Какие документы нужны на дачу у собственника 2020
Дачная амнистия 2020: как оформить загородный дом в упрощенном порядке
В прошлом году в России была продлена дачная амнистия, которая позволяет оформить право собственности на садовый или дачный дом по упрощенной схеме. Ее действие закончится в конце 2021 года. Эксперты Федеральной кадастровой палаты в преддверии дачного сезона напомнили о главных пунктах упрощенной схемы.
Главное отличие действующей дачной амнистии заключается в том, она касается только объектов недвижимости, построенных на земельных участках для садоводства.
Чтобы оформить право собственности по упрощенной схеме, необходимо предоставить только документ на землю и технический план строения. Подготовить технический план может кадастровый инженер.
Подать документы в Росреестр граждане могут самостоятельно любым удобным способом: в бумажном виде (отправка документов по почте с уведомлением о вручении), лично обратившись в орган регистрации прав или в МФЦ, а также в электронном виде. Гражданину потребуется оплатить государственную пошлину за регистрацию права. Ее размер составляет 350 руб.
«Нужно помнить, что жилой или садовый дом в этом случае, как и в других, должен соответствовать предельным параметрам строительства, установленным правилами землепользования и застройки поселения или городского округа», — напомнила замглавы Федеральной кадастровой палаты Марина Семенова.
Градостроительный кодекс предусматривает (ст. 38), что предельные параметры строительства варьируются в зависимости от территориальной зоны, в которой расположен застраиваемый участок. Требования к таким домам могут отличаться в разных регионах.
Также в рамках дачной амнистии продлен срок бесплатного предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности и выделенных некоммерческим товариществам для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства. Члены садовых и огородных некоммерческих товариществ имеют право приобрести участок, образованный из земли, выделенной товариществу до ноября 2001 года.
«С 1 марта 2022 года приобретение таких участков в собственность будет возможно только после проведения торгов. Пока же достаточно обратиться в местную администрацию с соответствующим заявлением, протоколом общего собрания членов товарищества о распределении участков и схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории», — отметила Марина Семенова.
Еще один важный момент обновленной дачной амнистии — «обязанность органов власти информировать граждан об изменениях правил строительства на участках различных видов». Это значит, что представители администраций должны организовать просветительскую работу на местах, так как самостоятельно разобраться во всех нюансах гражданам может быть не под силу.
Для земельных участков «под индивидуальное жилищное строительство» или «ведение личного подсобного хозяйства» нормы дачной амнистии не применяются. В данном случае действует уведомительный характер. Владельцу таких объектов недвижимости нужно направить в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве с описанием параметров будущего объекта, а по его окончании — уведомление о завершении работ и приложить технический план здания. Эта же схема действует для оформления жилого дома, строительство или реконструкция которого начаты без разрешения до августа 2018 года.
Впервые дачная амнистия в России была введена в 2006 году, впоследствии она несколько раз продлевалась. Действие последней истекало в 2019 году. В итоге ее было решено продлить. Всего за почти 14 лет существования дачной амнистии россияне по упрощенной схеме зарегистрировали около 13 млн земельных участков, домов и иных объектов недвижимости.
Ранее эксперты Федеральной кадастровой палаты рассказали, как перевести садовый дом в жилой. Такой перевод позволяет прописаться в доме, получить налоговый вычет и повышает привлекательность недвижимости.
Как оформить покупку дачи в СНТ
Покупка дачи в СНТ – дело ответственное в наше время. Чтобы не стать жертвой мошенников, черных риэлторов и недобросовестных продавцов нужно знать, как оформить покупку дачи в СНТ и какие документы должны быть у продавца на земельный участок и дачный дом.
Рассмотрим, как оформить покупку дачи с земельным участком самостоятельно и на что стоит обратить особое внимание при покупке дачного участка в садовом товариществе.
Что нужно знать при покупке дачи в СНТ
Какие подводные камни нас ждут при покупке дачи в СНТ, даже если все документы в порядке?
Дача — это часть товарищества, а значит среди членов СНТ уже установлены определенные правила жизни и быта. С ними обязательно надо ознакомиться, чтобы потом не «прилетало» неприятных сюрпризов в виде штрафов от правления, например, за нескошенный вовремя участок за забором.
Некоторые собственники пытаются избавиться от дачных участков, когда узнают, что рядом планируется грандиозная стройка дорог или иных крупных сооружений, поэтому информацию о близлежащих застройках лучше проверять в местной администрации.
Даже если земельный участок отмежеван и имеет координаты – они могут не соответствовать действительности. Проверить координаты можно путем выноса точек в натуру.
Перед покупкой дачи не поленитесь, узнайте какие соседи вокруг! Это один из важных аспектов мирного отдыха на своем участке в дальнейшем.
Остерегайтесь покупки участков с заниженной ценой, а также будьте бдительны, когда купля-продажа происходит по доверенности, без участия собственника.
Можно ли купить дачу без межевания в 2021 году
В 2021 году вопрос покупки дачи без межевания стал очень актуальным. С каждым годом ужесточаются требования законодательства, касающиеся регистрации купли-продажи недвижимости.
Купить дачу без межевания пока что можно, но лучше предостеречь себя от ненужных проблем.
Подробности о том, можно ли без межевания продать дачный или садовый участок, и какие существуют ограничения на продажу земли, мы писали в статье: «Можно ли продать участок без межевания».
Какие документы при покупке дачи в СНТ 2021 должен предъявить продавец
Прежде чем покупать дачу в СНТ, убедитесь, что она действительно принадлежит продавцу и у него есть все необходимые правоустанавливающие документы.
По требованиям 2021 года продавец должен предоставить документы на дачу:
Свежая выписка из ЕГРН на участок – основной документ, который понадобится при покупке дачи.
Как известно, свидетельства о праве собственности с 2016 года не выдаются. Вместо них используют расширенную выписку ЕГРН, в которой находятся все основные параметры дачного участка (координаты, площадь, ФИО собственника и т.д.).
Бывают случаи, когда у продавца есть свидетельство о праве собственности, но на кадастровом учете участок не стоит. Здесь надо проявить бдительность и лучше не покупать такой участок, а дождаться, когда владелец зарегистрирует на него права в Росреестре.
Документы на дачный дом (выписка из ЕГРН);
Копия паспорта собственника;
Документ – основание собственности (договор купли-продажи, судебное решение, свидетельство о праве на наследование);
Справка из психдиспансера (не обязательно, но желательно, дабы исключить признание сделки недействительной);
Если документов на дачный дом нет, вас ждут расходы на изготовление технического плана и регистрации дома в дальнейшем. Иначе дачу могут признать самостроем.
После проверки документов на дачу, можно приступать к заключению договора купли продажи дачного участка (о том, как составить договор самостоятельно читайте в статье: «Договор купли-продажи земельного участка 2021 между физическими лицами – особенности оформления через МФЦ».
Как зарегистрировать куплю-продажи дачи в СНТ
Сделка на покупку дачи в СНТ подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Документы, предоставленные продавцом, а также заявление, договор купли-продажи и квитанция об уплате госпошлины передаются на регистрацию в Росреестр через МФЦ, по местонахождению дачного участка.
Как купить дачу и не быть обманутым
Когда вы покупаете дачу в садоводческом товариществе – вы становитесь полноценным членом СНТ, приобретаете на дачу не только права, но и обязанности.
Поэтому многие дачные участки в СНТ на кадастровом учете не стоят. Как купить дачу и при этом не быть обманутым?
Подводные камни при покупке дачи в СНТ:
Как зарегистрировать дачный дом в СНТ по «дачной амнистии» в Подмосковье
В преддверии дачного сезона встает вопрос оформления летнего домика. До 1 марта 2021 года в регионе проходит упрощенная процедура регистрации таких построек – «дачная амнистия». Для разных категорий земель предлагают разные условия. Какие сооружения можно зарегистрировать в СНТ, читайте в материале портала mosreg.ru.
Действие «дачной амнистии»
«Дачная амнистия» распространяется на постройки, возведенные на участках садовых некоммерческих товариществ (СНТ) без разрешительных документов. До марта 2021 года собственник земли имеет право поставить сооружение на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
Виды земель
Под действие «дачной амнистии» подходят не все виды разрешенного использования земель. Зарегистрировать постройки в упрощенном порядке могут владельцы садовых земельных участков.
Узнать вид разрешенного использования можно из правоустанавливающих документов на землю. При этом формулировки «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» считаются равнозначными. Такие земли предназначены для отдыха граждан и выращивания сельхозкультур для собственных нужд.
Амнистия не распространяется на земли с разрешенным видом использования «садоводство». На таких участках предусмотрено только сельскохозяйственное производство многолетних культур.
Какие объекты можно зарегистрировать
По упрощенной процедуре до 1 марта 2021 года можно зарегистрировать либо уже построенные конструкции, либо те, строительство которых начато до 4 августа 2018 года без разрешительных документов. В СНТ допустимы садовый домик, индивидуальный жилой дом, хозяйственные постройки или гараж.
При этом высота жилого дом не может быть выше 20 метров и в нем не должно быть больше трех этажей. Жилые комнаты должны быть отделены от бытовых помещений, и в них должна поддерживаться температура +18 градусов круглый год. В зданиях, регистрируемых по «дачной амнистии», недопустимо разделение квартиры.
Упрощенный порядок регистрации
Источник: РИАМО, Александр Манзюк
Регистрация дома по упрощенному порядку проходит на основании декларации, технического плана объекта, правоустанавливающего документа на участок.
Декларацию об объекте недвижимости собственник земли заполняет самостоятельно. Можно использовать проектную документацию, если таковая имеется. Форма декларации есть на сайте Росреестра.
Технический план нужен для внесения постройки в кадастр и постановки ее на учет. За оформлением техплана нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он выезжает на участок, производит замеры и геодезические расчеты.
Если земельный участок уже зарегистрирован, потребуются правоустанавливающие документы на него: договоры дарения или купли-продажи, свидетельство о наследстве, акты органа власти, решение суда.
Собранный пакет подается в МФЦ или непосредственно в Росреестр. Если дом соответствует требованиям, после проверки собственник получит электронную выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую постановку на кадастровый учет.
После 1 марта 2021 года регистрация домов и строений на всех видах земель потребует подачу уведомлений о начале и завершении строительства.
Зачем регистрировать постройки
Новый дом культуры построят в Богородском городском округе
Собственность, зарегистрированная в установленном порядке, находится под охраной государства. Кроме того, если владелец участка захочет продать или передать дачу по наследству, он сможет провести сделку без ограничений.
К «несуществующему» дому нельзя провести газ и воду. Это необходимо для признания садового дома жилым – в нем должны быть стационарные системы отопления, освещения, водоснабжения, канализации. Если дом относится к жилому фонду, то в нем можно прописаться.
Незарегистрированная недвижимость может быть признана самовольной постройкой – такую конструкцию, вероятно, придется снести.
Налог на имущество
Российские денежные купюры
Владельцам жилых домов полагается налоговый вычет в размере 50 квадратных метров. Если площадь дома и хозяйственных построек менее 50 квадратных метров, налог не начисляется. Если площадь больше, облагаются налогом метры, которые останутся после вычета льготных 50 метров. Ставка составит 0,1% от кадастровой стоимости для СНТ.
Куда обращаться
Второй консультационный центр МОБТИ открыли в Красногоске
Источник: ©, пресс-служба администрации городского округа Красногорск
Подробнее узнать о действии «дачной амнистии» можно в консультационных центрах областного БТИ или МФЦ.
Телефон горячей линии Московского областного БТИ +7 (498) 568-88-88.
Это нужно знать каждому дачнику: гайд по налогам и льготам 2020 года
Дача — самое лучшее место для самоизоляции во время пандемии коронавируса, а период карантина прекрасно подойдет для приведения в порядок документов на дом и участок. Кроме того, близятся майские праздники, когда традиционно стартует открытие дачного сезона (в этом году его, правда, возможно придется перенести. — Прим. ред.).
Рассказываем, о каких налогах и льготах на загородную недвижимость должен знать каждый дачник в 2020 году.
Два налоговых столпа
Сегодня основными для российские дачников являются два налога: земельный налог (на участок) и налог на имущество физических лиц (на дом и другие капитальные строения). При этом под налоговую базу подпадают только постройки, являющиеся объектами недвижимости — имеют капитальный фундамент и сведения о которых есть в Росреестре или которые были представлены в налоговые органы из БТИ.
Обязанность по уплате налога на имущество накладывается с момента возникновения права собственности (госрегистрации) и не зависит от гражданства собственника. Исключением является налог на имущество, перешедшее по наследству. В таком случае налог будет рассчитываться с момента открытия наследства, пояснила налоговый консультант компании «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева.
Земельным налогом облагаются участки, которые находятся в собственности или принадлежат на праве бессрочного пользования. «Данные виды налогов рассчитываются налоговой инспекцией по месту нахождения имущества (или земельного участка) по окончании календарного года и направляются собственнику в виде налогового уведомления. Самостоятельно рассчитывать налоги не нужно», — отметила Зайцева.
Налог на имущество и земельный налог принадлежат к местным налогам, поэтому ставки по ним устанавливаются местными органами власти. В случае если местным и региональным законодательством ставки по налогу на имущество не определены, он рассчитывается исходя из максимальных ставок, установленных на федеральном уровне, пояснил адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов. По его словам, для жилых домов, объектов незавершенного строительства, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом, гаражей, хозяйственных строений с площадью не более 50 кв. м налог рассчитывается по ставке, не превышающей 0,1% от кадастровой стоимости, 0,5% — для иных объектов, 2% — для объектов, кадастровая стоимость по которым превышает 300 млн руб.
В 2019 году заработал ФЗ-217 «О ведении садоводства и огородничества для собственных нужд»: упразднилось понятие «дачное товарищество», остались только садоводческие и огороднические товарищества. Закон закрепил два вида взносов: членские и целевые. До этого же существовало пять видов взносов: вступительные, членские, целевые, паевые и дополнительные.
Изменился также порядок приема взносов. Раньше в большинстве садовых товариществ взносы можно было оплачивать наличными, сдавая в бухгалтерию. Начиная с прошлого года садовые товарищества должны открыть счет в банке и вести все расчеты (принимать взносы, рассчитываться с поставщиками тепла, электроэнергии, воды, газа и так далее) только безналичным способом. Кроме того, с 2020 года ставка налога на земли общего назначения в СНТ (дороги, детские и разворотные площадки) будут облагаться земельным налогом по сниженной ставке (-0,3% вместо 1,5% от кадастровой стоимости), уточнил Бегунов.
1 января 2020 года завершился поэтапный переход субъектов России к определению налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости. Ранее налог на имущество исчислялся из инвентаризационной стоимости имущества. Теперь размер налоговых платежей физических лиц напрямую зависит от размера кадастровой стоимости объекта недвижимости. «Для того чтобы избежать негативных последствий, лучше всего в течение всего календарного года держать на контроле возможные изменения сведений о кадастровой стоимости своих объектов недвижимости», — советует эксперт Федеральной кадастровой палаты Татьяна фон Адеркас.
В этом году будет проводиться очередная государственная кадастровая оценка земель сельхозназначения в 29 субъектах и земель населенных пунктов в 27 субъектах. С предварительными результатами государственной кадастровой оценки можно ознакомиться на соответствующих сайтах государственных бюджетных учреждений субъектов или на сайте Росреестра. Подать замечания в случае обоснованного несогласия с предварительными результатами можно на сайтах государственных бюджетных учреждений соответствующего субъекта.
Наиболее полную информацию о том, когда, как и кем проводилась процедура государственной кадастровой оценки, можно узнать в фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра.
Кадастровая стоимость участка завышена: что делать
В настоящее время закон предусматривает два основания для пересмотра кадастровой стоимости: недостоверность сведений об объекте недвижимости и установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости, напомнила Татьяна фон Адеркас из Кадастровой палаты.
Кадастровая стоимость — это результат расчетов, примененных к объекту недвижимости, с учетом тех характеристик, которые указаны в Едином реестре. Недостоверность сведений об объекте базируется на возможных ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости. Для подачи заявления по второму основанию сначала нужно обратиться к оценщику и рассчитать рыночную стоимость объекта. Возможно, она будет ниже, чем установленная кадастровая. Обратиться по этим основаниям можно через суд или через специальные комиссии.
При расчете кадастровой стоимости эксперты советуют обращать внимание на несколько вещей. Так, например, если у земельного участка отсутствуют границы (не проведено межевание), установить точное местоположение объекта будет невозможно. Это может повлечь за собой не вполне объективное определение оценщиком кадастровой стоимости.
Неоднозначный вид разрешенного использования земельного участка также может послужить причиной некорректного расчета кадастровой стоимости. Например, при проведении массовой оценки земельный участок с видом разрешенного использования для жилого строительства среди миллионов объектов недвижимости, участвующих в расчетах, может быть отнесен к группе земельных участков, предназначенных для многоэтажного жилищного строительства. Разница в полученных результатах существенна.
Дачники могут получить ряд налоговых льгот и вычетов. Не облагается налогом на имущество хозяйственное строение или сооружение, площадь которого не превышает 50 кв. м. Например, если на участке есть баня 40 кв. м, то платить налог за нее не нужно. Если построек две, то за вторую также не надо платить. Также налогом не облагаются строения, которые не имеют капитального фундамента — теплицы, сборно-разборные хозблоки, бытовки, навесы и временные строения.
С 2018 года для многодетных семей предоставляется вычет в размере 7 кв. м на каждого несовершеннолетнего ребенка, отметила Айна Зайцева из «Инком-Недвижимости». По земельному налогу вычет предоставляется инвалидам первой и второй групп, инвалидам с детства, детям-инвалидам, ветеранам и инвалидам боевых действий, пенсионерам, а также многодетным семьям. От налога на имущество (на один объект недвижимости) освобождены инвалиды первой и второй групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды, Герои Советского Союза и России, военнослужащие и пенсионеры.
В прошлом году вступил в силу закон, который освобождает от налога на прибыль взносы владельцев садовых или огородных участков, если те не состоят в соответствующих товариществах. Российским дачникам не придется платить налоги: во-первых, если они приобретают, создают или содержат имущество общего пользования; во-вторых, за текущий и капитальный ремонт недостроенных зданий, которые находятся в общем пользовании на территории садоводства или огородничества; в-третьих, платить не нужно за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом.
Дачники также могут получить льготу, освобождающую от уплаты НДФЛ при получении дохода от реализации продукции, выращенной на собственном сельхозучастке площадью не более 0,5 га, отметил юрист Tax Compliance. «Для получения такой льготы нужно предоставить справку, выданную правлением товарищества собственников недвижимости, о том, что продаваемая продукция выращена на садовом или огородном участке, принадлежащем налогоплательщику или членам его семьи. Однако стоит помнить, если налоговым органом будет выявлено получение на систематической основе прибыли от пользования имуществом, деятельность физического лица будет приравнена к предпринимательской, а полученный доход от деятельности подлежит обложению НДС», — резюмировал Бегунов.
Для получения льгот необходимо написать заявление в любой налоговый орган, подать его через МФЦ либо воспользоваться личным кабинетом налогоплательщика. Заявление необходимо представить не позднее 31 декабря. Большинство налоговых вопросов можно решить, воспользовавшись «Личным кабинетом налогоплательщиков». На сайте Федеральной налоговой службы размещен налоговый калькулятор.
Как купить дачу или загородный дом: пошаговая инструкция
Для тех, кто хочет все сделать самостоятельно
Почти каждую неделю мне звонят люди, которые купили загородную недвижимость, и спрашивают: «Как исправить ситуацию?»
Потому что, например, после покупки выяснилось, что межевание сделано неверно и часть участка принадлежит соседу. Или оказалось, что на месте купленного под снос дома ничего нового строить нельзя, так как участок находится в санитарно-защитной зоне мемориального захоронения 1941 года.
Риелтор помогает сократить количество ситуаций, но не все могут воспользоваться услугами специалиста, а некоторые любят все контролировать сами. Поэтому я расскажу в общих чертах, как подобрать и купить дом самостоятельно.
Что вы узнаете
Чем дача отличается от загородного дома
Когда начинаете выбирать дачу или загородный дом, стоит определиться, в каком месте хотите купить и для чего — для летнего отдыха или круглогодичного проживания. Поясню, чем отличается дача от загородного дома.
Дача — это дома всех типов, которые пригодны лишь для летнего пребывания, вне зависимости от того, где они находятся: в деревне, поселке, садоводческом (СНТ) или дачном некоммерческом товариществе (ДНТ) или коттеджном поселке.
Загородные дома — индивидуальные жилые дома с приусадебным участком, на одну семью, которые приспособлены для круглогодичного проживания. В это определение входят также секции в домах блокированной застройки — таунхаусы. Это жилые дома до трех этажей, которые блокируются друг с другом боковыми стенами, имеют каждый отдельный выход на общую территорию и собственный небольшой участок в 2—4 сотки.
В рекламных объявлениях объекты загородной недвижимости могут называться без терминологических строгостей, поэтому покупатели самостоятельно должны определить, о каком объекте идет речь и подходит ли он им. Обращать внимание нужно не только на то, в каком статусе объект зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), но и как его можно использовать в жизни. Например, строения в СНТ могут быть зарегистрированы как садовый, дачный или жилой дом, жилое строение с назначением «жилое» или «нежилое» и при этом — без связи с названием — быть дачами или загородными домами.
В статье я буду использовать термин «дача» или «дом».
Как искать варианты
На больших рынках основной источник информации для поиска вариантов — специализированные интернет-порталы по недвижимости, например «Авито», «Циан» или «Яндекс-недвижимость». В регионах основные площадки могут быть другие. Их можно найти на первых страницах выдачи по запросу «Купить дом в N-ской области».
Расскажу, как провести первичный поиск и на что ориентироваться.
В деревне или садоводстве. Есть устойчивое представление, что лучше всего покупать дачу в черте населенного пункта, например в деревне, поселке или маленьком городе. Причины: жизнь в населенном пункте не замирает на зиму, а существенную часть затрат на содержание дома, например чистку и ремонт дорог, создание коммунальной инфраструктуры, оплатят из муниципального бюджета.
Помимо этого, в населенном пункте может быть магазин, школа, поликлиника и прочее, а власти обязаны обеспечивать транспортное сообщение с поселком, доставку почты, работу скорой помощи, мобильной и иной связи и прочие условия комфортного проживания.
Главные недостатки деревень — неоднородное социальное окружение, возможные кражи, отсутствие централизованной охраны, магазинов, школ, кафе, низкий уровень личной безопасности.
Вне населенного пункта дома могут располагаться в садоводствах и коттеджных поселках. Еще есть дачные некоммерческие товарищества. Но в действующем законодательстве их как организационной формы некоммерческих партнерств нет, а значит, все ДНТ со временем будут преобразованы в СНТ.
И СНТ, и коттеджные поселки существуют на членские и целевые взносы участников. И в этом их главный недостаток по сравнению с домами в деревнях. В СНТ взносы не самые высокие, но и уровень сервиса соответствующий. Из членских взносов СНТ платят зарплату председателю, бухгалтеру и охраннику. Из этих же денег уплачивают налоги за земли общего пользования и иное имущество, вывозят мусор, чистят снег зимой и так далее.
В коттеджных поселках взносы в несколько раз выше, чем в СНТ. Зато, как правило, такие поселки ограждены по периметру, имеют постоянную охрану и управляющую компанию, в том числе созданную инвестором, организовавшим поселок.
Когда ищете дом, не исключайте сразу территории СНТ как второсортные. Около 10% СНТ — в черте поселений или близко к ним и имеют инфраструктуру, которая не уступает поселениям.
В поисковом запросе в этом поле — оно может называться «вид», «назначение участка» или иначе — можно поставить такие галочки:
Но не стоит ставить «Для фермерского хозяйства», потому что обычно участки для крестьянского или фермерского хозяйства большие — от 1 га, а глава хозяйства должен быть зарегистрирован как ИП и вести сельскохозяйственную деятельность.
Вид объекта. Я рекомендую отмечать все варианты: и дом, и дачу, и коттедж. Причина аналогичная — разберемся при более подробном рассмотрении вариантов.
Местность. Если у вас есть на примете хотя бы район, это облегчит поиски. Можно искать по муниципальным районам, названию шоссе, удалению от мегаполиса или районным центрам. Можно локализовать поиск на карте вариантов на «Циане» или нарисовать контур местности на «Яндекс-недвижимости» и искать там.
Часто покупатели не знают, где конкретно они хотят дачу, поэтому в задании на подбор вариантов указывают близость водоема, лес, магистральный газ на участке, поликлиники, школы, детский сад или резервный вид транспорта.
Возможно, продавец укажет это в рекламном объявлении. Но под формулировкой «есть газ» может оказаться, что газовая труба идет только по границе участка, а сам газ не оплачен, и подсоединиться к нему невозможно из-за израсходованного лимита. А «платформа электрички в шаговой доступности» действительно будет, но с одним поездом в день по расписанию. Поэтому при первичном поиске можно собрать все подходящие варианты, а при звонке продавцу уже уточнять детали и отсекать неподходящие.
Лучше, если в начале подбора известны требования к дому — площадь, возраст, степень готовности, материал, этажность, количество спален и санузлов, к земельному участку и предельный бюджет покупки. Предпочтительно, если покупатель сам какое-то время потратит на самостоятельный интернет-поиск объекта без специалиста. Так он сможет оценить, насколько реалистично уложиться в намеченный бюджет при исходных требованиях и локации, а также хотя бы по фотографиям увидит качество предлагаемых вариантов и их количество.
Сарафанное радио. Если место желательной покупки известно — рядом с друзьями, родственниками, дачей, которую недавно снимали и так далее, — интернет-поиск можно дополнить обследованием на местности. Как показывает опыт, число возможных объектов при этом удваивается.
Найти данные о домах, которые продаются, можно у знакомых, местных жителей, охранников товариществ и поселков, председателей правления, старост деревень. Подойдите и спросите, знают ли они, кто продавал или собирается продавать дом.
Поскольку загородные объекты часто продаются годами, иногда единственный канал рекламы в какие-то периоды — баннеры на заборах или домах.
К второстепенным способам поиска дома относятся местные интернет-сайты, агентства недвижимости, газеты, а также расклейка собственных объявлений о покупке.
Как победить выгорание
Как проверить варианты заранее и отсечь «пустышки»
Все заявления из рекламных объявлений требуют проверки, чтобы не обзванивать сотни объектов впустую. Некоторые данные можно проверить через интернет.
Для этого могут быть использованы, в частности, топографические и спутниковые карты местности — «Яндекс», «Гугл», а также их инструменты: «построить маршрут», «объекты», «панорамы местности», «измерение расстояний» и другие.
Допустим, вы прошерстили интернет-базы и предварительно отобрали несколько десятков вариантов. Чтобы ничего не забыть и правильно ранжировать предложения, а также поразмышлять об информации, которая станет известна из первой телефонной беседы с продавцом или его представителем, целесообразно на каждый объект составить, распечатать и заполнить опросный лист.
Опросный лист позволит не записывать собственные вопросы, поскольку на это нет времени, а ограничиться только пометками о содержании ответов. Текст рекламного объявления, основные характеристики объекта, его цену и главную фотографию желательно поместить в опросный лист или приложение к нему. Если что-то известно из рекламного объявления, вопрос все равно целесообразно задать и уточнить данные.
Не следует рассматривать варианты, за показ которых просят плату или предлагают заключить в офисе некий договор на «информационное обслуживание». Также сразу лучше отсекать «пустышки», или фейки. Их цель — заинтересовать потенциального покупателя выгодным вариантом, чтобы впоследствии предложить другой — реальный, но не столь привлекательный.
Скорее всего, фотографии такого «объекта» будут компьютерной графикой или снимками других объектов, которые должны вызвать положительные эмоции у покупателя. Понятно, что кадастровых номеров земельного участка и строений у таких «объектов» быть не может. Иногда фейки размещают продавцы, как правило, с ценой выше рыночной, чтобы такие «аналоги» попали в отчеты об оценке или на глаза потенциальных покупателей и сделали более «обоснованной» цену собственных объектов.
Некоторые продавцы действуют нерационально и отдают свои объекты в работу нескольким агентствам недвижимости или риелторам. Возможно, какие-то из агентов сделали это без согласия собственника, да еще и демпингуют. На такие объекты опросные листы надо заполнять по всем объявлениям. При этом часто и сам собственник рекламирует свой дом. Но общаться с ним напрямую, возможно, предпочтительно с точки зрения цены покупки, но может быть и наоборот: риелторы лучше умеют договариваться и организовывать сделку.
Первый разговор с продавцом
Вы подобрали несколько подходящих вариантов домов, заготовили опросные листы, распечатали объявления полностью или включили их части в опросные листы. Можно звонить продавцам.
Поясню некоторые моменты по содержанию опросного листа.
Есть ли право собственности на земельный участок, дом и иные строения. На множество строений, включая дома, право собственности не зарегистрировано. Это существенный момент, особенно если сам участок стоит недорого, а основная часть — стоимость строения, и в процессе юридической проверки выяснится, что дом невозможно зарегистрировать.
Садовая книжка — это документ или нет?
До сих пор иногда в продаже есть дачи, которые продаются по садовой книжке. В советские времена это был рабочий способ продать участок другому человеку. Садовые книжки отражают членство в некоммерческом товариществе, но не устанавливают и не подтверждают право на земельный участок. Оформить такую землю в собственность не получится, или возникнет много проблем, потому что оформлять должен тот человек, которому этот участок выдали.
Такие варианты неприемлемы для покупки.
Сколько лет в собственности. Чем меньше срок, тем выше риски, что прежние сделки могут оспорить. За ориентир условно безопасного можно принять минимальный срок владения 1 год, желательно — 3 года, когда истекает общий срок исковой давности.
Но срок исковой давности для того, кто не был участником сделки, отсчитывается от момента, когда он узнал или должен был узнать о своем нарушенном праве, но не может превышать 10 лет с момента начала исполнения сделки. Например, если природоохранный прокурор обнаружит, что дача построена и зарегистрирована в зоне строгих ограничений первого пояса водоохраны источников питьевого водоснабжения, суд может установить начало течения срока исковой давности с момента, когда составят акт обследования.
Кроме того, если недвижимость в собственности менее минимального предельного срока — 3 или 5 лет в зависимости от вида сделок и их участников, — продавец должен будет заплатить налог с продажи. Поэтому, если объект дорогой, можно ожидать, что продавец предложит занизить сумму в договоре купли-продажи, что крайне нежелательно для покупателей.
Если сделку по каким-то причинам оспорят и продавец получит обратно свой дом, то покупатель — только сумму по договору, а не ту, что он реально заплатил. Отдельный вопрос — как продавец будет возвращать деньги: целиком и сразу или по 5000 Р каждый месяц в течение нескольких десятков лет.
Межевание. Это определение границ участка на местности: кадастровый инженер устанавливает координаты поворотных точек и вносит в межевой план. А Росреестр потом заносит это в ЕГРН.
Если есть межевание, в выписке из ЕГРН об основных характеристиках будет изображаться контур участка, а в выписке о характеристиках — контур и координаты поворотных точек границ. Но в обоих случаях контур и другие сведения об участке будут видны на публичной кадастровой карте Росреестра.
Продавать земельный участок можно и без межевания. Но если соседи сделали межевание раньше и немного прибавили от соседних участков, доказывать это будет сложно. Если межевание есть и оно достоверно и рационально — это достоинство объекта.
Строения на земельном участке. Раньше дома и участки не оформляли — нужно было собрать много документов, а это долго и дорого. Собственность оформляли только тогда, когда, например, нужно было участок продать или передать по наследству. В какой-то момент государство взяло этот процесс в свои руки, и началась «дачная амнистия» — упрощенный порядок для тех, кто по каким-то причинам не смог оформить недвижимость на общих основаниях. «Дачную амнистию» в усеченном виде периодически продляют — например, сейчас ее продлили до 2026 года.
Поэтому строения на участке могут быть зарегистрированы по трем видам документов:
Поясню отдельно по каждому пункту.
Декларацию об объекте недвижимого имущества заполнял правообладатель самостоятельно, и Росреестр или другие органы ее не проверяли. Так что внесенные на ее основе в ЕГРН сведения могут быть неточными, в том числе умышленно измененными собственниками. Например, площадь и этажность строения они могли занизить, чтобы уменьшить налоговую базу.
В данных, которые вносили в реестр недвижимости на основе технического паспорта, нет привязки строения к участку — координат. Если в будущем потребуется уточнить характеристики строения, предположим, если дача покупается на кредитные деньги, не факт, что это получится. Потому что могут быть не соблюдены расстояния от дома до границ участка или красных линий улицы. Когда эти данные есть в техническом паспорте, Росреестр их не контролирует. Когда в техническом плане — может контролировать. Кроме того, при недостоверном межевании не исключено, что дом с правильными координатами окажется в кадастровых координатах за пределами земельного участка.
Технический план — оптимальный вариант. В нем есть как описательные, так и графические сведения по строению, в том числе координаты наружного контура здания. Строения, зарегистрированные по техпланам, на публичной кадастровой карте изображаются красным цветом.
Обязательное приложение к техплану — декларация об объекте недвижимого имущества, которую часто путают с декларацией, о которой я рассказал выше. Поэтому, когда собственник говорит, что дом зарегистрирован по декларации, следует уточнить, по какой именно.
Документы-основания. Это документы, на основании которых участки и дома принадлежат собственниками. Еще их называют правоустанавливающими.
Вот какие это могут быть документы:
Если речь о земельном участке — список еще шире. Помимо перечисленных, дополнительно могут быть:
Каждый вид правоустанавливающего документа предполагает специфические риски и проверки. Так, если сделка была возмездной, то требуется подтверждение, что действительно были расчеты. То есть нужно будет проверить расписки, квитанции об оплате и прочее. Договор дарения может маскировать притворную сделку купли-продажи, особенно если заключен между чужими людьми. Договоры ренты и наследования по завещанию родственники часто пытаются оспорить в суде, назначая посмертную психолого-психиатрическую экспертизу.
Семейное положение продавца. Лучше узнать, был ли продавец в браке, когда покупал участок и строение, а также в браке ли он сейчас. Это нужно, чтобы понимать, потребуется ли согласие супруга или бывшего супруга или нет.
Есть случаи, когда согласие требуется всегда. Например, пара купила дачу, но потом развелась, общее имущество не делили и брачный договор, который отменил бы режим общей совместной собственности супругов, не заключали. В этом случае согласие бывшего супруга — собственника потребуется всегда, вне зависимости от того, сколько времени прошло с момента развода. Или другой случай: один из супругов получил земельный участок по решению органа власти и управления.
Если же имущество получено в дар, по наследству или иным безвозмездным сделкам, согласие супруга не требуется.
Доверенность. Сделка по доверенности от продавца — это риск, поскольку доверенность могут отозвать или подделать. Не видя продавца, невозможно оценить его состояние — дееспособность, договороспособность.
Если продавец не может присутствовать или это для него затруднительно, можно договориться лично подписать договор — например, приехать домой, если это пожилой человек, или провести сделку дистанционно с электронной регистрацией или хотя бы устроить видеоконференцию.
Справки. В сделках с недвижимостью принято просить от продавца справки, что он не состоит на учете и не обращался за медицинской помощью в психоневрологический и наркологический диспансеры. Дополнительное подтверждение — наличие водительского удостоверения.
Если продавец возрастной, его целесообразно освидетельствовать психиатром-наркологом непосредственно в день сделки. Если что-то пойдет не так и сделку будут оспаривать, у заключения врача больше шансов «устоять» в суде при наличии справок из диспансеров.
Если продавец болезненно реагирует на запрос справок из ПНД и НД, обычно это говорит о его неопытности. В качестве «отместки» продавец может попросить аналогичные справки от вас — надо соглашаться.
Кадастровый номер. К концу беседы попросите продавца сообщить вам кадастровый номер земельного участка и дома. Как правило, это не тайна. Если продавец отказывается, попробуйте определить номера самостоятельно, например, спросив номер участка в адресе, по внутренней нумерации некоммерческого товарищества или разглядывая космический снимок местности и сравнивая его с фотографиями рекламного объявления.
Обоснуйте свою просьбу тем, что вы хотите посмотреть на карте и оценить расположение дома на территории: какое расстояние от леса, от воды, угловой дом или не угловой, близость к дороге, шумной детской площадке и прочее. Если узнать кадастровый номер не получается, придется решать: либо не рассматривать вариант дальше, либо определить номер по публичной кадастровой карте, в том числе по номерам соседних участков с межеванием, на основе геолокации, когда будете осматривать.
Зафиксируйте результаты беседы. Каким вам показался продавец: он компетентен, вежлив, предупредителен или нет? Что пообещал уточнить и когда? Вы оцениваете продавца, а он будет оценивать вас.
На что обращать внимание при выборе дачи
Если удалось узнать кадастровый номер участка или его расположение, приступаем к предварительной проверке объекта.
Межевание. Для этого потребуется публичная кадастровая карта. У нее есть коммерческие «клоны», которыми тоже можно пользоваться. Но это не официальные источники информации.
Теперь нужно рассмотреть кадастровые границы и границы по заборам как интересующего участка, так и нескольких десятков соседних. Обращайте внимание, на какую величину — одну и ту же или нет, в одном и том же направлении или нет — смещены кадастровые границы от фактических.
Если да, то, скорее всего, межевание выполнено правильно, а смещение возникает из-за неточного совмещения начала координат спутниковой и кадастровой карт. Такое смещение можно назвать регулярным или систематическим.
Если нет, то, возможно, какие-то межевания неверны. Участков с неправильно установленными границами в России около 25%. Явный признак ошибки — поворот кадастровых границ участка от фактических границ, которые можно разглядеть по забору, или несоответствие формы участка его границам.
Если случаи сомнительные и межевые знаки отсутствуют, потребуется вынос границ в натуру при помощи кадастрового инженера. Вынос одной точки границы в натуру в Московском регионе стоит 1,5—2 тысячи рублей.
Часть совсем грубых ошибок межевания в Московской области, когда участки накладываются друг на друга, приведены в Реестре земельных участков с пересечением границ.
Кроме недостоверного, бывает еще нерациональное межевание:
Если соседи, также сделавшие межевание, не возражают, можно исправить неверное межевание — сделать один или несколько новых правильных межевых планов. Если возражают, то придется действовать в судебном порядке. Тогда потребуется судебная земельно-техническая экспертиза, помощь юриста по земельным спорам и от полугода, чтобы получить решение. Возможно, положительное.
Если межевания нет, такие варианты не следует категорично отвергать, а стоит посмотреть детали. Допустим, у соседей достоверное межевание и при межевании покупаемого участка его площадь не увеличится, а если и да, то незначительно. По закону размер «прирезки» разрешен до минимальной нормы, по которой муниципалитет предоставляет участки соответствующей категории земли и вида разрешенного использования: обычно это 3—6 соток. На практике может допускаться «прирезка» до 10% от площади участка по правоустанавливающему документу или меньше.
Зона с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ. ЗОУИТ устанавливают, чтобы защитить жизнь и здоровье людей, безопасно эксплуатировать объекты промышленности, обеспечивать сохранность объектов культурного наследия, оборону и безопасность государства, а также охранять окружающую среду.
В границах ЗОУИТ ограничиваются или запрещаются определенные виды хозяйственной деятельности, в самых неблагоприятных случаях может быть запрещено размещать объекты капитального строительства. При этом земельные участки, полностью или частично включенные в ЗОУИТ, как правило, не изымаются у собственников и владельцев.
Существует 28 видов ЗОУИТ, и не все они есть на картах. Я уже рассказывал, как обезопасить себя и проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ.
Нежелательные объекты
Недалеко от места потенциальной покупки могут быть не только озера или сосновый бор, но и свалки, заводы и прочие нежелательные объекты.
Опасные объекты. Список неполный, но рассказать обо всех в рамках статьи сложно. Вот на что нужно обращать внимание:
В качестве подсказки, на какие вредные и опасные объекты обращать внимание, можно ориентироваться на СанПин 2.2. 1 /2.1.1.1200-03. Но возможно, что вблизи не будет аэродрома, зато шум будут создавать детская площадка по соседству, полеты на малой высоте авиагрупп «Стрижи» и «Витязи» в подмосковной Кубинке, трасса мотокросса или Всероссийский сырный фестиваль, который собирает за три дня 300 тысяч посетителей.
Аэродромы. Актуально для Московского региона. Как сообщается в СМИ, если соблюдать санитарные нормы по авиационному шуму, необходимо переселить 800 тысяч жителей. Естественно, этого не будет. Но чтобы шум от самолетов не мешал, лучше рассматривать объекты не ближе 30 км от аэродромов.
Чтобы шум был умеренным, расстояние от широкофюзеляжных самолетов, таких как «Боинг», «Аэробус», «Сухой Суперджет-100», «Ту-154», до дома по прямой линии в каждой точке траектории движения самолета должно быть не менее 1,5 км. Определить расстояние можно по сервису наблюдения за движением самолетов в режиме реального времени.
Расстояние считают по формуле:
L = √[√[((Ш1 − Ш2) × 111)² + ((Д1 − Д2) cos Д1 × 111)²] + Н²],
где:
L — расстояние до самолета по прямой линии в момент наблюдения в километрах;
Ш1, Ш2 — широта самолета и рассматриваемого земельного участка в градусах;
Д1, Д2 — долгота самолета и рассматриваемого земельного участка в градусах;
Н — высота самолета в момент наблюдения в километрах (1 фут = 0,3048 м).
Какие еще риски существуют
Расстояние и время в пути. Продавцы любят указывать расстояние по прямой линии, а время поездки — при езде на спортивной машине. Проверяем, построив маршрут по картам местности.
Качество подъезда. Асфальт или грунтовая дорога — видно на спутниковом снимке. Обязательно надо смотреть на ширину улиц: бывает, что улицы в деревнях или СНТ заужены до 3—4 метров на длине в сотни метров. Некоторые дачи находятся на столь крутом склоне, что зимой туда подъехать будет проблематично. Иногда заезжать на участок нужно через участки иных собственников по не предусмотренной генеральным планом дороге.
Количество жителей. Деревни со снижающейся численностью населения можно отнести к вымирающим.
Если некоммерческое партнерство создано 10 лет назад и за это время продано и/или застроено 30% участков, велик риск «брошенности» поселка.
Соседние поселки. Если поселок новый, но нет охраны и общего ограждения, построено мало домов и в целом он нарушил привычный уклад местных жителей, возможны конфликты. Например, в одном из поселков Подмосковья местные жители поджигали дома, поскольку дачами было занято место выпаса скота, которое они много лет считали своим.
Судебная практика. Если дом находится на территории КП, СНТ, ДНТ, целесообразно изучить судебные споры с участием этого юридического лица: предмет, суммы исков и возможные последствия. Если речь идет о небольших задолженностях перед поставщиком ресурса — одно дело, если о нарушении договорных обязательств, разделе имущества, банкротстве и так далее — другое.
Правление. Полезную информацию дают официальные и «альтернативные» сайты поселков. Некоторые сайты коттеджных поселков идеальны с точки зрения обоснования смет и открытости позиции правления. Не обязательно все опубликованное сторонами будет правдой, но опорная точка появится.
Есть поселки, в которых два юридических лица, и это тоже возможный источник долгого разлада и некомфортной жизни.
Еще важно, кем образованы поселки или садоводства: профессиональная принадлежность, устав, правила проживания, размер членских и целевых взносов.
Если неприемлемых недостатков не найдено, можно договариваться о просмотре дома.
Что покупатель может оценить без эксперта по строительству
Внешний вид. Если за домом следили, это будет видно в целом и в деталях. Обращаем внимание на все:
Множество индивидуальных домов критерию теплоэффективности не удовлетворяют, вопрос только — насколько. Покупатели могут обоснованно сказать: «Ваш дом не теплый», а если по-инженерному: «Расчетное значение сопротивления теплопередачи меньше нормативного». Для средней полосы РФ оно должно быть около 3,0.
Узнав у продавца, из каких слоев состоит «пирог» стен или кровли его дома, можно на онлайн-калькуляторе посчитать, требуется ли дополнительная теплоизоляция. И это будет не ваше субъективное мнение, а требования нормативных документов.
Высокий уровень грунтовых вод можно обнаружить по уровню воды в колодце, посаженным «на конус» плодовым деревьям, по характерной для болотистых мест растительности — камышам, осоке, ивам. В таких случаях могут быть проблемы с отводом канализационных стоков, защитой от проникновения влаги в подземные помещения и так далее. Если подвал подтапливается весной, это будет видно по известковому следу на полу и стенах.
Системы в работе. Попросите продавца продемонстрировать работу всех систем на полную мощность. Проверьте работу канализации, попросите затопить печь или камин.
Динамический дебит скважины должен позволять пользоваться водоснабжением без перерывов: попросите включить поливочный шланг на 15 минут. Если вода не кончится, значит, все в порядке.
Если в доме бойлер на 5 кВт, а максимальная мощность электроснабжения — 3 кВт, сработает автоматический выключатель, а проще — вылетят пробки. Плохой признак качества напряжения — стабилизаторы напряжения в доме. Если у вас есть тестер, возьмите его с собой.
Расстояние до других строений. Если есть сомнения, соблюдаются ли отступы дома от границ участка, соседей, а также других строений на участке, проверяем расстояния на месте рулеткой. По нормам минимальные отступы должны быть:
Строительные правила устанавливают и другие расстояния: до бани, до септика и туалета, до помещений для содержания скота, до скважины и других, но они не так строго контролируются.
Соседи. Расспросите о соседях: живут ли постоянно, где работают, какой возраст, чем занимаются, есть ли вредные привычки.
При осмотре не следует явно выражать свое отношение к объекту. Демонстрируйте заинтересованность к дому и доброжелательное отношение к продавцам, но не настолько, чтобы они решили, что вы готовы купить без торга.
Дополнительные проверки
Предположим, что после осмотра у вас появились кадастровые номера участка и дома, вам предоставили в копиях или дали посмотреть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы по предыдущим сделкам. С этого момента можно дополнительно проверить объект и продавца.
Оперативные данные об участке и доме по их кадастровому или иному учетному номеру можно получить в разделе сайта Росреестра «Справочная информация об объекте недвижимости в режиме онлайн». Так, для земельного участка вы узнаете:
Выписки из ЕГРН. Через МФЦ следует заказать также бумажные выписки из ЕГРН о характеристиках участка и дома. Их еще называют расширенными: объем сведений в них больше, чем в выписках об основных характеристиках объекта. Еще пригодятся выписки на имя будущего покупателя о переходе прав на участок и дом.
Если права не переходили и это ясно из правоустанавливающих документов, все равно нужно заказать выписки о переходе прав. Даже если есть полная уверенность, что проверять по объекту нечего, все равно это следует сделать. Благодаря таким документам можно приобрести статус добросовестного покупателя, один из критериев которого — «должная осмотрительность». И если вдруг будет суд и сделку попытаются оспорить, пригодится все.
Только сведения из ЕГРН подтверждают, кому сейчас принадлежит право. Вам станут известны фамилия, имя и отчество собственника или наименование и реквизиты юридического лица, площадь объекта, разрешенное использование, есть ли ограничения и обременения, зарегистрированные в ЕГРН, и другое.
Координаты поворотных точек участка и наружного контура дома для земельного участка с межеванием и дома, характеристики которого зарегистрированы или уточнены по техническому плану.
Сведения о точности установления границ участка и дома. Нормативная точность определения координат участков и строений установлена законодательством:
Когда будете изучать результаты межевания земельного участка, обратите внимание на его «части». Их может быть несколько, потому что, например, часть участка пересекается с ЗОУИТ или координатами строений, в том числе незарегистрированных. Такое бывает, если кадастровые инженеры закоординировали строения без ведома собственников, тем самым подложив им свинью.
Такое расхождение — источник проблем. Например, собственники хотят продать участок со строениями, которые зарегистрированы частично: например, дом зарегистрирован, а баня и гараж — нет. Но на межевании видно, что на участке есть дополнительные незарегистрированные строения.
Росреестр может приостановить сделку из-за неединства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. В то же время важно, чтобы в выписках на дом и участок строения были упомянуты как находящиеся на участке, а участок — с расположенными на нем строениями.
Объекты незавершенного строительства. Строение может быть зарегистрировано как объект незавершенного строительства. Это не очень хороший вариант. В таком доме нельзя прописаться, поэтому он не подойдет семьям, у которых это единственное жилье или нужна регистрация по месту жительства.
Когда стройка закончится и зарегистрируют право собственности, отсчет срока владения начнется с нуля, поскольку кадастровый номер объекта изменится. Это значит, что если такой дом нужно будет продать, то срок минимального владения будет считаться с момента регистрации объекта, а не с момента покупки недостроя.
Еще такой объект не одобрят органы опеки и попечительства, поскольку он пока не жилой.
Градостроительный план земельного участка — ГПЗУ. Очень хорошо, если продавец объекта заранее позаботился в том числе об интересах покупателя и заказал ГПЗУ. Заказать ГПЗУ может только собственник или его представитель по нотариальной доверенности.
ГПЗУ делают бесплатно за 30 дней. В нем должны быть отражены все возможности по использованию участка и ограничения. В ГПЗУ больше информации, чем в выписке из ЕГРН о характеристиках объекта. В то же время по информации ГПЗУ не получится принять однозначное решение, покупать или нет. Так, ГПЗУ может содержать такие слова об ограничениях в использовании участка, как «информация требует уточнения», «границы зоны охраны не установлены», а также отсылки к различным правилам проектирования, которые могут носит общий характер, не относящийся к конкретному участку, на все случаи жизни.
Какими ресурсами можно пользоваться
Самостоятельно подготовить юридическое заключение по объекту поможет экспертная юридическая система RiskOver. Это качественный программный продукт, который пока находится в свободном доступе.
Система расспросит о ситуации с документами, предложит выбрать вариант ответа на несколько десятков вопросов и на их основе автоматически сформирует экспертное заключение по выявленным юридическим рискам, оценит значимость рисков.
Важно оценить продавца на возможное банкротство, поскольку в течение трех лет сделку может оспорить финансовый управляющий банкрота. Легально кредитный отчет по продавцу можно получить, если он сам его запросит в бюро кредитных историй, например НБКИ, ОКБ и других, и предоставит вам.
Еще есть другие сайты, на которых можно проверить основную информацию о продавце. Если не хватает данных для проверки, можно вернуться к ним позже.