимость в спальных районах, которые расположены вдали от центра, шума и выхлопных газов, больших производств и т. д. В этом есть свои преимущества, ведь на окраинах городов метр стоит дешевле, здесь меньше шумных магистралей и больше зеленых насаждений. Однако важно найти правильный жилой комплекс, который станет комфортным местом жительства для всей семьи.
Какую недвижимость выбрать в Ростове?
Оптимальнее всего выбрать новостройку в спальном районе. Вы выигрываете трижды: это новый дом, в нем дешевле квартиры, чем в центре, здесь лучше экология. Да, многие боятся покупать жилье на окраинах города из-за неразвитой инфраструктуры. И это действительно в спальных районах Ростова еще не так давно было правдой. Однако в последние годы ситуация кардинально изменилась.
Например, ЖК «Сокол» на Оганова в Ростове-на-Дону представляет собой 6 многоквартирных домов с собственной, высокоразвитой инфраструктурой. Здесь предусмотрено строительство детского сада, автостоянок, полицейского участка, СТО, спортивно-оздоровительного центра и т. д. Хотя работы проводятся поэтапно, уже сейчас можно увидеть, перейдя по ссылке https://realtitul.ru/builds/sokol-na-oganova, что ЖК «Сокол» на Оганова будет полноценным микрорайоном на 2212 квартир.
Отметим, что в данной новостройке можно самостоятельно разработать планировку выбранной квартиры, в момент сдачи дома в эксплуатацию он будет подключен к современным системам контроля и связи. На территории также планируется обустройство прогулочной зоны, игровой и спортивной площадки, удобных проездов и тротуаров для пешеходов.
Преимущества квартир в спальных районах
Хотя по статистике в таких отдаленных уголках города 80% жилья является вторичной недвижимостью, все же со временем эта тенденция начинает меняться, и ЖК «Сокол» на Оганова тому подтверждение.
Проживание в спальных районах имеет ряд преимуществ:
ЖК «Сокол» на Оганова – идеальный вариант для тех, кому важно жить в спокойствии, тишине, вдали от городского шума и суеты. Учитывая тот факт, что недвижимость на этапе строительства стоит намного дешевле, чем аналогичные квартиры в центре, приобретение здесь квартиры — это выгодная покупка, даже если она является инвестиционной.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.