можно ли подарить частный дом без земли
Дарственная на дом
Дарственная на дом
Пpeдcтaвьтe — близкий poдcтвeнник peшил пoдapить вaм дoм. Bы cдeлaли peмoнт, пpoжили в дoмe гoд, нo пoтoм лишилиcь нeдвижимocти — cдeлкy ocпopили в cyдe. Чтoбы избeжaть тaкиx cитyaций, читaйтe cтaтью — paccкaжeм, чтo тaкoe дapcтвeннaя, кaк cдeлaть дapcтвeннyю нa дoм и зeмлю, кoгдa ee мoжнo ocпopить и кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть y cдeлки.
Чтo тaкoe дapcтвeннaя нa дoм
Дapcтвeннaя нa дoм пpaвильнo нaзывaeтcя дoгoвopoм дapeния. Этo — coглaшeниe, пo кoтopoмy пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пepexoдит oт дapитeля к oдapяeмoмy. Ocнoвнoe oтличиe oт дpyгиx дoгoвopoв — бeзвoзмeзднocть: пo ycлoвиям coглaшeния, дapитeль нe пpeтeндyeт нa oплaтy, кoмпeнcaцию или кaкиe-либo ycлyги co cтopoны oдapяeмoгo. B дoгoвopax нaймa, пoжизнeннoгo coдepжaния, кyпли-пpoдaжи пpoпиcывaют ycлoвия oплaты имyщecтвa.
Пopядoк oфopмлeния, тpeбoвaния к дoкyмeнтy и дpyгиe ключeвыe ocoбeннocти дoгoвopa дapeния пpoпиcaны в глaвe 32 Гpaждaнcкoгo кoдeкca Poccийcкoй Фeдepaции. B нeй ecть cтpoгиe зaпpeты — coглacнo cтaтьe 575 ГК PФ, дapcтвeннyю нeльзя oфopмить:
Taкжe ecть oгpaничeниe дapeния. Этo oтнocитcя к нeдвижимocти, нaxoдящeйcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти cyпpyгoв. Oдин из cyпpyгoв нe мoжeт пoдapить имyщecтвo тpeтьeмy лицy бeз coглacия дpyгoгo cyпpyгa — ecли oн нaпишeт дapcтвeннyю, cдeлкy лeгкo пpизнaть нeзaкoннoй. Myж или жeнa дoлжны бyдyт нaпиcaть coглacиe нa cдeлкy и зaвepить eгo y нoтapиyca.
Дoгoвopы дapeния мoгyт быть peaльными и кoнceнcyaльными. Peaльныe вcтyпaют в cилy в мoмeнт пoдпиcaния, кoнceнcyaльныe coдepжaт в ceбe oпpeдeлeнныe ycлoвия. Кoнceнcyaльныe дapcтвeнныe дeлятcя нa:
Дapcтвeннaя нa дoм: плюcы и минycы
Плюcы
Mинycы
Чтo нyжнo для oфopмлeния дapcтвeннoй нa дoм
Пpoцecc oфopмлeния coглaшeния oчeнь пpocтoй. Нижe — пoшaгoвaя инcтpyкция, гдe и кaк oфopмить дapcтвeннyю нa дoм и зeмeльный yчacтoк.
Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты
3apaнee пoдгoтoвьтe дoкyмeнты для дapeния дoмa и зeмeльнoгo yчacткa. Дeлaть этo лyчшe дo cocтaвлeния coглaшeния, чтoбы пoтoм быcтpo зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти в Pocpeecтpe.
B cлyчae ocoбыx ycлoвий мoгyт пoнaдoбитьcя дpyгиe дoкyмeнты:
Cocтaвьтe дoгoвop дapeния
Moжeтe нaпиcaть eгo oт pyки или нaпeчaтaть. 3aкoнoдaтeльнo зaкpeплeннoгo oбpaзцa coглaшeния нeт — eгo coдepжaниe пишyт в cвoбoднoй фopмe. Глaвнoe, чтoбы в дoкyмeнтe были cлeдyющиe cвeдeния:
Oбpaзeц типoвoгo coглaшeния мoжнo cкaчaть в интepнeтe или cocтaвить дoгoвop caмoмy. Peкoмeндyeм пpoкoнcyльтиpoвaтьcя co cпeциaлиcтoм — oн yкaжeт нa вoзмoжныe oшибки и cocтaвит дoкyмeнт, cooтвeтcтвyющий тpeбoвaниям зaкoнoдaтeльcтвa.
В Кадастровой палате разъяснили, как правильно дарить квартиры и дома
Но дарить недвижимость можно только при жизни. Как отмечают эксперты, договор, предусматривающий передачу объекта недвижимости одаряемому после смерти дарителя, ничтожен, и в государственной регистрации перехода права собственности по такому договору будет отказано. Стороны договора дарения могут как состоять в родстве, так и не являться родственниками.
Если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то никакими налогами переходящая в дар недвижимость не облагается. Если же недвижимость получит в дар не близкий родственник, то по закону он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.
Предметом договора дарения может выступать как непосредственно объект недвижимости, принадлежащий дарителю на праве собственности, так и имущественное право, например, право требования по договору участия в долевом строительстве.
Исключением являются те случаи, когда договор дарения составлен с обременением и предусматривает, например, право дарителя проживать в подаренном им жилье.
Кто не может подарить свой дом, квартиру, дачу или землю?
Определенным людям нельзя дарить недвижимость. Так, законным представителям малолетних и признанных недееспособными граждан запрещается дарить недвижимость их подопечных.
Гражданам и их родственникам, находящихся на лечении, содержании и воспитании в организациях медицинских, образовательных, оказывающих социальные услуги, в том числе для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не допускается отчуждение их имущества в дар сотрудникам этих организаций.
Кому нельзя подарить недвижимость?
Не допускается дарение недвижимости лицам, замещающим государственные должности, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.
Коммерческие организации не вправе совершать между собой сделки дарения.
Какие документы нужны для совершения сделки дарения?
Обязательного удостоверения сделки у нотариуса не требуется, за исключением случаев, когда в дар преподносится доля права в общей долевой собственности.
Договор дарения не требует госрегистрации, если он был заключен после 1 марта 2013 года. Подлежит регистрации только переход права собственности на подаренную недвижимость на основании такого договора.
В случае, если сделка дарения удостоверяется нотариусом, то заявитель может подать документы на регистрацию через него.
Какие документы нужны для регистрации перехода прав собственности?
Для того, чтобы передать в дар недвижимость с соблюдением всех законных норм, потребуется:
Подать заявление на государственную регистрацию прав можно в МФЦ или в офисы Кадастровой палаты, а также можно воспользоваться электронным сервисом на сайте Росреестра.
Верховный суд: Что делать наследникам, получившим дом без земли
Надо подчеркнуть, что своим недвижимым имуществом собственница распорядилась еще при жизни, составив по всем правилам завещание у нотариуса, по которому все нажитое за долгую жизнь оставила своим выросшим детям.
А поделила женщина свое добро между наследниками следующим образом.
Старшей дочери она завещала гараж и половину дома. Второй дочери и младшему сыну мать в завещании отписала по четверти доли этого же дома. Но вот сам участок, на котором располагались и дом, и гараж, остался незавещанным. То есть в завещании про землю вообще ничего не сказано.
В такой ситуации наследники так и не смогли договориться и решить, сколько же земли они получат при подобном делении. Спор получился жаркий, потому что никто не планировал расставаться с домом. Все хотели получить наследство «в натуре» и им пользоваться. То есть распоряжаться не только своей частью дома, но и участком. Мирно договориться не вышло. Наследники пошли делить участок в суд.
Надо сказать, что решение добиваться своего права в суде приняла старшая дочь после того, как она, получившая половину дома, решила, что имеет право и на половину всей земли. Но нотариус отказалась выдавать ей свидетельство о наследстве, сославшись на то, что между наследниками есть спор о праве. И старшая дочь подала иск к брату и сестре.
Первая инстанция с ней согласилась и признала за ней право собственности на половину земли. Районный суд в своем решении записал, что право на земельный участок следует судьбе жилого дома пропорционально долям, указанным в завещании на жилье. Об этом сказано в статье 35 Земельного кодекса РФ.
Брат и вторая сестра не согласились и опротестовали это решение. Но апелляция оставила решение суда без изменений.
Тогда вторая дочь, получившая четверть дома, решила, что такое разделение несправедливо. Она подала кассационную жалобу в Верховный суд РФ.
По мнению экспертов, такие ситуации (когда земля не упоминается в завещании, но делятся строения, на ней расположенные) не являются большой редкостью в отечественных судах.
Нормы, которые применили суды, лишь говорят о том, что собственник здания должен обладать и каким-либо титулом на землю под строением, которое он получил.
Что касается принципа единства земельного участка и строения на нем, то он выражается в том, что собственнику здания предоставляется право пользоваться землей, на которой оно находится. Это не мешает завещать участок отдельно от дома.
В итоге Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила все принятые судебные акты двух местных инстанций и направила дело на новое рассмотрение. Где распорядилась пересмотреть спор согласно своим разъяснениям.
Продажа (или дарение) части жилого дома без земельного участка
добрый день! у меня есть часть дома (ИЖС) без земельного участка. Земельный участок есть у другого собственника. Хотел подарить, а нотариус говорит, что нельзя продавать или дарить без оформленного участка. Но я в 2014 году разделял с соседями этот дом на две части. Это так? Или нотариус ошибся?
дом изначально был в долевой собственности у двух хозяев. Потом по суду в 2014 г. дом разделили на две жилых части, пом.1 и пом.2. Теперь хозяева являются собственниками этих помещений. У 1-го хозяина к дому примыкает участок и он размежеван. У второго хозяина, у меня, участка нет, нет и межевания. При оформлении дома сказали что участок оформлять не надо.
Геннадий, добрый день! Согласно ст. 552 ГК РФ
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателюодновременно с передачей права собственности на такую недвижимостьпередаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
указанная норма актуальная и при дарении поскольку без получения прав на ЗУ пользование расположенной на нем недвижимостью затруднительно поэтому нотариус в данном случае прав. Если у собственника отчуждающего права на объект недвижимости нет права собственности на ЗУ к приобретателю переходит соот. права пользования участком.Не совсем понятна Ваша изначальная ситуация — откуда возникли права на дом и почему у Вас нет права на земельный участок на котором он расположен.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
вообще такого быть не должно, поскольку в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, собственник такого здания приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением.
Порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение. Если он не определен сторонами, то он может быть установлен в судебном порядке.
Нотариус прав, что земельный участок должен быть оформлен. Почему он не оформлен — нужно смотреть правоустанавливающие документы.
Геннадий, видимо, ваше частное домовладение превратилось в двухквартирный (считайте в многоквартирный) дом. В этом случае земля находится в общей собственности в силу закона, но оформлять ее отдельно (как в частном доме) не надо. Опять же я не вижу документов, но скорее всего я верно понял ситуацию.
Согласно ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Таким образом, возможность в оформлении такой сделки есть.
Но, только при условии, что нельзя оформить часть земельного участка в вашу собственность (ст. 35 Земельного кодекса РФ также говорит о том, что если недвижимость находится в долевой собственности, то и земельный участок должен быть в долевой собственности).
В Вашей ситуации земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит одному лицу, поэтому, исходя из смысла и содержания нормы, применяется пп.1 п.4 ст.35 ЗК РФ. Иными словами, отчуждение части дома допускается без соответствующей части земельного участка. Однако, если у нотариуса сложилось свое мнение, то обязать его удостоверить сделку может только суд. Удачи.
Ваше уточнение понятно, но сути не меняет.
Ваше объяснение понятно, но что делать мне? Идти в суд? На нотариуса? или межевать землю? В любом случае, свидетельство о собственности есть
Статья 42 Фз 218 «О государственной регистрации недвижимости» требует нотариального удостоверения договора дарения либо купли-продажи объектов, которые находятся в общей долевой собственности.
В Вашем случае проведен реальный раздел домовладения до 2018 года, и поэтому часть жилого дома является самостоятельным объектом недвижимости, и право общей долевой собственности на дом было прекращено.
Так как долевой собственности нет, то нет и необходимости нотариального удостоверения договора. Вам достаточно составить договор дарения и подать его в Росреестр через МФЦ.
Что касается отсутствия права собственности на земельный участок, то это не является препятствием для распоряжения находящимся в собственности жилым домом.
Согласно ст 209 ГКРФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.
Ст. 274 ГКРФ предполагает установление сервитута, как ограниченного права пользования чужим земельным участком для проезда и (или) прохода.
По смыслу части 1 статьи 35 ЗКРФ к новому собственнику здания переходят все права, в т.ч. пользования чужим земельным участком к новому собственнику.
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
То есть закон не устанавливает запрет на отчуждения объекта недвижимости, который находится на чужом земельном участке, а лишь указывает на одновременный переход и права пользрвания чужим земельным участком в таком случае.
Вам достаточно составить договор дарения, заплатить госпошлину 2000 рублей на имя одаряемого и подать договор дарения в Росреестр через МФЦ.Нотариус в данном случае не требуется.
Как разделить дом с участком между наследниками?
У моей мамы в собственности участок с двухэтажным жилым домом. Наследники по закону — я и мой родной брат. Но мама хочет разделить дом и участок между двумя внуками — моим сыном и дочерью брата.
Предварительно согласовали поэтажный раздел: верхний этаж — внуку, нижний — внучке. На половину участка и верхний этаж сделаем отдельный вход.
Как определить границы раздела дома и участка? И как лучше все оформить и обеспечить маме достойную старость?
Ваша мама может переоформить недвижимость в общую долевую собственность внуков: они станут новыми собственниками имущества и будут владеть им совместно. Но чтобы избежать ненужных споров в будущем, лучше разделить объект недвижимости на два новых. Правда, с индивидуальным жилым домом так, скорее всего, не получится.
Расскажу подробнее, в чем сложности и как лучше разделить имущество в вашем случае.
Почему сложно разделить дом в натуре
Ваша мама решила сделать внуков владельцами дома. В этом случае ей необходимо передать дом в их общую долевую собственность, то есть выделить каждому внуку долю в праве общей собственности на имущество. Однако у владельцев долей есть свои особенности пользования и распоряжения, и один из основных вопросов: как выделить долю в натуре?
Если бы на участке было два дома, то вопрос решался бы просто: вы бы поставили каждый дом на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости и оформили на внуков. Внук и внучка пользовались бы отдельными домами и знали, кому и что принадлежит.
Но когда дом один, а собственников два, и у каждого своя доля, автоматического раздела дома в натуре не происходит — поставить каждую часть на кадастровый учет сложно. То есть запретить внуку, которому бабушка хочет отдать верхний этаж, пользоваться первым этажом внучки нельзя. И наоборот. Причина: 1 /2 доли существует абстрактно, на бумаге. В реальной жизни мы не знаем, где именно в доме начинается 1 /2 доли внука и 1 /2 доли внучки.
Как правило, стороны договариваются о порядке пользования имуществом устно. Но устные договоренности не дают гарантий, что в будущем между сособственниками не возникнут противоречия. Чтобы их избежать, лучше отразить все в соглашении о порядке пользования общим имуществом. В таком соглашении сособственники фиксируют, какие комнаты находятся в исключительном пользовании каждого из них, а какие — имущество общего пользования. Именно так и будут определяться границы раздела.
Когда будете составлять соглашение, учтите, что участник долевой собственности вправе владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Например, если ванная комната есть только на первом этаже, то внучка не может запретить внуку ею пользоваться.
Если же определить порядок пользования домом мирно не получается, спор может разрешить суд.
Так, владелице доли в двухкомнатной квартире не нравилось, что второй собственник сдавал свою комнату в аренду. Наниматели пользовались общим имуществом, а ее согласия на это не спросили. Она обратилась в суд и потребовала запретить вселять кого-либо в общую квартиру. Суд поддержал истицу и запретил второму собственнику сдавать комнату в аренду без ее согласия.
Обращение в суд — дело недешевое: придется заплатить госпошлину 300 Р и, скорее всего, найти юриста, чтобы он помог составить исковое заявление и участвовал в заседаниях.
Даже если есть соглашение, где указано, кто и как будет пользоваться общим имуществом, нет гарантий, что судебные споры не возникнут в будущем. Всегда остается риск, что один из собственников захочет пересмотреть условия пользования домом.
Кажется, что если пристроить отдельный вход, то проблема решится. Но такие работы могут счесть переустройством или перепланировкой дома. А это допускается только с предварительного разрешения соответствующего органа. По вопросам перепланировки и переустройства рекомендую проконсультироваться с кадастровым инженером.