Калькулятор выделения долей в квартире по материнскому капиталу

«Лучше оставить на обучение»: 5 проблем при покупке недвижимости с маткапиталом

Боль и разочарование читателей Т⁠—⁠Ж

Большинство семей тратят материнский капитал на улучшение жилищных условий — например, покупку квартиры или дома.

Многие используют его в качестве первого взноса или закрывают остаток по ипотеке. Но не каждый знает, что при этом придется выделять доли детям и супругу в новой квартире или доме. А чтобы продать такую недвижимость в будущем, понадобится разрешение органов опеки и мужа, даже если к тому моменту он станет бывшим.

Читательницы Т⁠—⁠Ж рассказали, как они купили недвижимость с использованием маткапитала и с какими трудностями столкнулись в дальнейшем.

Это комментарии из Сообщества Т⁠—⁠Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.

Страшно представить все эти согласования с опекой на этапе продажи жилья. Например, если мы решим переезжать в район с более дорогими квадратными метрами, нам придется либо очень усиленно копить на покупку такой квартиры, либо компенсировать детям их доли за счет собственных долей. То есть дети станут главными владельцами квартиры, а мы с мужем — собственниками ванной и туалета. Так себе расклад.

Если можно было бы дать себе совет в прошлое, я бы сказала:

«Лена, никогда, слышишь, никогда не используй маткапитал для покупки квартиры!»

Первую ипотеку взяла в браке и в качестве первого взноса использовала маткапитал. Потом развелась с мужем. Ипотеку погасила полностью, и настала пора выделять доли детям и бывшему супругу. Выделила. Потом решила продать эту квартиру и купить в ипотеку жилье побольше. И тут началось: нотариус, справки, уговоры бывшего мужа, чтобы подарил свою долю детям и дал разрешение на продажу одной квартиры и покупку другой. Столько денег потратила, страшно вспомнить. А потом органы опеки. В общем, прошла пять кругов ада, прежде чем собрать всю кипу документов.

В итоге купила квартиру, но столкнулась с другой проблемой. В нее я официально не могу прописать своего нынешнего законного мужа. Только временно лет на пять, и то по разрешению органов опеки. Первую ипотеку брала на себя, но в браке, платила сама. Вторую тоже взяла на себя — теперь у нас брачный контракт, — но проблемы из-за маткапитала и бывшего мужа остались.

Я в разводе, и у меня двое детей. Единственным вариантом приобрести свое жилье я считала использование маткапитала и вложила его в покупку двухкомнатной квартиры в ипотеку с комфортным платежом на 25 лет. Через четыре года я получила нормальную работу и решила сменить район и жилищные условия: взять в ипотеку трешку, чтобы к школе у каждого ребенка была своя комната. И вот тогда маткапитал заиграл новыми красками.

Непросто найти покупателя, который внесет две трети аванса, дождется, когда я выделю доли и получу согласие бывшего мужа и опеки. А получить их согласие — в каком-то смысле рулетка. Все это сильно снижает стоимость продажи квартиры.

Опека даст согласие на продажу старой двушки, только если я найду трехкомнатную квартиру и подпишу предварительный договор на ее покупку, где обозначу размер детских долей. При этом банки ипотеку разведенным с детьми, а тем более с их долями в новом жилье, не дают. А если дают, то с очень большой неохотой. Еще при ипотеке надо дать согласие на перевод обязательства по выделению долей в новом жилье, и пусть опека проверяет, улучшение это жилищных условий или нет.

Такой квест мне не пройти, поэтому считаю программу недоработанной.

Нашла для себя иной выход: купила в ипотеку трехкомнатную квартиру с большей нагрузкой на семейный бюджет, чем хотелось бы. Чего мне стоило получить такую ипотеку — даже вспоминать не хочется. А двушку сдаю и за счет аренды гашу почти все платежи по ипотеке. Успокаиваю себя тем, что это вклад в будущее моих детей.

Купили дом с использованием маткапитала. Через три года решили перебраться в квартиру, а дом продать — благо покупатели уже были. Сначала приобрели квартиру и сразу поделили ее на четверых. Она большая, и мы думали, что таким образом улучшим жилищные условия детей и без проблем продадим дом, но это была огромная ошибка.

Я обрадовалась, так как осталась одна: разошлись с бывшим во время беременности. Предполагалось, что мне будет финансово сложно еще и ипотеку платить, поэтому, как только появилась возможность, я перевела маткапитал в счет ипотеки. И теперь могла сутками заниматься новорожденной дочкой.

Через полтора года я решила продать квартиру и ничего нового не покупать, а уехать к родне, пожить полтора года в декрете. А потом вернуться на работу и расширяться.

Я стала изучать тему и поняла, что крупно попала.

Я проконсультировалась в опеке города, где я родилась и где живет моя родня. Там разрешают просто класть деньги на счет ребенка. Положить надо немного больше, конечно, но без этого опека не была бы опекой. В итоге мне надо потратить всю свою финансовую подушку, закрыть ипотеку, выделить долю дочке и поехать в Воронежскую область, чтобы прописать там ребенка. Далее — обратиться в местную опеку и получить добро на открытие счета в банке в пользу дочки. Деньги я кину на счет и просто забуду о них.

Пусть их сожрет инфляция и через 16 лет дочь купит на них «Сникерс». Зато я снова стану свободной в плане улучшения жилищных условий для себя и ребенка.

Недвижимость. Все, что нужно знать о недвижимости: как покупать, продавать и снимать жилье, как делать ремонт и экономить на ипотеке и ЖКУ

Источник

Построили дом на маткапитал и хотим выделить детям доли только в доме

Купили с женой земельный участок, на котором потом построили жилой дом. В строительство дома вложили маткапитал, поэтому теперь по закону обязаны выделить доли детям.

Подскажите, как правильно это сделать. И нужно ли выделять доли не только в доме, но и в земельном участке? Землю мы купили за свои деньги, маткапитал не использовали. Но нотариус сказал, что нужно выделять доли и в доме, и в участке.

В России действует закон о материнском капитале, по которому средства маткапитала можно вложить в строительство жилого дома. Прямого требования, что помимо доли в недвижимости вы должны выделить детям доли и в земельном участке, там нет.

Но в реальности это неважно, поскольку доля в таком земельном участке все равно будет положена детям по закону, только по другому — не о маткапитале, а по земельному кодексу и закону о регистрации прав на недвижимое имущество.

Материнский капитал и дом

По закону материнский капитал можно потратить на строительство или реконструкцию дома. Но купить землю, на которой вы будете строить дом, на эти средства нельзя.

Даже для того, чтобы получить материнский капитал на строительство дома, нужно предъявить в том числе документы, что у вас уже есть земельный участок. Смысл выделения долей всем членам семьи как раз и состоит в том, чтобы закрепить юридический факт: вы приобрели жилье в определенной степени благодаря семье и детям. За это всем вам положена обязательная доля, которую гарантирует государство, так как именно оно выделяет эти деньги.

Выделить долю в доме без доли в земле невозможно

В этом случае над нормами о личной, долевой или совместной собственности супругов и детей превалирует общий принцип гражданского права: superficies solo cedit — «строение следует за землей».

Смысл его в том, что нельзя иметь долю в доме без доли в земле. Иначе не исключена ситуация, что собственник земли может поставить забор и сказать: «Земля моя, как хочешь, так и ходи в свою часть дома». А это физически невозможно. Поэтому закон защищает владельца доли в недвижимости. Есть доля в доме — значит, имеешь право на долю в земле и право пользования своим имуществом. Обратное нарушает права.

Почему этого требования нет в обязательстве о выделении долей

Решив использовать маткапитал на строительство дома, вы подписали у нотариуса обязательство, что выделите доли, когда дом будет готов. Такая формулировка и предусмотрена законом в отношении дома, построенного в том числе на средства маткапитала. Нотариус не мог потребовать от вас написать нотариальное обязательство о выделении долей в земле, потому что в законе такого требования нет.

Но, как я уже писал, здесь срабатывает общий принцип гражданского права в отношении земли. Так что нотариус говорит абсолютно верно: выделить доли в земле все равно придется. А если вы попытаетесь это обойти и выделить детям доли только в доме по договорам дарения долей, Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Закон это прямо запрещает: нельзя отдать долю в праве на недвижимость отдельно от доли в праве на землю.

Соответственно, придется дарить детям доли не только в доме, но и в земле. Причем пропорционально размеру доли, выделенной в доме.

Как выделить долю

Ответ простой: если вы построили дом сами и оформили право собственности на себя, доли надо подарить. Нотариально удостоверять такие договоры сейчас не требуется. Договоры составляют в простой письменной форме, а переход права собственности регистрирует Росреестр. Долю в земле надо выделить в том же объеме, что и долю в доме.

Если дом вы купили, проще всего выделить все доли сразу в договоре купли-продажи.

Размер доли, которую надо выделить ребенку, определить просто. Разделите сумму материнского капитала на количество членов семьи — это минимум 4 человека. Посчитайте, какую часть от стоимости дома составляет эта сумма. Если дом покупали, считайте от цены в договоре, если строили — от затрат на строительство. Это и будет минимальной долей, которую нужно выделить ребенку. Больше можно, меньше нельзя. В участке можно просто выделить такую же долю, какую выделите в доме.

Супруги делят оставшуюся часть дома пополам, заключают соглашение об определении размера долей или брачный договор, если хотят разделить свои права на дом в неравных долях.

Отдельно рекомендую прочитать нашу инструкцию о том, как выделять доли.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник

Об обязательном выделении долей всем членам семьи при использовании материнского капитала

Приобретая недвижимость на средства материнского (семейного) капитала, граждане обязаны выделять доли всем членам семьи — супруге, супругу и детям. Если процедура выделения долей не была проведена, это признаётся нарушением закона. В 2020 году для владельцев сертификатов было отменено предоставление в ПФР нотариального обязательства об оформлении жилого помещения в общую собственность семьи. Но при этом жилое помещение, приобретённое, построенное, реконструированное на средства материнского (семейного) капитала, в любом случае должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей. Законность таких сделок с недвижимостью проверяется прокуратурой.

За 2020 год в Вологодской области рассмотрено 47 исков об исполнении обязательства оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую долевую собственность. Все иски удовлетворены судом.

Дополнительно по 16 делам производство было прекращено в связи с добровольным исполнением заявленных требований. В связи с неправомерным распоряжением было взыскано 43 800 рублей. В отношении 9 владелиц сертификатов поданы заявления в органы МВД с просьбой произвести проверку и возбудить уголовные дела, так как имеются признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159.2 УК РФ.

Чтобы избежать судебных разбирательств, ПФР обращает внимание на следующее.

Сроки выделения долей

Согласно закону* доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после погашения кредита. Но не забывайте: это можно сделать, только когда будет снято обременение с недвижимости, купленной на средства материнского (семейного) капитала**.

Кому выделяются доли

Всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Даже если ранее оформлялось обязательство о выделении долей, и кто-то из членов семьи не был учтен. Например, при покупке квартиры в семье было только двое детей, но если к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему.

Размеры долей семья распределяет самостоятельно.

Как оформить выделение долей

Соглашение о выделении долей можно составить в письменной форме, но далее его необходимо заверить у нотариуса***.

Кроме стандартных данных, которые необходимо указать в соглашении — паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости — необходимо отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения. Нотариус поможет в составлении этого документа, чтобы граждане не упустили важные детали.

Если в семье появились ещё дети, то нужно заключить соглашение у нотариуса о перераспределении долей, далее через МФЦ обратиться с заявлением в Росреестр о регистрации прав на ещё одного ребёнка.

*Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

**Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (ред. от 27.02.2021) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»

***Статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.03.2021)

Источник

Маткапитал и детские доли: нотариальное обязательство больше не требуется

Этот материал обновлен 20.08.2021

При оформлении материнского капитала больше не нужно оформлять нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи. Это значит, что семья может не тратить время и деньги на нотариуса, который раньше удостоверял такой документ. Но выделять доли супругу и детям придется в любом случае: отменили сам документ, но не обязанность.

О каком обязательстве речь

Если семья хочет потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий, жилье нужно оформить в общую собственность всех членов семьи: супруга и детей. Иногда это получается сделать сразу: например, если покупают квартиру без кредита или строят дом своими силами. Но если речь об ипотеке, то собственником становится заемщик, а не вся семья. И распределить доли можно только после того, как банк снимет обременение, — то есть после погашения кредита.

На такой случай с родителей берут обещание, что они все-таки оформят доли на детей, когда это станет возможным. На оформление отводят полгода. Это обещание и называется обязательством по оформлению долей.

Раньше обязательство нужно было оформлять у нотариуса

Нотариально удостоверенное обязательство входило в пакет документов при направлении материнского капитала на улучшение жилищных условий. Никакие другие гарантии пенсионный фонд не устраивали.

Теперь документ и услуги нотариуса не нужны

В большом пакете поправок к программе материнского капитала есть и пункт об отмене нотариального обязательства. С 12 марта 2020 года такой документ больше не нужно прикладывать к заявлению о направлении маткапитала на улучшение жилищных условий.

Если где-то в МФЦ или пенсионном фонде у вас все равно будут требовать документ от нотариуса, ссылайтесь на такие нормы:

А потребовать документ запросто могут — несмотря на изменения в законе. Например, с 2012 года при направлении маткапитала на образование детей не нужна лицензия и свидетельство об аккредитации — только договор. Но эти документы все равно просят. В таких случаях спасают ссылки на нормативку. Поэтому сохраните статью в закладки, чтобы иметь эти ссылки под рукой, если решите потратить маткапитал на жилье.

Оформлять доли на супруга и детей все равно обязательно

Отмена нотариально удостоверенного документа не означает, что можно не выделять доли детям. Это все равно придется делать, потому что такое требование есть в федеральном законе. Если его не соблюдать, можно остаться без квартиры и денег.

Если на покупку или строительство жилья использовали маткапитал, доли должны принадлежать владельцу сертификата, его супругу или супруге и всем детям — включая тех, что родятся после использования маткапитала. Раньше выделять долю нужно было не супругу, а родителям, но суды давно говорили, что наличие брака обязательно, — теперь так и по закону.

Как теперь оформляется обязательство по выделению долей

Теперь это просто галочка в заявлении на распоряжение маткапиталом: с правилами ознакомлен, об ответственности предупрежден, об обязанности оформить доли на всех проинформирован. Но никаких нотариусов для этого не нужно, и лишних расходов нет.

Сами доли вы выделяете при помощи соглашения о выделении долей.

Если не выделить доли детям

Выделять доли — это обязанность по закону. За ее выполнением следит пенсионный фонд, прокуратура и органы опеки. Если выяснится, что дети не получили свои доли, семье придется вернуть материнский капитал, даже если его и правда потратили на ипотеку или строительство дома.

Еще сделку могут признать недействительной — полностью или частично. Тогда проданную родителями квартиру заберут у покупателей. Или выделят детям доли в уже чужой собственности. Приятного в этом мало и для семьи, и для новых владельцев жилья.

Почитайте, чем на практике грозит нарушение обязательства о выделении долей. В этом же разборе есть форма соглашения о выделении долей детям — еще один способ обойтись без нотариуса.

Какие доли выделять детям

В этом плане ничего не изменилось. В законе и правилах до сих пор нет указаний, что все члены семьи должны получить равные доли или нужно использовать четкий алгоритм расчета. В теории детям можно выделить по 1% — и обязательство будет считаться выполненным.

Но лучше использовать выводы из судебной практики и выделять членам семьи доли, пропорциональные их части материнского капитала.

Посчитайте минимальные доли для детей с помощью нашего калькулятора. Заодно узнаете, почему не стоит торопиться с разделом квартиры на равные части.

На сегодняшний день, огромное количество людей продают квартиры, которую приобрели с помощью материнского капитала без выдела долей. Ответственность должна быть только возврат суммы материнского капитала государству, но не в коем случае не признание сделки недействительной. Люди которые купили эту квартиру не должны отвечать и терять свою недвижимость из за нарушения закона родителями детей. Наше государство не даёт возможности добросовестному покупателю узнать перед покупкой квартиры об обязательстве продавца выделить там доли детям. Квартира может быть продана уже несколько раз до того как сделку признают недействительной. Это просто беспредел!

Елена, тоже поддрежу- что мешает ПФ проконтролировать выдел долей детям?

Ирина, Когда я обратилась в ПФР с вопросом, что будет, если в течении 6 месяцев не выделили детям долю, мне ответили, что после того как деньги перечислили в счет погашения долга, ПФР ответственность не несет и никаких проверок не проводит. Контролем по выделению долей занимается прокуратура

Как добиться справедливости. В мфц принимали документы только потому что я настояла и всем отделом при мне обсуждали какая я тупая и пришла со своими правилами. Я выделяю доли детям с соглашением которое составила сама. По тел справочной службы Росреестра мне говорят что можно только через нотариуса, в мфц тоже самое. Отдала документы на свой страх и риск. Куда идти в случае отказа в регистрации?

Источник

Мы не выделили доли детям и продали квартиру

Как снизить риск серьезного наказания при продаже квартиры, которую купили с использованием средств маткапитала и в которой доли всем членам семьи пока не выделили? У нас классика жанра: квартира куплена по договору долевого участия, доли выделить в принципе было нельзя, поэтому продали так. Я смотрел судебную практику. Обычно в таких случаях обязывают выделять доли в других квартирах.

Отдел опеки, конечно, дать разрешение не может, поскольку давать не на что: долей у детей еще нет. Пенсионный фонд разводит руками: им все равно, что мы будем делать с квартирой. Новое обязательство на другую квартиру не хотят принимать.

Прокуратура тоже отмахивается и говорит, что они сами не инициируют проверку, а делают это только по запросу от третьих лиц.

Для себя вижу следующий вариант: выделить доли в другом объекте недвижимости. Но интересует, насколько стоит с этим спешить. На данный момент новая квартира в ипотеке в общей собственности супругов, поэтому выделить доли детям пока нельзя. Как можно законно оформить обязательство выделить доли в этой квартире после закрытия ипотеки?

Александр, многие оказываются в подобной ситуации. Конечно, лучше сразу оформлять все по правилам: выделять доли в той квартире, в которую вложили маткапитал.

Но, раз уж ситуация повернулась так, как у вас, оформить доли на детей в другом жилье — это тоже выход. Постарайтесь не затягивать с переоформлением.

При покупке жилья за маткапитал нужно выделить доли всем членам семьи

Жилье, на которое вы потратили средства материнского капитала, должно быть оформлено как общая долевая собственность владелицы сертификата, ее детей и официального супруга. Но это правило нередко нарушают.

Например, в ситуации как у вас — когда маткапитал вкладывают в долевое строительство. Тогда право собственности члены семьи приобретают только после того, как дом введут в эксплуатацию. Но бывает, что за время строительства в семье рождается еще один ребенок. Или квартира строится слишком долго, родители решают ее продать и купить другую. И получается, что доли детям выделять еще негде, но и ждать дальше тяжело.

Если нельзя сразу оформить жилье в долевую собственность, в том числе детей, член семьи, на чье имя купили жилье, должен дать нотариальное обязательство выделить доли на всех остальных, в том числе на несовершеннолетних детей.

Сделать это необходимо не позднее полугода с того момента, как он снимет обременение с квартиры, если приобретал ее в ипотеку, или когда застройщик достроит дом и введет его эксплуатацию.

Такое обязательство вы оформляли, когда получали материнский капитал на приобретение строящегося жилья. Но, поскольку вы продали строящуюся квартиру раньше, чем дом ввели в эксплуатацию, обязательство вы не выполнили.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

Что будет, если не выполнить обязательство о выделении долей

Пенсионный фонд может потребовать вернуть маткапитал. Господдержку из бюджета выделяют на улучшение жилищных условий всей семьи. Государство хочет, чтобы дети тоже стали владельцами недвижимости. Вы обещали, что так и будет, но обязательство не выполнили. Значит, неосновательно обогатились на сумму маткапитала. То есть распорядились господдержкой не так, как задумало государство, а по своему усмотрению. Фактически это может быть не так, но формально вам дали деньги на жилье для всех, а детям пока ничего не досталось.

Сделку признают недействительной. Еще один вариант развития событий: сделку, по которой вы продали квартиру, могут признать недействительной. Так было в Челябинске. Там суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным, но не целиком, а только в части купли-продажи 18/100 доли в праве собственности на квартиру — то есть детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире. Супругов обязали выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, а у нового собственника права собственности на эти доли теперь нет.

Наступит уголовная ответственность. По требованию ПФР прокуратура может провести проверку и привлечь вас к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.

Можно ли оформить доли на детей в другом жилье

Пенсионный фонд может заинтересоваться, в какой конкретно квартире дети получат свои доли. Но без повода он это вряд ли будет делать. Если сделаете все оперативно, а новое жилье будет соответствовать санитарным нормам и располагаться не в аварийном доме, вряд ли ПФР станет оспаривать эту сделку. Цель господдержки будет достигнута: дети получили доли в нормальной квартире, семья улучшила жилищные условия, бюджетные деньги никто не присвоил.

Лучше всего уложиться в шесть месяцев с того момента, как вы продали квартиру, на которую вам выделили материнский капитал. Иначе есть вероятность, что ПФР или прокуратура начнут предъявлять претензии. Судебная практика по подобным делам не в вашу пользу.

Иногда пенсионный фонд и прокуратура реагируют на такие нарушения с опозданием. Например, в Новоуральске прокуратура подала иск к матери двух несовершеннолетних детей и потребовала вернуть полученные средства материнского капитала. Мать обвинили в том, что она вложила маткапитал, но доли детям не выделила, а квартиру потом продала. Но суд пришел к выводу, что срок исковой давности пропущен, поэтому в иске отказал.

В подобных случаях применяется общий срок исковой давности — три года с того дня, когда лица узнали или должны были узнать о нарушении своих прав. Если иск касается прав и интересов ребенка, которому на момент подписания сделки не было 18 лет, трехлетний срок исковой давности считают с момента, когда ребенок станет совершеннолетним.

В ситуации с обязательством срок исковой давности будет отсчитываться с момента, когда истечет шестимесячный срок на переоформление квартиры в долевую собственность. Например, если дом сдали в эксплуатацию в феврале 2019 года, вы должны выделить доли детям не позднее августа 2019 года. Если этого не сделать, у пенсионного фонда будет три года, чтобы потребовать средства маткапитала обратно или признать сделку по продаже квартиры недействительной. Но после августа 2022 года срок исковой давности истечет, и тогда требования пенсионного фонда суд не удовлетворит.

Но рассчитывать, что все сложится именно так, не стоит. В результате можно потерять больше. Лучше все-таки выполнить обязательство и выделить доли детям, пусть и в другой квартире. Мы уже писали о том, как выделить доли детям в квартире, если использовали маткапитал.

На всякий случай проконсультируйтесь в пенсионном фонде: хотя бы напишите запрос через личный кабинет. Так у вас появится доказательство, что вы помнили о своем обязательстве, хотели его выполнить и искали законный способ. Это тоже пригодится, если дело дойдет до претензий.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник