Как взять ипотеку на квартиру в другом городе сбербанк
Ипотека на квартиру: можно ли взять в одном городе, а купить в другом? Основная информация
Как правило, банк предъявляет требование, согласно которому заемщик должен работать, проживать и приобретать недвижимость в том регионе, где имеется отделение этой кредитной организации.
Однако покупка квартиры в ипотеку в другом городе интересует многих клиентов. Часто их место прописки не совпадает с местом работы, либо возникает необходимость приобретения жилья для выросших детей в другом городе или просто хочется выгодно вложить деньги в недвижимость с целью ее последующей сдачи в аренду. В таких случаях приходится прибегать к междугородней ипотеке. Итак, давайте разберемся, можно ли взять ипотеку в одном городе, а жилье купить в другом?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Можно ли оформить такой заём и как?
Оформить заем на покупку жилья в другом городе однозначно можно. Однако эта процедура сопряжена с определёнными сложностями и имеет достаточно много нюансов.
Условия
Основное требование – это наличие гражданства РФ и регистрации на территории страны. Если оно выполняется, то возможны три основные модели кредитования, имеющие свои нюансы:
Причины
Возможные причины приобретения жилья в другом городе по ипотеке:
Подводные камни
Основные проблемы, с которыми может столкнуться заемщик, при приобретении квартиры в другом городе:
Помимо указанных проблем следует обратить пристальное внимание на следующие нюансы оформления междугородней ипотеки:
О том, каким образом и на каких условиях в Сбербанке можно взять стандартную ипотеку, мы рассказывали в этом материале.
Соответственно если клиент приобретает квартиру в одном городе, а прописан в другом, то одобрение он должен получать по месту постоянной регистрации.
Банки
С междугородней ипотекой работают не все банки, поскольку риски ее выше. В случае если заемщик перестанет выплачивать кредит, банк переходит к процедуре взыскания просроченной задолженности. В крайних случаях может потребоваться продажа залоговой недвижимости.
В обоих случаях удобнее, когда и заемщик, и жилье, и банк находятся в одном городе, поскольку требуется и лично посетить клиента банка, и оформлять сделку купли-продажи. Сделать это удобнее в пределах одного города, не совершая командировки. Поэтому небольшие банки, не обладающие разветвленной сетью филиалов, такие услуги не оказывают.
Если заемщику требуется оформление ипотеки в другом городе, то следует обратить внимание на крупные кредитные организации, чьи отделения расположены во всех регионах страны. К таким крупным банкам относятся:
Условия
Как правило, условия предоставления междугородней ипотеки могут отличаться от обычных по данной программе.
Процентная ставка составляет от 12-19% годовых. Срок кредитования в среднем предлагается 20-25 лет. Первоначальный взнос может достигать 30% от стоимости приобретаемого жилья.
Условия междугородней сделки отличаются от стандартных, а именно:
Пошаговая инструкция
Для того чтобы получить ипотеку на жилье, расположенное в другом городе, необходимо выполнить следующие шаги:
Необходимо отметить, что некоторые банки разработали свой алгоритм действий для оформления ипотечного кредитования в другом городе. Например, в ВТБ 24 он следующий:
О том, как в ВТБ-24 происходит стандартная процедура оформления ипотеки, мы рассказываем здесь.
Таким образом, получить междугороднюю ипотеку вполне реально в большинстве крупных кредитных организаций. Тем не менее, следует заранее изучить всю имеющуюся информацию по этому вопросу, не пренебрегать личной консультацией с сотрудниками банка. Кроме того, лучше сразу рассчитать, что обойдется дешевле – самостоятельно совершать выезды в город приобретаемого жилья, либо нанять посредников, которые возьмут на себя организационные вопросы.
Полезное видео
Подробный ответ на вопрос: «Можно ли взять ипотеку в одном городе, а купить квартиру в другом?» — представлен в видео:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция для вторички
Покупка нового жилья – удовольствие дорогостоящее, поэтому многие семьи вынуждены привлекать заемные средства. Ипотечное кредитование на сегодняшний день выгоднее обычных займов. При этом на нем можно сэкономить дополнительно, если рассмотреть вариант приобретения квартиры на вторичном рынке. Какие подводные камни могут встретиться при покупке квартиры в ипотеку на вторичке и как их избежать, расскажем в этом материале.
Плюсы и минусы
Покупка квартиры в новостройке или на этапе строительства не всегда экономически обоснована: цена на квадратный метр выше, сроки сдачи дома в эксплуатацию очень условны, возможность получить кредит в банке не гарантирована. Именно поэтому в последние годы сегмент вторичного жилья на рынке недвижимости существенно вырос.
Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция от эксперта
Плюсы «вторички»
Минусы при покупке «вторички»
Тем не менее, покупка квартиры в ипотеку во вторичке неизменно пользуется спросом: главным критерием становиться более разумная с экономической точки зрения его стоимость.
Оформляем квартиру в ипотеку: пошаговые действия
Шаг 1. Подбираем банк
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
Внимательно изучить перечень программ, по которым предлагаются займы. Сегодня возможно получить кредит на льготных условиях по социальным направлениям: военная ипотека, помощь молодой семье, материнский капитал.
Предварительно рассчитать стоимость кредита: его размер, обязательную страховую сумму, проценты к погашению, размер ежемесячного взноса. Сделать это можно на сайте выбранного банка с помощью он-лайн калькуляторов. При покупке квартиры на вторичном рынке (в отличие от новостроек) обратиться можно в любой банк: все крупные кредитные учреждения готовы работать по таким договорам.
Требования к заемщику: проверьте свои возможности
Получить кредит на покупку жилья удается только при соблюдении всех условий, предъявляемых банком к заемщику. Основные из них:
Дополнительно банк рассматривает кредитную историю потенциального клиента. Если в его практике были случаи недобросовестного отношения к имеющимся обязательствам (нарушение сроков платежей по прежним кредитам, отказ от исполнения договорных условий, случаи банкротства), с высокой долей вероятности оформить ипотеку не получится.
Финансовое условие, которое должно быть обязательно соблюдено: размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика. Чем меньше этот процент, тем более лояльно банк отнесется к заявлению клиента.
Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки
Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:
К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.
Положительными моментами для банка также станут:
Банк рассматривает заявления на выдачу ипотечного кредита в течение 5-7 рабочих дней. При получении положительного ответа на поиск подходящей квартиры клиенту дается срок от 2 до 4-5 месяцев.
Шаг 3. Выбираем квартиру: что будет рассматривать банк, на что обратить внимание самому
Подбирать квартиру на вторичном рынке необходимо учитывать требования, которые докажут ликвидность и беспроблемность квартиры для банка:
Исходя из этих требований, покупателю будет необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Чтобы убедиться в добросовестности продавца, нужно получить данные по истории квартиры. Получить такие сведения можно из выписки ЕГРН.
Сведения, которые можно получить из выписки ЕГРН:
Перед окончательным одобрением кредита, банк может сам провести оценку приобретаемого жилья, привлекая к этому вопросу аккредитованного оценщика. При этом нужно быть готовым к тому, что его расчет не обязательно совпадет с ожидаемой покупателем суммой.
На какие моменты стоит обратить внимание, кроме юридической чистоты планируемой сделки? При покупке вторичного жилья – на состояние дома, внутриквартирных и общих коммуникаций, необходимости в капитальном ремонте. Эти нюансы также могут отрицательно сказаться как на оценочной стоимости объекта, так и на решении банка об одобрении сделки.
Важно! Если квартира получена владельцем по приватизации, есть риск того, что в ней будет зарегистрировано лицо с правом пожизненного проживания. Выписать его в таком случае не представляется возможным. Этот момент нужно учитывать при проверке.
Шаг 4. Получаем одобрение сделки
Подобрав квартиру для покупки, собираем необходимые для совершения сделки документы, и предоставляем их в банк для проверки и окончательного одобрения. В этот пакет в обязательном порядке включаем:
После проверки документов банком назначается дата будущей сделки. Подписание договора купли-продаж, ипотечного договора и банковской закладной происходит одномоментно, и в этот же день деньги помещаются в ячейку до момента регистрации собственности.
В момент заключения кредитного договора банк накладывает обременение на залоговую квартиру, продать или подарить ее не удастся до момента полного погашения обязательств по ипотеке.
Важно! Все банки включают в ипотечные договора страхование квартиры, как обязательное условие. Кроме самого жилья чаще всего предлагают застраховать дополнительно жизнь заемщика и титул (то есть ответственность других членов семьи по обязательствам клиента). Отказаться от расширения объектов страхования можно, но это повлечет за собой увеличение процентной ставки по ипотеке.
После подписания договора купли-продажи сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Как правило, на это требует до 5 рабочих дней.
Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки
Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.
Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.
Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.
Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:
Комиссии банка. Они могут быть завуалированы под оплату других услуг. Действия, за которые банк возьмет дополнительные суммы, будут прописаны в договоре, и на них необходимо обратить внимание.
Сумма первичного взноса. Размер первоначального взноса можно снизить по договоренности с банком. Однако нужно помнить, что в таком случае процентная ставка по самому кредиту будет несколько выше. В некоторых банках легко идут на отказ от первого платежа, но и проценты там существенно превышают средние.
Ограничение прав заемщика. Важный момент – в договоре может быть прописан запрет на досрочное погашение обязательств по ипотеке. Для заемщика это может быть экономически невыгодным.
Как родственники взяли для меня ипотеку и кредит на первоначальный взнос
И никто из нас пока об этом не пожалел
В 25 лет я понял, что лучше платить 15 тысяч рублей за свою квартиру, чем за аренду.
В результате я решился на ипотеку. Но поскольку такой большой кредит мне не давали, а денег на первоначальный взнос у меня не было, я попросил родственников помочь мне. Как показывает нынешняя ситуация на рынке недвижимости, я все сделал правильно и своевременно.
Исходные данные
Для себя я определил такие параметры поиска:
Как победить выгорание
Я почитал форумы и обратился к специалистам. Раньше я работал в агентстве недвижимости, и у меня остались знакомые в этой области. Один из них посоветовал взять ипотеку с завышением. Работает это так: стоимость квартиры в договоре купли-продажи повышается на сумму минимального первоначального взноса. В банке оформляется кредит на всю стоимость квартиры. Далее продавец пишет расписку, что якобы получил взнос, хотя на самом деле он ничего не получал. Когда сделка проходит, банк переводит продавцу сумму, которая соответствует реальной стоимости квартиры. Получается, банк выдает кредит на полную стоимость недвижимости, что незаконно.
В итоге я отказался от этого варианта, потому что банки не одобряли мне ипотечный кредит.
Наверняка меня поймут не все: мало кто согласится взять на себя ипотеку для другого человека. Но в своей семье я уверен на сто процентов.
Когда мне отказали в ипотеке, я подумал о том, чтобы взять ее на родственников. Выбор пал на маму, у которой прекрасная кредитная история и хорошая официальная зарплата. Сумму я называть не буду, но могу сказать, что с учетом пенсии ее доход выше, чем мой с двух работ.
Еще я бы мог договориться с братьями, но они уже платили по своим ипотекам — и не факт, что им одобрили бы еще одну.
Я поговорил с мамой, и она согласилась. У нас тесная связь, к тому же это повод перевезти ее в Красноярск, в мою квартиру, когда она выйдет на пенсию.
Маме на момент подачи заявки было 56 лет. Максимально возможный возраст, к которому заемщик должен погасить ипотеку, — 75 лет, а в некоторых банках и еще меньше. Так что я мог рассчитывать на срок не больше 18 лет.
В этот раз я попросил помощи у знакомого ипотечного брокера, чтобы не упустить никаких нюансов при запросе ипотечного кредита. Специалист помог нам подать заявку на сельскую ипотеку под 2,7% в Сбербанк и «Россельхозбанк».
Как связаны сельская ипотека и город-миллионник Красноярск?
Сельская ипотека — это государственная программа. В Т—Ж есть подробный ее разбор. Сельскую ипотеку выдают под небольшой процент на любой тип недвижимости в населенных пунктах, где живет меньше 30 тысяч человек.
Рядом с Красноярском с двух сторон находятся два небольших города — Сосновоборск и Дивногорск. Они оба подходят под эту программу. Цена трехкомнатной квартиры без ремонта в Дивногорске — около 2 млн рублей.
В Дивногорске есть вся инфраструктура: поликлиника, больница, почтовое отделение, различные банки, крупные магазины местных и российских сетей. Набережная города не раз получала призы на различных международных конкурсах. Каждые выходные сюда приезжает огромное количество красноярцев, чтобы погулять по ней и полюбоваться горами.
Я решил попробовать купить там квартиру.
В итоге и этот вариант у нас не выгорел. Но мы ничего и не потеряли: поскольку заявку не одобрили, денег брокер с нас не взял.
Я обратился к знакомому риелтору. Он подсказал, что можно попробовать получить ипотеку с господдержкой по льготной ставке — 6,4%.
Но оказалось, что с госпрограммой нельзя завышать цену. Тогда риелтор предложил купить квартиру в выбранном доме по переуступке от подрядчика. Работает эта схема так: на первом этапе строительства подрядчик покупает за маленькую сумму квартиру или она ему достается за какие-то работы. Позже он ее продает, но уже по рыночной цене — в среднем на 10% дешевле, чем у официального застройщика.
Этот способ мне не подошел, потому что мы не нашли подходящих вариантов: на рынке недвижимости был ажиотаж, квартиры разбирали как горячие пирожки.
В какой-то момент мы вспомнили, что можно привлечь созаемщиков, чтобы увеличить сумму по ипотеке. Если основной заемщик — для банка это была мама, а по факту я, — вдруг перестанет платить, банк может обратиться к созаемщикам и предложить им выплатить долг. Поскольку риски банка уменьшаются, он может одобрить большую сумму кредита. Созаемщиками согласились стать оба моих брата.
Для ипотеки нужно было оформить страхование жизни и здоровья основного заемщика. Маме насчитали 30 000 Р ежегодно. Мы посчитали, что при ставке 6,4% за весь срок ипотеки только за страховку мы заплатим около 500 тысяч рублей при переплате по кредиту 1,2 млн рублей. То есть общая сумма выйдет около 1,7 млн.
Если отказаться от страховки, ставку повысят на 1%. В нашем случае мы бы переплатили по кредиту 1,5 млн рублей, если бы не стали погашать все досрочно. Получалось, что без страховки нам выгоднее. Да и легче платить на 1000 Р больше в месяц, чем 30 000 Р раз в год.
Я выбрал квартиру уже не в пригороде, а в Красноярске — в новом районе на берегу Енисея. Причин было две: там рядом жил брат со своей семьей, а район только начинали застраивать, поэтому цены были ниже. Благодаря новому Николаевскому мосту, соединившему части города, до центра можно добраться за 10 минут — через левобережную набережную, где обычно не бывает пробок.
Мы знали район и бюджет, поэтому выбрали евродвушку, где кухня совмещена с гостиной и есть отдельная спальня. Монолитно-кирпичный дом, 14-й этаж из 19, скидок не было, на момент выбора дом был построен на 80%. Сдача дома была запланирована на конец 2020 года.
Первоначальный взнос
Никаких обязательств вернуть деньги я не подписывал. Плачу исключительно за кредит, без каких-либо надбавок. Перевожу брату деньги, а он кладет их на счет.
Сделка
Моя мама живет в другом городе, а братья работают вахтовым методом, поэтому было важно всех состыковать и не упустить время.
После бронирования квартиры нужно было подождать, пока подготовят бумаги — окончательный вариант ДДУ, документы строительной компании и остальное. Нам все сделали только спустя полтора месяца. Сотрудники строительной компании объясняли задержку сильным ажиотажем.
Вся сделка проводилась через сервис Сбербанка «Домклик». Доступ в личный кабинет «Домклика» был у менеджера банка, у мамы, как у основного заемщика, и у менеджера строительной компании. Застройщик загрузил туда документы, а банк их проверил и подготовил сделку. Никуда ездить нам не потребовалось. С банком мы тоже общались через «Домклик» — в чате.
Деньги банк автоматически перевел застройщику, о чем уведомил в чате «Домклика», а также прислал на почту расчетный счет. Этот документ, как и все остальные, необходимо сохранить. Если мы соберемся продавать квартиру, потребуется все, в том числе и доверенности, которые использовались при покупке.
В итоге параметры кредита получились такие:
Риски автора и его родственников
История автора типична для молодых людей, которые хотят купить первое жилье. Риски в таких схемах есть, но большинство из них теоретические.
Если отойти от концепции взаимной любви и полного согласия членов этой семьи, то на первом этапе сильнее всех рискуют родственники, которые оформляют на себя кредит. Потому что к ним в первую очередь придет банк, если вы перестанете эти кредиты выплачивать. Причем необязательно по злому умыслу. Например, при несчастном случае можно потерять возможность работать. Именно поэтому страховать жизнь и трудоспособность того, кто платит, — хорошая идея. Я бы порекомендовал герою статьи отдельно застраховать свою жизнь и трудоспособность — без привязки к кредитному договору.
Есть и риски, если основной заемщик умрет. Вступить в наследство, если квартира в залоге у банка, не так просто. Банк может не захотеть передавать вам или созаемщикам в наследство кредит — и потребует досрочно вернуть деньги, если у него будут сомнения в платежеспособности. А ответственность по долгам наследодателя несут все, кто принял наследство.
Из этого вытекает еще один риск. Хорошо, когда среди родственников царит согласие и мир. Но в наследственном кругу могут оказаться те, кто особой братской любви не испытывает, но хочет получить в наследство кусочек квартиры. Поэтому если есть сомнения — лучше оформить завещание, чтобы точно определить круг наследников, которые будут разбираться с квартирой, кредитом и банком. Но не забудьте, что есть обязательные наследники, права которых завещанием ограничить нельзя.
Что касается схемы с завышением цены для обхода первоначального взноса, то она тоже типична. Нельзя говорить прямо, что она незаконна. Это сделка оспоримая, но не ничтожная. А так как оспаривать ее ни у кого задачи нет, то и риски не так велики.
Правда, банк может смутить отчет об оценке рыночной стоимости: в нем цена квартиры будет ниже той, по какой вы будете ее покупать. Если для первичного жилья по ДДУ оценку квартиры делают уже после сдачи дома и при оформлении кредита банк не заметит разницы в цене, то для вторичного жилья оценку делают до сделки. И банку может не понравиться, что вы переплачиваете. Согласуют ли такую сделку — зависит от банка, точно сказать нельзя.
Основной риск при завышении принимает на себя тот, кто пишет фиктивную расписку в получении денег. Потому что покупатель может и передумать. Тогда он может прийти и потребовать вернуть якобы полученный первоначальный взнос. Сделать это сложно, но теоретически возможно.
Дополнительные расходы
Мы получили квартиру в январе 2021 года. Мама оформила на нас с братом доверенность, чтобы мы могли получить квартиру за нее. Она на приемку приехать не могла.
У представителей УК мы получили договор на обслуживание дома и узнали организационные моменты: как оплачивать, куда звонить, куда подавать показания, как зарегистрировать личный кабинет на сайте и прочее. При проверке квартиры мы сфотографировали показания электрических и водяных счетчиков. В УК это тоже задокументировали. Еще мы заплатили 100 Р за дополнительные чипы для входной двери.