Какие частные дома не подходят под ипотеку на вторичном рынке
Подходит ли мой дом под ипотеку?
— Я продаю дом, и мне звонят риелторы с вопросом: «А ваш дом подходит под ипотеку?» Как узнать, подходит ли мой дом под ипотеку? Какие характеристики нужны для этого?
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:
Выдавая ипотеку на покупку недвижимости, банк оценивает ее ликвидность. Дело в том, что зачастую покупаемая недвижимость выступает предметом залога для банка, гарантирующего своевременное погашение займа. Поэтому требуется, чтобы частный дом, приобретаемый в ипотеку, соответствовал некоторым характеристикам.
Кроме того, кредитная организация предъявит требования и к земельному участку, так как купить отдельно дом без земельного надела невозможно. Должно быть проведено межевание участка, а его границы обозначены в документах. Значение имеет и категория земельного участка. Так, легче всего получить ипотеку на частичный дом, который построен на землях населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т. д. Также банк может одобрить заявку на кредит, если дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения «для дачного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства», однако такие сделки проводятся сложнее.
Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:
У банков, предоставляющих ипотечные средства на приобретение загородной недвижимости, требования к объекту довольно одинаковые. Земельный участок, дом и иные объекты капитального строительства должны быть поставлены на кадастровый учет. В жилом доме должны быть коммуникации: заведено отопление, водопровод и электричество. Кроме того, необходимо наличие соответствующих договоров с поставщиками услуг.
Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:
При принятии решения о предоставлении кредита на приобретение дома (или квартиры) банки оценивают свои риски и возможность возврата предоставленных денежных средств не только с точки зрения финансовых возможностей заемщиков, но и с точки зрения рентабельности сделки. Ведь возможно, что у заемщика не будет достаточно средств для выплаты кредита. В этом случае банкам придется самим решать вопрос о продаже заложенного недвижимого имущества и возврате денежных средств. Поэтому на стадии проверки кредитные организации должны понимать, смогут ли они продать объект недвижимости, за какие деньги и в какие сроки в случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит.
При продаже индивидуального жилого дома основными критериями являются:
В общем, недвижимость должна быть интересна банку как предмет залога для возможной последующей реализации.
Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:
Понятие дома, подходящего под ипотеку, означает, что объект недвижимости удовлетворяет условиям банков, которые могут выдать покупателю кредит на его приобретение. При этом требования разных финансовых организаций к объектам вторичной недвижимости могут отличаться. Замечу, что на первичном рынке банки сами проводят аккредитацию объектов и готовы выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках.
Рассмотрим самые распространенные ограничения к объектам залога, суть которых подчинена понятию дальнейшей ликвидности дома на рынке.
Говоря о юридических аспектах «пригодности дома под ипотеку», следует отметить, что банки гораздо благосклоннее относятся к недвижимости, последние владельцы которой являются ее собственниками в течение трех лет и более.
Отвечает сооснователь Lighthouse Estate Иван Маяк:
Для того чтобы дом подходил под ипотеку, сам собственник должен быть готов к продаже своего недвижимого имущества клиенту, который совершает покупку с использованием ипотечного кредита. Здесь есть несколько моментов:
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Ипотека на покупку дачи в 2021 году
Ипотека на покупку дачного дома присутствует в кредитной линейке не каждого банка. Дело в том, что в случае неоплаты кредита финансовым организациям гораздо сложнее продать дачу, чем квартиру. Как выбрать подходящий банк для покупки дачного дома и пройти все этапы оформления ипотеки? Давайте разбираться.
Можно ли купить дачу в ипотеку?
Сложно, но можно. Кроме очевидной причины – реализация залогового имущества в случае неуплаты – есть и другие подводные камни. Клиенту даже со стабильно высоким заработком может быть отказано в ипотеке на дачу в СНТ. Что смущает банки?
Получить ипотеку на земельный участок под ИЖС или на дом в населенном пункте гораздо проще. Чтобы банк согласился на дачный жилищный кредит, нужно тщательно подбирать недвижимость и согласовывать объект с кредитно-финансовой организацией.
Сложности с ипотекой на дачу влияют на условия кредитования:
Для покупки дачи в ипотеку можно использовать средства материнского капитала.
Поиск ипотеки
Какие банки дают ипотеку на покупку дачи?
Чтобы сократить время на поиск организаций, которые предоставляют ипотеку на приобретение дачи, можно обратиться к таблице ниже. Мы собрали самые выгодные предложения на банковском рынке России.
от 300 000 рублей до 75% от оценочной стоимости объекта
Комфорт (на покупку земельного участка, дома с участком, таунхауса)
от 500 000 рублей, максимальная сумма определяется исходя из платежеспособности клиента
Ипотечное жилищное кредитование (на дом с земельным участком)
до 60 000 000 рублей
Ипотека на загородную недвижимость (на жилой дом с земельным участком)
от 500 000 до 30 000 000 рублей
Загородный дом (на жилой дом с участком)
до 15 000 000 рублей
Самую низкую ставку предлагает Россельхозбанк. Но нужно учитывать, что это специальная льготная программа для приобретения дома в сельской местности – сельская ипотека на дачу. Субсидии банку для выгодных условий предоставляет Министерство сельского хозяйства РФ.
Во всех остальных банках условия примерно одинаковые:
Требования к заемщику
Требования к дачной ипотеке ничем принципиально не отличаются от требований к другим видам ипотеке. Клиент должен:
В случае с сельской ипотекой не обязательно официальное трудоустройство. Оформить ипотеку можно, ведя личное подсобное хозяйство как минимум 1 год.
Важно, чтобы у клиента была хорошая кредитная история. Нулевая КИ и многочисленные просрочки приведут к отказу банка в кредитовании.
Требования к дому и земельному участку
Список требований к земельному участку и дому гораздо выше, чем к заемщику. Банк оценивает и выбирает залоговый объект по нескольким параметрам:
Если идет речь о строительстве дачи, важно, чтобы земельный участок уже был готов к начальным работам. То есть должен присутствовать кадастровый номер, регистрация в Росреестре, четко отмечены границы, чтобы у соседей не было вопросов. Также желательно подготовить план застройки.
Необходимые документы
Основной пакет документов:
Точный список зависит от кредитной организации. Документов для дачной ипотеки придется подготовить много, поэтому лучше уточнить перечень заранее.
Как взять ипотеку на строительство дачи или на ее покупку?
Нужна ли страховка для дачной ипотеки?
Страхование залогового объекта ипотеки – обязательное условие, установленное Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102. Если клиент игнорирует это обязательство, то кредитный договор не подписывается. А, значит, сделка отменяется, и деньги продавцу не переводятся.
Страхование залога объясняется просто. Земельный участок и дом – это гарант выплат ипотеки. Если объект по каким-то причинам существенно потеряет в цене, то банк не сможет компенсировать кредит в случае невыплаты. Поэтому отменить страхование объекта невозможно.
При этом не обязательно оформлять страховку в агентстве, который предлагает банк. Можно выбрать страховую компанию самостоятельно. Если банк требует подписать договор в агентстве-партнере, то это нарушение законодательства (Федеральный закон «О защите конкуренции»).
Если есть финансовые возможности, то лучше не включать сумму страховки в тело кредита, а оплатить ее отдельно. Так переплата будет меньше.
Другое дело, что банк может навязывать другие виды страхования клиенту:
Указанные виды страхования не обязательны, а добровольны. Банк не может заставить клиента оплатить соответствующие полисы. Но может в случае отказа предложить менее выгодные условия.
Отказ в выдаче дачной ипотеки
Как было отмечено выше, банки в случае с дачной ипотекой больше предъявляют требований к залоговому объекту, чем к самому клиенту. Поэтому больше всего отказов из-за несоответствия недвижимости запросам банка. Важно, чтобы земельный участок и дом были ликвидны.
Что чаще всего не совпадает с требованиями банков?
Еще одна проблема – совместное владение землей, на котором находится дачный дом. Желательно, чтобы у всех объектов ипотеки был один хозяин.
Часто отказы получают те, кто хочет взять кредит на строящийся дом. Банку трудно оценить то, чего еще нет. Вариант выхода из ситуации – получать кредит частями по мере строительства.
Как купить дом в ипотеку
Нюансы покупки дома в ипотеку, требования банка к загородному дому, условия ипотеки на загородку в банках, как добиться ипотеки при неодобрении дома банком
Оглавление
Лучший вариант повысить качество жилищных условий – приобрести частный дом. Причем покупать его в ипотеку, поскольку хороший коттедж в пригороде определенно дороже городской квартиры.
Внешне все просто: выбраны загородный дом и ипотечный банк, есть средства под первоначальный взнос и подтвержденный доход, аккуратная кредитная история и платежеспособные созаемщики. Но банк ипотечного кредита не дает. Разберемся, почему отказывают в ипотеке на дом и что делать, чтобы получить кредитный заем.
Почему банки слабо кредитуют «загородку»
В сравнении с городской недвижимостью, ипотеку на загородные дома с участками банки предоставляют гораздо реже. И личных мотивов у представителей финансового учреждения здесь нет, лишь практический расчет.
Предмет ипотеки (объект залога) обязан быть ликвидным. Ведь если заемщик утратит платежеспособность, то банку нужно продать ипотечную недвижимость и возвратить денежные средства. Кредитным отделам банков более интересны городские квартиры со стандартной планировкой и средней ценой, поскольку они легко продаваемы.
Что касается дома за городом, выстроенного по индивидуальному проекту и под потребности определенной семьи – с позиции банка это рискованный объект залога, поскольку быстро продать такой дом затруднительно. Поэтому доля частных домов на рынке ипотечного кредитования в России не превышает 2%.
Требования банка к частному дому под ипотеку
Банковские кредитные отделы анализируют предлагаемые под объект ипотеки дома по нескольким показателям:
К сведению: для домовой ипотеки обязательно страхование от наводнения, пожара, стихийных бедствий. В среднем взнос по ней – 25%. Дома в военных городках и ЗАТО ипотеке не подлежат.
Техническое состояние загородного дома
Недвижимый объект залога будет обязательно проверен на износ конструкционных элементов, который не должен превысить 50%. Т.е. на дом, построенный более полувека назад, ипотеку банк определенно не даст.
Часто банки отказывают из-за деревянных домовых перекрытий – риск распространения пожара, что угрожает значительной потерей стоимости недвижимости.
Инфраструктура и коммуникации
Размытая по весне дорога к загородному участку, превращающая подъездной путь в грязевое болото – такой вариант банку не понравится.
Пристальное внимание финансовая организация уделяет подведенным коммуникациям. Газ, электроэнергия и вода должны быть обязательно. Санузел должен находиться внутри дома, это важно – удобства «во дворе» кредитный отдел не устроят.
Правоустанавливающие документы
Земельный участок под рассматриваемым банком объектом залога должен принадлежать владельцу дома, ведь в ипотеку приобрести коттедж без земли, на которой возведено здание – невозможно (ст.69 закона «Об ипотеке»).
Целевое назначение участка под домом должно быть документально отмечено, как «для дачного строительства» или «для ИЖС». Коттедж на сельскохозяйственной земле банк в качестве залога не примет.
Также важно, чтобы планировка дома соответствовала документам. Максимально допускаются переделки, не затрагивающие основных коммуникаций и несущих конструкционных элементов. При наличии более глубоких реконструкций требуется прежде их узаконить, лишь после заниматься оформлением ипотеки.
Если рассматривается ипотека на строительство жилого дома, то помимо отмеченных выше требований банки обычно спрашивают договор подряда со стройкомпанией, либо предварительный договор купли-продажи с застройщиком. А также проект дома, строительные сметы и т.п.
Для ипотечного кредитования строительства жилого дома банк (в частности, Сбербанк) потребует дополнительное обеспечение – залог на другую недвижимость, состоящую в собственности заемщика, либо поручительство физлиц (платежеспособных). Подтверждением целей кредита станут договор-основание строительства, договор подведения внешних коммуникаций, строительная смета по коттеджу и подводимым коммуникациям с указанием стоимости материалов, разрешение на строительство.
Банковские программы загородной ипотеки
Купить дом в ипотеку возможно при финансовом кредитовании различных банков, как-то ВТБ, Сбербанк или «ДОМ.РФ». К примеру, ВТБ предлагает ипотечный кредит на индивидуальный дом на условиях стандартной программы для «вторички»: средний срок 17 лет; средний размер кредита 2 900 000 руб.; ставка 9% (зарплатные заемщики) и 9,5% (розничные клиенты).
Ипотечная программа для «загородки» банка «ДОМ.РФ» (дом с земельным участком, вторичный рынок) предлагает заемщикам ставку 11,1% при 50% первоначальном взносе. Меньший размер взноса (диапазон 40-50%) допускается по более высокой ставке – 12,1%. В Московской и Ленинградской областях «ДОМ.РФ» максимально кредитует 30 000 000 руб., в остальных регионах – не более 10 000 000 руб.
Сбербанк предлагается ипотека как на покупку готового коттеджа-вторички, так и на постройку индивидуального дома, либо дачи. На кредитование строительства условия Сбербанка следующие: первоначальный взнос 25% и более; срок погашения до 30 лет; ставка по кредиту от 9,7%. Временно, пока кредитуемый дом-вторичка с земельным участком будет проходить залоговое оформление, банку потребуется обеспечение в другой форме (залог другого помещения, поручительство физлиц).
Госпрограммы ипотеки на дом
В регионах РФ действует государственная программа «сельской» ипотеки, направленная на развитие сельских территорий. Первоначальный взнос по ней от 10%, ставка не выше 3%. Предельный срок погашения «сельской» ипотеки – 25 лет. Для Ленинградской области максимальная сумма кредита составляет 5 млн. руб., а для сельских территорий Дальнего Востока 3 млн. руб.
Дом по «сельской» ипотеке допустимо возводить в сельских населенных пунктах, заселенных не более чем 30 тысячами жителей. Эта программа не действует в Московской области, а также во внутригородских муниципалитетах Москвы и Санкт-Петербурга.
Еще одной госпрограммой льготного кредитования малого жилищного строительства является «деревянная» ипотека. Цель программы – увеличить объемы выпуска домокомплектов заводского производства, развить в стране деревянное домостроение.
Хотя условия госпрограммы базируются на обеспечении потребительских кредитов гражданам, ставка по ним на 5% ниже, чем в схожих банковских программах. Фактическая ставка будет в среднем равна 10-12%, т.е. сравнима с обычными ипотечными ставками.
Дом в ипотеку с материнским капиталом
В случае согласования жилой недвижимости с банком, допускается ее приобретение на средства семейной госсубсидии (маткапитала). При этом лишь крупнейшие ипотечные банки, в частности Сбербанк, ВТБ и Россельхозбанк, принимают материнский капитал (именной сертификат) в качестве первоначального 10% взноса.
Ипотека на дом без первоначального взноса
Добиться оформления ипотечного кредита без внесения первоначального взноса невозможно – вложение собственных денежных средств или хотя бы маткапитала здесь обязательно.
По статистике банков, не вносившие изначально своих денег заемщики чаще других позволяют себе просрочку или полное прекращение погашения кредита, поскольку обращаясь за ипотекой переоценили свои финансовые возможности.
Другая, более практичная причина – дешевизна залоговой недвижимости в сравнении с необремененными залогом вариантами по рынку, минимум на 10-15%. Если заемщик прекратит выплаты, то банку придется реализовывать дом с молотка, предварительно добившись этой возможности в суде.
Поэтому банк заранее предусматривает компенсацию по возможным судебным издержкам и организации продажи недвижимого залога. Это и есть 10% минимум первоначального взноса от суммы, требующейся заемщику ипотеки.
Без первоначального взноса можно получить лишь потребительский кредит. Но размеры кредитуемой суммы и сроки ее восполнения финансовой организации, предоставившей потребкредит, будут значительно меньше банковских ипотечных продуктов.
Если дом не соответствует требованиям банка
Вы выбрали коттедж и обратились за ипотекой, но банк отказывается принимать эту недвижимость в качестве объекта залога. Добиться кредита в этой ситуации возможно иначе – предложить банку другой залоговый объект, состоящий в вашей собственности.
К примеру, залогом под загородно-домовую ипотеку может стать более ликвидная недвижимость – ваша городская квартира. Однако учитывайте, что в случае финансовых затруднений с погашением ипотечного займа отдавать банку придется именно ее.
Для подбора дома вашей мечты, который подойдет ипотечному банку в качестве залога, обратитесь к риэлторам нашей ассоциации.
Вопрос-ответ (11)
В июле 2021 г была подана заявка на сельскую ипотеку ответа не было в сентябре программа уже закрыта.Будет ли она рассмотрена и одобрена?
Лимиты на Сельскую ипотеку в России исчерпаны на данный момент. Информации о сроках возобновления этой программы в Банках нет.
Здравствуйте! Сбербанк одобрил сельскую ипотеку и отправил документы 19.06.2021 в Минсельхоз. Сбербанк информацией из Минсельхоза не владеет. Наш продавец квартиры из-за нас не может купить себе другое выбранное жилье. Как можно узнать, одобрил ли Минсельхоз нашу заявку, чтобы не сорвать сделку.
Обратитесь в банк с документами на покупаемый дом, там много нюансов
Выбрали дом под сельскую ипотеку. Но дом двухквартирный, рассчитан на 2 хозяина. Подходит ли данное жильё под сельскую ипотеку?
Это зависит от того что написано в документах на дом. Обратитесь с документами в банк
Обязательна ли прописка в квартире купленой по сельхозипотеке квартире или достаточно регистрации по месту пребывания
Вы можете быть зарегистрированы в любом месте, не обязательно в купленной квартире.
17.04.2018 купили в браке квартиру за 2.75 в ипотеку (1.75). В конце 18 развелись, бывшая супруга проживает в квартире, были поданы бумаги на возмещение НДФЛ, в марте 21 года хочет переписать ипотечный договор полностью на себя, до этого я был заёмщиком она созаемщиком, доли 50/50. Как правильнее оформить передачу в собственность квартиры чтобы налоговая не запросила обратно возместить ранее возмущенный НДФЛ? По соглашению сторон свою часть я отписываю дочери.
Если я подала запрос на сельскую ипотеку в Сбербанк и в данный момент жду одобрения от Минсельхоза, но параллельно подала заявку в Россельхозбанк, т.к условия выгоднее для меня. Он одобрил собираю документы. Одобрят ли мне в РСХБ Минсельхоз, т.к. повторное обращение? Недвижимость одна и та же.
У нас в семье 2 ипотечные квартиры, купленные до брака. Одна квартира, купленная женой в ипотеку в июне 2016 года, вторая квартира, купленная в ипотеку мной в 2017 году. В брак вступили в 2019. В 2020 году жена погасила свою ипотеку. Собираемся продать квартиру жены в феврале 2021 года. Считается ли квартира единственным жильем? Будет ли взыматься налог на продажу? Сумма сделки превышает сумму покупки.
Если у нее больше нет собственности,( доли, дома) то срок 3 года с даты ее покупки. Если есть иная собственности, то по формуле: налогооблагаемая сумма = доход минус расход.
Банк одобрит сельскую ипотеку, если дом приобретается у родителей?
Что делать, если банк отказал в ипотеке на выбранный дом, потому что он из бруса, а в требовании г к объекту написано, что дерево допускается?
Возможно ли получение сельской ипотеки на дом, находящийся на территории СНТ(садового некоммерческого товарищества), если дом построен для круглогодичного проживания, полностью со всеми коммуникациями и отоплением? люди живут на территории этого СНТ. круглый год.
Как купить дом в ипотеку
Оформление ипотеки на дом отличается от займа на приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынке. Есть как положительные моменты — например, программа господдержки «Сельская ипотека», позволяющая приобрести дом в селе под 3% годовых, так и сложности: необходимо подтверждение статуса жилого объекта, собственности на землю. Рассмотрим, какие документы требуются для ипотеки на дом и что учесть при покупке недвижимости в частном секторе.
Особенности ипотеки на покупку частного дома
При оформлении ипотеки на частный дом нередко возникают сложности. Особенно, если объект был построен более 20 лет назад и находится в сельской местности. Порядок землепользования изменился, в годы перестройки было много самостроя, документы оформлены правильно не у всех собственников:
если на момент заключения договора участок, на котором находится дом, не относится к категории земель населенных пунктов, оформить ипотеку на такую недвижимость нельзя
с домами, построенными на землях категорий: «Особо охраняемая территория», «Специального назначения», «Обороны или военного назначения», операции запрещены законом
если не оформлена собственность на землю или дом, оформлена на разных людей, либо часть документов утрачена, ипотеку можно получить только после того, как документы будут приведены в соответствие
Также необходимо знать, что низкой ликвидности домов на вторичном рынке процентная ставка кредитного договора может быть выше, чем при покупке вторичной квартиры.
Условия предоставления ипотеки
В 2021 году действует «Сельская ипотека» — программа господдержки для переселенцев в село и уже проживающих в деревнях. Льготная ставка составляет до 3%, а ипотека предоставляется только для покупки жилой недвижимости в населенных пунктах, численность населения которых не превышает 30 тыс. человек. При этом ипотеку можно погасить маткапиталом, она подходит для строящегося и готового жилья, выдается семейным парам и не состоящим в браке гражданам без требований к наличию детей. У программы есть ограничения:
первоначальный взнос от 10%
сумма ипотеки не более 3 млн руб. для всей России и 5 млн руб. для ДФО, Ленинградской области и Ямала
если жилье строится, оно должно быть сдано в срок не позднее 2 лет с момента первого взноса по ипотеке
Господдержка на жилье в селе действует до 2025 года. В остальных случаях возможно приобретение дома в ипотеку по стандартной программе. В зависимости от банка, ипотеку на покупку загородного дома можно получить на следующих условиях:
Программы кредитования зависят от категории населенного пункта, типа объекта — участок, загородный дом, таунхаус, вторичное или возводимое жилье. Чтобы рассчитать стоимость ипотеки в Райффайзенбанке, воспользуйтесь калькулятором.
При сделках с домами также проверяют отсутствие обременений на жилье и землю. Дом, как и земельный участок, не должен быть в залоге или под судом. Еще один фактор — признание объекта безопасным жилым строением. При оценке принимается во внимание возраст дома, износ, срок последнего капремонта, состояние инженерных сетей и системы отопления. В частности, если отопление печное, а печь сложена неверно — не стоит на фундаменте, неправильно выбрано сечение дымоходного канала — жилинспекция не выдаст заключение, а банк — не даст ипотеку.
Требования банка к дому
До оформления кредита выбранный объект недвижимости обязательно нужно согласовать с банком.
Требования банка к заемщику
Документы для ипотеки
На этапе подачи заявки на предварительное одобрение ипотеки заемщик должен предоставить:
Если в сделке участвует созаемщик, такие же документы предоставляются и для него.
При рассмотрении заявки банк может дополнительно запросить:
По объекту ипотеки предоставляют следующие документы:
К пакету прикладываются документы продавца:
Пошаговое оформление ипотеки
Ипотека на дом выдается в установленном порядке:
Может ли банк отказать в ипотеке на покупку дома
Есть несколько причин, по которым банк может не одобрить заявку:
При выдаче ипотеки на дом можно воспользоваться базовыми программами банков или господдержкой государства. На неё могут претендовать семьи с детьми и без, а купить можно как готовый дом, так и строящийся. При оформлении ипотеки банк потребует все документы, подтверждающие право собственности на землю и строение, а также на пригодность дома к проживанию. На дома с большой степенью износа, относящиеся к аварийному фонду, не соответствующие требованиям санитарной и пожарной безопасности банки ипотеку не выдают. Будьте внимательны при выборе объекта и готовьте весь пакет документов, чтобы заключение договора не затянулось.
Рекомендуем
Приобретите жилой дом с прилегающим земельным участком, воспользовавшись ипотечной программой от Райффайзенбанка! Мы поможем вашей мечте осуществиться!