Как разделить квартиру между братом и сестрой
Как справедливо разделить имущество, которое осталось от родителей?
У моего друга сложилась нелегкая ситуация. Несколько лет назад умер отец, потом — мать, потом — один из братьев. Осталось три брата.
Есть неприватизированная квартира. В ней проживают два брата и жена старшего из них. Третий брат зарегистрирован в квартире, но давно в ней не живет, не оплачивает услуги ЖКХ, так как проживает в другой квартире, которая перешла ему от бабушки.
Теперь братья должны принять наследство и приватизировать квартиру.
Старший брат хочет большую долю от продажи дачи, чтобы компенсировать свои затраты, а также приватизировать квартиру на двоих с братом и получить половину от ее продажи. Второй брат не намерен продавать квартиру и разъезжаться. Третий брат, который живет отдельно, хочет получить треть стоимости квартиры.
Как приватизировать квартиру и продать ее? Как сделать так, чтобы третий брат не претендовал на часть квартиры при приватизации? Как лучше приватизировать квартиру: в долях или на одного из братьев, чтобы было легче договориться с покупателем? Как справедливо разделить дачу?
В такой ситуации всем братьям будет выгодно договориться. Я вижу справедливым, что деньги от продажи квартиры получат братья, которые в ней живут. Честной будет и компенсация расходов старшего брата из денег от продажи дачи — оставшуюся сумму братья поделят поровну.
Я бы посоветовал братьям составить соглашение и прописать в нем, как и что они будут продавать и как потом будут делить деньги. Юристы называют такие соглашения понятийными. Их условия вряд ли удастся отстоять в суде, но люди обычно соблюдают письменные договоренности.
Заключить только понятийное соглашение можно потому, что вопросы о разделе неприватизированной квартиры и разделе наследства находятся в разных областях права — их нельзя поставить в зависимость друг от друга.
Если братья не смогут договориться, им придется обращаться в суд. Но даже суд не может принять решение, что нужно все продать, а деньги разделить: на это должны быть согласны все собственники.
Как приватизировать квартиру не на всех, кто в ней зарегистрирован
Все зарегистрированные в квартире получат долю в праве собственности при приватизации. Некоторые из них могут добровольно отказаться от приватизации, чтобы собственником стал кто-то один.
Действительно, для продажи квартиры удобнее приватизировать ее на одного из братьев. Тогда он, как собственник, будет сам договариваться о цене, подписывать договор и подавать заявление в МФЦ, а у других братьев не будет возможности сорвать сделку.
У такого варианта есть два минуса:
Поэтому я считаю юридически правильным вариант с приватизацией на тех братьев, кто планирует получить часть суммы от продажи квартиры.
Чтобы третий брат не претендовал на долю в квартире, нужно либо убедить его отказаться от приватизации, либо снять его с регистрации через суд.
Договориться. Если убедить третьего брата отказаться от части квартиры, то от него достаточно получить заверенный у нотариуса отказ от приватизации. Брату можно напомнить, что ему досталось жилье от бабушки, и объяснить, что другие братья могут снять его с регистрации по месту жительства через суд.
В переговорах можно предложить, чтобы один из братьев отказался от наследства в пользу третьего. Однако юридической силы такое обещание не имеет, потому что закон запрещает отказ от наследства с оговорками или условиями.
Обратиться в суд. Чтобы при приватизации третий брат не мог претендовать на долю в квартире, его нужно снять с регистрационного учета — выписать из квартиры.
Человека, который зарегистрирован в неприватизированном жилье, можно снять с учета на основании решения суда. Чтобы получить такое решение, надо обратиться в суд с иском о признании лица утратившим право на жилое помещение.
Обратиться с таким иском в суд может наниматель по договору социального найма или член его семьи. Если после смерти родителей братья не меняли сторону по договору, то одному из них нужно обратиться в МФЦ. Стать новым нанимателем может любой дееспособный член семьи умершего.
Вот что нужно доказать, чтобы суд признал брата утратившим право на жилое помещение:
Суд оценит доказательства и примет решение. Имея на руках вступившее в силу решение о признании третьего брата утратившим право на жилое помещение, другой из братьев должен обратиться в МФЦ с заявлением о снятии с регистрационного учета.
После переговоров или суда необходимо обратиться с заявлением о приватизации в МФЦ. Мы уже подробно рассказывали, как приватизировать квартиру.
Судиться или договориться: как разделить недвижимость при разводе
Развод — процесс нервный, а если у расстающейся пары есть дети и совместное жилье, то развод будет сложным. Вместе с экспертами разбираемся, как бывшие супруги могут поделить имеющуюся у них недвижимость.
Эксперты в статье:
Встретимся в суде
Споры между супругами из-за имущества возникают, когда вступают в силу какие-то личные обиды или завышенные ожидания одной или обеих сторон. В целом всегда лучше любой такой спор решать мирно. Если же дело доходит до суда, важно помнить, что в нашей стране не прецедентное право. Это означает, что если у кого-то было одно судебное решение, то вовсе необязательно, что и в другом похожем случае оно окажется таким же.
Например, есть распространенное заблуждение, что если в браке, к примеру, двое детей, то суд при разделе недвижимости должен присудить ее бóльшую часть тому из супругов, с кем остаются дети. Но, как поясняют эксперты, в этом случае действует норма, по которой родители не претендуют на имущество детей, а дети — на имущество родителей. Иными словами, раздел производится между супругами, а не между супругами и детьми.
Чаще всего судья ориентируется на одинаковые права супругов по закону. При этом необходимо учитывать, что раздел имущества может затянуться на долгое время и принести дополнительные траты, если одна из сторон не согласна с решением судьи и подает апелляции.
Вместе нажили — делим поровну
Согласно ст. 38 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретенное в браке, делится в равных долях между супругами. Но это не касается имущества, которое было унаследовано одним из супругов, получено им в дар или приватизировано. Оно не подлежит разделу и остается в собственности наследника. В собственности одного из супругов останется и имущество, приобретенное до брака.
Но из этих правил есть исключение. Если в такую квартиру второй супруг серьезно вложился, сделал ремонт, который заметно улучшил качество данного жилья, и сумел доказать это в суде, то такое имущество тоже может быть признано совместно нажитым и также подлежит разделу.
В каких случаях делить недвижимость не придется:
«Бывают истории, когда родители приобретают взрослым детям жилье, например дарят на свадьбу. Если ребенок, будучи уже в браке, выступает как покупатель в договоре купли-продажи, такая квартира может быть признана совместно нажитым имуществом и тоже подлежит разделу. В отсутствие брачного договора безопаснее приобретать квартиру на родителей, передавать своему ребенку путем дарения», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Приватизированное делим по долям
Если бывшие супруги делят квартиру, которую они вместе приватизировали, то каждому достанется его доля, так как муж и жена стали долевыми собственниками. Бывает так, что доли заранее не определены, тогда это придется сделать самостоятельно или решать в судебном порядке. Важно помнить, что при приватизации квартиры на одного только мужа или жену второй супруг не имеет на нее прав.
Муниципальную квартиру не разделить
Делить квартиру, оформленную по договору социального найма, нельзя. Но можно провести приватизацию поровну, когда вы уже решили развестись. Это можно сделать по устному договору без юридических процессов, если супруги сохранили нормальные отношения и готовы помочь друг другу. Если при этом они продолжают жить на одной территории, то сохраняют права на проживание и пользование.
Лучше договориться мирно
Досудебное соглашение о разделе общего имущества супругов позволяет сторонам самим выбирать, как и в каких пропорциях делить нажитое в браке, и уйти от формулы 50 на 50. По словам нотариуса Марины Соколовой, обязательная нотариальная форма такого договора дает гарантии равной защиты прав и законных интересов обоих партнеров, законности сделки и учета всех правовых нюансов, включая, к примеру, имущественные интересы детей в этой семье.
Такой вид соглашения позволяет бывшим супругам закрепить все договоренности и быть уверенными в их соблюдении. Его можно оформить, и если расторжение брака по тем или иным причинам должно проходить исключительно в судебном порядке — даже в этом случае приобщенное к делу соглашение о разделе имущества поможет ускорить рассмотрение дела о расторжении брака.
Банки не любят семейные споры
Ситуация усложняется, если недвижимость, которую делят супруги, находится в ипотеке. Банки к разделу имущества относятся скептически, приоритетом для кредитной организации остается сохранение платежей в срок. А изменение семейного положения заемщика потенциально снижает его платежеспособность.
Ипотечные квартиры после развода обычно продают, а не делят, потому что часто супруги боятся, что банк потребует досрочного погашения ипотеки. Но в некоторых случаях практикуется и смена заемщика.
Лучший вариант — брачный договор
Хороший и надежный инструмент регулирования имущественных отношений в браке и после его прекращения — это брачный договор. Его заключение становится все более естественным и уже не вызывает у людей такого сильного отторжения, как, например, 20 лет назад.
«Брачный договор можно заключить в любой момент до брака и в браке до внесения в ЗАГС акта о расторжении или о вступления в силу решения суда о расторжении брака. Также регулирует раздел имущества заключение соответствующего соглашения, но его можно подписать лишь в течение трех лет после расторжения брака. Оба этих документа — и брачный договор, и соглашение о разделе имущества — должны быть заверены нотариусом», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Как разделить имущество между братом и сестрой
Добрый день! После смерти отца осталась 2х комнатная квартира не приватизированная, в ней прописаны я, брат, его 3е детей один из них уже совершеннолетний, его жена не прописана. Проживает в ней брат со своей семьёй, я живу в другом городе, у меня малолетний ребенок, прописан он в другой квартире.
Скажите как будет происходить раздел имущества, я с братом мало общаюсь, и тему это как-то неловко затрагивать, но при этом он живет в НАШЕЙ квартире, а я снимаю жильё, хочу восстановления справедливости, но не знаю с чего начать, т.к. не знаю своих прав.
Какая мне принадлежит доля и как её получить?С чего начать?Чем апеллировать?
Вы с братом являетесь наследниками первой очереди. Для вступления в наследство Вам необходимо обращаться к нотариусу для открытия наследственного дела. По закону наследовать неприватизированную квартиру могут лица, которые являются прямыми наследниками, каковыми вы я являетесь с братом. В Гражданском Кодексе РФ говорится, что только наследник может участвовать в оформлении неприватизированной квартиры для наследования. Для совершения процедуры наследования Ваш отец до своей смерти должен был сделать следующие шаги:
— в регистрационный отдел подать заявление на приватизацию жилой квартиры.
— гражданин (наниматель) должен был оформить все необходимые документы для завершения процесса приватизации.
— В регистрационном отделе не должно быть заявления на отзыв приватизации имущества.
Если все вышеприведенные условия были соблюдены, то в согласии с Постановлением Пленума ВС от 24.08.1993 года №8 наследники имеют полное право подать заявление на наследование неприватизированного имущества после смерти владельца-нанимателя.
Если Ваш отец не подавал документы на приватизацию, то Вы с братом вправе
приватизировать квартиру, которая было оставлена после смерти отца только на основании оформления договора о социальном найме, а не на праве наследования.
При этом учтите, что, что право на заключение договора о продолжении социального найма в жилищном отделе имеет гражданин, который жил вместе с владельцем до его смерти.
Особенности раздела приватизированного жилья между родственниками
Приватизации подлежит жилье, принадлежащее государству. Это процедура безвозмездной передачи квартиры лицу (или лицам), которые в ней зарегистрированы и проживают на постоянной основе. Такая процедура осуществляется в соответствии с российским законодательством, законом «О приватизации жилищного фонда РФ». Раздел приватизированного жилья может потребоваться в случае развода или просто из-за нежелания родственников жить вместе под одной крышей. Чтобы знать, как разделить квартиру после развода, если жена собственник, нужно учесть, когда была проведена приватизация (до брака, во время него), а также учесть интересы всех родственников, проживающих в приватизированной квартире.
Особенности законного раздела приватизированной квартиры между родственниками
Есть ряд условий, которые влияют на приобретение тех или иных прав лицами, проживающими в квартире, которая была передана на безвозмездной основе в процессе приватизации. Если жилье было приватизировано одним лицом до заключения брака или прописывания в нем родственников, в таком случае он имеет полное право на эту собственность. Если же при переходе квартиры из государственной собственности в частную, в ней были прописаны другие люди (супруг, дети, родственники), то каждый из них имеет право на долевое участие в данном имуществе. При добровольном отказе остальных членов семьи на право собственности, в пользу одного из них, остальные имеют право проживать в этом жилье всю оставшуюся жизнь.
Если же родственники, имеющие доли в приватизированной квартире, хотят ее разделить, они могут сделать это таким способами:
В соответствии с действующим Законодательством, при таком разделе нужно изолировать каждую часть жилья, принадлежащую другому собственнику, а также обеспечить доступ к местам общего пользования.
На основании чего может быть произведен долевой раздел приватизированной квартиры между прописанными в ней родственниками
Если родственники больше не хотят жить вместе, они могут решить вопрос о разделении приватизированного имущества мирным путем (заключая соглашение о разделе) или же обратиться в суд.
Обратите внимание! Право на долю в приватизированной квартире, которая передается на безвозмездной основе, могут получить только родственники, зарегистрированные в этом жилье на момент оформления такой сделки.
Какие сложности могут возникнуть при разделе приватизированного жилья между родственниками:
При составлении искового заявления нужно указать круг лиц, имеющих доли в данном имуществе, правового статуса каждого из них, причины, которые привели к необходимости раздела квартиры. Если целью искового заявления является защита интересов несовершеннолетних детей, нужно предварительно обратиться в органы попечительства.
Разделить нельзя оставить вместе
30 октября в «АГ» была опубликована очень интересная новость, связанная с вынесением ЕСПЧ Постановления от 13 октября 2020 г. по делу «Абалымов против России», основанного на том, что российский суд первой инстанции, рассматривая спор между разведенными и разъехавшимися родителями об определении места жительства их общих детей (старшей дочери и младших близнецов – сына и дочери), вынес решение об определении места жительства всех детей с отцом (оставшимся проживать в г. Самаре), а не с матерью, уехавшей в г. Калугу. Однако апелляционная инстанция отменила это решение и вынесла новое, определив место жительства близнецов (уже похищенных и увезенных матерью в Калугу) с матерью, а старшей дочери (твердо заявлявшей о нежелании жить с матерью и намерении оставаться с отцом) – с отцом.
Важное примечание: через некоторое время после этого решения мать уехала вместе с детьми из Калуги в неизвестном направлении, полностью оборвав контакты детей с отцом и лишив его тем самым возможности общаться с ними. Когда по его заявлению полиция провела розыск и отыскала детей в Нижнем Новгороде, мать через сотрудников полиции передала, что отказывается сообщать отцу адрес детей и прочую информацию о них.
Понятно, что в таких спорах зачастую неправы оба родителя, и в любом случае у них всегда есть взаимные претензии, более или менее обоснованные. Поэтому с оценками подобных споров и их последствий, конечно, спешить не нужно.
В любом случае ЕСПЧ посчитал, что в данном деле была нарушена ст. 8 Европейской конвенции по правам человека («Право на уважение частной и семейной жизни»).
Данное постановление ярко высветило еще одну правовую проблему, давно уже тлеющую, но пока не выходящую «в открытое пространство», – допустимость разделения между родителями нескольких общих детей.
Напрямую законодательство такое разделение не предусматривает, но и не запрещает. Однако на практике, как видим, судьи категорически не желают разделять детей – родных братьев и сестер – между общими родителями.
При этом стоит отметить, что Семейный кодекс РФ содержит норму (п. 3 ст. 83), которую можно рассматривать как признание допустимости разделения детей между родителями. Верховный Суд РФ также подчеркивал эту возможность в п. 22 Постановления от 26 декабря 2017 г. № 56 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел, связанных со взысканием алиментов».
При обсуждении постановления ЕСПЧ эксперты высказали очень интересные оценки. Одна из них – сожаление, что невозможность разделения родных братьев и сестер предусмотрена в российском законодательстве лишь в одном случае – в отношении усыновления: согласно п. 3 ст. 124 СК РФ усыновление братьев и сестер разными лицами не допускается, за исключением случаев, когда это отвечает интересам детей.
Понимаю, что и с этической, и с общекультурной, и с бытовой точек зрения такое разделение выглядит крайне нежелательно. Самое важное, на мой взгляд, что это противоречит интересам самих детей, в первую очередь – их привязанности друг к другу, разрушение которой способно нанести детям серьезную психологическую травму.
А вот от психологических травм, связанных с расставанием с одним из родителей или другими не просто родными, но и по-настоящему близкими им людьми, детей нужно беречь так же тщательно, как от физических травм. Исключительно жаль, что родители, «воюя на всех фронтах» друг с другом в случае «расставания по-плохому», этого не понимают.
Полностью разделяю доводы о том, что родные братья и сестры должны воспитываться вместе. И все же призываю в порядке исключения рассматривать возможность разделения детей между родителями. Сразу обозначу цель такого разделения – чтобы никто из родителей не чувствовал себя обделенным, когда другому «все» (если место жительства всех детей определено с другим родителем), а ему – «ничего». Понятно, что чаще всего «ни с чем» остаются отцы: статистика судопроизводства неопровержима, и в подавляющем большинстве случаев суд оставляет детей с матерями, даже если отцы очень хотят, чтобы дети оставались с ними и для этого есть все условия. То, что Российская Федерация для опровержения довода о нарушении судами гендерного равенства при рассмотрении данной категории дел смогла набрать и представить в качестве примера несколько дел (исключений) – со всей страны! – лишь ярче иллюстрирует правило, и рассмотренные ЕСПЧ дела («Петров и Х. против России» и «Абалымов против России») весьма красноречиво характеризуют сложившуюся ситуацию такой, какая она есть, – в абсолютном большинстве случаев суды оставляют детей с матерями.
В Постановлении по делу «Абалымов против России» ЕСПЧ напомнил, что при рассмотрении обсуждаемой категории дел суды должны учитывать взаимную привязанность родных братьев и сестер друг к другу. С учетом этого важного фактора возможными видятся два случая, когда может быть осуществлено разделение детей между родителями:
В первом случае имеются в виду, конечно, дети младенческого возраста – не старше четырех лет (а лучше – до двух). В этом возрасте дети эмоционально очень подвижны, и привязанность, даже если она начала формироваться, еще не закрепилась.
В качестве примера приведу дело из своей адвокатской практики, рассмотренное несколько лет назад в одном из судов г. Москвы.
Молодая российская семья уехала с двумя детьми – трехлетним сыном и дочерью в возрасте нескольких месяцев – в одно из иностранных государств на временное проживание. Там произошел конфликт, и жена заявила мужу, что намерена вместе с детьми остаться в этом государстве навсегда. Муж в итоге смог забрать сына (причем с помощью полиции того государства, которой он предъявил свидетельства о рождении детей), но дочь, находящуюся на грудном вскармливании, полиция не стала отнимать у матери. В итоге муж с сыном вернулись в Россию, и здесь он инициировал судебный процесс об определении места жительства обоих детей с ним; я представлял интересы истца.
Отмечу сразу: дело закончилось заключением мирового соглашения, по которому место жительства сына было определено с отцом (в России), а дочери – с матерью (в России или ином государстве – как она решит).
В этом случае дело завершилось заключением мирового соглашения, что было благом для всех, включая моего доверителя: я видел, что он очень ответственно включился в заботу о воспитании сына, но, если придется заниматься еще и воспитанием дочери – практически новорожденной (ей на момент завершения дела еще не исполнилось года), он, совсем молодой парень, может не выдержать такого груза ответственности ни эмоционально, ни психологически, и он сам это понимал. В итоге каждый из родителей остался с ребенком, ни у отца, ни у матери нет ощущения пустоты и утраты, а дети в силу своего возраста не успели привязаться друг к другу (у трехлетнего брата еще не сформировалась привязанность к новорожденной сестре).
Да, это жесткий вариант, допустимый лишь в исключительных случаях, но, если оценить ситуацию юридически (а не эмоционально), подобное разделение не нарушает прав ни кого-либо из родителей, ни кого-либо из их общих детей.
Конечно, очень хочется надеяться, что в приведенном мной случае родители сохранят контакт друг с другом, а их дети – полнородные брат и сестра – в будущем будут общаться.
Разумеется, наличие или отсутствие привязанности нужно определять не просто по возрасту, а на основании заключения психолога, который побеседует со всеми детьми или с теми из них, кто в силу развития уже доступен для беседы.
А вот во втором случае отношения как раз сформировались, но – отрицательные: братья и сестры могут настолько устать друг о друга, что между ними не только нет положительных эмоций, а напротив – налицо неприязнь, иногда доходящая до ненависти. Понятно, что это осложняется подростковым возрастом и неразрывно связанными с ним категоричностью, максимализмом, нетерпимостью. Но мы знаем, что иногда неприязнь родных братьев и сестер основана на более глубоких причинах: зависти по отношению к достижениям брата или сестры (особенно вкупе с огорчением из-за собственных неуспехов), ревности по отношению к родителям, восприятии брата или сестры как препятствия. И если все это соединено с желанием братьев и сестер остаться проживать с разными родителями, нет необходимости препятствовать их разделению между отцом и матерью.
Когда пишу это, понимаю – и, конечно, разделяю – желание того, чтобы семьи жили вместе, и родители сохраняли брак, и их дети росли вместе (причем, как хотят многие родители, – всегда оставались дружны между собой). Но мы с вами, уважаемые коллеги, знаем: к великому сожалению, по факту это возможно далеко не во всех ситуациях и семьях. И если существуют указанные предпосылки для разделения детей между родителями, не следует отрицать и отвергать такую возможность лишь потому, что это не соответствует привычным шаблонам разрешения гражданских дел этой категории.
Решающее значение имеет фактор привязанности (эмоциональной связи) братьев и сестер: именно он всегда должен быть определяющим в этих ситуациях.
Самое главное – чтобы не были нарушены интересы детей!