Как взять в ипотеку квартиру которая находится в ипотеке
Ипотека на ипотечную квартиру
Стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал причиной появления нового вида услуг, предлагающих оформление ипотеки на покупку ипотечной квартиры. Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами. Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с возвращением и обслуживание кредитов, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации. Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.
Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке
Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:
Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.
Особенности процедуры
Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:
Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.
Продажа банком ипотечной квартиры
Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.
В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.
Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.
Несмотря на это, схема покупки ипотечной квартиры в ипотеку напрямую у банка используется на практике наиболее часто.
Продажа заемщиком
Ведение переговоров непосредственно с владельцем квартиры, купившим недвижимость в ипотеку и не погасившим кредит, также возможно. Однако, при этом покупатель должен понимать, что согласия банка в любом случае потребуется. Поэтому чем раньше представители кредитной организации подключаться к обсуждению и последующему оформлению сделки, тем лучше. Тем более, что их участие заметно снижает любые риски по сделке для нового собственника.
Предварительный договор купли-продажи
Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи. В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты. Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.
Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.
Договор уступки права требования
В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.
Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.
Как купить без риска?
Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:
Сложности и возможные нюансы
Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка. В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной. Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.
Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.
Преимущества и недостатки сделки
Главным преимуществом сделки для покупателя выступает возможность приобретения квартиры по более низкой стоимости, зачастую меньшей сформировавшихся на рынке расценок. Это объясняется тем, что ипотечная недвижимость, как правило, выставляется на продажу либо при возникновении финансовых проблем с обслуживанием и выплатой кредита, либо при срочной необходимости в денежных средствах. В обоих случаях покупатель имеет право рассчитывать на весьма серьезную скидку.
Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?
– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.
В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.
После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.
Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.
Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.
У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%. К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб., а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.
Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита. Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта. Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.
– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.
Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи
Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки. При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.
После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.
Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период. Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.
Покупка квартиры через смену залогодателя
Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.
– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит. Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.
Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.
Ипотека на ипотеку — можно ли купить квартиру, которая в кредите в 2021 году
Сегодня популярность ипотечного кредитования достигла своего пика, ведь для большинства россиян это по сути единственный способ приобрести заветные квадратные метры. Но несмотря на все программы лояльности и общие тенденции к снижению по ипотечной ставке, обусловленной высокой внутренней конкуренцией в банковском секторе, далеко не все кредитополучатели справляются с выполнением взятых на себя обязательств.
И далее становятся возможными несколько вариантов событий – изъятие банком залогового имущества (квартиры), рефинансирование, если таковое предусматривается программой кредитования, или же дальнейшая перепродажа ипотечного жилья в кредит.
Можно ли по закону купить в ипотеку квартиру, которая уже в ипотеке в 2021 году
Подобная практика не нова, хотя ее трудно назвать распространенной. А все потому что все это время перепродажа ипотечного жилья усложнялась внутренними ограничениями, устанавливаемыми самими кредитно-финансовыми учреждениями. В частности, речь шла о возможности перепродажи ипотечной недвижимости исключительно в пределах одного банка. Ситуация начала меняться только сейчас, что сделало услугу более востребованной.
В том же банке
«Зачем вообще покупать ипотечное жилье?» – вполне резонный вопрос, который возникает у тех, кому доводится впервые слышать о подобных схемах. На самом же деле тут все просто, ведь такое жилье всегда дешевле, причем не только из-за нюансов его оформления.
Обычно его выставляют на продажу, когда определенная доля уже выплачена, что позволяет снизить первоначальную стоимость жилья, но только при условии, что на квартиру будет вновь оформлена ипотека (покупка залогового имущества, предусматривающая 100-процентное погашение, проводится по упрощенной схеме, но без существенной уценки).
При этом банк ничего не теряет, и дальше получая свои проценты, тогда как предыдущим хозяевам открывается возможность избавиться от долгового ярма или же взять в ипотеку более подходящий объект недвижимости, закрыв старый кредит.
В общем, все если не в выигрыше, то явно не в проигрыше, поэтому чем дальше, тем эта схема становится более популярной, особенно если доводится брать «ипотеку на ипотеку» в одном банковском учреждении, как принято говорить среди риэлторов.
В этом случае текущий кредит, а вместе с ним и залоговое имущество, в качестве которого практически во всех случаях используется сам объект недвижимости, переоформляется на нового заемщика. Отныне он и будет расплачиваться по счетам, получая по факту погашения займа полное право собственности.
И если для приобретения квартиры ранее не был использован материнский капитал, предусматривающий выделение доли на всех несовершеннолетних детей в семье, и обошлось без судебных разбирательств на фоне грубых просрочек, то процедура оформления ипотеки на ипотечную недвижимость не составит особого труда.
Для этого достаточно будет подать соответствующую заявку (онлайн или при личном присутствии), предоставив весь необходимый пакет документов (перечень требуемых бумаг определяется в индивидуальном порядке).
Сегодня вполне реально приобрести ипотечную недвижимость. И неудивительно, если учесть, что чуть ли не каждый второй объект недвижимости в России приобретается в кредит. Другое дело, что схема “ипотека на ипотеку” таит в себе определенные подводные камни, которые обязательно нужно изучать до подписания любых документов
В другом банке
Совсем иначе будут обстоять дела в том случае, если довелось брать ипотеку в каком-нибудь малоизвестном банке, ведь в этом случае найти обслуживающегося здесь же клиента на переоформление залогового имущества с дальнейшим погашением кредитных обязательств будет гораздо сложнее.
К счастью, четко уясняют это отягощающее дальнейшую судьбу ипотечных займов обстоятельство и в банках, благодаря чему можно наблюдать послабление ограничений в этом вопросе у многих кредитно-финансовых учреждений. К примеру, такую программу перекредитования предусматривает Росбанк, пусть и с определенными ограничениями.
Среди них – обязательное трудоустройство на постоянной основе с предоставлением справки о доходах по второй форме НДФЛ и выплата первоначального взноса, размер которого будет определяться в индивидуальном порядке.
Проверке подвергается и продавец, который также обязуется предоставить определенный пакет документов. При этом речь идет о стандартной процедуре, которая подразумевает анализ кредитной истории клиента, уточнение наличия прав собственности на ипотечный объект, а также возможных претендентов на него.
Что касается взаиморасчета, то современная практика предлагает на этот счет заведение двойного аккредитива.
Первый из них предназначается для размещения личных средств продавца для погашения текущей задолженности. Допускается частичное погашение образовавшегося долга покупателем, что чаще всего становится актуальным при неплатежеспособности кредитополучателей.
Второй аккредитив используется исключительно для размещения покупательских кредитных средств, под которыми подразумевается разница между суммой, добавленной на первый аккредитив в случае нехватки средств у продавца и общим размером ипотечного займа.
3 схемы покупки ипотечного жилья
В настоящее время специалисты выделяют 3 основные схемы покупки обремененной залогом недвижимости, которые вполне справедливо считаются относительно безопасными и удобными для всех сторон.
Среди них:
Суть заключается в том, что покупатель кладет средства на эти счета, доступ к которым автоматически открывается по факту заключения договора купли-продажи.
В итоге покупатель приобретает жилье за наличные с возможностью применения первой схемы, оформляя заем под эти цели в другом банке.
Как вариант, можно оформить предварительный договор купли-продажи, который станет поводом для передачи средств для погашения остатка кредита продавцу с последующим за ним снятием долгового обременения и продажей недвижимости, как беззалогового объекта.
Пожалуй, из всех предлагаемых последняя схема является самой рискованной по той простой причине, что временный договор купли-продажи не регистрируется в Росреестре, запросто подвергаясь аннуляции. То есть фактически приходится действовать на доверии, что довольно рискованно для подобного рода операций.
Существует три основных схемы купли-продажи недвижимого имущества, которое находится в ипотеке. Но если взвешивать все “за” и “против”, то лучшим вариантом станет тот, который предполагает полное погашение займа непосредственно во время сделки с последующей за ним передачей прав собственности на залоговый объект
Какие документы нужны
Несмотря на то что каждое дело по перекредитованию объектов жилой недвижимости требует индивидуального подхода, необходимый для представления пакет документов включает в себя приблизительно одни и те же бумаги.
Среди них:
Важно помнить, что перечень документов может отличаться от приведенного выше.
Кроме того, имея доступ к различным государственным реестрам, банковские сотрудники могут получать часть необходимых справок без участия клиентов, что сильно упрощает поставленную задачу для последних.
Риски и подводные камни
Приобретение ипотечной недвижимости в последние годы стало обычной практикой по той простой причине, что практически каждый второй объект был куплен в кредит. Со временем же владельцы могут переехать или захотеть расширить жилплощадь, выставляя ипотечное жилье на перепродажу.
То есть такие истории далеко не всегда про финансовую несостоятельность, поэтому не стоит отказываться от их приобретения только потому что еще не до конца был выплачен кредит.
Кроме того, если приобретать такое жилье за наличные или использовать схему с двойными ячейками, то все риски сводятся к нулю. А все потому что после подписания договора купли-продажи те долговые обязательства, которые были на предыдущем кредитополучателе, не смогут перейти на покупателя.
Касается это негласное правило и всех штрафных санкций, так что в этом плане опасаться действительно нечего.
Главное – не передавать никому деньги до заключения постоянного или, на худой конец, временного договора купли-продажи, хотя последний также не гарантирует сохранность выплаченных средств по обозначенным выше причинам.
Приобретая кредитную недвижимость очень важно не передавать деньги для закрытия ипотеки до заключения официальной сделки. При этом стоит помнить, что даже временный договор купли-продажи не гарантирует, что покупатель получит свои заветные квадратные метры, по той простой причине, что такие акты не вносятся в государственные реестры, легко подвергаясь аннуляции
5 советов по проведению сделки от реальных финансистов
Как в 2021 году купить квартиру, которая в залоге у банка из-за ипотеки
Здравствуйте. Примерно раз в три месяца ко мне приходят такие клиенты — они очень хотят купить квартиру, но продавцы еще не выплатили ипотеку и она в залоге у банка. Данный факт не сильно смущает моих клиентов, поэтому спрашивают что можно сделать и как им выйти на сделку.
Свою инструкцию я разделила на 2 ситуации в зависимости от того, дает ли банк у продавцов согласие на продажу или нет. К тому же расписала как все оформляется, если и покупатели тоже с ипотекой.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
Сначала продавцы спрашивают у банка согласие на продажу
Так как квартира в залоге у банка, на ее продажу нужно получить его согласие — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Иначе сделка не будет зарегистрирована — пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому в первую очередь продавцам нужно обратиться в свой банк и спросить согласие.
К сожалению, банки по-разному принимают решения. Например, в Петербурге банк ВТБ и некоторые отделения Сбербанка дают согласие и даже помогают в оформлении сделки. Другие же банки не принимают участия. Обычно сотрудники говорят: «Пусть собственники оплатят ипотеку, а потом делают с квартирой что хотят. Нас это уже не касается». К сожалению, нельзя заставить банк дать согласие на продажу, этот вопрос полностью на его усмотрении.
Банк дал согласие
В этом случае банк до сделки выдаст продавцам справку об отсутствии задолженности и поможет в оформлении сделки. После успешной регистрации сделки банк заберет свою часть денег (долг по ипотеке), остальную часть получат продавцы.
Я написала 2 инструкции в зависимости от того, как покупатели будут расплачиваться за квартиру: 1) если покупатели расплачиваются полностью со своих денег без привлечения ипотеки, субсидий и прочего. 2) если покупатели тоже «ипотечники» — подробнее.
Если покупатели без ипотеки и субсидий
Сначала краткая инструкция как все оформляется. Например, квартира стоит 7 млн. руб., долг продавцов — 3 млн. руб.
1) Проводится задаток. Покупатели передают некоторую сумму денег в качестве задатка, например, 50 тыс. руб. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки. Взамен им выдадут справку с точной суммой долга. 3) Участники сделки составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его в банк. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. Можно выходить на сделку. 5) В день сделки участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — 3 млн. руб. банку (долг по ипотеке), остальные 2,95 млн. руб. продавцам (50 тыс. руб. продавцы получили ранее в качестве задатка). Эти деньги банк и продавцы получат после успешной регистрации сделки. После того как деньги заложены участники сделки подписывают договор купли-продажи. 6) Далее нужно подать документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того как сделку зарегистрируют, продавцы забирают свою часть денег, а банк свою.
Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.
Задаток является гарантом, что участники точно выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После передачи задатка нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы по своей вине не выйдут на сделку, они обязаны вернуть покупателям задаток в двойном размере. Если покупатели откажутся, задаток остается у продавцов. Это называется обеспечительная функция — п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Размер задатка обычно от 30 до 100 тыс. руб., но здесь уже по договоренности. Это сумма обязательно идет в счет стоимости квартиры.
После передачи денег участники подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. В случае суда благодаря этим двум подписанным документам, задаток не будет признан судом как аванс.
Далее продавцам нужно написать от руки расписку в получении задатка и отдать ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка для последующей продажи квартиры, дата и подпись продавцов.
После подачи заявления продавцам дадут справку с точной суммой остатка долга. Покупателям приходить в банк не нужно.
У кого можно заказать проект договора? Если все продавцы квартиры взрослые (от 18 лет) и дееспособные, договор подойдет в простой форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Его может составить риэлтор, юрист или сотрудник банка. Конечно, за отдельную плату.
Если среди продавцов фигурируют несовершеннолетний или недееспособный, договор купли-продажи обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. В данном случае продавцам и покупателям нужно обратится к нотариусу, чтобы он составил им проект договора купли-продажи. По закону можно принести нотариусам готовый договор на удостоверение, но они крайне редко принимать договора, который составили не они.
Прийти к любому нотариусу можно только по записи, поэтому лучше заранее позвонить в нотариальную контору. Обычно приглашают уже на следующий день. Все зависит от его загруженности.
Для составления проекта договора нотариусу потребуются следующие документы:
Если договор составлял нотариус, нужно принести вышеуказанные документы. Сотрудник на основе внутреннего регламента банка дополнит в договоре необходимые сведения. Как только договор будет закончен, участники обговаривают день сделки. Если сделку удостоверяет нотариус, то договор нужно сначала отнести ему на проверку.
Например, сотрудник пригласил на подписание договора в 13:00. Значит нужно прийти в банк в 12:00, чтобы заложить деньги.
Для закладки денег можно воспользоваться сейфовой ячейкой или аккредитивом.
Сейфовая ячейка (более распространенный способ). Для открытия ячейки банковский сотрудник составит договор аренды ячейки и дополнительное соглашение. В соглашении указывается, что продавцы и банк заберут свою часть денег только после регистрации сделки. Для этого продавцам нужно принести в банк договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации.
Затем участников приглясят в депозитарий. В нем покупатели кладут в ячейку несколько конвертов с деньгами. Каждый конверт должен быть подписан — кому и сколько. В нашем примере квартира стоит 7 млн. руб., продавцы должны банку 3 млн. руб., 50 тыс. руб. продавцы получили ранее в качестве задатка, продавцов — двое. Значит покупатели кладут в ячейку три конверта. В одном конверте 3 млн. руб. — предназначен банку. И два конверта продавцам по (7 млн. — 3 млн. — 50 тыс.) / 2 = 1 млн. 975 тыс. руб.
После того как деньги будут заложены, сотрудник банка выдаст ключ от ячейки. У кого хранится ключ? Об этом покупатели и продавцы должны договорится между собой. Ключ также можно оставить на хранение в самом банке. В этом случае вместо ключа на руки дадут сохранное свидетельство.
После того как деньги заложены, участники могут подписать договор купли-продажи. Если договор в простой форме, то подписываем его в перед сотрудником банка. Если договор удостоверяется у нотариуса, то подписываем в его присутсивии. Поэтому после закладки денег придется еще раз к нему идти. Сколько стоит удостоверить договор купли-продажи квартиры.
После подписания договора, нотариус или сотрудник банка подготовит документы для регистрации сделки. Как подаются документы написано в конце статьи.
Когда сделку зарегистрируют, покупателям и продавцам отдают экземпляры договора купли-продажи с отметкой о регистрации. Покупателям еще дают выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что они теперь новые собственники квартиры и с нее снято обременение (залог).
Участники идут банк, где продавцы показывают зарегистрированный договор. Если воспользовались ячейой, то продавцы и банк забирают оттуда свои конверты с деньгами. Если аккредитивный счет, то продавцам перечислят деньги на банковские счета. После получения денег продавцы пишут расписку в получении всей суммы и передают ее покупателям.
Если покупатели с ипотекой (перевод долга)
Перевод долга возможен, только если у покупателей и у продавцов один и тот же банк. Разные банки между собой не взаимодействуют. Ни один банк не будет «заморачиваться» с одобрением ипотеки на покупку той квартиры, которая находится в залоге у другого банка.
Если банки разные, есть выход — покупатели дают деньги с первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги пойдут на оплату долга по ипотеке. После оплаты долга и снятия обременение, можно выходить на сделку — подробнее.
Если банк один и тот же, то сделка не сильно отличается от сделки в первой инструкции, поэтому обязательно ее прочитайте.
Первым делом участникам сделки нужно пойти в банк и там проконсультироваться на счет сделки. В какое отделение обращаться? В то отделение, к которому обращались покупатели за одобрением ипотеки. Сотрудник сообщит что нужно сделать и какие документы принести на сделку. Инструкции могут различаться, т.к. каждый банк работает по-разному, у каждого на этот счет свой регламент.
После консультации участникам нужно составить образец/проект договора купли-продажи. Если сделка обязательно удостоверяется нотариально, то идем к нотариусу. Если нет, то договор составляется в простой форме.
Далее нужно отнести договор купли-продажи в банк вместе с другими документами для одобрения ипотеки. Сотрудник проверит договор и внесет в него какие-либо уточнения на основании своего регламента и требований. Как все закончат, участникам сделки сообщат когда они могут придти на подписание договора купли-продажи и остальных бумаг.
Как только документы будут готовы, покупатели закладывают деньги. Банки обычно проводят все расчеты безналичным способом — через аккредитивный счет. Например, в Сбербанке есть Сервис безопасных расчетов. Расчеты объясню на примере: квартира стоит 6 млн. руб. Три продавца, их долг перед банком — 2 млн. руб. У покупателей своих денег только 2 млн. руб., остальные 4 млн. руб. им одобрили в ипотеку. Первоначальный взнос покупателей (2 млн. руб.) переводится с их счета на специальный аккредитивный счет. То есть эти деньги замораживаются. На этот же счет банк перечисляет 2 млн. руб. Ведь продавцам должно пойти «на руки» только 4 млн. руб. Другие 2 млн. руб. банк уже заранее забрал на оплату долга.
После закладки денег участники подписывают договор купли-продажи перед сотрудником банка или перед нотариусом. Они же подготовят документы для регистрации сделки.
После регистрации сделки продавцы относят в банк зарегистрированный договор купли-продажи и получают остальные деньги за квартиру. Там же продавцы пишут расписка в получении денег и передают ее покупателям.
Банк не дал согласие на сделку
В этом случае покупателям придется передать продавцам до сделки ту сумму денег, которая хватит на оплату долга по ипотеке. Эти деньги передаются не просто так, а в качестве задатка или аванса. Как только продавцы закроют долг и снимут обременение, можно оформлять сделку. К сожалению, других способов я не встречала. Здесь главное грамотно все оформить, тогда риски для покупателей будут минимальные.
Здесь также выделила два случая — если покупатели расплачиваются за квартиру полностью со своих денег (без ипотеки и прочего) и если они тоже с ипотекой.
Если покупатели без ипотеки и прочего
Как обычно, сначала краткая инструкция. Например, квартиру продают за 9 млн. руб., а долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.
1) Участники подписывают и удостоверяют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В этом договоре прописано, что до сделки продавцы получили от покупателей 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. Пока что покупатели не дают на руки эти деньги. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут эти 3,5 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Банк выдаст продавцу справку об отсутствии задолженности и закладную, если она была. 3) Далее продавцы снимают обременение с квартиры. Как только обременение снимут, можно выходить на сделку. 4) В день сделки — покупатели закладывают остальную часть денег (5,5 млн. руб.), участники подписывают договор купли-продажи и подают документы на регистрацию сделки. 6) После успешной регистрации продавцы забирают 5,5 млн. руб.
А теперь подробная инструкция:
Зачем подписывать предварительный договор у нотариуса? После подписания этого договора, участники обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на тех же условиях и в срок, который указан в предварительном договоре — п. 1 по 4 ст. 429 ГК РФ. Это лучше всего обезопасит покупателей, ведь они передают продавцам до сделки довольно крупную сумму на оплату их долга по ипотеке. Если продавцы откажутся выходить на сделку, покупатели через суд могут понудить их это сделать — п. 5 ст. 429 и ст. 445 ГК РФ. Покупатели получат судебное решение, на основании которого они станут новыми собственниками. Продавцов, как проигравшую сторону, еще обяжут возмести расходы на обращение в суд. И наоброт — если покупатели откажутся от сделки и потребуют вернуть задаток назад, то по иску от продавцов уже покупателей могут понудить выйти на сделку. Нотариус в суде будет дополнительным гарантом, что одна сторона сделал все для выхода на сделку, а вторая сторона отказал от нее.
В предварительном договоре указывается: 1) квартира в обременении (в залоге у банка) и что продавцы обязуются снять это обременение в течение определенного срока. Например, в течение 2 недель; 2) Покупатели до сделки передают продавцам сумму денег, равную их долга по ипотеке. Данную сумму можно назвать авансом или задатком, здесь уже по договоренности; 3) Срок, в течение которого участники сделки должны выйти на сделку. Достаточно указать 1 — 2 месяца.
Лучше задаток или аванс? Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если продавцы откажутся выйти на сделку, они обязаны вернуть покупателям двойную сумму задатка. Если откажутся покупатели, продавцы оставляют задаток себе. Если деньги передавали в качестве аванса, то ничего такого нет. Одна из сторон может в любой момент отказаться от сделки, и аванс возвращается обратно покупателям — ст. 487 ГК РФ.
За предварительным договором лучше обратиться к тому нотариусу, который затем оформит сторонам основной договор купли-продажи (об этом ниже). За предварительный нотариус берет 5 — 8 тысяч рублей, оформляет обычно за один день. Договор подписывается в присутствии нотариуса, чтобы он затем удостоверил подписи.
Теперь о расписке от продавцов в получении денег. Лучше чтобы она тоже была в нотариальной форме. Тогда продавцы не смогут заявить, что никаких денег от покупателей не получали. Нотариальная расписка стоит 2 000 — 4 000 рублей. Ее оформят на специальном бланке — одну на всех продавцов. Продавцы передают расписку покупателям только в банке — следующий этап.
Участники сделки могут идти в банк сразу после подписания предварительного договора купли-продажи. Продавцам при себе иметь паспорта и кредитный договор.
Потом участников приглясят на кассу. Покупатели сами или через продавцов передают кассиру деньги. Продавцам дадут квитанцию о перечислении денег.
Далее продавцы пишут заявление на получение справки об отсутствии задолженности. Образец даст сотрудника банка. Некоторые банки сразу выдают эту справку, некоторые через 2 недели. Сроки разнятся, потому что в некоторых банках к справке будет приложена закладная на квартиру (если она оформлялась ранее), а закладная хранится не в самом, а в специальном депозитарии. Срок в 2 недели устанавливают как раз на отправку и получении закладной.
После погашения долга, покупатели получают на руки нотариальную расписку в получении денег. Если она не была оформлена у нотариуса, продавцы пишут ее от руки — каждый свою. В ней указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве аванса/задатка при последующей продажи квартиры, подпись и дата.
Для снятия обременения, собственникам нужно подать в МФЦ или в Рег.палату свои паспорта, справку об отсутствии задолженности и закладную (если она есть). Сотрудник сам составит заявление на погашение записи об ипотеке (залоге). Обременение снимают бесплатно, срок — 3 рабочих дня. По итогу на руки выдадут письменное уведомление. Процедура указана в ст. 25 Федерального закона об ипотеке.
Если ипотека была оформлена в Сбербанке, то банк сам занимается снятием обременения, но устанавливает на это срок в 30 дней — официальная информация. Здесь уже собственникам решать — самим снимать обременение или доверить это Сбербанку.
Как и писала выше, если среди продавцов фигурируют несовершеннолетний или недееспособный, то договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Если все продавцы взрослые и дееспосоные, то нотариус не обязателен и достаточно составить договор в простой форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Простой договор составляйте у юриста, не нужно составлять его самостоятельно по шаблонам из интернета.
Вот документы, которые нужно принести нотариусу (точный список лучше спросить заранее):
В Санкт-Петербурге все специалисты предпочитают арендовать ячейки не в банке, а в ООО «Сейфовое хранилище» (Расчетный центр). В данной организации аренда дешевле и быстрее оформляют необходимые бумаги. В остальных крупных городах есть подобные организации, но арендовать ячейки у них или в банке, это уже решают участники сделки.
После того как деньги заложены, участники сделки подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию. Если договор купли-продажи составлен нотариусом, то договор подписывают только в его присутствии. Затем он удостоверит подписи. Если договор составлен в простой форме, то его подписать можно в любой момент. Обычно это делают при сотруднике МФЦ/Рег.палаты.
Как подать договор на регистрацию я описала в конце статьи.
Когда сделку зарегистрируют, сторонам отдают оригиналы договора купли-продажи с отместкой о регистрации. Еще покупатели получат выписку из ЕГРН. Теперь они новые собственники квартиры.
Продавцы предоставляют в банк свой экземпляр зарегистрированного договора. Банковский сотрудник проверит документы. Если все верно, продавцам дадут доступ к ячейке, где они могут забрать деньги. Если был использован аккредитивный счет, то продавцам перечислят деньги на их банковские счета. Взамен они пишут расписки в получении всей суммы за квартиру и передают ее покупателям.
Если покупатели тоже с ипотекой
Здесь также придется передать деньги продавцам на оплату долга по ипотоке, естественно, в качестве задатка или аванса. Главное, чтобы у покупателей хватило этих денег с первоначального взноса.
Оформление такой сделки не сильно отличается от оформления в первой ситуации (когда покупатели без ипотеки), поэтому я распишу здесь лишь дополнительные этапы.
После того как будет снято обремение с квартиры, продавцам нужно предоставить документы в банк покупателей, чтобы «одобрить» их квартиру на предоставление ипотеки. У каждого банка свой список необходимых документов, это лучше уточнить у менеджера. После того как квартиру «одобрят», можно выходить на сделку.
Обычно банки требуют проводить все расчеты безналичным способом — через аккредитив. Поэтому в день сделки покупатели закладывают оставшиеся деньги с первоначального взноса на аккредитив, но уже в том отделении банка, который предоставит им ипотеку. Остальные «ипотечные» деньги туда кладет сам банк. Все деньги продавцы получат после успешной регистрации сделки. Например, квартиру продают за 9 млн. руб. Долг по ипотеке 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег, а банк им одобрил ипотеку максимум 5 млн. руб. Покупатели передали продавцам в качестве задатка 4 млн. руб., которые пошли на погашение долга по ипотеке. Значит в день сделки покупатели закладывают на аккредитивный счет оставшиеся 0,5 млн. руб., а их банк закладывает 4,5 млн. руб.
После того как деньги будут заложены, там же в отделении в присутствии сотрудника банка участники подписывают договор купли-продажи. Далее сотрудник банка подготовить документы для регистрации сделки. Все это касается, если договор купли-продажи будет в простой форме.
Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса, то его нужно подписывать в присутствии нотариуса. Поэтому здесь инструкция немного другая: 1) Сначала при нотариусе подписывается договор. 2) Нотариус удостоверяет подписи; 3) Относим в банк уже подписанный и нотариально заверенный договор. 4) Покупатели и банк закладывают деньги.
Как обычно, чтобы продавцам получить оставшиеся деньги после регистрации сделки, им нужно отнести в банк договор купли-продажи с пометкой о государственной регистрации. Деньги с аккредитивного счета перешлют на их банковский счет. После получения денег, продавцы пишут раписку в получении средств и отдают ее покупателям.
Как регистрируется сделка купли-продажи
Если договор купли-продажи составлен в простой форме, участники сами подают документы на регистрацию сделки. Если договор удостоверен нотариально, тогда этим занимается нотариус.
С 2017 года во многих городах Регистрационные палаты принимают договора только через посредника в виде МФЦ («Мои документы»). Поэтому, если в вашем населенном пункте есть МФЦ, обращайтесь туда. Подача документов в этих двух организациях не отличается, поэтому в инструкции я указала именно про МФЦ.
Участников до 14 лет присутствие не потребуется, за них должен присутствовать родитель (опекун, попечитель). Если участнику от 14 до 18 лет, вместе с ним также должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).
Госпошлина на регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Ее оплачивают покупатели, деля поровну между собой. Реквизиты дадут там же. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей.
После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно предоставить документы в оригиналах и копиях. Список документов зависит от каждой ситуации.
Дополнительно: если квартира находится все еще в залоге у банка, к документам нужно приложить справку об отсутствии задолженности. Тогда сотрудник еще даст продавцам на подписание заявление о снятии обременения.
Максимальный срок регистрации сделки — 9 рабочих дней ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. На практике бывают задержки из-за загруженности Росреестра. Узнать о завершении регистрации можно по телефону, который указан в описи/расписке. Там же указан номер дела.
Если договор купли-продажи удостоверялся у нотариуса
Если договор будет в нотариальной форме, нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать документы на регистрацию — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.
Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. В этом случае документы он должен подать в день подписания договора купли-продажи и сделку должны зарегистрировать в течение рабочего дня. Если документы «по старинке» собираются отнести в отделение Росреестра, то нотариус обязан это сделать в течение 2 рабочих дней, а срок регистрации будет уже 3 рабочих дня. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
На практике дела со сроками подачи и регистрации обстоят хуже, чем это написано в законе. Например, в Санкт-Петербурге нотариальная электронная регистрация проходит совсем плохо (на момент написания статьи). Она растягивается аж на целый месяц. Поэтому все подают документы самостоятельно — инструкция выше. Знакомый риэлтор из Самары говорит, что у них нотариальная регистрация без проблем. Поэтому в этом деле многое зависит от города.
Нотариусу нужно дать 2000 рублей, которая пойдет на оплату госпошлину за регистрацию (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивают покупатели, т.к. они выгодоприобретатели в сделке, но нотариусу без разницы кто даст деньги.
После того как сделку зарегистрируют, документы нужно забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому. Заранее уточните этот момент.