Как сдавать посуточно квартиру в казахстане
«Квартира больше „убивается“ от длительной аренды»: что поможет выгодно сдать жилье посуточно
Опыт читателей Т—Ж
Многим кажется, что сдавать жилье на несколько часов или дней равносильно его «убийству».
Мы собрали истории читатели Т—Ж, которые сдают свое или чужое жилье, и сделали выводы о том, что нужно, чтобы краткосрочная аренда стала выгодной.
Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Правильная локация и железные нервы
Я переехал в Сочи, взял квартиру в ипотеку, а потом встретил свою будущую жену. Мы стали жить в ее ипотечной квартире, а мою сдавать в аренду. Оказалось, что в Сочи это очень выгодно: квартиры быстро окупаются и еще на жизнь остается. Поэтому я уговорил родителей тоже купить здесь квартиру в ипотеку и сдавать ее. Так что теперь я уже почти два года сдаю две 35-метровые однушки с новым ремонтом. Несмотря на изначально хорошее состояние квартир, с каждым днем арендаторы их ушатывают, и периодически приходится делать ремонт.
Летом сдаю квартиры только посуточно: это намного выгоднее, чем долгосрочная аренда, но и более рискованно, потому что все жильцы по-разному относятся к съемному жилью. У некоторых людей в крови везде мусорить и все портить. Хотя были и прекрасные арендаторы, которые оставляли после себя чистую квартиру. Искать жильцов в сезон приходится в среднем каждые 10 дней. Но от сообщений нет отбоя: приток туристов в регион очень большой, в том числе из-за последствий пандемии.
Зимой посуточная аренда не пользуется спросом. Стараюсь найти жильцов, которые снимут хотя бы на пару месяцев. Аренда первой квартиры с бассейном и зеленой территорией в холодное время года стоит от 40 000 до 50 000 Р в месяц, а с мая по октябрь — в среднем по 3000 Р в сутки. Снять у меня вторую квартиру в восьмиэтажном доме стоит от 30 000 до 35 000 Р в месяц зимой и около 2250 Р в сутки летом.
В конце каждого сезона в квартирах нужно делать косметический ремонт. За лето жильцы могут так заляпать стены, что проще не отмывать их, а поклеить хорошие обои. На случай поломок по вине жильцов всегда беру залог. Но если вдруг потек кран или сломался унитаз просто из-за срока эксплуатации, то это довольно сильно бьет по карману — даже с учетом того, что я делаю все сам и никому не плачу за работу.
Если вы сдаете квартиру, нужно иметь железные нервы и уметь находить индивидуальный подход к каждому арендатору. Если один человек живет в квартире и вообще вас не беспокоит, то другой будет писать каждый день по разным глупым вопросам или предъявлять необоснованные претензии.
Например, как-то раз меня попросили разобраться с соседями, которые курили у себя на балконе, а дым от их сигарет летел в окно моей квартиры. Или однажды вместо семейной пары ко мне приехали двое пьяных мужчин: якобы жена в последний момент отказалась от поездки и пришлось взять друга. Оба уверяли меня, что квартира будет в полном порядке и «русские друг друга не обманывают». Само собой, на следующий день они позвали еще одного приятеля и устроили дебош в бассейне. Наряд так и не приехал, и мне пришлось самому выселять трех агрессивных пьяных мужиков, припугивая их перцовым баллончиком, а потом весь вечер драить квартиру.
Многие думают, что сдавать квартиру — легко и не проблематично, но это далеко не так.
Нужно не только купить ее и отремонтировать, но и постоянно поддерживать в презентабельном состоянии, чтобы люди хотели заехать именно к вам. Если вы хотите заработать на сдаче, нужно будет много работать, тратить деньги на объявления и их продвижение, постоянно быть на связи с жильцами, вкладываться в уборку и ремонт.
Если за все это платить из собственного кармана, выйдет круглая сумма и сдача квартиры уже не будет выглядеть таким перспективным занятием. Но если вы готовы решать большую часть проблем своими силами, то получается довольно выгодно, хотя и отнимает много времени. Словом, сдавать квартиру в аренду — это как свой маленький бизнес, который нужно постоянно совершенствовать. Впрочем, этот «бизнес» всегда можно выгодно продать: квартиры на Черном море только растут в цене и стоимость их аренды тоже.
Как сдавать жилье в аренду без открытия ИП
С первого января 2019 года владельцы квартир могут по закону сдавать их в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Какие правила при этом предусмотрены законодательством, разбирались журналисты Нурфин.
Иллюстративное фото: gettyimages.com / naruecha jenthaisong: UGC
Деньги, которые владелец недвижимости получает от сдачи квартиры или дома в аренду, согласно статье 330 Налогового кодекса РК, являются имущественным доходом.
При этом арендатор может сдавать свое имущество также только частным лицам. Оформить договор аренды на компанию или другую юридическую организацию уже не получится. Для этого нужно будет регистрировать ИП.
Какие документы нужно сдавать в налоговую и когда
Частные лица, получившие имущественный доход, должны раз в год до 31 марта самостоятельно составлять декларацию по индивидуальному подоходному налогу за предыдущий год и предоставлять ее в налоговый орган по месту нахождения или жительства.
Что происходит с пенсионными накоплениями умершего вкладчика, если наследники их не забрали
Декларация составляется по форме 240.00, которую можно найти в интернете, в частности, скачать ее по этой ссылке.
А до 10 апреля или через 10 дней после сдачи декларации, гражданин в частном порядке сдающий недвижимость, должен оплатить индивидуальный подоходный налог в размере 10% от всей суммы дохода за последний год.
Образец декларации по форме 240.00. Первый раздел.: UGC
Ответственность за неуплату
Предоставлять декларацию и оплачивать ИПН в размере 10% от имущественного дохода нужно, если в предыдущем году вы на любой срок сдавали квартиру.
Если один год вы получали такой доход, а в следующем календарном годовом периоде ни на день не сдавали квартиру, то и декларацию сдавать не надо.
Что казахстанцам нужно знать об уплате налога на имущество в 2021 году
А уклонение от сдачи декларации и от оплаты налогов с имущественного дохода наказывается законом.
Согласно Кодексу «Об административных правонарушениях Республики Казахстан», на первый раз арендодатель отделается предупреждением, а в следующий раз будет оштрафован на 15 МРП или 39 765 тенге в 2020 году.
Единый совокупный платеж
Арендодатели, которые в частном порядке осуществляют предпринимательскую деятельность, но не зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, ежемесячно должны вносить единый совокупный платеж.
Это фиксированная сумма, которая составляет 1 МРП (2 651 тенге) для жителей городов областного и республиканского значения и 0,5 МРП (1 326 тенге) для граждан, проживающих в остальных населенных пунктах.
Оплатить ЕСП можно в любой банковской кассе или онлайн с помощью мобильного банкинга и других ресурсов.
Кто может не платить налог на транспорт в Казахстане
При этом у частного арендодателя не должно быть наемных рабочих и его доход не должен превышать 1 175 МРП в год или 3 114 925 тенге. Иначе, опять же, необходимо регистрировать ИП.
Оплата ЕСП посредством интернет-банкинга: UGC
Вы сдавали жилье в аренду без открытия ИП, уплачивая налоги? Поделитесь своей историей, отправив ее на нашу почту: nurfin@corp.nur.kz
Travel Card от Jýsan Bank
Уникальная подборка новостей от нашего шеф-редактора
Бизнес на сутки: запретят ли в Казахстане сдачу квартир внаем?
Нам это ни к чему
Акнур Усенова, менеджер по бронированию VisitKazakhstan.kz, считает, что крупным отелям это только на руку.
– Это мера, на мой взгляд, нерентабельна для гостиничного бизнеса. Квартиры в Астане не просто на порядок – на несколько порядков дешевле. Например, в некоторых гостиницах далеко
не самый лучший номер стоит около 200 тыс. тенге в сутки
Нормальную и вполне благоустроенную квартиру можно снять от 4 000 тенге. Преимуществ в этом достаточно: тихо, спокойно, есть возможность готовить ту еду, которая подходит конкретно вам. Плюс анонимность: можно даже зарегистрироваться не под своим, а под чужим именем. Словом, полное невмешательство в частную жизнь.
Мнения разделились
Отечественные эксперты и аналитики привели аргументы «за» и «против».
Так, Расул Рысмамбетов, финансовый эксперт, напомнил, что этой услуге (сдача квартир) в мире не 100 и не 200 лет.
Для многих малоимущих это может быть единственно доступным бизнесом
– Я знаю, что в том же Санкт-Петербурге уже давно выкупают коммунальные квартиры, делят их на гостиничные номера и работают. В Европе множество подобных мини-гостиниц. Только в одной Москве ежесуточно сдаются тысячи, если не десятки тысяч квартир. В Алматы это тоже хороший бизнес. Но наличие хостела среди других обычных квартир теоретически может негативно влиять на криминальную обстановку.
Вообще, гостиничные услуги – это другой вид услуг. Это не краткосрочная аренда помещений — они, как правило, регулируются другими нормами. Поэтому одно из преимуществ этого запрета – попытка легализовать такие услуги и улучшить безопасность.
Из минусов – любые государственные инициативы нередко не улучшают обстановку, а затрудняют бизнес и создают коррупционные кормушки.
Преимуществ никаких. Недостатков масса
Их перечислил финансовый аналитик Даулет Мынжасаров:
Недостатков мало. Преимуществ куча
Между тем у такой меры есть и сторонники. Бекнур Кисиков, президент Евразийской ассоциации франчайзинга, заявил, что полностью поддержит подобный запрет.
– Я считаю, что посуточную аренду квартир действительно нужно пресекать. Очень много шума, много жалоб. В Общественный совет Алматы, кстати, тоже приходят жалобы о нарушений тишины. А самое главное конституционное право любого гражданина – это право на отдых.
И з-за съемных квартир, где постоянно бардак, л юди не отдыхают. И бороться с этим очень трудно. Я считаю, эти вещи н адо пресекать на законодательном уровне. С другой стороны, чтобы не рушить бизнес и оставить доступ к недорогому жилью, надо дать хорошую альтернативу в виде хостелов. Но в нашем законодательстве такого понятия, как хостел, нет — его надо прописать законодательно.
А «суточные» предприниматели – они же и налогов не платят. То есть мне кажется, такой указ нужен и Алматы. Но, опять же, чтобы была хорошая альтернатива в виде хостелов. И город, и страна должны способствовать развитию хостельной сети.
И один из первых шагов – надо обязательно внести хостелы в закон
Сдача квартиры в аренду: как и когда платить налоги, налоговая отчетность
Уплата законно установленных налогов в соответствии со ст. 35 Конституции Республики Казахстан является долгом и обязанностью каждого!
Если вы получаете доход от сдачи жилья в аренду (наем), то обязаны уплатить с этого дохода налог. При этом у вас есть право самостоятельно выбрать механизм уплаты налога по одному из предложенных вариантов.
Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя
Арендодатель – индивидуальный предприниматель, т.е. вы можете зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
В настоящее время действует уведомительный порядок регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Согласно статье 79 Налогового кодекса для постановки на регистрационный учет в качестве индивидуального предпринимателя физическое лицо направляет в налоговый орган уведомление в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан о разрешениях и уведомлениях. При этом необходимо в день постановки на регистрационный учет в качестве индивидуального предпринимателя определиться с выбором специального налогового режима.
Преимущества для лиц трудоспособного возраста – исчисляется пенсионный стаж, гарантируется пенсионное обеспечение, участие в системе социального и медицинского страхования.
Преимущества для пенсионеров – уплата только индивидуального подоходного налога, не облагаемого у источника выплаты (в размере 1% от суммы дохода при применении специального налогового режима на основе патента, либо 3% налогов (по 1,5% индивидуального подоходного налога, не облагаемого у источника выплаты и социального налога).
Следует учесть, что индивидуальные предприниматели, работающие по патенту или упрощенной декларации, освобождены от уплаты налогов на прибыль до 31 декабря 2022 года.
Если Вашей предпринимательской деятельностью является только сдача в аренду своего имущества, то применяя патент или упрощенную декларацию, Вы скорее всего будете освобождены от уплаты налогов в рамках трехлетнего моратория для МСБ. Но при этом необходимо ежемесячно производить уплату социальных платежей за самого ИП (пенсионные и медицинские взносы, социальные отчисления).
Патент
Специальный налоговый режим на основе патента.
Одним из условий применения данного вида режима является отсутствие наемных работников, также доход за год не должен превышать 3 528-кратный размер МРП (в 2021 году 10 291 176 тенге (3 528 * 2 917 тенге)).
Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 1% к объекту налогообложения.
Упрощенная декларация
Специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации. Доход за полугодие не должен превышать 24 038-кратный размер МРП (в 2021 году: МРП 2 917 тенге, предел по доходу 70 118 846 тенге).
Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 3% к объекту налогообложения.
При этом вам необходимо представлять в установленные сроки налоговую отчетность, исчислять и уплачивать налоги, а также социальные отчисления (пенсионные и социальные отчисления, отчисления на медицинское страхование).
Без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя
Декларация по ИПН (форма 240.00)
Арендодатель – физическое лицо, представляющее по итогам года декларацию по индивидуальному подоходному налогу (далее – ИПН), т.е. вы можете не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а как физическое лицо один раз в год декларировать полученный доход и производить уплату налога в размере 10% от полученного дохода.
В случае если вы не желаете регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, то по итогам года, в котором был получен доход, вам необходимо будет представить в налоговый орган по месту жительства (прописки) в срок до 31 марта Декларацию по ИПН (форма 240.00). В этом случае ставка ИПН составит 10% со всего дохода, полученного в календарном году, от сдачи в аренду (наем) недвижимости.
Преимущества – предоставление отчетности и уплата исчисленного налога один раз в год.
Единый совокупный платеж
Арендодатель – физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем, осуществляет уплату единого совокупного платежа.
В качестве плательщиков единого совокупного платежа (далее – ЕСП) признаются физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, которые одновременно соответствуют следующим условиям:
Размер дохода плательщика ЕСП за календарный год не должен превышать 1 175 МРП или 3 427 475 тенге (МРП 2021 года – 2 917 тенге).
Физические лица признаются плательщиками ЕСП со дня, в котором произведена уплата такого платежа, до последнего дня месяца, за который производилась уплата ЕСП. В ЕСП включаются подлежащие уплате суммы индивидуального подоходного налога и социальных платежей.
Сумма ЕСП за один месяц составляет – 1 МРП или 2 917 тенге – в городах республиканского и областного значения, столице, – 0,5 МРП или 1 459 тенге – в других населенных пунктах и распределяется автоматически. То есть физическому лицу самостоятельно делить сумму по платежам не нужно.
Преимущества – исчисляется пенсионный стаж, гарантируется пенсионное обеспечение, участие в системе социального и медицинского страхования, налоговая отчетность не представляется, сумма ЕСП не зависит от размера полученного дохода (главное, доход за календарный год не должен превышать 1175-кратный размер МРП или 3 427 475 тенге в 2021 году).
Как выгоднее сдавать квартиру в Астане: посуточно или помесячно?
Каковы особенности каждого вида аренды недвижимости и какой из них более выгоден, выяснила информационная служба kn.kz
Особенности долгосрочной аренды
Можно выделить несколько преимуществ долгосрочной аренды жилья. Например, заселение квартирантов как минимум на несколько месяцев – гарантия стабильного дохода в течение этого периода. При посуточной аренде необходимо регулярно подыскивать клиентов, а это представляет определенные трудности и не делает доход гарантированным.
Зачастую квартира, которая сдается на длительный срок, не требует особых вложений: арендаторы не предъявляют высоких требований к состоянию жилья. К плюсам можно отнести и минимальные временные затраты. Наведываться в квартиру можно раз в месяц, чтобы получить оплату. Также сдачу квартиры в аренду можно доверить риелторам. Они берут дополнительную плату со съемщика, а для хозяина недвижимости такой поиск клиентов ничего не будет стоить.
По данным аналитической службы kn.kz, в Астане в июне сдавалось 3320 квартир: 1880 (57%) на длительный срок и 1440 (43%) – посуточно. Средняя цена дорогих квартир в секторе долгосрочной аренды составляет 255 800 тенге в месяц за квартиру, дешевых — 115 400 тенге в месяц.
Средняя стоимость месячной аренды дорогих и дешевых квартир Астаны (по данным аналитической службы kn.kz за июнь 2015)
Формат квартиры
Средневзвешенная ставка аренды за квартиру, тг/мес.
Арендная ставка «дорогого» жилья за квартиру, тг/мес.
Арендная ставка «дешевого» жилья за квартиру, тг/мес.
Из чего складывается стоимость аренды
Учитывая количество предложений на столичном рынке недвижимости, все арендные квартиры можно разделить на несколько категорий: дешевые, средние и дорогие.
50% стоимости аренды формируют месторасположение и класс жилого комплекса, в котором располагается квартира.
Еще 45% стоимости зависит от самой квартиры и ее состояния: расположение квартиры (угловая или нет), этаж, ремонт, бытовая техника, мебель и обстановка в целом.
Оставшиеся 5% полностью зависят от самого хозяина и его умения самостоятельно оценить имеющуюся в собственности недвижимость.
Особенности краткосрочной аренды
Если же говорить о посуточной аренде, то следует учесть необходимость следующих вложений:
— Ремонт. Иногда посуточная квартира становится полигоном для шумных вечеринок, и хозяевам приходится делать в ней косметический ремонт.
— Уборка помещений перед приездом очередного жильца. Как правило, владельцы самостоятельно наводят чистоту, тратя на это время (2-3 часа) и деньги (моющие средства). Если вы решили нанимать для уборки квартиры клининговую компанию, будьте готовы заплатить за разовую услугу не менее 3 тыс. тенге. Учитывая, что при налаженном потоке клиентов квартира в месяц может сменить десяток жильцов, как минимум 30 тыс. тенге уйдет на уборку квартиры.
— Оплата коммунальных услуг. «Сожженное» жильцами электричество, «выпитая» вода, «съеденный» интернет-трафик, дорогостоящие междугородние и международные звонки в случае краткосрочной аренды оплачиваются владельцем квартиры.
— Обновление материально-технической базы. «Необходимо регулярно покупать новые комплекты постельного белья, посуду, мебель, возможно технику», — говорит директор компании Rich HOUSE Борис Мамаев.
Кроме того, не стоит думать, что квартира будет востребована каждый день. Если квартира занята 20-25 дней в месяц, то это уже хорошо. По словам Бориса Мамаева, согласно мировой практике, востребованная квартира «работает» в среднем 75% времени в месяц.
Еще один фактор, который необходимо учитывать — это сезонность.
«Лето и зимние праздники можно назвать пиком «квартирного сезона» в столице, — отмечает менеджер по недвижимости Сабина Сапарова. — Многие приезжают в Астану на новогодние праздники. Летом большой наплыв туристов, желающих посмотреть город, а также посетителей конференций, выставок и прочих крупных мероприятий. Именно в эти периоды арендная жилплощадь может быть максимально востребована. В остальное время средняя «загруженность» квартиры может варьироваться от 15 до 20 суток в месяц».
Средняя стоимость суточной аренды дорогих и дешевых квартир Астаны (по данным аналитической службы kn.kz за июнь 2015)
Формат квартиры
Арендная ставка «дешевого» жилья за квартиру, тг/сут.
Арендная ставка «дорогого» жилья за квартиру, тг/сут.
Реальная выгода с учетом всех факторов
Итак, давайте посчитаем итоговую сумму, которую ежемесячно будет получать арендодатель, если будет сдавать квартиру посуточно. Допустим, 1-комнатная квартира в ЖК «Лазурный квартал» предлагается за 11 тыс. тенге в сутки. Если в квартире будут жильцы как минимум половину месяца, то за 15 дней хозяин должен получить 165 тыс. тенге.
От этой суммы отнимаем расходы на коммунальные услуги — 15 тыс. тенге ежемесячно. Далее отнимаем затраты на уборку квартиры. Если вы самостоятельно собираетесь наводить чистоту, то 3 тыс. тенге у вас уйдет на покупку моющих средств. Ну, а если вы решили нанимать клиниговую службу, смело отнимайте из конечной суммы еще как минимум 45 тыс. тенге. «Чистая» выгода за 15 суток составит 105-145 тыс. тенге без учета налоговых отчислений. В идеальной ситуации, если квартира сдается 25 дней из 30, квартиранты аккуратные, ничего не ломают, много воды не сливают и электричество без толку не жгут, прибыль может составлять от 180 до 250 тыс. тенге в месяц.
Реальный доход от квартиры, сдаваемой в долгосрочную аренду, составит 120 тыс. тенге без учета налоговых отчислений. Это не намного, но все-таки больше, чем принесет сдача аналогичной квартиры на длительный срок.
Напомним, если гражданин, сдающий жилье в аренду, будет зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего расчеты по налогам на основе патента, его доход будет облагаться по ставке 2% от заявленного самим предпринимателем дохода (статья 432 Налогового кодекса РК). Сумма налога уплачивается равными долями в виде индивидуального подоходного налога и социального налога за минусом суммы социальных отчислений.
Итак, хорошо заработать на посуточной аренде можно, но на это придется тратить ежемесячно много сил и времени. Для владельца, которые не хотят брать на себя дополнительные обязанности риелтора, администратора и уборщика, больше подойдет долгосрочная аренда с фиксированной суммой оплаты.