Как обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой

Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?

Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.

Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.

Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?

Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.

В чем различие между куплей-продажей и меной

Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.

Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.

Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.

В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.

Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.

В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.

Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.

При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.

Как можно уменьшить налог

Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.

Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.

Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.

Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.

Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.

Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога. Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.

Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.

Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.

Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.

Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.

Чего точно не стоит делать

Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.

Договорившись с покупателем, вы можете указать в договоре любую сумму. Но налоговая проверяет еще и кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, когда вы заключаете сделку. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи. Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.

Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.

Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.

Кроме того, если налоговая узнает, что вы занизили стоимость квартиры при подписании договора, вас могут привлечь к налоговой ответственности. Придется заплатить не только недоимку — недоплаченную вами сумму налога, — но и пени на нее, и штраф в размере 40% от этой недоплаты.

В первый раз за такое отделываются только налоговым наказанием — и при условии, что полностью возместили сумму недоимки и соответствующие пени, а также предусмотренный налоговым кодексом штраф. При повторной попытке уклониться от уплаты налогов уже привлекают к уголовной ответственности.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Обмен квартиры

Одной из самых популярных операций с недвижимостью является обмен. Он проводится по абсолютно разным причинам, среди которых изменение места работы, создание семьи, желание переезда загород, улучшение условий проживания и пр. Поиск наиболее выгодных вариантов обмена квартир в Москве или Подмосковье, как и сама процедура сделки, сопряжены с массой всевозможных трудностей, которые сложно преодолеть неподготовленному человеку.

Сориентироваться на рынке жилой недвижимости в столице нелегко – структура и количество предложений меняются ежеминутно. Выбирая таунхаус, студию и другой объекта, понадобится также учесть ряд нюансов: близость к метро, район, год постройки, состояние помещений и здания, условия продажи и вероятные риски. Оптимальное решение жилищной проблемы можно искать очень долго, если вы не подкованы в данном вопросе.

Виды обмена

Встречаются различные варианты сделки, каждый из которых характеризуется своими особенностями. Итак, можно обменять квартиру в столице (комнату, дом):

на большую, меньшую, равноценную

новостройку, коттедж, участок

Приватизированную или неприватизированную

с доплатой или без

с материнским капиталом

по военной ипотеке и т.д.

Рассмотрим некоторые типы подробнее:

Обмен с целью увеличения / уменьшения жилплощади

В первом случае люди стремятся добавить квадратные метры и, например, получить вместо однокомнатной двухкомнатную или трехкомнатную квартиру в связи с расширением семьи либо потребностью в повышении уровня комфорта. Во втором – присутствует необходимость «пожертвовать большей площадью» для получения денежной компенсации. Однако если речь идет о скромной комнате в коммуналке в центре Москвы, которая обменивается на просторное помещение на окраине, можно обойтись без доплаты. Это называется равноценный обмен. Для его осуществления рекомендуется знать точную рыночную стоимость и обращаться только к проверенным базам недвижимости.

Обмен одной квартиры на несколько

Обычно его производят по семейным обстоятельствам – при делении наследства, разъезде после развода, переезде детей, а также для улучшения качества жизни, когда реализуется расселение жильцов коммунальной квартиры.

Обмен равных по площади квартир

Возможен при устройстве на другую работу, поступлении в вуз, намерении проживать рядом с родственниками. Наличие или отсутствие доплаты будет зависеть от многих факторов, которые повлияют на конечную рыночную стоимость.

Обмен на загородную недвижимость

Подходит для тех, кто хочет отдохнуть от мегаполиса. Такая удаленность должна компенсироваться удобством проживания либо денежной прибавкой. В идеале, чтобы загородный дом оснащался всеми коммуникациями и находился на территории, имеющей хорошую транспортную доступность, благоприятную экологическую обстановку и развитую инфраструктуру.

Сегодня все большее распространение получает вариант под залог имеющегося жилья. Это означает следующее: если средств на покупку недостаточно, то банк оценивает стоимость вашей квартиры и выдает кредит под ее залог.

Еще одной разновидностью считается обмен объекта, находящегося в ипотеке. Для проведения подобной операции нужно участие и одобрение банка, который выдавал кредит. С технической стороны происходит одновременное заключение двух договоров – на продажу и покупку. Покупателем выплачивается долг продавца либо принимаются долговые обязательства, что не приветствуется банками. Для своей уверенности они накладывают обременение, не позволяющее следующему владельцу продавать недвижимое имущество до полного погашения займа.

Схожая схема предусматривается в случае военной ипотеки. Здесь жилплощадь является залогом ФГКУ («Росвоенипотеки»). Такое обременение аннулируется при выслуге 20 лет (10 лет для льготников). Если еще привлекались средства сторонней ипотечной организации, то возможно только полное возмещение. Планируя обменять старую квартиру на новую, военнослужащий вправе найти приобретателя, готового ее купить за счет выплаты оставшегося долга банку и выдачи бывшему собственнику остальной денежной суммы.

Интересной программой, которую начали практиковать московские риелторы, признается «trade-in». Она состоит в покупке 1, 2-х или 3-х комнатной квартиры в строящемся доме, при этом в качестве оплаты выступает нынешняя недвижимость. Сделка допускает привлечение материнского капитала (при достижении ребенком возраста трех лет).

Следующие два вида в настоящее время довольно редкие:

Раньше оба способа были весьма востребованы – они становились практически единственным шансом людей приобрести другое жилье. Однако у них много минусов. Самый весомый – минимум вариантов. Мена производится лишь тогда, когда новая квартира будет устраивать вас, а ваша жилплощадь, в свою очередь, должна нравиться тем, кто желает поменяться. А это далеко непросто.

Порядок обмена и необходимые документы

В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только продавец и покупатель. В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта. Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше. Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.

Что говорится в конкретных ситуациях:

Суть альтернативной сделки в снижении финансовых рисков для обеих сторон. Конечно, можно было бы сначала продать недвижимость, затем добавить какую-либо сумму и приобрести новую. Но рыночная конъюнктура такова, что между реализацией одной и покупкой другой квартиры иногда происходит скачок цен или иные финансовые неприятности, разрушающие планы. Подобные проблемы зачастую возникают у тех, кто самостоятельно проводит оценку жилья. Помощь специалистов в этом аспекте призвана обеспечить точные прогнозы доплат и определение общей вероятности подобной сделки.

Источник

Размен двухкомнатной квартиры на однокомнатную с доплатой

В процессе своей деятельности риэлторам приходится сталкиваться с разными по сложности заданиями от клиентов. И одной из наиболее сложных задач является обмен квартир.

Может производиться обмен жилья, находящегося в разных населенных пунктах или разного по площади, количеству комнат. Данная операция позволяет избежать нескольких процедур (продажи, покупки), а сразу переоформить недвижимость с одного владельца на другого. Но такие процессы проводятся реже, по сравнению с куплей-продажей и имеют немало подводных (и надводных) камней.

Для того, чтобы удовлетворить запросы клиента, найти для него подходящий вариант, нужно иметь большой опыты и навыки, владеть обширной базой недвижимости на рынке, быстро реагировать на появление предложений.

Важно знать, как провести обмен 1 комнатной квартиры на 2 комнатную грамотно и в рамках жилищного законодательства. Ведь любая ошибка, неточность может стоять слишком больших средств для участников операции.

ВНИМАНИЕ! Такие обмены квартир всегда стоит проводить с помощью авторитетных и профессиональных риэлторов, агентств по недвижимости, чтобы избежать все возможных рисков и быстрее найти нужный вариант.

Высокий спрос существует на квартиры разного метража, этажности, с разным количеством комнат. Не перестают быть востребованными даже компактные однокомнатные квартиры, особенно после роста коммунальных услуг. Поэтому, имея в собственности такую выгодную недвижимость, можно рассчитывать на различные возможности ее использования.

Способы

Чем может быть интересно жилье с небольшой площадью для потенциальных покупателей или тех, кто хочет обменять свою недвижимость на квартиру с меньшими размерами? Однокомнатные квартиры могут иметь удачное расположение, этажность. Также для многих важен и вопрос суммы коммунальных услуг.

Для проживания одинокого человека или даже пары престарелых людей такое жилье может быть значительно выгодным и практичным. Прежде чем выставлять недвижимость на обмен, нужно выяснить, является ли такая операция законной.

ВНИМАНИЕ! Процесс размена и обмена квартир регламентируется статьей 567 Гражданского Кодекса.

Такие сделки рассматриваются на уровне купли, продажи. Если появляется необходимость в проведении операции, нужно хорошо изучить указанную статью, особенно главу 31, в которой выносятся основные требования к сделке. Нужно обязательно проконсультироваться с юристом по поводу законности обмена квартиры, если в ней проживают несовершеннолетние дети, престарелые родственники.

Необходимость

Агенты по недвижимости, имеющие богатый и длительный опыт, наверняка сталкивались с самыми различными ситуациями в жизни их клиентов, с самыми разными причинами, по которым те искали возможность обмена однокомнатной квартиры или другой недвижимости.

Тот, кто хочет обменять большую площадь на более компактные размеры жилья, может нуждаться в денежных средствах и рассчитывает на получение доплаты. Если нет острой необходимости в просторных хоромах, почему бы не получить хороший доход от своей недвижимости?

Особенности

Считается, что осуществляется обмен квартиры двухкомнатной на однокомнатную с доплатой. Но всегда ли действует такое правило и от чего зависит характер операции?

Если же нужен обмен однокомнатной на двухкомнатную квартиру с тем же расположением района, нужно будет учесть стоимость доплаты. Несложно выяснить сумму (плюс-минус), изучив стоимость одно- и двухкомнатной недвижимости на страницах соответствующих сайтов, печатных изданий.

Стоит также получить сведения и от риэлторов, которые лучше всего знают о рынке и как найти выгодную «двушку».

На трехкомнатную

Такие запросы от клиентов также получают риэлторы. Но задача еще больше усложняется, ведь возрастет сумма доплаты. Но теоретически такой вариант возможен, если нет препятствий для операции (проживание несовершеннолетних, другое).

В большинстве случаев доплачивать придется, но сумма доплаты снова зависит от цены каждого вида недвижимости, участвующих в обмене. Чтобы не ошибиться, выбрать наилучший вариант оплаты, стоит не спешить слишком с оформлением договора обмена.

На две однокомнатные

Не исключением является возможность обмена квартиры с одной комнатой на две аналогичные. Заинтересованность в такой операции возникает у семей с взрослыми детьми или при разводе супругов. Осуществить план в пределах одного города сложно, тем более не возможно остаться в своем же районе.

Но можно получить два отдельных места жительства в населенном пункте меньшего масштаба или на большом отдалении от центра. Еще один способ – обменять большую однокомнатную квартиру в новостройке на две маленьких в «хрущевках», например.

ВАЖНО! Тот, кто получает две квартиры вместо одной, просторной, с наилучшим ремонтом, должен рассчитывать на то, что ему придется вложить немало средств в новую недвижимость.

Оформление

Есть несколько способов размена жилья и оформления этой сделки.

Поиск вариантов

При сотрудничестве с агентством нужно будет понести дополнительные расходы на оплату его услуг, но какой вариант на много снижает риски сделки. К тому же риэлторы владеют большой базой данных по объектам, выставленным на продажу или обмен, с ними найти подходящую недвижимость намного быстрее.

Также можно воспользоваться и другими возможностями для поиска недвижимости:

Первый способ поиска, через агентство по недвижимости, потребует дополнительных расходов (и немаленьких), другие будут практически бесплатными (поклеить объявления можно и самостоятельно, в свободное время). При желании можно действовать в трех направлениях, в таком случае результат появится намного быстрее.

Процедура обмена

Процесс оформления операции будет зависеть от того, каким договором она оформляется. Можно подписывать договор мены или двойные договора купли-продажи.

При операции обмена собственники договариваются, указывают ли они доплату в договоре или нет, стоит проконсультироваться по данному вопросу с юристом и риэлтором. Оформление сделки договором мены имеет важное преимущество – сделка облагается налогом один раз.

Но владельцы недвижимости могут принять и вариант составления договоров купли-продажи, уплачивая налоги за каждую сделку. После подписания договоров нужно не забыть зарегистрировать новое недвижимое имущество, чтобы стать его полноправным владельцем.

Сам процесс обмена однокомнатной квартиры на другие виды жилья, в том числе и дом, простой:

Если в семье есть несовершеннолетний ребенок, он должен быть обеспечен местом проживания на данное время. Подготавливается для сделки и техническая документация на квартиру. Бумаги передаются в Росреестр, который проводит регистрацию. Процесс регистрации может занимать от трех дней до недели.

Возможен ли отказ в оформлении обмена? Если в Росреестр были предоставлены документы не в полном составе или кто-то из собственников жилья не дал согласия на обмен, договор не может считаться законным.

Источник

Я обменяла трехкомнатную квартиру в новостройке на однокомнатную с доплатой

Когда не смогла ее продать

Мы не смогли продать свою квартиру в Подмосковье, зато обменяли ее на другую.

В этой статье я расскажу, почему мы решили переезжать, как искали варианты для обмена, как заключили сделку и насколько выгодной мена оказалась для нашей семьи.

Как мы купили квартиру в Подмосковье

Мы рассуждали так: у нас уже есть ребенок и мы планируем в ближайшие пару лет еще одного, поэтому однокомнатная квартира нам быстро станет мала. Решение — трехкомнатная квартира в строящемся доме в Подмосковье. В ней можно жить, а потом продать дороже и купить в Москве.

Так мы и поступили: купили трешку за 3 890 000 Р в комплексе на границе с поселком Нахабино в 20 км от Мкада. До Москвы можно было добраться на машине сразу по двум шоссе: Волоколамскому и Новорижскому. До ближайшей железнодорожной станции было 10 минут на машине или маршрутке. При этом сам район был тихим, зеленым и имел бонусом пруд.

Дом должны были сдать в октябре 2014 года. Но строительство затянулось, застройщик обанкротился, и дом сдали позже на два года.

С инфраструктурой все тоже оказалось не радужно: мы не стали менять московскую прописку на подмосковную, когда вставали на очередь в садик. Поскольку первыми брали детей с местной регистрацией, в очереди мы оказались последними. Стало понятно, что сын получит место в саду как раз к тому моменту, когда ему будет пора идти в школу.

Со школами тоже все было непросто: ближайшая школа, к которой был прикреплен наш район, находилась в соседнем поселке, так же как и поликлиника. Возить туда ребенка было бы проблематично.

Мы все взвесили и решили продать эту квартиру и купить другую в Москве.

Как мы пытались продать эту квартиру

В октябре 2015 года мы получили квартиру без ремонта. На тот момент в ней были только бетонные стены, межкомнатные перегородки из блоков, газовая плита и газовый котел. В июне 2016 мы уже точно понимали, что жить в ней не будем, и решили продавать и искать подходящий нам вариант.

Вокруг продавались десятки похожих квартир. Но мы заметили, что квартиры с черновым ремонтом — это когда стены, пол и потолок только подготовлены к чистовой отделке — продаются на 20—30% дороже, а по количеству их меньше. Покупателям взять квартиру с черновым ремонтом удобнее: можно не ждать, пока высохнет штукатурка и бетонные стяжки, а сразу начинать чистовую отделку и быстрее заселяться.

Тогда мы решили сделать черновой ремонт и продать квартиру с ним.

Черновой ремонт — 419 885 Р

Я взяла за основу план квартиры, который мне высылал застройщик на этапе продажи. Знакомый дизайнер нарисовала мне план коммуникаций: выводы под воду, электрические розетки и выключатели.

Мы сравнили предложения нескольких фирм, которые делают черновой ремонт, и остановились на той, которую предлагал застройщик. Офис этой фирмы был на территории нашего комплекса. Они делали ремонт в большинстве квартир в ЖК.

Черновой ремонт обошелся нам в 419 885 Р и занял три месяца. Было очень много недочетов. Например, розетки надо было разместить в расчете от будущего чистового пола. А строители разместили даже не от чернового, а от бетонных перекрытий, на которые наливается черновой пол. Из-за этого розетки оказались на 15 см ниже, чем предполагалось. Пришлось все переделывать.

В ноябре 2016 черновой ремонт мы закончили. Я сфотографировала квартиру и выставила на продажу на «Циане». По ней было 3—4 звонка в день, но все от агентов по недвижимости. От реальных покупателей не было ни одного звонка.

Тогда мы поняли, что если квартиры выставлены в объявлениях по высокой цене, это не значит, что их по такой же цене покупают. По нашим наблюдениям, квартиры с черновым ремонтом исчезали из продажи только после того, как продавцы начинали снижать цену.

Через два месяца стало ясно, что квартира сама не продастся. Знакомый риелтор сказала, что в новостройках квартиры без чистового ремонта продаются плохо. Покупатели стараются сбить цену, чтобы сэкономить на предстоящий ремонт. Мы решили подождать еще два месяца, а если покупателей не будет, начать чистовой ремонт.

Все это время я мониторила на сайтах «Циан» и «Авито», какие квартиры и с каким ремонтом продаются быстрее и, главное, дороже. Мы хотели понять, в какой ремонт нам выгоднее будет вложиться.

Я выделила для себя несколько вариантов ремонта:

Мы решили остановиться на третьем варианте и делать ремонт так, как делали бы его для себя.

Чистовой ремонт — 750 000 Р

Мы с мужем решили, что сделаем всю чистовую отделку стен, пола и потолка, оформим все электрические выводы розетками и установим кухню. И будем продавать в таком виде, чтобы у покупателя остался простор для творчества.

Мы договорились со знакомым рабочим. За 300 000 Р он обещал:

400 000 Р мы оставили на расходные материалы. Дополнительно мы установили двери. Эти работы выполнял другой мастер.

Когда чистовой ремонт был готов, мы заказали кухню в «Икее». С готовой кухней создавалось ощущение, что ремонт в квартире почти закончен, можно заезжать и жить. Также мы купили одну двуспальную кровать и пару столов, чтобы сделать фотографии. Планировали оставить мебель новым хозяевам, но в итоге те отказались, и мы забрали ее с собой.

Объявление о продаже

Чтобы быстрее продать квартиру, я опять стала изучать объявления на «Циане» и отмечать для себя удачные моменты в них.

Фотографии. Когда покупатель ищет квартиру в новостройке, ему важно понимать, что в квартире уже сделано, а что еще предстоит доделывать. Поэтому можно сфотографировать электрощиток, распределительный коллектор для воды, терморегулятор теплого пола и недоделанные места.

Текст. В тексте объявления мы написали то, что хотели бы узнать о квартире сами: какова транспортная доступность, легко ли добраться до Москвы и соседних городов, есть ли поблизости магазины, детские сады и школы и возможно ли в них попасть.

Например, рядом в 500 метрах от нашего ЖК располагались две школы, два детских сада и одна гимназия, но с регистрацией в нашем комплексе в них не принимали. Причина — наши дома стояли на территории Истринского района, а школы и детсады относились к Красногорскому району. В тот детский сад и школу, куда должны были ходить дети нашего района, нужно было добираться с двумя пересадками на автобусе или маршрутке. В объявлении мы об этом не писали, но во время просмотра честно обсуждали это с потенциальными покупателями.

Еще в тексте объявления мы написали, что было сделано в квартире, как подготовлены стены, какие потолки, есть ли теплый пол, какой фирмы встроенная техника на кухне, что остается в квартире при покупке, что еще надо доделать.

Знакомый риелтор подсказал, что еще нужно добавить. Так в объявлении появилась фраза: «Два взрослых собственника, квартира без обременения, легкая альтернатива подобрана».

Что писать в объявлении о продаже квартиры

Для покупателя все эти слова означают, что сделка будет проведена в течение нескольких дней, а не растянется на месяцы ожидания.

Размещение. Объявление мы разместили на «Циане» и «Авито» в октябре 2017. Еще объявление автоматически появилось на «Домофонде», который принадлежит «Авито». Еще через два дня мне позвонили с сайта «Яндекс-недвижимость» и предложили разместить объявление там. Менеджер заполнил все сам, а я только подтвердила, что все правильно.

мы заплатили за размещение объявлений на «Циане» и «Авито»

Самый первый покупатель, который приехал на просмотр, нас очень обнадежил. Он был готов брать квартиру в тот же день. Восхищался продуманностью деталей, фантазировал, что куда поставит и что где переделает. Сказал, что жена особо не хочет переезжать, но он в семье главный, решает все он, а жену поставит перед фактом. Больше мы его не видели.

Следующие показы натолкнули нас на мысль составить список часто задаваемых вопросов и добавить ответы на них в текст объявления.

Чаще всего покупатели спрашивали:

Сначала мы думали, что покупатели будут из Москвы. Но после нескольких звонков по объявлению стало ясно, что квартирой интересуются в первую очередь местные жители. Кто-то снимал жилье в этом районе, его все устраивало и он решил купить здесь квартиру. Другие хотели переехать подальше от железнодорожной станции. Третьим стала мала однокомнатная квартира и они решили расширяться.

Мена с доплатой

В декабре 2017 нам позвонила супружеская пара. Муж и жена жили в соседнем доме в однокомнатной квартире с двумя детьми. Ребята искали квартиру побольше, с готовым ремонтом в этом же жилом комплексе. У них не было всей суммы на покупку нашей квартиры, а мы не хотели ждать, пока они продадут свою квартиру.

Доплату в виде 2 млн рублей плюс дополнительные накопления на первоначальный взнос мы решили вложить в ипотеку на новую квартиру в Москве, а эту однокомнатную квартиру сдавать и оплачивать из этих денег ежемесячные платежи по кредиту.

Оформление обмена

Соглашение об авансе. В конце декабря 2017 года мы обратились к риелтору, чтобы договориться о деталях мены. Все договоренности мы зафиксировали в соглашении об авансе. Само соглашение мы подписали сразу после новогодних праздников в январе 2018 года.

Вот какие вопросы мы обсудили.

Визит к нотариусу. Договор мены квартиры подобен договору купли-продажи, и его можно заключить в простой письменной форме.

Но у нас с мужем была долевая собственность — по ½ доли у каждого. Так получилось, поскольку квартиру мы покупали не в браке, поэтому не могли оформить ее в совместную собственность.

На тот момент все сделки с долевой собственностью обязательно следовало заверять у нотариуса, мы так и поступили. С 31 июля 2019 года для сделок с долевой собственностью появилось исключение: если все собственники решили продать свои доли по одной сделке, к нотариусу ходить не надо. То есть если бы мы менялись сейчас, то могли бы сделать все без нотариуса.

Для регистрации сделки мы подготовили следующие документы:

На подготовку документов нам понадобился примерно месяц. В начале февраля 2018 года мы передали их нотариусу. А уже 8 февраля 2018 года явились на сделку и все подписали.

Но мы решили воспользоваться услугой электронной регистрации через нотариуса. В таком случае сроки регистрации намного меньше, а госпошлина всего 1400 Р с человека. Нотариус сам подаст документы и затем пригласит, когда все будет готово. В 2020 году нотариус обязан это сделать и без всяких доплат, если стороны сделки не возражают.

Расчеты. В этот же день мы арендовали банковскую ячейку, куда вторая сторона договора поместила доплату за квартиру. Мы должны были получить эти деньги, когда Росреестр зарегистрирует договор.

Однако ребята, с которыми мы менялись, нам очень доверяли. Они предложили нам забрать доплату сразу после сделки, предъявив заверенный нотариусом договор мены. Мы же в свою очередь написали расписку, что получили от них деньги, и отдали ее им. Они рисковали, потому что договор могли не зарегистрировать в Росреестре, а мы — отказаться возвращать деньги.

Передаточный акт. Через несколько дней нотариус позвонил и сообщил, что договор зарегистрирован. Мы забрали у нотариуса договор с отметкой, что он зарегистрирован в Росреестре, и свежие выписки ЕГРН о переходе прав собственности. После этого мы встретились со второй стороной, чтобы подписать передаточный акт.

Основная мысль передаточного акта, что стороны принимают квартиры как есть, и претензий к состоянию и внешнему виду не имеют.

Ключами от квартир мы обменялись раньше — как только нотариус сообщил нам о том, что договор зарегистрирован. К моменту подписания акта ребята уже переехали в нашу квартиру и перевезли наши вещи в свою бывшую.

Что с НДФЛ?

При обмене квартир действуют такие же правила, как при купле-продаже. Только в договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель. Поэтому у обеих сторон сделки может возникнуть обязанность уплатить налоги.

Мы зарегистрировали право собственности на квартиру в 2017 году, а значит, минимальный срок владения, который позволил бы нам избежать налогов после продажи квартиры — пять лет. В 2020 году, если жилье единственное, этот срок — три года.

3 283 415 × 0,7 = 2 298 390,5 Р

Но декларацию нам нужно было подавать все равно. Мы сделали это в следующем — 2018 — году. Приложили к декларации договор долевого участия, который мы заключали с застройщиком, и договор мены. Эти документы подтверждали, что прибыль мы не получили.

Насколько выгодна для нас оказалась мена

Год спустя цены на квартиры в том районе выросли. Мы смогли продать квартиру за 3,6 млн рублей и закрыть ипотеку. В результате обмен оказался выгодным для нас.

Источник