можно ли отсудить часть квартиры у собственника
Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации
Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее
Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.
Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.
Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.
Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.
В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.
Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.
Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.
Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной
Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.
В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.
Принудительное лишение собственника квартиры доли: порядок действий при обращении суд, судебная практика
Чаще всего близким людям приходиться обращаться в суд тогда, когда дело
касается раздела недвижимого имущества. Чтобы данная процедура прошла как можно мягче, к ней необходимо подойти со всей ответственностью и юридической грамотностью.
Конечно, самым оптимальным вариантом раздела имущества является мирная договорённость между собственниками. Однако достичь соглашения удаётся не всегда, поэтому в судебной практике случаи имущественных споров между близкими родственниками встречаются не так уж и редко.
Когда может возникнуть необходимость обращения в суд?
Наиболее частыми причинами судебных разбирательств в отношении распределения долей среди собственников жилого помещения являются:
Подобные конфликты редко разрешаются мирным путём, поэтому рано или поздно одна из сторон обращается в суд.
Однако, грамотное совершение этой процедуры требует определенных знаний её непосредственного механизма.
Судебное решение в подобных разбирательствах выносится на основании веских аргументов, поэтому сторонам стоит позаботиться о серьёзной аргументации своих притязаний на долю одного из собственников.
Если же достаточных причин на передачу права собственности на жилое помещение не представлено, то суд, как правило, принимает решение о равноправном распределении жилой площади.
Например, если равноправными собственниками квартиры являются бывшие супруги, то при обращении в суд женщины, воспитывающей одного или нескольких детей несовершеннолетнего возраста, она может рассчитывать на выделение ей большей части квартиры, нежели её бывшему мужу.
Документы, необходимые для подачи в суд
В первую очередь собственнику необходимо написать исковое заявление. Данную задачу лучше поручить опытному юристу, поскольку наличие в документе ошибок — это повод для отказа в принятии заявления судебным секретарём.
Также потребуются следующие документы и их ксерокопии:
Кроме вышеуказанных документов, заявителю потребуется предъявить сотруднику канцелярии суда квитанцию об оплате государственной пошлины за исковое заявление.
Её сумма определяется ценой иска, то есть рыночной стоимостью доли жилого помещения, на которую претендует заявитель. Определение цены иска необязательно возлагать на компетентного сотрудника оценочного бюро, достаточно указать среднюю стоимость на рынке недвижимости.
Также решение об обращении к специалисту может принять судья, на основании соответствующего ходатайства одной из сторон.
Алгоритм действий
Конечно, оптимальным вариантом для обеих сторон является решение вопроса путём мирного урегулирования, но к сожалению, процент подобных соглашений в судебной практике весьма невелик.
В случае положительного решения суда заявителю будет выделена доля из собственности ответчика или назначена денежная компенсация, если выделение доли жилого помещения не представляется возможным по решению независимой экспертизы.
Кто несёт издержи за судебное разбирательство?
Госпошлину за исковое заявление оплачивает истец. Её размер определяется в процентном отношении к средней стоимости доли квартиры, на которую претендует заявитель и составляет от 400 до 60 000 рублей.
Техническая экспертиза производится за счёт средств ответчика, однако, если он не желает оплачивать данную процедуру, это может сделать истец.
Издержки включают в себя затраты истца на услуги адвоката, различные юридические консультации и т.д. Сумма этих затрат сугубо индивидуальна и зависит от расценок конкретного адвокатского бюро, количества судебных заседаний, числа и сложности технических экспертиз.
Оформление права собственности на квартиру в новостройке — дело небыстрое и кропотливое.
Вам необходимо узнать кадастровую стоимость своей квартиры или дома? Здесь есть подробная информация по этому вопросу.
Перед покупкой квартиру обязательно нужно проверить. Как это сделать правильно, читайте в этой статье.
Чьи шансы больше выиграть дело?
Обращаясь в суд, необходимо учитывать, что претензии родителей на доли в жилой собственности детей не имеют никаких шансов на положительное решение суда.
Впрочем, также и дети не могут претендовать на доли, принадлежащие их родителям.
Претендовать на долю в квартире на основании одной лишь прописки в ней — также дело безнадёжное.
Как правило, наиболее выигрышное положение в подобных судебных разбирательствах у бывших жён, воспитывающих несовершеннолетних детей
Хочу выкупить незначительную долю соседа в нашей квартире
Сосед владеет ⅛ доли в однокомнатной квартире и прописан в ней. Мы не имеем возможности с ним связаться, но хотели бы выкупить его долю. Готовы обратиться в суд, но непонятно, как включить соседа в этот процесс.
Он никогда не жил в этой квартире. Его доля составляет 2,9 м². Что делать?
Татьяна, ваша проблема решается довольно легко. Искать соседа не нужно: суд назначит ему представителя, который формально будет с вами спорить.
Гарантировать исход судебного разбирательства невозможно, но с большой долей вероятности для вас все закончится хорошо.
Ваши требования в исковом заявлении будут звучать так:
Объясню, что это значит и почему вы имеете на это право.
Что такое незначительная доля и у кого есть право ее выкупить
Существует понятие «незначительная доля». Это доля, которую нельзя выделить без несоразмерного ущерба собственникам других долей. У собственника такой доли нет существенного интереса использовать общее имущество. В этом случае суд может и без его согласия взыскать с остальных в его пользу стоимость доли и прекратить его право собственности на нее.
На обычном языке это означает вот что. Три метра в квартире — это очень мало, жить на них невозможно. Нельзя огородить такой уголок, чтобы ваш сосед мог его использовать и не мешать вам — собственникам большей части квартиры. Квартира нужна для жизни, а на трех метрах получится только спать. Готовить и принимать пищу, не отвлекая вас, не удастся.
Поскольку сосед никогда не жил в вашей квартире, это означает, что ему неинтересно пользоваться ею. Он не требовал вселения через суд, значит, может жить в другом месте. В совокупности эти факты означают, что соседу безразлично, что ему принадлежит — доля в недвижимости или деньги. Значит, эту долю можно выкупить, даже если сосед будет не согласен.
В каждом таком споре суд должен оценивать конкретные обстоятельства: насколько человек нуждается в квартире в силу возраста, каково состояние его здоровья, профессиональная деятельность, есть ли дети и другие члены семьи. Еще суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования квартирой и реальную возможность совместного проживания.
В вашей однокомнатной квартире одновременно с вами не может жить посторонний человек. Впрочем, он и не живет: такой порядок у вас сложился. Предположим, что квартира была бы больше, двух- или трехкомнатная, и в ней реально можно было выделить комнату. Верховный суд указывает: сложившийся порядок важнее соотношения долей. Тогда необходимо рассмотреть другие обстоятельства.
Приведу примеры таких обстоятельств:
Эти факторы имеют меньшее значение, но все же будут учитываться одновременно и в совокупности с количеством метров в собственности.
Есть еще одна норма для ситуаций, похожих на вашу. Если дробление квартиры между членами разных семей происходит в результате наследования, преимущественное право на квартиру принадлежит тем, кто уже владел частью квартиры ранее и жил в ней.
То есть если вы, например, жили в этой квартире до того, как умер ее собственник, то на этапе наследования могли бы получить эту спорную ⅛ доли. Но при условии, что у умершего было иное имущество, которым можно было компенсировать другому наследнику эту часть его наследства, например деньги на банковском счете.
Недвижимость итоги года
Собственник большей части квартиры обратился в суд и попросил разрешить ему принудительно выплатить участнику долевой собственности денежную компенсацию за его очень незначительную часть в этой квартире площадью чуть больше 44 квадратных метров.
Сам ответчик выделить ему долю не просил, согласие на замену метров деньгами не высказывал и другой недвижимости не имеет. Местные суды отказали истцу в его просьбе, и тот дошел до Верховного суда РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС отказы коллег изучила и с ними не согласилась.
Вот аргументы Верховного суда. По 252-й статье Гражданского кодекса, имущество, которое находится в долевой собственности нескольких человек, можно разделить по их согласованию. Каждый участник долевой собственности вправе требовать свою долю. Если соседи договориться между собой не могут, то это может сделать суд по просьбе одного из них.
Если выделить долю невозможно без «несоразмерного ущерба» для остальных собственников, то желающий получить свою часть дольщик может просить у соседей заплатить ему за свою часть.
Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выделения доли допускается только с согласия самого собственника. Но если доля так мала, что выделить ее невозможно, и собственник кусочка «не имеет существенного интереса к использованию общего имущества», то суд может сам обязать соседей заплатить гражданину за его метр. Это сказано в 4-й части той же 252-й статьи Гражданского кодекса. Как только человек получает деньги, он утрачивает право собственности.
Верховный суд пишет, что право суда отнять микродолю и заменить ее выплатой является исключительным случаем и он допустим «только при конкретных обстоятельствах и в пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и интересов других участников долевой собственности».
Имеет ли хозяин метра интерес в «использовании общего имущества», решает суд в каждом конкретном случае, анализируя все представленные доказательства, подтверждающие необходимость и нужность общего имущества. Так, проверяется, в частности, возраст, состояние здоровья, профессиональная деятельность, наличие детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных.
Ничего этого местные суды не изучали, значит, сказал Верховный суд, спор надо пересматривать с учетом разъяснений.
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.