Какие вопросы нужно задавать при просмотре квартиры
Осмотр квартиры: что спросить у продавца?
В продолжение темы улучшения жилищных условий и покупки квартиры на вторичном рынке, сегодня предлагаю поговорить о том, что спросить у продавца при осмотре квартиры, какие важные вопросы необходимо задать, чтобы изначально выяснить все главные преимущества и недостатки предлагаемого жилья и обезопасить себя от возможных рисков при покупке.
Итак, если вы задумали купить квартиру, выбор вариантов начнется с переговоров с продавцами или риэлторами, представляющими их интересы. И в какой-то момент вас пригласят на осмотр квартиры. Далее предлагаю вашему вниманию список важнейших вопросов, которые необходимо задать при осмотре, чтобы определить, будете ли вы рассматривать эту квартиру в дальнейшем, или она вам не подходит по каким-то причинам, в т.ч. и из-за повышенных рисков.
Что это могут быть за документы?
Это наиболее распространенные варианты, иногда бывают и другие случаи, к которым нужно проявлять повышенное внимание. Также с особой осторожностью нужно относиться к квартирам, правоустанавливающим документом на которые является решение суда. Это означает, что вокруг квартиры велись судебные разбирательства, а возможно — и продолжают вестись (данное решение может оспариваться в суде вышестоящей инстанции, например).
На что еще нужно обратить внимание, просматривая правоустанавливающие документы на квартиру? Вот несколько ключевых моментов:
Следует также поинтересоваться, зарегистрирован ли правоустанавливающий документ в БТИ, сверить его данные с реестром прав собственности.
Если нет, то покупать такую квартиру очень рискованно, поскольку в дальнейшем по решению суда вас могут обязать вернуть ее в первоначальное состояние, соответствующее техпаспорту, и наложить немалый штраф за незаконную перепланировку. Не думаю, что это вам нужно.
Если же квартира является обеспечением по ипотечному кредиту — ее продать можно, но не так просто, в этом случае применяются различные схемы сделки, подробнее я описывал их в статье Как продать квартиру в ипотеке? Такого обременения бояться не нужно, но нужно быть особо внимательным, чтобы вас не обманули.
Это те примерные вопросы, которые необходимы задать продавцу или риэлтору во время осмотра квартиры перед покупкой. Конечно же, для каждого конкретного случая этот список может варьироваться, поэтому хорошо готовьтесь к каждой встрече, прорабатывайте и записывайте перечень вопросов, которые хотите для себя выяснить.
Желаю вам удачных покупок! Оставайтесь на Финансовом гении, следите за обновлениями и повышайте свой уровень финансовой грамотности. Не забывайте делиться ссылками на понравившиеся полезные статьи в социальных сетях. До новых встреч!
12 советов, как проверить квартиру перед покупкой
Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.
Совет № 1: Проверьте собственника
Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.
Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта. «Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.
Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями.
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.
Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП, и вы убедитесь в том, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась», — объяснил Сопин.
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 4: Узнайте кто зарегистрирован в квартире
Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.
В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.
Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Совет № 6: Запросите информацию в МВД
Совет № 7: Проверьте справку по ипотеке
Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Совет № 9: Изучите кадастровый паспорт
Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.
Совет № 10: Проверьте задолженности по коммуналке
Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».
Совет № 11: Не забывайте о безопасности
С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Что спросить у продавца квартиры: топ-7 вопросов риелтора
По мнению авторов блога «Юрист по недвижимости», каждая сделка изначально считается рискованной. Однако с некоторыми объектами риск слишком высок, а с какими-то — минимальный. Мы решили разобраться, что риелтору нужно узнать у продавца квартиры, чтобы в будущем клиент-покупатель не остался без жилья и без денег.
Содержание
Какие риски несет покупатель
Самый серьезный риск при покупке квартиры — потерять ее уже после сделки. Это может произойти в следующих случаях:
Если первые два пункта риелтор обязательно проконтролирует, то с третьим все не так просто. «Третьим лицом» может оказаться неизвестный ранее наследник, бывший супруг (супруга) продавца, несовершеннолетний, чьи права были нарушены при приватизации, и т. д.
Полностью исключить такой вариант развития событий невозможно, но обезопасить покупателя нужно. Поэтому важно знать, какие вопросы нужно задать продавцу квартиры, чтобы убедиться, что объект не находится в зоне повышенного риска.
Покупка квартиры: 7 вопросов продавцу
Первое, что нужно спросить у продавца квартиры, — соответствует ли объект требованиям покупателя: количество комнат, этаж, тип дома, район, инфраструктура и т. д. Эти вопросы индивидуальны, поэтому рассматривать их тут мы не будем. Лучше перечислим, что спросить у продавца при покупке квартиры, чтобы максимально снизить возможные риски для покупателя.
Собственники
Спросите, кто является собственником продаваемой недвижимости.
Квартиру по доверенности часто продают мошенники. Если покупатели все же намерены приобрести такую квартиру, требуйте присутствия собственника при заключении сделки.
— Как обезопасить себя при проведении сделки по нотариальной доверенности:
1. Проверьте документы собственника;
2. Сверьте данные со свидетельством о государственной регистрации права.
Если собственник не может принять участие в сделке, убедитесь, что нотариальная доверенность подлинная. Найдите нотариуса, указанного в доверенности, обратитесь к нему и попросите подтвердить подлинность.
Доверенность можно также проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Кто зарегистрирован
Помимо тех, кто владеет правом собственности на жилье, есть и те, кто имеет право им пользоваться. Проще говоря, кто прописан в квартире.
В идеале к моменту выставления объекта на продажу все зарегистрированные жильцы должны выписаться из него. Но это не всегда возможно. Тогда в договоре купли-продажи оговаривается срок, к которому все жильцы должны сняться с регистрационного учета. При этом можно не доплачивать продавцу полную сумму, пока все не выпишутся.
Впрочем, выписать их можно по суду: закон на стороне приобретателя. Однако есть категории жильцов, которые имеют право пожизненного проживания даже после продажи недвижимости. Если они не выписываются добровольно, то их нельзя снять с учета принудительно, даже по решению суда:
Если есть хоть один зарегистрированный из этих категорий, то это квартира с обременением. Что делать в таком случае, мы расскажем ниже.
Для того, чтобы понимать, кто зарегистрирован в квартире сейчас и был зарегистрирован ранее, необходимо запросить у собственника расширенную выписку из домовой книги.
Обременения
Помимо ренты и зарегистрированных жильцов, на квартире могут быть следующие обременения, которые сильно усложняют ход сделки или вообще ему препятствуют:
Большинство обременений каждой конкретной квартиры отражено в Росреестре: рента, залог, аренда сроком от года, доверительное управление, арест.
Чтобы получить эту информацию, закажите выписку из ЕГРН. Получить ее можно самостоятельно на сайте Росреестра или в МФЦ. Документ предоставляют в течение пяти рабочих дней.
Если вы не хотите выплачивать долги прошлых владельцев квартиры, проверьте, не висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам и капремонту. Справку с этой информацией вы можете получить в ЖЭКе.
Каким образом была получена квартира
Обязательно спросите, на основании чего возникло право собственности. Помимо договора купли-продажи это может быть договор приватизации, ренты, дарственная, свидетельство о праве на наследство. Практически в каждом случае могут быть нюансы.
Длительность права собственности
Если квартира находится в собственности менее трех лет, обязательно уточните два момента:
1. Готов ли собственник указать в договоре полную сумму. Если владелец хочет уйти от налогов и указать в договоре купли-продажи только 1 млн рублей вместо 2 млн рублей, которые вы реально ему отдаете, а остальную сумму прописать в отдельном соглашении, то узнайте у покупателя, готов ли он на это.
2. По какой причине собственник продает жилье. Тут все зависит от конкретной ситуации и даже реакции продавца на вопрос.
Например, если человек спокойно отвечает, что получил квартиру в наследство от бабушки, сам показывает документ, объясняет, что в жилье не нуждается и хочет вырученные деньги, например, куда-нибудь вложить, то вероятно, никакого преступного умысла у него нет.
А если он начинает нервничать, документы показывает неохотно, явно торопится с продажей — тут впору насторожиться и поискать другой вариант: вполне возможно, квартира была получена им незаконно, и ваша сделка может быть расторгнута. Особенную дотошность стоит проявить, если наследство было получено не от родственника.
Как долго собственник владеет квартирой, вы можете узнать из выписки из ЕГРН. Если в течение года владелец квартиры стал наследником, получил свидетельство о собственности и тут же выставил квартиру на продажу, нужно с большой осторожностью отнестись к такому объекту.
Семейное положение собственника
На практике это чревато тем, что спустя время может объявиться бывшая жена (или муж) продавца и оспорить сделку. Если есть связь с супругом, то необходимо получить от него согласие на проведение сделки.
Частично обезопасить покупателя можно, включив в договор пункт о том, что все возможные споры с бывшими членами семьи (а также с другими наследниками) продавец решает самостоятельно. Это не исключает полностью риск расторжения сделки по суду, но поможет его снизить.
Вид продажи
Свободная продажа — собственник просто продает квартиру. Если все в порядке с документами, то выход на сделку возможен в ближайшее время. Поэтому часто покупатели предпочитают именно такой вариант.
Если съехать продавцу некуда, то ему нужно купить новую квартиру в тот же день, когда он продаст старую. Такая сделка называется альтернативой — когда и покупка, и продажа проводятся и регистрируются одновременно. Для покупателя такая сделка не несет рисков, но надо будет подождать, пока продавец найдет встречный вариант. Не всегда покупатели готовы ждать.
Поэтому, если у продавца альтернатива, то узнайте, подобраны ли уже какие-то варианты. По возможности предложите свою помощь — это не только дополнительный доход для вас, но и возможность контролировать сделку. Даже если продавец отказывается от вашей помощи, все равно задайте вопросы, которые помогут вам определить, насколько эта альтернатива легкая, и спрогнозировать, сколько времени понадобится, чтобы выйти на сделку. Разумеется, если покупатель готов ждать.
Бывает, что квартира продается «по лучшему предложению». Чаще всего это не оформлено как аукцион, но по сути именно им и является. Только покупателю решать, готов ли он связываться с аукционом — официальным или нет. Обязательно расскажите ему все тонкости и подводные камни такого вида покупки.
Автор: Анна Иванова, Дарья Милакова
Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно
За это время вы поймете, подойдет ли CRM для вашей компании: как работает IP‑телефония, e-mail и sms-рассылки, удобно ли ей пользоватся сотрудникам.
Оцените статью по пятибалльной шкале
Средняя оценка 4.6 / 5. Количество оценок: 29