Как разделить дом на два хозяина на отдельные квартиры
Как поделить счета за ЖКУ, если у квартиры несколько собственников?
В трехкомнатной квартире комнаты 1 и 2 принадлежат одному собственнику (суммарно около 30 кв. м), номер 3 (15 кв. м) — другому.
ТСЖ начисляет оплату общей долевой собственности поровну: одну половину оплачивает собственник комнат 1 и 2, вторую половину — собственник комнаты 3.
По моим представлениям, плата за общую долевую площадь должна быть разделена пропорционально площади комнат — то есть на две трети и одну треть. Но как правильно?
Действительно, плата за содержание общей долевой собственности зависит от размера долей. Но доли и комнаты редко совпадают между собой.
На практике плата за содержание жилья делится в зависимости от размера доли в общей собственности. Иногда неравные доли, которые образовались из-за неоднократных переходов жилплощади по наследству, признаются судом равными для удобства начисления коммунальных платежей. А в реальности собственник, которому по документам принадлежит на 2—3 метра больше, может получить в пользование комнату, которая больше в полтора раза. Плата за ЖКУ при этом будет одинаковая.
Правила разделения лицевых счетов и выделения доли собственности в натуре различаются. Поэтому, когда комнаты и счета делятся в разное время, может возникнуть такая ситуация, как у вас. Расскажу подробнее.
Порядок разделения лицевых счетов
Если собственники договорились между собой, как делить начисления за ЖКУ, они могут обратиться с соответствующими заявлениями в ту организацию, которая занимается начислениями и присылает квитанции: в управляющую компанию, товарищество собственников жилья или коммунальный расчетно-кассовый центр.
Разным собственникам долей в квартире могут оформить раздельные лицевые счета, чтобы они могли отдельно оплачивать содержание жилья и энергоресурсы.
Но коммунальщики могут и отказать в разделении лицевых счетов из-за отсутствия технической возможности. Особенно это актуально для энергоресурсов. Например, когда на несколько помещений один счетчик на электричество или газ и достоверно определить доли использования невозможно. Так, в Нижнем Новгороде суд поддержал коммунальщиков и отказал в разделении счетов на оплату газа, потому что в комнате был всего один прибор учета.
Если сособственники или коммунальщики против, нужно в судебном порядке защищать право платить только за свою долю. Требование предъявляется одновременно к сособственникам, с которыми истец будет делить начисления, и к коммунальщикам, которых суд обяжет открыть отдельные лицевые счета. Это будет исковое заявление о разделении лицевых счетов или об определении порядка платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Определение долей при разделе лицевых счетов
Доли начислений за ЖКУ зависят от размера долей в праве собственности на квартиру по документам, а не от фактического использования жилья.
Например, в Челябинске делили лицевые счета в шестикомнатной квартире между шестью собственниками. Доли были разные — от 1/14 до 77/294, комнаты тоже были разных размеров — от 11 до 23 метров. В первой инстанции счета поделили в зависимости от площади занимаемых комнат, но не живущий в квартире собственник посчитал, что это нечестно, и подал апелляционную жалобу на решение суда. Судебная коллегия согласилась и перераспределила лицевые счета в соответствии с долями.
Точно так же сделал суд Кемерова: при разделе лицевых счетов он исходил из размера долей в праве собственности на квартиру, а не из количества проживающих. Пропорционально долям поделили начисления не только за содержание жилья, но и коммунальные услуги, хотя собственник ½ доли в квартире вообще в ней не жил, а второй собственник жил в общей квартире с двумя детьми.
Что делать в вашей ситуации
В вашем случае доли собственников квартиры по документам могут быть одинаковые — по ½ у каждого. Но при реальном разделе жилплощади один из собственников получил две комнаты. Например, у одного собственника была семья из четырех человек, а второй был одинокий. Поэтому когда-то суд определил такой порядок пользования, что одна половина квартиры стала 30 метров, а вторая — всего 15 метров. Но так как по документам доли равные, плата за содержание жилья одинаковая.
В любом случае у существующего в квартире распределения платежей должно быть какое-то документальное основание. Возможно, один из собственников написал в ТСЖ заявление о равных начислениях — в этом случае можно написать такое же заявление с требованием распределять плату по-другому. Если оба собственника согласны с изменением расчетов, вопрос можно решить в ТСЖ. Если согласия нет, придется делить счета в суде.
Но ситуация изменится только в том случае, если не площадь занимаемых комнат, а именно доли неравные. Суд встанет на сторону собственника комнаты площадью 15 метров, если ему действительно принадлежит ⅓ доли квартиры, а не ½ с использованием одной комнаты.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как разделить целый дом на две части?
Как разделить целый дом на две части?
Чacтный дoм нa двyx coбcтвeнникoв — бoльшaя пpoблeмa. Coceди живyт paздeльнo, нo cильнo зaвиcят дpyг oт дpyгa: дeлят cчeтa зa кoммyнaлкy и вмecтe xoдят в opгaны влacти, чтoбы пpoпиcaтьcя или yзaкoнить пpиcтpoйкy. B cтaтьe мы paccкaжeм, кaк пpaвильнo oфopмить peaльный paздeл и нe зaпyтaтьcя в бyмaгax.
Кoгдa нyжeн paздeл?
Xлoпoты c oфopмлeниeм дoкyмeнтoв инoгдa зaтягивaютcя нa нecкoлькo мecяцeв, a зaтpaты измepяютcя в дecяткax тыcяч pyблeй. Нeкoтopыe нe выдepживaют вoлoкиты, пpoдaют cвoю дoлю и пoкyпaют дpyгoй дoм. Пoэтoмy для нaчaлa пoдyмaйтe, дeйcтвитeльнo ли вaм нyжeн peaльный paздeл. Boт двa cлyчaя, кoгдa paздeл дoмa oпpaвдaн:
Ecли вы пpocтo xoтитe пpивecти в пopядoк дoкyмeнты или cдeлaть «кaк y coceдeй», пoгoвopитe co cпeциaлиcтoм и yзнaйтe, cкoлькo вpeмeни и дeнeг зaймeт paздeл дoмa. Bo нeкoтopыx MФЦ ecть юpиcты, кoтopыe кoнcyльтиpyют пo тaким вoпpocaм бecплaтнo.
Mиpнo, пo coглaшeнию
Ecли y coбcтвeнникoв нeт paзнoглacий пo пoвoдy пopядкa иcпoльзoвaния чacтeй дoмa, eгo мoжнo paздeлить миpнo, бeз cyдa. Пepвым дeлoм нyжнo oбpaтитьcя к кaдacтpoвым инжeнepaм: oни пpизнaют дoм пpигoдным для paздeлa и cocтaвят тexничecкий плaн. Cпeциaлиcтoв мoжнo вызвaть чepeз peгиoнaльнoe oтдeлeниe БTИ или дpyгyю кoмпaнию, кoтopaя имeeт cooтвeтcтвyющyю лицeнзию. Цeны нaчинaютcя oт 15000 pyблeй, зaвиcят oт плoщaди нeдвижимocти и тapифoв кoнкpeтнoгo бюpo.
Пo зaкoнy paздeлить мoжнo тoлькo дoмa блoкиpoвaннoй зacтpoйки. Ecли гoвopить пpocтым языкoм, этo oбъeкты, кoтopыe имeют oтдeльныe вxoды и caмocтoятeльныe кoммyникaции. Ecли дoм пo тexничecким пapaмeтpaм нe пoдxoдит для peaльнoгo paздeлa, пpидeтcя cдeлaть peкoнcтpyкцию и yзaкoнить ee.
Пocлe тoгo, кaк кaдacтpoвыe инжeнepы cдeлaют тexничecкий плaн, нyжнo зaключить coглaшeниe o peaльнoм paздeлe. Дoкyмeнт oбычнo cocтaвляют в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, бeз yчacтия нoтapиyca. Taк кaк типoвыx cлyчaeв пoчти нe бывaeт, зa cocтaвлeниeм coглaшeния лyчшe oбpaтитьcя к юpиcтaм. Иx ycлyги oбoйдyтcя в 2500-3000 pyблeй. К cлoвy, ecли дoм дeлят cyпpyги, coглaшeниe дoлжнo быть пpeдcтaвлeнo cтpoгo в нoтapиaльнoй фopмe.
C гoтoвым coглaшeниeм и тexничecким плaнoм дoмa нyжнo пpийти в MФЦ: тaм вы нaпишeтe зaявлeниe нa пocтaнoвкy нoвыx oбъeктoв нa кaдacтpoвый yчeт и oднoвpeмeннyю peгиcтpaцию пpaвa. Гocпoшлинa cocтaвит 2000 pyблeй для кaждoй cтopoны cдeлки, дoкyмeнты нa coбcтвeннocть бyдyт гoтoвы чepeз 12 paбoчиx днeй.
Чepeз cyд
Ecли coбcтвeнники нe мoгyт пoдeлить нeдвижимocть миpнo, пpидeтcя peшaть пpoблeмy чepeз cyд. B пpoцecce paccмoтpeния дeлa cyд нaзнaчит cпeциaльнyю экcпepтизy. Пo ee peзyльтaтaм coбcтвeнникaм пpeдлoжaт нecкoлькo вapиaнтoв paздeлa, oдин из кoтopыx им пpидeтcя пpинять. Peзyльтaт — peшeниe cyдa o пpeкpaщeнии дoлeвoй coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.
C peшeниeм нyжнo oбpaтитьcя в кaдacтpoвым инжeнepaм (нaпpимep, в БTИ): oни пoдгoтoвят зaключeниe и тexничecкий плaн дoмa. Эти дoкyмeнты пoдaют в MФЦ для peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.
Кaк дeлить зeмлю?
3eмeльный кoдeкc нe зaпpeщaeт paздeлять зeмeльныe yчacтки пoд дoмaми, нo cтaвит нecкoлькo ycлoвий. Глaвнoe из ниx — тaкoй paздeл нe дoлжeн пpивoдить к oбpaзoвaнию нeдocтaткoв, кoтopыe мeшaют paциoнaльнoмy иcпoльзoвaнию зeмли. Этo мoгyт быть чepecпoлocицa, тpyднocти c пpoвeдeниeм кoммyникaций или излoмaннocть гpaниц.
Baжный мoмeнт!
3aкoнoдaтeль ycтaнaвливaeт минимaльныe paзмepы зeмeльныx yчacткoв. Oбщepoccийcкoгo cтaндapтa нeт: в peгиoнax ycтaнaвливaют cвoи пpaвилa. Нaпpимep, в Mocквe и MO paзмep yчacткa для oгopoдa нe мoжeт быть мeньшe 4 coтoк, a для пoлнoцeннoгo caдoвoдcтвa — 6 coтoк. Этo знaчит, чтo пoдeлить зeмлю плoщaдью 7 coтoк в cтoлицe нe пoлyчитcя. Чтoбы yзнaть o минимaльнoй плoщaди зeмeльнoгo нaдeлa в вaшeм peгиoнe, oбpaтитecь зa кoнcyльтaциeй в мecтнoe БTИ.
Пpocтo тaк зeмлю paздeлить нeльзя — нyжнo cдeлaть мeжeвaниe. Кaдacтpoвыe инжeнepы cocтaвляют мeжeвoй плaн, в кoтopoм oпpeдeляют гpaницы внoвь oбpaзyeмыx зeмeльныx yчacткoв. Плaн пpeдcтaвлeн нa диcкe и нa бyмaгe. B 2019 гoдy oн oбoйдeтcя пpимepнo в 8000-10000 pyблeй. Диcк вы дoлжны cдaть в MФЦ пpи пocтaнoвкe нoвoгo yчacткa нa кaдacтpoвый yчeт, a бyмaжный дoкyмeнт ocтaвить y ceбя.
Для oкoнчaтeльнoгo paздeлa зeмли oднoгo мeжeвaния мaлo: нyжнo зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти. Для этoгo влaдeльцы зeмли cocтaвляют пиcьмeннoe coглaшeниe, в кoтopoм пpoпиcaнo, кoмy кaкoй yчacтoк дocтaнeтcя. Tpи экзeмпляpa coглaшeния пoдaютcя нa peгиcтpaцию вмecтe c мeжeвым плaнoм. Гocпoшлинa cocтaвит 350 pyблeй зa кaждый зeмeльный yчacтoк, дoкyмeнты нa coбcтвeннocть бyдyт гoтoвы чepeз 12 paбoчиx днeй.
Как разделить дом с участком между наследниками?
У моей мамы в собственности участок с двухэтажным жилым домом. Наследники по закону — я и мой родной брат. Но мама хочет разделить дом и участок между двумя внуками — моим сыном и дочерью брата.
Предварительно согласовали поэтажный раздел: верхний этаж — внуку, нижний — внучке. На половину участка и верхний этаж сделаем отдельный вход.
Как определить границы раздела дома и участка? И как лучше все оформить и обеспечить маме достойную старость?
Ваша мама может переоформить недвижимость в общую долевую собственность внуков: они станут новыми собственниками имущества и будут владеть им совместно. Но чтобы избежать ненужных споров в будущем, лучше разделить объект недвижимости на два новых. Правда, с индивидуальным жилым домом так, скорее всего, не получится.
Расскажу подробнее, в чем сложности и как лучше разделить имущество в вашем случае.
Почему сложно разделить дом в натуре
Ваша мама решила сделать внуков владельцами дома. В этом случае ей необходимо передать дом в их общую долевую собственность, то есть выделить каждому внуку долю в праве общей собственности на имущество. Однако у владельцев долей есть свои особенности пользования и распоряжения, и один из основных вопросов: как выделить долю в натуре?
Если бы на участке было два дома, то вопрос решался бы просто: вы бы поставили каждый дом на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости и оформили на внуков. Внук и внучка пользовались бы отдельными домами и знали, кому и что принадлежит.
Но когда дом один, а собственников два, и у каждого своя доля, автоматического раздела дома в натуре не происходит — поставить каждую часть на кадастровый учет сложно. То есть запретить внуку, которому бабушка хочет отдать верхний этаж, пользоваться первым этажом внучки нельзя. И наоборот. Причина: 1 /2 доли существует абстрактно, на бумаге. В реальной жизни мы не знаем, где именно в доме начинается 1 /2 доли внука и 1 /2 доли внучки.
Как правило, стороны договариваются о порядке пользования имуществом устно. Но устные договоренности не дают гарантий, что в будущем между сособственниками не возникнут противоречия. Чтобы их избежать, лучше отразить все в соглашении о порядке пользования общим имуществом. В таком соглашении сособственники фиксируют, какие комнаты находятся в исключительном пользовании каждого из них, а какие — имущество общего пользования. Именно так и будут определяться границы раздела.
Когда будете составлять соглашение, учтите, что участник долевой собственности вправе владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Например, если ванная комната есть только на первом этаже, то внучка не может запретить внуку ею пользоваться.
Если же определить порядок пользования домом мирно не получается, спор может разрешить суд.
Так, владелице доли в двухкомнатной квартире не нравилось, что второй собственник сдавал свою комнату в аренду. Наниматели пользовались общим имуществом, а ее согласия на это не спросили. Она обратилась в суд и потребовала запретить вселять кого-либо в общую квартиру. Суд поддержал истицу и запретил второму собственнику сдавать комнату в аренду без ее согласия.
Обращение в суд — дело недешевое: придется заплатить госпошлину 300 Р и, скорее всего, найти юриста, чтобы он помог составить исковое заявление и участвовал в заседаниях.
Даже если есть соглашение, где указано, кто и как будет пользоваться общим имуществом, нет гарантий, что судебные споры не возникнут в будущем. Всегда остается риск, что один из собственников захочет пересмотреть условия пользования домом.
Кажется, что если пристроить отдельный вход, то проблема решится. Но такие работы могут счесть переустройством или перепланировкой дома. А это допускается только с предварительного разрешения соответствующего органа. По вопросам перепланировки и переустройства рекомендую проконсультироваться с кадастровым инженером.
Как разделить дом на два хозяина на отдельные квартиры
Жилищные права и свободы граждан России охраняются высшим законом страны, так как представляют собой высшую ценность, охрана, соблюдение и защита которых определяют смысл и содержание деятельности всех ветвей власти в РФ (ст. 2 и ст. 18 Конституции РФ).
На практике реализация провозглашенных свобод сталкивается с трудностями правового и иного характера. В ряде случаев эти трудности связаны с тем, то правообладатели не вполне понимают свой статус и правовое положение.
В домовладениях, находящихся в общей долевой собственности наиболее расхожей является ситуация, когда фактически сособственники десятилетиями живут и пользуются конкретно определенными частями (комнатами) жилого дома, огороженными частями земельного участка и считают себя самостоятельными собственниками этих изолированных частей недвижимости.
Это правовое заблуждение вскрывается при первой же попытке собственника распорядится недвижимостью. При этом распоряжение это может быть связано не только и не столько с отчуждением недвижимости, но и с попытками провести строительные изменения (реконструировать, произвести перепланировку либо капитальный ремонт) занимаемых жилых помещений.
Правообладатели с удивлением узнают, что строительные изменения возможны (допустимы) только с согласия сособственника и, что при наличии такого согласия все строительные изменения (пристройки, надстройки и т.д.) попадут в общую долевую собственность. Эта же правовая судьба ждет и вспомогательные постройки (сараи, гаражи и т.д.), возводимые на участке, любым из сособственников. Все это обусловлено правовой природой общей долевой собственности (ст.ст. 244, 245, 246 ГК РФ).
Не удивительно, что правовая зависимость совладельцев друг от друга приводит к противоречиям и конфликтам. Зачастую правообладатели, не имея возможности договориться друг с другом пытаются заявлять и отстаивать свои права не в суде, а в органах Росреестра. Это бесперспективно. В регистрации будет отказано.
Наличие согласия и взаимопонимания между сособственниками – первое условие и возможность произвести реальный раздел имущества и получить правовую независимость от соседа.
Реальный раздел дома и земельного участка по фактическому пользованию допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым так и неделимым вещам.
Не всегда фактическая возможность раздела объекта совпадает с правовой возможностью.
Правовое (юридическое) понятие делимости объекта недвижимости имеет самостоятельное значение, не совпадающее с физическим понятием делимости объекта.
Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми являются только те, которые можно разложить на однородные самостоятельные части, общая ценность которых была бы не меньше целого объекта.
Если речь идет об индивидуальном жилом доме, то юридически делимым он является в том случае, если существует возможность разделить его на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.
Иными словами дом делим на части, если эти части отвечают всем признакам жилого помещения. Признаки жилого помещения определены гражданским и жилищным законодательством. К числу этих признаков закон относит:
— пригодность для проживания
— принадлежность к категории недвижимых объектов.
Конечно же последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым. Назначение – этот признак означает предназначенность только для проживания и исключает использование для других, не связанных с проживанием целей (ст. 15 ЖК РФ, ст. 28 ГК РФ). Поэтому недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).
Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия помимо основного помещения – вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кузни, санузла и т.д.).
Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.
В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок. В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.
При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка. Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ). Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела. К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый (минимальный размер этой категории участков в Краснодарском крае – именно 3 сотки). Деление на большее число частей такого земельного участка с правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.
Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.
Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности. В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст. 3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.
Практическими шагами на пути к реальному разделу является:
— предварительное достижение соглашения;
— проведение кадастровых работ (как в отношении жилых помещений, так и в отношении земельного участка);
— составление текста соглашения о разделе;
— представление документов для государственной регистрации прав собственности в органы Росреестра.
Соглашение о разделе может быть составлено как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Именно потому что соглашение невозможно составить не имея на руках фактического описания предмета раздела (сделки) предварительно достигнутое соглашение дает возможность заказать в органах кадастрового учета проведение кадастровых работ, результатом которых будет получение кадастровых паспортов частей дома и кадастровых паспортов образовавшихся земельных участков.
Основанием для проведения кадастровых работ является обращение правообладателя в орган кадастрового учета с заявлением и необходимыми документами.
Правовое преимущество правообладателей, осуществивших раздел имущества, очевидны – независимость в распоряжении имуществом.
Главный специалист-эксперт – государственный регистратор
отдела регистрации прав на жилые помещения С.А. Ковалев
Раздел дома с участком на двух хозяев. Этапы, методы и примеры (проекты) на сайте Недвио
Процедура раздела дома с участком значительно сложнее деления квартиры, ведь некоторые части этого типа недвижимости являются нераздельной собственностью, а следовательно — никак не могут быть поделены.
Однако, довольно часто взаимоотношения между совладельцами жилья осложняются настолько, что для них главной целью становится разделить дом и участок любой ценой.
Проблемы совместного владения домом с участком
Ситуация, когда домом с участком владеют несколько собственников — сама по себе не простая. Особенно, когда совладельцы находятся во враждебных взаимоотношениях и нередко попросту не могут прийти к договоренностям по бытовым вопросам.
Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:
При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.
Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.
Что такое реальный раздел?
Реальный раздел (выделение доли) — это переход частей домовладения в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле.
Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.
Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю. При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.
Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.
Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?
Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.
Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.
Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.
Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:
Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.
Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).
Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).
Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.
В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.
В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.
Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.
Последовательность (этапы) раздела
Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.
Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям. Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.
После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.
Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:
Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.
Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реальный раздел домовладения между совладельцами возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется либо по соглашению между ними, либо в судебном порядке.
Раздел земельного участка под домом
При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка.
Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ).
Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела. К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый. Деление на большее число частей такого земельного участка в правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.
Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.
Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности. В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст. 3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.
Образец соглашения о разделе участка
Кроме данного требования основным принципом делимости участков можно охарактеризовать целостность каждой доли жилища с долей, что прилегает к данной части. Иными словами, тот из собственников, которому переходит установленная назначенная часть, будет собственником территории, на которой располагается его владение.
Таким образом, если при разделе дома есть возможность организации отдельного входа, то допустимо и разделение земельной территории. Но это действует только при условиях, когда любая часть поделенного участка станет не меньше установленных законом норм. В ином случае раздел невозможен, и территория останется общей.
Как разделяют частные дома?
Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.
Законом предусмотрено два метода:
1. Мировое соглашение
Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.
В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.
В договоре прописываются следующие пункты:
При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.
Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.
2. Деление на два строения
Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.
Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.
Деление разрешается при последующих обстоятельствах:
Важно: если здание находится в аварийном, либо обветшалом состоянии, либо малопригодно для проживания, разделить его не удастся, даже через суд.
Образец соглашения о разделе дома
Как и в предыдущей ситуации, разделять дом правильнее путем подписания договора. В отличие от прошлого метода, для осуществления раздела путем деления на 2 строения потребуется оформить ряд документов:
После весь пакет документов передается в местную администрацию. Если разделение недвижимости не противоречит законодательству, то спустя 15 дней каждый из владельцев получит право собственности на недвижимость. В противном случае, этим уже занимается суд.
Для оформления искового заявления в суд обязательно наличие тех. проекта. Если его нет, судья назначает судебную экспертизу, для определения возможных вариантов разделения недвижимости. Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.
Заключение
Раздел дома — почти всегда неприятная процедура, с большим количества стресса для совладельцев. Поэтому лучше решать все спорные вопросы путем компромиссов и договоренностей. Несмотря на все несогласия и неприязни, так быстрее решается любая проблема. Да и будут целее нервы и денежные средства, которые можно потратить на более приятные и полезные цели.
Конфронтация в этом вопросе создаст только лишние проблемы. А процедура раздела имущества рискует затянуться на неопределенный срок и с непредсказуемыми результатами.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.