можно ли поменять ипотеку с одной квартиры на другую
Обмен ипотечной квартиры на другую
Покупка недвижимости с привлечением жилищной ссуды растягивается на многие годы.
Естественно, за этот период в жизни заемщика могут наступить перемены, требующие переезда или расширения жилой площади.
Отсюда и возникает вопрос: «Как поменять квартиру в ипотеке на другую?»
Возможна ли процедура?
Многие заемщики уверены, что наличие обременения не позволит им продать или обменять квартиру. На самом деле это не совсем так.
Просто на период кредитования такая жилплощадь считается временной собственностью банка, поэтому любые предпринимаемые действия должны быть согласованы с кредитным менеджером (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).
Попытка провести операцию без разрешения кредитора является грубым нарушением ипотечного договора. В результате банк может потребовать досрочного погашения задолженности.
Особенности обмена ипотечного жилья
Решившись на процедуру, обязательно учтите несколько важных нюансов:
Как получить разрешение банка?
Обмен ипотечной квартиры на другую возможен лишь при выполнении следующих условий:
Во время принятия решения финансовая организация учитывает еще 2 момента – ликвидность покупаемой жилплощади (обязана быть высокой) и стоимость новой недвижимости (меньше или равна заложенной).
Доступные варианты
Обменять ипотечное жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.
Способ 1. Продажа одной квартиры и покупка другой
Речь идет о заключении двойного договора «купли-продажи». Для проведения данной операции заемщику необходимо выполнить несколько шагов:
Многие покупатели не желают связываться с ипотечной недвижимостью. В этом случае они могут быть абсолютно спокойны, так как покупают жилье, с которого уже снято обременение.
Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.
Способ 2. Замена залогового имущества
Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).
Процедура проходит в следующем порядке:
Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.
Способ 3. С привлечением краткосрочного потребительского кредита
Еще один популярный способ, включающий в себя несколько этапов:
При оформлении потребительского займа на значительную сумму банк может настоять на участии одного или сразу нескольких поручителей.
Главным преимуществом этого способа является сравнительно легкий поиск покупателя, ведь на момент подписания договора «купли-продажи» квартира не будет находиться в залоге у банка.
Однако не обошлось и без ряда недостатков. К ним относятся:
Способ 4. Обмен по переуступке
Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, уступив либо ее, либо собственные кредитные обязательства другому лицу? Это доступно лишь в том случае, если новый заемщик безоговорочно примет условия действующего ипотечного соглашения.
Переуступка фиксируется отдельным договором, после подписания которого статус заемщика переходит от продавца к покупателю. Что касается права собственности, новый владелец получит его только после того, как факт перехода будет зафиксирован в Росреестре. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление.
К главным преимуществам такого обмена относятся юридическая чистота сделки и уменьшенная сумма задолженности, позволяющая новому заемщику быстро выпалить остатки кредита и получить хорошую кредитную историю.
Личность гражданина, на которого переоформляется ипотека, подлежит тщательной проверке. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано.
Правда, в некоторых случаях у банка просто нет выбора, поэтому он вынужден согласиться на любую кандидатуру (например, если старого заемщика признают неплатежеспособным).
Ценовая разница
Еще один важный нюанс – это разница в цене. Здесь у заемщика есть 3 различных варианта. Рассмотрим каждый из них.
Обмен на жилье с идентичной стоимостью
Эквивалентный обмен жилплощадью считается самым легким и для заемщика, и для финансовой организации. При этом площадь и состояние жилья не имеют никакого значения.
Оно может иметь меньшую площадь, но быть более качественным, или же наоборот. Цена уравнивается в обоих случаях.
Обмен на жилье дороже
В этом случай у банка еще больший интерес, поскольку новый залог будет обладать более высокой рыночной стоимостью. Если разница в цене составит более 20%, кредитор наверняка даст свое согласие на проведение обмена с доплатой.
Пункт о выплате определенной суммы обязательно прописывается в договоре мены. Разницу в стоимости можно компенсировать не только деньгами, но и другим ценным имуществом (земельным участком, гаражом и т. д.).
Обмен на жилье дешевле
Данный способ считается наиболее трудоемким, ведь банк не заинтересован в получении менее дорогостоящего залога.
На согласие кредитора можно рассчитывать только в одном случае – если ипотека будет погашена на 2/3. Во всех остальных случаях заемщику придется либо ждать, либо искать средства для внесения досрочной выплаты.
Обмен дома на квартиру
Многие обитатели мегаполисов стремятся выехать за пределы города и обзавестись собственным земельным участком, а некоторые люди, проживающие в частном секторе, мечтают переехать в многоэтажку.
Отсюда и возникает вопрос: «Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.
При этом нужно учесть несколько важных отличий:
Какие документы необходимы для обмена?
Согласно российскому законодательству, действующему в 2021 году, для проведения процедуры обмена заемщику необходимо собрать следующий пакет документов:
Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?
В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.
Самым простым вариантом является полное погашение задолженности. Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.
При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.
Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.
Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.
Можно ли переоформить ипотечную квартиру?
— Мы с супругой выплачиваем стоимость ипотечного строительства квартиры своего сына, так как он потерял работу. Имеем ли мы возможность переоформить это жилье на себя?
Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:
Все возможно. Фактически это частный случай рефинансирования. Вы берете свою ипотеку и погашаете за счет нее ипотеку сына. Вопрос только в том, что все документы нужно собирать теперь уже вам, и банк вправе отказать, если его что-то не устроит.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
Переоформить ипотечную квартиру возможно при условии, что переоформляться будет и ипотечный кредит. Этот процесс по своей сути несложный: новый владелец квартиры берет ипотечный кредит, за счет этого кредита предыдущий владелец погашает ипотечные обязательства перед банком, а новый владелец выплачивает кредит вместе с оформленной на себя квартирой. Главным условием и главной сложностью в данной ситуации будет получение согласия всех сторон: бывшего должника и кредитной организации – банка, который выдавал ипотеку. Причем не стоит забывать, что по факту вы берете новый ипотечный кредит, и будет необходимо собрать полный пакет документов. Процедура одобрения займа также займет от 1 до 3 месяцев, поскольку банк будет проверять вашу платежеспособность, все документы, уровень дохода и т. д.
Существует вероятность, что банк не даст своего согласия на переоформление кредита, поскольку в данной ситуации он не получает новой прибыли, а его сотрудники делают ту же самую работу, как если бы привлекался новый кредит. Но если вы предоставите веские причины такого переоформления, например, отсутствие у собственника квартиры работы и его невозможность выплачивать кредитные обязательства, банк пойдет вам навстречу и даст свое согласие на переоформление. Потеря работы – одна из самых популярных причин для переоформления кредита.
У такой сделки есть ряд важных особенностей. Во-первых, в новом ипотечном договоре кредита необходимо указывать такую сумму, которая осталась непогашенной по старому кредиту. Во-вторых, важно понимать, что данная сделка требует столько же времени, что и оформление нового кредита. В-третьих, до того момента, пока новый собственник не станет полноправным владельцем, предыдущий владелец и заемщик обязан выплачивать кредитные обязательства, а также любые просрочки, которые возникнут на момент переоформления кредита.
Отвечает юрист АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Максим Бузиков:
Да, это возможно. Однако без согласия банка перевод долга по ипотеке не допускается. Согласно положениям Гражданского Кодекса РФ, перевод долга возможен только с согласия кредитора (в данном случае это банк) и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Помимо этого, будет необходимо согласие вашего сына, поскольку он уже внес определенную часть денежных средств по ипотеке и может попросить вас возместить ему уплаченное, так как в дальнейшем квартира будет в вашей собственности.
Вам следует обратиться в банк, выдавший кредит с заявлением, в котором указать причины перевода долга, а также приложить все необходимые документы лица, на которое он будет переведен. После этого банк проводит проверку всех представленных документов и выносит свое решение об одобрении либо об отказе.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Можно ли переоформить ипотеку на другого человека
После заключения ипотечного договора банк и клиент сотрудничают годами. За это время могут возникнуть новые обстоятельства, произойти радикальные изменения, в связи с которыми иногда требуется передать имущественные права на недвижимость и обязанности по кредиту. К таким ситуациям относятся:
развод супругов-созаемщиков, проживающих в ипотечной квартире;
потеря платежеспособности в связи с увольнением или болезнью;
отсутствие необходимости в жилплощади, желание продать объект;
смена страны проживания.
Закон говорит, что можно переоформить ипотеку с согласия банка на родственника или третье лицо. Финансовые организации не получают никаких выгод от этой процедуры, но с готовностью идут навстречу клиентам.
Процесс регулируется 77 статьей ФЗ «Об ипотеке». Банк может одобрить два типа сделки:
переоформление займа на другого человека;
рефинансирование, при котором кредит оформляется в новой финансовой организации.
Если ипотека переоформляется в рамках бракоразводного процесса, учитывается также Семейный кодекс, интересы как супругов, так и детей.
Когда возникает необходимость переоформить ипотеку на другого человека
Рассмотрим подробнее причины для смены заемщика и то, как осуществляется перевод кредита в различных случаях:
Ухудшение материального состояния. Финансовая ситуация в семье за несколько лет может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. В последнем случае банк предложит рефинансирование займа с целью снизить нагрузку на семейный бюджет с продлением срока кредитования. Также можно перезаключить кредитный договор с платежеспособным родственником.
Смена семейного статуса. Необходимость переоформления ипотечного кредита возникает в связи с разводом и необходимостью передать кредитные обязательства одному из супругов. Банк одобрит сделку, если соискатель подтвердит финансовую состоятельность.
Смена кредитного учреждения. При обнаружении более выгодной программы с комфортным графиком выплат переоформить ипотеку можно даже без согласия банка. Заемщик заключает другой договор и гасит старый кредит. Насколько окажется выгодной такая перемена, нужно продумать. При переоформлении могут взять комиссию за саму сделку и страхование.
Смерть заемщика. В этой ситуации умерший исключается из сделки, а его кредитные обязательства передаются наследнику имущества. В некоторых случаях требуется решение суда для определения стороны, которая получит наследство.
Кто может стать новым заемщиком
Перечислим варианты переоформления ипотеки.
На родственников. Простое решение, особенно если имеются в виду ближайшие члены семьи. Муж и жена могут делить между собой обязательства по ипотеке как созаемщики или выкупить и переписать часть имущества на себя после развода. При взаимном согласии выплачивать кредит может один супруг, а получить квартиру – другой.
На детей. Закон позволяет переоформить квартиру в ипотеке на несовершеннолетнего ребенка по дарственной. Обязательства по договору переходят родителю или опекуну, взявшему на себя нагрузку по кредиту. Банк также идет навстречу, если заемщики пенсионного возраста хотят переоформить ипотеку на взрослых детей. Кредитная организация предоставляет возможности оплаты 50% оставшегося займа, в том числе посредством потребительского кредита, составления дарственной.
На третье лицо. Новому заемщику передается закладная, согласно которой, он имеет право на жилую площадь. В этом случае можно переоформить ипотеку на другого человека полностью. Банки соглашаются на такую сделку неохотно и при определенных обстоятельствах: заемщик стал нетрудоспособным, поменял место жительства или оформил развод. Также кредитную недвижимость иногда продают, получив в наследство вместе с займом.
Как переоформить ипотеку: требования, сбор документов, подача заявки
У каждого банка есть список требований к новому заемщику и ограничений в передаче жилищного займа. В обобщенном виде критерии выглядят так:
возраст в пределах 21-65 лет;
наличие постоянного места работы и стабильного заработка;
временная или постоянная регистрация в городе присутствия банка;
В каждом случае банк индивидуально решает, можно ли переоформить ипотеку на другого заемщика, на основании его соответствия общим и собственным внутренним требованиям. Кредитное учреждение имеет право отказать кандидату, если хотя бы один критерий не будет соблюдаться.
Список документов, которые понадобятся для передачи займа, включает:
трудовую книжку или контракт;
Как переоформить ипотеку – поэтапно:
обратиться в банк и объяснить причины решения – ознакомившись с ситуацией, кредитная организация предоставит консультацию, предложит варианты действий;
собрать и подготовить документы – новый заемщик занимается необходимыми бумагами для оформления кредита;
продолжать вносить платежи по ипотеке, пока банк будет рассматривать заявку, чтобы избежать просрочки;
получить акт независимого оценщика – кредитная организация может попросить нового заемщика подготовить отчет;
дождаться вынесения заявки по смене клиента в Кредитный комитет;
оформить сделку передачи обязательств по кредиту.
На заключительном этапе прежний собственник пишет заявление о досрочном погашении задолженности за счет займа нового клиента, после чего получает выписку о закрытии кредита и отсутствии долга перед банком. С новым заемщиком кредитная организация заключает договор об ипотеке, где прописан график внесения платежей и другие условия. Факт залога жилья необходимо зарегистрировать в Регпалате или МФЦ.
Процесс может занять от 2 до 8 недель, как и оформление обычного ипотечного кредита.
Ограничения на сделку
Переоформить ипотеку на другого человека по стандартной схеме нельзя, если:
кредит взят на льготных условиях – заменяющий заемщик должен удовлетворять требования специальной программы;
есть задолженность по ЖКУ – передать обязательства не получится до полного из закрытия;
заемщик перестал вносить платежи по графику во время переоформления – банк оставляет за собой право отказать.
Узнайте больше о том, как переоформить ипотечный кредит на другого человека, у менеджеров «Росбанк Дом».
Ипотека иностранным гражданам
Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?
Условия и документы для оформления ипотеки
Ипотечная география: средние ставки по жилищным кредитам в разных странах мира
Погашение ипотеки: способы и порядок выплаты ипотечного кредита
10 необычных архитектурных сооружений в России, о которых вы могли не знать
© 2021. ПАО РОСБАНК. Генеральная лицензия №2272 от 28.01.15
7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире
Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.
Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.
Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк
Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Но важно помнить, что, пока кредит не погашен, фактическим владельцем является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете оплатить ипотеку, у банка будут все законные основания вернуть залоговую квартиру, напомнил он.
Совет № 2. Внимательно изучите договор
Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.
«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».
Совет № 3. Получите разрешение банка
После того как вы убедились, что в договоре нет запрета на перепланировку, нужно получить письменное согласие банка, рассказала глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация потребует, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.
«Если вы решите сделать необычную планировку, то банк согласия точно не даст. Ведь такие варианты варианты будут на любителя при продаже. Это значит, что если вы не рассчитаетесь по ипотеке и банку придется продавать квартиру, найти покупателя будет сложно и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснила эксперт.
Совет № 4. Подготовьте техническое заключение
Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.
Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.
Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк
Чтобы получить разрешение, в банк необходимо направить официальное письмо с пакетом документов, в том числе техзаключением и проектом перепланировки, подчеркнула глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.
«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Скорее всего, согласие от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — объяснил Артем Баранов.
Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию
С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.
«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.