можно ли переоформить квартиру без ведома собственника
Что нужно делать, если вашу квартиру продали без вас? Не упустить время! Рассказывает юрист
В жизни много разных событий. Некоторые из них оставляют небольшой след на нашем пути, другие радикально меняют направление движения и выбивают землю из-под ног.
Иногда приходится сталкиваться с серьезными трудностями. Остаться без крова – значит избавиться от крыши над головой. Чтобы действительно обрести что-то ценное, многие люди работают всю свою жизнь, чтобы приобрести, например, свой собственный дом. Другие загоняют себя в рабство, беря ипотеку. Но для всех потерять свою собственность – настоящая трагедия.
Я думаю, что всем будет полезно знать, как себя вести, если вы жертва обмана или это чья-то, а может и ваша собственная ошибка.
Продали квартиру без вашего ведома
Вы должны понимать, был ли в утрате вами вашей недвижимости состав уголовного преступления или нет. Естественно, очень сложно разобраться в юридических тонкостях, и стоит обратиться к профессионалам, юристам. Но есть кое-что, что вы должны знать сами, чтобы не быть обманутым.
Давайте посмотрим на несколько ситуаций.
Продажа квартиры, в которой есть супружеская доля
Довольно распространенная ситуация. Она может произойти, если есть квартира, купленная в браке, но была задокументирована одним из супругов.
Эта квартира будет считаться находящейся в совместной собственности независимо от формального оформления. Продажа такой недвижимости потребует нотариально заверенного согласия другого человека.
Если один из супругов решает обмануть другого, он может распоряжаться жильем без ведома другого. Например, путем уведомления покупателя и подачи заявления о регистрации, что он не женат. Обращаю ваше внимание на то, что штампа в паспорте может и не быть.
Все еще невозможно проверить существование супруга, поскольку общий реестр актов гражданского состояния только начинает поддерживаться. Нотариусы не обязаны проверять наличие брака.
Другой супруг может также продать квартиру без ведома бывшего мужа, если имущество не было разделено на момент развода. Прекращение брака не означает прекращение права совместной частичной собственности. У обманутого человека будет 3 года, чтобы оспорить такое соглашение. Срок исчисляется с момента, когда обманутый узнал о продаже квартиры.
Как себя обезопасить
При покупке квартиры она должна быть зарегистрирована как совместная частная собственность с указанием доли. Важно стать титульным владельцем квартиры, чтобы у Росреестра была информация о том, что у собственности есть два владельца.
И если вы разводитесь, всегда обращайтесь в раздел недвижимости, иначе может быть слишком поздно.
Уголовная ответственность
Если мужчина продал квартиру без вашего ведома и согласия, то это гражданский судебный процесс. Но если он подделал согласие на продажу, это приводит к криминальной статье. Срок может быть вполне реальным.
Продажа квартиры по поддельным документам
Чаще всего их интересуют квартиры, которые долго стоят без хозяев. Так как мошенникам нужно время, чтобы подготовить преступление и последующую продажу квартиры. Были случаи, когда бандиты сначала снимали недвижимость, а через некоторое время выяснялось, что квартира была продана.
При заключении договора аренды преступники изъяли копии документов и образцы подписи владельца. Затем через некоторое время была подделана доверенность, и договор был зарегистрирован. Затем квартира была перепродана добросовестному покупателю.
Как обезопасить себя
Свяжитесь с Росреестром с заявлением о том, что регистрация в квартире осуществляется только при вашем личном участии. Таким образом вы избежите мошенничества с поддельной доверенностью. Вы также можете отдать квартиру в качестве залога своему родственнику. Преступники не могут зарегистрировать передачу прав без согласия залогодержателя.
Кража квартиры с использованием ЭЦП
Будьте осторожны при получении электронной цифровой подписи (ЭЦП). Злоумышленник с цифровым ключом сможет совершить сделку без вас.
Всегда закрывайте ЭЦП, если она была выдана в банке, например, при покупке квартиры, или вы ее получали для каких-либо онлайн-действий.
Мошенничество с ЭЦП и квартирные кражи происходят кругом и всюду. Согласно новому законодательству, если Росреестр не получит от вас выписки с указанием возможности регистрации действий с использованием ЭЦП, передача прав не будет зарегистрирована. Однако это не относится к соглашениям с участием банков. Другими словами, вам все равно нужно бояться потерять квартиру с помощью ЭЦП.
Как обезопасить себя
Росреестр должен уведомить собственника недвижимости, если с ней происходит регистрация с использованием ЭЦП. Я рекомендую обновить контактную информацию, хранящуюся в Росреестре, о вас как о владельце недвижимости.
Для этого необходимо обратиться за дополнительной информацией в Единый государственный реестр недвижимости или обновить существующую информацию.
Общие рекомендации
1. Не давайте никому оригиналы документов на квартиру.
2. Оставляйте меньше вашей личной информации кому-то.
3. Не реже одного раза в квартал заказывайте выписку из ЕГРН по своей квартире. Чтобы знать, что ваши права собственности в порядке.
4. Подать заявку в Федеральный реестр с просьбой запретить регистрацию без вашего участия.
5. Если вам станет известно, что ваша собственность была перерегистрирована или продана без вас, немедленно свяжитесь с юристом или адвокатом. И с их поддержкой идите в полицию.
6. Оформляйте документы на недвижимость вовремя. Это касается как приобретения жилья в браке, так и вступления в наследство.
Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность.
. владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом. В ЕГРН будет внесена запись, которая не позволит продать, заложить или сдать в аренду недвижимость без ведома ее собственника
Как недвижимость становится чужой собственностью без ведома ее владельца?
Среди большого количества способов отчуждения недвижимости без ведома ее владельца самым распространенным является использование поддельной нотариальной доверенности. Такой документ практически невозможно отличить от оригинального. Сделки, совершенные на основании нотариальной доверенности, не вызывают у регистрирующих органов подозрения. Например, я, как и любое физической лицо, могу на основании доверенности представлять интересы человека в любом органе и организации. С одной стороны, доверенность позволяет переложить обязанности по заключению сделок на квалифицированного специалиста, который в случае необходимости произведет отчуждение принадлежащей вам недвижимости, с другой – это дает возможность мошенникам отчуждать недвижимость без ведома ее владельца.
Как владельцу предотвратить нежелательный переход недвижимости в собственность другого человека?
Если владелец недвижимости не хочет вдруг обнаружить, что его имущество стало собственностью другого человека, ему следует подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия. Подача такого заявления позволяет внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись, которая сделает невозможными сделки с имуществом без участия ее владельца.
Какие сделки с имуществом владелец может предотвратить?
После подачи заявления без личного присутствия владельца недвижимости никто не сможет ее продать, подарить, заложить или сдать в аренду, а также распорядиться ею иным способом. Это будет невозможно сделать даже при наличии нотариальной доверенности.
Какую недвижимость можно уберечь путем внесения записи в ЕГРН?
Внести запись в реестр можно в отношении любого объекта недвижимости, в отношении которого права собственника зарегистрированы в ЕГРН: квартиры, комнаты, машино-места, земельного участка и т.д. Если объект находится в долевой собственности, то наложить ограничение на сделки можно только на свою долю в праве на объект недвижимости.
Как составить заявление?
Форма заявления содержится в Приложении № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 920.
Куда подать заявление?
Как быстро запись внесут в ЕГРН?
В течение пяти дней со дня подачи документов сведения будут внесены в реестр. При подаче документов через МФЦ срок регистрации увеличится на два рабочих дня.
Может ли запись быть аннулирована?
Запись погашается на основании:
В каких случаях наличие в ЕГРН отметки не будет препятствовать сделкам с недвижимостью?
Запись в реестре не препятствует государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на недвижимое имущество и обременения объекта недвижимости, если основанием для регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве, и в иных случаях, установленных федеральными законами.
Планируется ли на законодательном уровне дополнительно защитить граждан от использования мошеннических схем завладения недвижимостью?
1 Законопроект № 728232-7 «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».
Как не потерять квартиру из-за ЭЦП: новый закон для собственников жилья
13 августа вступил в силу закон, который защищает права собственников недвижимости. Теперь никто не сможет подделать их электронную подпись и без ведома распорядиться квартирой.
А Росреестр напомнил, какой документ обезопасит собственников от мошенничества с их жильем. Достаточно одного заявления — и никто не продаст и не подарит квартиру без вашего участия.
Вот два простых способа для защиты своих прав, если есть недвижимость. Один из них совсем новый, но он уже работает.
Кого это касается?
Это касается всех собственников любой недвижимости: владельцев квартир, домов, участков, офисов, складов и других объектов, право на которые нужно регистрировать в госреестре.
Если у вас есть квартира, комната или доля, теперь закон немного больше защищает вас от мошенников.
В чем была проблема с регистрацией прав?
Сделки с недвижимостью можно проводить без личного присутствия собственника. Например, если выпустить электронную подпись, то продать или подарить квартиру получится без визита в МФЦ и Росреестр — через интернет.
Еще распоряжаться недвижимостью можно по доверенности. Например, бабушка могла выдать доверенность внуку, а он делал с квартирой что хотел. Или собственник квартиры оформлял доверенность вообще на постороннего человека: думал, что для прописки, а на самом деле соглашался на продажу. Иногда доверенность оформляют, не понимая последствий: мошенники пользуются доверием пожилых людей и тех, кто не разбирается в законах.
Есть случаи, когда доверенность уже отозвали или собственник даже не понял, что оформил ее. Тогда переход права могут зарегистрировать против воли собственника и вообще без его ведома. Такое можно оспорить, но, когда с квартирой уже провели несколько последовательных сделок, вернуть недвижимость сложно, долго и дорого.
Вот реальная история: вместо договора займа женщине дали подписать договор купли-продажи квартиры — якобы для гарантии возврата денег. Заодно она подписала доверенность, чтобы документы подали без нее. А спустя время узнала, что квартира ей давно не принадлежит: ее уже перепродали и новый собственник пришел заселяться. Придется годами ходить по судам, чтобы доказать, что не было цели подарить или продать квартиру. И нет гарантии, что получится оспорить сделку.
Сделки с электронной подписью будут регистрировать только при согласии собственника
ЭЦП — это электронная цифровая подпись. То есть набор символов, который подтверждает, что документы подает конкретный человек и это точно он. Если есть такая подпись, значит, личность ее владельца подтверждена, а документ, который он отправил, выражает его волю.
Раньше. Если в Росреестр поступал документ с ЭЦП, регистратор считал, что сделку точно оформляет собственник. Мошенники оформляли электронную подпись на имя владельца или получали доступ к ключу. Собственник квартиры мог не знать о том, что происходит переход права собственности и что у него вообще есть ЭЦП. Или говорил, что не знал.
С 13 августа. Теперь сделку с электронной подписью проведут, только если есть заявление от собственника, в котором четко написано, что он согласен на сделки с ЭЦП. Это заявление регистрируют и делают отметку в реестре. Если такой отметки нет, никаких сделок с ЭЦП не будет: на любую попытку подать заявление придет отказ. Мошенники не смогут переоформить жилье, а собственник не потеряет свои права.
Как подать заявление о регистрации сделок с ЭЦП
Если вы хотите оформлять сделки с недвижимостью с помощью электронной подписи, в реестре прав должна быть запись об этом. По умолчанию такой записи нет — ее внесут только по вашему заявлению.
Заявление нужно подавать лично или по почте с удостоверением у нотариуса. Если подаете лично, нужен паспорт: в Росреестре или МФЦ проверят, что это точно вы, а согласие — добровольное. Форму заявления заполнят там же — ее не нужно скачивать и заполнять самостоятельно. Хотя при желании любой может это сделать.
Если не хотите ставить такую отметку, можно ничего не делать: никто уже не сможет подписать электронное заявление от вашего имени. Если кто-то попытается так сделать, он получит отказ даже без рассмотрения, а собственник об этом узнает.
Вот что еще нужно учесть при оформлении согласия на сделки с ЭЦП:
Можно запретить сделки без личного участия собственника
Росреестр напомнил, что есть еще один способ обезопасить свое имущество от мошенников: запретить любые сделки без личного участия владельца. Это не нововведение, но многие собственники о нем даже не подозревают.
Чтобы ввести такой запрет, собственнику квартиры нужно подать в Росреестр или МФЦ заявление о том, что он против продажи, дарения, ограничений и обременений его недвижимости, если лично не присутствует на сделке. Такое заявление можно подать лично на бумаге или подписать его с помощью ЭЦП, если она есть. В любом случае это заявление именно на запрет, поэтому выпускать поддельные подписи для таких дел мошенникам неинтересно.
У такого заявления нет срока действия. Достаточно запретить один раз — и больше никто не придет с доверенностью продавать вашу квартиру и никому ее не подарит. Если нужно, запрет легко отменить.
Такое заявление не спасет от претензий кредиторов, если есть решение суда или требование пристава. Например, запрет на сделки без личного участия не поможет, если нужно выделить супружескую долю для погашения долгов или наложить арест на имущество.
Заявление о запрете сделок без личного участия — образец с сайта РосреестраPDF, 6,6 МБ
Мошенничество с недвижимостью: как россиян оставляют без денег и жилья
Сфера недвижимости — одна из самых уязвимых с точки зрения мошеннических схем и различных афер. По данным столичного отделения «Деловой России», около 50% сделок на вторичном рынке могут совершать черные риелторы, а незаконный оборот в этой сфере достигает 300 млрд руб. в год.
По оценке Финансового университета при правительстве России, за последние пять лет число преступлений в сфере недвижимости, совершаемых за год, выросло на 18%.
Речь идет только о выявленных случаях — о значительном числе правонарушений становится известно спустя годы, отметила советник президента Федеральной нотариальной палаты (ФНП) по взаимодействию с органами государственной власти Елена Джуринская. «Одна и та же квартира, с которой изначально совершили сделку, например с нарушением прав кого-либо из сособственников, может перепродаваться по нескольку раз, и к моменту обнаружения проблемы жертвами преступной схемы становятся ничего не подозревающие добросовестные приобретатели», — рассказала она.
Природа обмана
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
«Нетрудно подменить один вид договора на другой — например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо можно исказить правовую суть оформляемой сделки. Например, убедить наивного собственника, что договор купли-продажи его недвижимости при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потере крыши над головой. Доказать в суде, что человека обманули и он не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, потом будет крайне сложно», — отметила советник президента ФНП.
Многие неверно понимают зону ответственности участников сделки. Например, риелтор — это профессионал по коммерческим вопросам (оценке рынка, подбору выгодного варианта жилья, торгам), но он не несет ответственности за юридическую сторону. Не несет ее и сотрудник МФЦ, принимающий документы на регистрацию перехода права собственности. Полную имущественную ответственность за заключение сделок с недвижимостью сейчас несет только нотариус. Он же должен разъяснить сторонам их права и обязанности.
Примеры мошеннических схем
По словам главы юридической компании AVG Legal Алексея Гавришева, основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями. Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.
Недавно такая история произошла в Липецке, рассказывает Елена Джуринская. Там мошенники продали квартиру давно умершей женщины дважды. В суд обратился местный житель, сообщивший, что его лишили квартиры, которая принадлежала его матери, умершей в 2010 году. За эти годы мужчина так и не вступил в наследство, но в какой-то момент узнал, что квартира, доставшаяся ему от матери, уже принадлежит совсем другим людям. В декабре 2018 года в местном отделении МФЦ прошла сделка: покойная мать якобы лично явилась с паспортом в МФЦ и продала квартиру. Спустя два месяца квартиру продали еще раз другому покупателю. Сделка также прошла в простой письменной форме, в том же МФЦ. Подвоха не заметили ни его сотрудники, принимавшие документы, ни регистраторы, ни юридическая служба банка, который выдал ипотеку на недвижимость.
Еще один пример. Под видом некого документа — счета на оплату услуг или кредитного договора — владельцу квартиры подсовывают на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.
Информационные технологии и аферы с жильем
Развитие цифровых технологий не только упрощает многие процедуры, например оплату коммунальных услуг онлайн, электронное оформление ипотеки, но также создает дополнительные лазейки для мошенников.
Это наглядно продемонстрировала прошлогодняя история — с помощью с незаконно полученных и поддельных электронных цифровых подписей преступникам удавалось продавать квартиры без ведома их собственников. Позднее в законодательство были внесены изменения. Теперь, чтобы совершить сделку с недвижимостью через интернет, собственник должен заранее подать в Росреестр бумажное заявление о согласии на проведение сделок с использованием электронной подписи. Если в Росреестр не поступит соответствующее заявление, то заключить сделку онлайн будет невозможно.
Недавно ВТБ сообщил о новой схеме мошенничества с жилищно-коммунальными услугами. Злоумышленники отправляют электронные письма гражданам о наличии у них долгов за коммуналку. В сообщении потенциальную жертву просят оплатить онлайн поддельную квитанцию или сообщить сведения о произведенной оплате. После того как клиент вводил реквизиты своей карты в фальшивую форму оплаты, злоумышленники получали доступ к его счету. То же самое происходило при передаче данных во время телефонных звонков лжесотрудникам управляющих компаний.
В компании Infosecurity a Softline Company, которая занимается поддержкой информационной безопасности, рассказали о новом типе онлайн-мошенничества с жильем. Аферисты под видом арендодателей атакуют пользователей досок объявлений Avito и «Юла» — перенаправляют их на фейковые сайты, похожие на ЦИАН, и уговаривают перевести предоплату за аренду. «Как только жертва соглашается, ей отправляют ссылку, ведущую на фишинговый сайт, где имеется форма, в которую требуется ввести данные банковской карты. Итог один — человек теряет деньги, а данные его карты оказываются скомпрометированы», — отметил руководитель отдела анализа цифровых угроз Infosecurity a Softline Company Александр Вураско.
Об аналогичных схемах рассказали в Group-IB. «В последнее время были зафиксированы фейковые сайты, мимикрирующие под популярную базу недвижимости. Злоумышленники используют стандартные схемы обмана пользователей онлайн-досок объявлений, предлагая внести предоплату, которая в случае аренды жилья может быть достаточно высокой», — отметил заместитель гендиректора Group-IB по защите от цифровых рисков Андрей Бусаргин.
«Мошеннику безразлично, чем занимается площадка — арендой недвижимости или продажей велосипедов. Для него важно, чтобы на ресурсе сервиса была возможность внутренней коммуникации среди пользователей и «безопасные» сделки внутри самого сайта, что позволяет подменить конечную ссылку на созвучном домене для перевода средств», — предупредил Андрей Бусаргин.
По словам экспертов, летом наблюдался рост атак на сайты бронирования отелей, когда в сезон отпусков люди могли путешествовать только по России. Хакеры создавали сайты-двойники популярных отелей и гостиниц в Сочи. Люди бронировали номера — и оставались без денег и гостиницы.
Уже не первый год существует и другая схема, когда злоумышленники размещают на различных сайтах объявления о продаже квартир по ценам ниже рыночных, продолжил Александр Вураско. «Когда жертва выходит с мошенниками на связь, ей сообщают, что продавец находится в другом городе или стране и не может приехать. Параллельно потенциальному покупателю предлагают перечислить гарантийный взнос, а иногда и полную стоимость квартиры через систему быстрых переводов, указав в качестве получателя кого-либо из своих родственников», — отметил он.
После совершения сделки человек якобы сможет изменить имя получателя перевода, а продавец получит деньги. При этом мошенники просят сообщить код перевода. В результате человек остается без денег и недвижимости.
Можно ли переоформить квартиру без согласия и ведома владельца?
Добрый вечер! Подскажите пожалуйста можно ли без ведома и согласия владельца недвижимости (квартира) переоформить на другое лицо. Если можно, то являются ли действия правомерными. Заранее спасибо.
Добрый день. Нет это невозможно, такие действия незаконны и могут быть оспорены в суде
Не очень ясно, что тогда в Вашем понимании «переоформить».
Если оформить в качестве собственника другое лицо, то это невозможно, ведь переход собственности происходит в три этапа: заключение договора — (нотариальное заверение) — регистрация перехода права собственности.
Даже в том случае, если договор заключается и все побочные действия совершаются не самим собственником, а его представителем, нужна нотариальная доверенность от собственника на совершение определенных действий.
Здравствуйте, Алена. С чем связан такой необычный вопрос. Очевидно ведь, что будь такое возможно, у нас вся страна уже без квартир бы осталась. И как можно сомневаться, законно ли лишать (а по сути, красть) у собственника его имущество? Конкретизируйте вопрос.
Только собственник вправе распорядиться своей недвижимостью.
Согласно ст.209 ГК РФ 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Если удастся переоформить, то данное действие имеет место состав мошенничества.