можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме под снос
Подписка на обзоры и консультационные материалы.
Услуги
Что может получить собственник комнаты в многоквартирном доме, если дом, в котором находится его комната, идет под снос?
Заявительница имеет в собственности комнату в многоквартирном доме, дом в настоящее время идет под снос.
Вопрос: Что может получить собственник комнаты в многоквартирном доме, если дом, в котором находится его комната, будет сносится?
Ответ юриста.
Права собственника жилого помещения в связи со сносом дома регламентируется статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 5 ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной решения о его изъятии до достижения соглашения или принятии судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа, как установлено ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, определяются соглашением с собственником жилого помещения. При этом ч. 7 данной статьи предусмотрено, что при определении выкупной цены жилого помещения в неё включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику в связи со сносом и переселением, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение.
По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
Таким образом, ст. 32 ЖК РФ установлено 2 способа компенсации собственнику за сносимое жилое помещение: выкуп помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд и предоставление собственнику по соглашению с ним другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
При этом право на выкуп жилого помещения собственник имеет по закону, тогда как предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно только по соглашению сторон. Это означает, что о предоставлении другого жилья стороны могут лишь договариваться. Отселяющий орган не вправе принудительно, в том числе в судебном порядке, предоставить собственнику другое жилое помещение, точно так же и собственник изымаемого жилого помещения не вправе требовать предоставления ему другого жилья.
Законодателем включены в ст. 32 ЖК РФ также положения, регламентирующие порядок изъятия у собственников жилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, в случае признания дома аварийным.
Так, согласно ч. 10 данной статьи признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч. 1—3, 5—9 ст. 32 Кодекса.
В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее 6 месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если такое заявление в определенном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с ч. 10 настоящей статьи (ч. 11 ст. 32 ЖК РФ).
Наконец, изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в ч. 11 настоящей статьи, согласно ч. 12 ст. 32 ЖК РФ допускается только с согласия собственника.
На практике собственникам изымаемых жилых помещений предоставляются другие жилые помещения, а не стоимость изъятого жилья. Причем вопросы предоставления этих других жилых помещений решаются по большей части в судебном порядке.
Если стоимость жилого помещения, передаваемого взамен изымаемого жилья, ниже цены освобождаемой собственности, то разница должна быть выплачена собственнику. Однако если стоимость предоставляемого жилого помещения будет выше выкупной цены изымаемого жилья, то обязать собственника уплатить разницу недопустимо.
Такое мнение базируется на разъяснениях, данных Президиумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 апреля 2003 г. № 48пвО2. Хотя эти разъяснения даны по поводу применения норм старого ЖК РСФСР, они остаются актуальными и сегодня, тем более что новое жилищное законодательство также не возлагает на собственника изымаемого жилого помещения обязанность уплатить разницу.
В указанном Постановлении Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов, которые посчитали, что гражданин должен выплатить разницу в стоимости жилых помещений, если предоставляемая квартира более ценна, поскольку такая обязанность, по мнению судов, вытекает из норм гражданского законодательства, регулирующих договор мены. При этом, по мнению судов, нужно учитывать норму п. 2 ст. 568 ГК РФ, устанавливающую, что в случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. Однако эти выводы судов основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Возникшие правоотношения регулируются как нормами гражданского законодательства о порядке реализации и защиты права собственности на жилое помещение, так и специальными нормами жилищного законодательства, предусматривающими порядок предоставления жилых помещений гражданам, по тем или иным причинам лишившимся жилья. Следует также иметь в виду, что права собственников жилых помещений и членов их семей в связи с особой значимостью конституционного права граждан на жилище защищаются нормами не только гражданского, но и жилищного законодательства.
Поскольку при сносе дома нарушаются законные права собственников квартир и членов их семей, названные лица вправе требовать восстановления их прав в полном объеме путем предоставления равноценного жилья без установления каких-либо встречных обязательств перед органами и организациями, обязанными восстановить жилищные права этих граждан.
В случае сноса дома возникают не отношения по договору мены, основанные на свободе договора (ст. 421 ГК РФ), а отношения, основанные на обязанности органов и организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственникам сносимого жилья другое равноценное жилое помещение. При этом закон не устанавливает обязанность собственника квартир в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости сдаваемого им и предоставляемого ему жилья.
Предоставление собственникам изымаемых жилых помещений другого жилья, а не выкупной стоимости изымаемого вызвано нежеланием не только органов, изымающих жилье, предоставлять возмещение именно таким способом, но и самих выселяемых, которые, учитывая особенности российского ценообразования на недвижимость и тот факт, что стоимость жилья рассчитывается исходя из квадратных метров, опасаются, что на полученные в качестве выкупа деньги они не смогут купить жилье, равноценное изъятому.
Согласно п. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная стоимость складывается из нескольких составляющих.
1. Рыночная стоимость изымаемого жилого помещения. Оценка этой стоимости осуществляется профессиональными оценщиками. По общему правилу, обязанность произвести оценку стоимости жилого помещения должна возлагаться на отселяющий орган. Если собственник не согласен с результатами оценки, он вправе произвести такую оценку самостоятельно и за свой счет. Споры о размере возмещения должны разрешаться в судебном порядке. Суд в таком случае в целях соблюдения законности и прав сторон в гражданском процессе обязан назначить судебную экспертизу оценки стоимости изымаемого жилого помещения. Если спор по стоимости жилого помещения, оцененной отселяющим органом в досудебном порядке, между сторонами отсутствует, суд должен принять эту оценку. Однако необходимо иметь в виду, что оценка должна быть проведена не более чем за 6 месяцев до обращения в суд (п. 20 Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» (в ред. от 14 декабря 2006 г.).
2. Убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания. В частности, в случае нахождения нового места жительства дальше, чем предыдущее, от места работы или учебы собственника для него возрастает стоимость проезда к месту работы или учебы.
3. Убытки, связанные с оплатой пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья. Например, собственник изымаемого жилого помещения вынужден будет снимать квартиру.
4. Убытки, связанные с переездом. Например, оплата транспортных услуг, услуг по погрузке и выгрузке вещей, приобретение мебели, взамен встроенной по индивидуальному проекту.
5. Расходы, которые несет собственник изымаемого жилого помещения в связи с поиском другого жилого помещения для проживания, в том числе для приобретения его в собственность. К этим расходам может быть отнесена оплата риелторских услуг, оплата за размещение в газетах объявлений и т.п.
6. Убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение. Например, суммы, необходимые для оплаты государственной регистрации такого договора купли-продажи жилого помещения.
7. Потери, которые несет собственник изымаемого жилого помещения вследствие досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами. Например, собственник сдавал жилое помещение внаем и в силу договора обязался оплатить нанимателю расходы по переезду в случае досрочного прекращения договора.
8. Упущенная выгода. Под упущенной выгодой в гражданском праве понимаются неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (ст. 15 ГК РФ). Применительно к утрате жилого помещения под упущенной выгодой можно понимать суммы, которые собственник получил бы в виде платы в случае сдачи этого помещения внаем, если бы вследствие его изъятия договор найма не прекратился. Или, к примеру, стоимость непроизведенного капитального ремонта дома, так как в случае его произведения квартира стоила бы дороже.
Прозорова Ксения Петровна
Консультация была дана в ноябре 2015 г. в рамках конкурса «Юрист-Профессионал 2015»
Можно ли приватизировать аварийное жилье? Что получишь при расселении, если дом пойдет под снос?
Понятие приватизации известно нам ещё со времён развала Советского Союза.
В настоящее время данное понятие также не потеряло своей актуальности.
Если обращаться к сегодняшней статистике, можно увидеть, что многие граждане нашей страны продолжают проживать в квартирах, арендованных по договору социального найма у государства.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Каждый из этих граждан желает приватизировать квартиру, в которой проживает, стать его полноправным собственником.
Но очень часто, оказывается, что арендованное жильё не отвечает запросам о безопасности.
Жилье может быть признано аварийном или ветхим. Можно ли его приватизировать?
Попытаемся разобраться с этими вопросами в рамках статьи.
Что такое аварийное и ветхое жилье?
Каждый из нас хочет проживать в достойном месте. При этом, неважно, находится помещение в собственности, или же, арендуется по договору социального найма у государства.
Каждый гражданин хочет чувствовать себя безопасно, и видеть надлежащие условия для своего проживания. Но, к сожалению, иногда органы муниципальной власти не могут обеспечить данные запросы, ввиду недостатка жилых помещений на их балансе. Но, согласитесь, иметь в собственности жилое помещение даже в плохом состоянии, всё-таки лучше, чем совсем ничего.
Часто происходят и совсем другие ситуации. Собирая документы на осуществление процедуры приватизации, гражданин вдруг сталкивается с тем, что оказывается, его квартира в данный момент находится в статусе ветхой или аварийной.
Это становится проблемой при оформлении приватизации. Давайте разберёмся с понятийным аппаратом.
Но есть и другое, более чёткое описание данного термина, которое присвоено ему законом.
Под аварийным понимается такое состояние здания, при котором конструкции и коммуникации постройки представляют опасность для жизни всех проживающих в доме.
Как правило, плохое состояние дома не может быть исправлено даже путём проведения качественного капитального ремонта строения.
Несоответствия указанных норм жилищного кодекса, а также градостроительного, относят постройку к аварийному жилищу.
Понятия ветхого жилья в нашем законодательстве нет.
Но оно очень часто используется на практике, и уже прочно вошло в обиход жилищного законодательства.
Оба понятия на самом деле очень схожи. И в том, и в другом случае появляются вопросы, которые могут как положительно, так и отрицательно сказаться на процедуре приватизации и её итогах.
Можно ли приватизировать?
По общим правилам, основной порядок приватизации объектов, которые относятся к жилому фонду нашей страны, определен одним единственным законом.
Это ФЗ №1541 статья 4. В этой статье говорится о том, что оформить в личное владение можно конкретные виды квартир, но нельзя осуществить ту же процедуру со следующими объектами.
В первом случае, это комнаты в общежитии, которые не могут быть приватизированы на законных основаниях.
Второй объект недвижимости, это служебные квартиры, которые находятся на балансе определённых государственных органов.
Третья категория, это жильё, которое расположено в городах закрытого типа. К таким городам относится закрытые военные базы.
Самая важная для категория, которая интересует нас в рамках статьи, это жилплощадь в аварийном доме.
Если осмотр выявит, что имеются непоправимые неполадки в конструкциях, коммуникациях и других элементах строения, угрожающих безопасности, то процедура приватизации будет отменена.
Ветхое
Как мы уже говорили выше, понятия ветхого жилья не существует в нашем законодательстве. Законом Российской Федерации не запрещено, но также и не разрешено оформлять в личное вдладение такое помещение.
Статус ветхого присваивается зданию в случае, если его износ составляет около 70 % и более. Но износ не говорит о том, что такое жильё угрожает безопасности граждан.
Несмотря на то, что помещение длительное время находилось в эксплуатации, подверглось износу, все — таки, угрозы для жизни и здоровья проживающих в нем граждан не наблюдается, а значит, никто не вправе запретить проходить процедуру приватизации подобного недвижимого имущества.
Однако, хоть ссылки на это и нет законодательстве, но в соответствии с нормами судебной практики, граждане, приватизировавшие ветхую недвижимость, обязаны содержать ее в исправном состоянии, и по возможности, исправлять недочеты.
Это важно для того, чтобы здание не было признано аварийным.
Если обращаться к законам, то упоминания о том, как оформить в собственность такое здание нет, а это значит, что никто не вправе запретить инициировать процедуру приватизации.
Плюсы и минусы
В приватизации рассматриваемого типа жилплощади есть как ряд весомых плюсов, так и несколько заметных минусов. Давайте разберемся, насколько весом каждый из этих доводов.
Вы можете дарить недвижимость, прописываться в ней и прописывать окружающих. Как видите, привилегий у тех, кто успел оформить на себя такую недвижимость не мало.
Минусом является тот факт, что все-таки недвижимость является обветшалой или аварийной, а значит, рано или поздно может каким-либо образом стать угрозой вашей безопасности.
Также, минусом является тот факт, что поучаствовав в приватизации однажды, не сможете повторить эту процедуру вновь, особенно, если попадется хороший и достойный вариант недвижимости.
Ну и такое жилое небезопасное для жизни помещение могут у вас просто забрать, но при этом, правда, предоставив взамен иную недвижимость.
Это может произойти в случае, если здание будет на законных основаниях ввиду неисправности подлежать сносу.
Рекомендации жильцам
Первым делом необходимо, чтобы с недвижимости сняли статус аварийного.
Статус аварийной недвижимости присваивает специально созванная комиссия. Она, при принятии решения руководствуется следующими данными:
Этим действием члены комиссии снимают с себя ответственность если произойдет несчастный случай.
Так как подобная практика встречается часто — можете попытаться снять с жилплощади статус аварийного в суде:
Ответы на часто задаваемые вопросы
Что делать, если дом признан аварийным и идет под снос?
Если приватизированная квартира в здании под снос – это большая проблема. Многие жильцы переживают по этому поводу и боятся, что взамен им не предоставят никакой жилплощади. Получается, что право на приватизацию израсходовано, а по факту, полученная недвижимость исчезла ввиду снесения.
Но не все так плачевно. В течение нескольких месяцев после сноса администрация должна выделить недвижимость, соразмерно снесенной для того, чтоб расселить граждан.
На тех, кто успел оформить на себя жилплощадь и утратил ее ввиду плохого состояния дома, также будут получены документы о праве собственности.
В случае, если же жилплощадь не являлась приватизированной, то местная администрация предоставит новую квартиру по договору социального найма.
Семья сможет проживать в ней на тех же условиях, что и в снесенной, и в ближайшем будущем надеяться на то, что когда-нибудь они пройдут процедуру приватизации и станут полноправными владельцами недвижимости.
За какой срок можно приватизировать квартиру?
Каждый жилец надлежащим образом оповещается о том, что случится через 12 месяцев в противном случае, проведенную процедуру признают недействительной.
На что могут рассчитывать жильцы при сносе дома?
Если здание под снос, а жилплощадь приватизирована, то жильцам должны предоставить недвижимость на праве собственности. Она должна по возможности располагаться в том же районе, совпадать по метражу с предшественницей, иметь рыночную стоимость, не меньше предыдущей.
Однако, за неимением в наличии надлежащей квартиры, администрация может предложить подождать нужный вариант или согласиться на имеющие условия.
Если жилплощадь приватизирована не была, то жильцы могут рассчитывать на то, что администрация подберет им жилплощадь в том же районе, что и прежнее.
Однако четких правил и указаний закона, по этим вопросам нет.
Дают ли равноценное жилье при переселении?
Если таковое не имеется в наличии, собственникам предложат подождать, пока не появится необходимый вариант или же предложат компенсацию взамен недостающих удобств.
Какой из вышеперечисленных вариантов выбрать – решать только вам.
Заключение
Оформление недвижимости в личное владение — это яркое событие, к нему нужно быть готовым. У вас появится собственная недвижимость, и в случае угрозы вашей безопасности она может быть сменена.
Поэтому не теряйте возможности стать полноправным обладателем собственного уголка. Мы в свою очередь желаем удачи в этом нелегком деле.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме?
Вопрос приватизации ветхого и аварийного жилья затрагивает многих людей. Сейчас в РФ миллионы граждан проживают в непригодных для проживания или ветхих домах, и некоторые из них могут получить недвижимость в собственность. Программа приватизации стартовала более 25 лет назад, но и сейчас еще есть неприватизированное жилье. Рассмотрим, можно ли переоформлять на себя муниципальные и государственные квартиры в ветхих или аварийных домах, как это сделать и какие документы понадобятся.
В статье расскажем:
Аварийный дом: что это такое
Аварийным считается дом, признанный в установленном порядке непригодным для проживания. Основания для признания жилья аварийным указаны в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…»:
Примечание: дом признается аварийным по решению администрации после обследования межведомственной комиссией, в состав которой обычно входят сотрудники МЧС, комитета градостроительства, отдела ЖКХ. Если его можно отремонтировать, в присвоении статуса аварийного откажут.
Можно ли приватизировать бесплатно квартиру в аварийном доме?
В ст. 4 Закона №1541-1 сказано, что жилье, признанное аварийным, приватизации не подлежит ни при каких обстоятельствах. То же самое касается общежитий, недвижимости в закрытых военных городках, служебного жилья (кроме жилфонда сельхозпредприятий).
Когда возможна приватизация аварийного жилья?
Некоторые ошибочно путают понятия «аварийное» и «ветхое» жилье. Разница между ними есть:
Вывод: если дом ветхий, но пригоден для проживания и не признан аварийным, приватизировать там квартиру можно.
Приватизация ветхого жилья: плюсы и минусы
Рассмотрим преимущества и недостатки приватизации квартиры в ветхом доме:
Аварийное жилье не приватизированное: что будет дальше
Если дом признан аварийным, но квартира в нем не приватизирована, нанимателю в порядке очереди предоставят другое жилье. Договор социального найма будет переоформлен.
Исключение – наниматели, признанные нуждающимися в жилых помещениях и живущие в аварийных домах: им на основании пп. 1 п. 2 ст. 57 ЖК РФ недвижимость предоставляется вне очереди. Но все равно приходится ждать, иногда и несколько лет.
Кто может приватизировать квартиру?
Участвовать в приватизации вправе следующие категории граждан:
Примечание: совершеннолетние члены семьи могут отказаться от приватизации, и в дальнейшем приватизировать другое жилье. Отказ оформляется в письменном виде. Если жилье приватизировал ребенок, после 18 лет он снова может участвовать в приватизации.
Как приватизировать аварийное жилье?
Чтобы приватизировать квартиру в аварийном по мнению нанимателей доме, нужно:
Рассмотрим каждый шаг подробнее.
Шаг 1: подготовка заявлений и документов
Для приватизации понадобится:
Обратите внимание! Отказ от приватизации действителен в течение 30 дней. Лучше оформлять его непосредственно перед подачей заявления.
Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме под снос
Конституционное право граждан на жилище имеет ряд проявлений, одним из которых является гарантия защиты жилищных прав в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу. При этом особенности механизма защиты прав граждан зависят от формы собственности жилого помещения, находящегося в аварийном доме.
Какие права есть у граждан — нанимателей муниципального жилья при сносе их дома?
Согласно ст. 86, ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ граждане, проживающие в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, и являющиеся нанимателями находящегося в нем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, подлежат выселению с обязательным предоставлением другого, равнозначного по площади благоустроенного применительно к условиям соответствующего населённого пункта жилого помещения по договору социального найма. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах населённого пункта, в котором расположено аварийное жилье, за исключением случаев выраженного письменно согласия гражданина на предоставление ему жилья в другой местности.
Чем отличается ветхое жилье от аварийного? И влияет ли эта разница на права граждан.
Действующее законодательство не содержит понятия «ветхое жилье». Однако из общего смысла термина следует, что это жилье, которое вследствие физического износа полностью или частично утратило свои эксплуатационные свойства. При этом аварийным жилье признается на основании решения государственного органа или органа местного самоуправления, поэтому сама по себе ветхость жилья не влияет на права граждан.
А какие вопросы чаще всего возникают при расселении муниципального жилья?
Наиболее часто возникающие в правоприменительной практике вопросы связаны с понятием равнозначностии благоустроенности нового жилого помещения, его удаленности от ранее занимаемого жилья.
Что означает равнозначность?
Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади. При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11. 2015 № 1-КГ15-10).
Не исключены случаи предоставления гражданам квартир большей площади по сравнению с ранее занимаемыми, что вынуждает нанимателей осуществлять бремя содержания жилых помещений в повышенном размере. Указанный вариант не противоречит правилу о предоставлении равнозначного жилья, поскольку не ухудшает положение гражданина (п. 59 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).
Следует понимать, что предоставление нового жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома является мерой компенсационного характера, в связи с чем, например, предоставление однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м. взамен такой же, но находящейся в аварийном доме, семье из 4 и более человек является законным и обоснованным (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем, предоставление нового жилья в указанной ситуации не лишает права семьи состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и впоследствии претендовать на получение квартиры с большей площадью.
Какое жилье признается благоустроенным?
Степень благоустроенности определяется органами местного самоуправления применительно к условиям каждого конкретного населенного пункта и не всегда означает обязательное наличие центрального отопления или системы водоотведения. Например, согласно постановлению Главы ГО «город Якутск» от 02.03.2009 № 14 жилое помещение должно быть обеспечено электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением, а в газифицированных домах также и газоснабжением.
А какие ограничения по удалённости предоставляемого жилья?
Судебной практикой разделяются понятия «населенный пункт» и «муниципальное образование». Так, под населенным пунктом понимается населенное место (поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского типа, село) (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014). Из вышеизложенного следует, что, например, гражданину, проживающему в с. Сегян-Кюель Кировского эвенского национального наслега Кобяйского района, в связи со сносом дома не может быть предоставлено жилье, находящееся в с. Батамай, входящего в состав указанного наслега, поскольку в таком случае ему было бы предоставлено жилое помещение за пределами населенного пункта. Вместе с тем, переселение граждан из одного района города в другой, пусть это и повлечет для них неудобства, не является противоречащим закону.
Так, Верховным судом РС (Я) указано, что положения ст. ст. 86-89 Жилищного кодекса РФ о предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из аварийного дома, не содержат требований к инфраструктуре жилого района (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2017 года). Разрешая спор, суд апелляционной инстанции указал, что отказ ответчиков от переселения по мотиву отсутствия инфраструктуры и удаленности от школы не основан на законе, в связи с чем суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении заявленных Окружной администрацией г. Якутска исковых требований, выселив ответчиков из жилого помещения, признанного аварийным и подлежащего сносу, в другое жилое помещение.
Законна ли отсрочка предоставления другого жилья?
Вероятно, под отсрочкой Вы подразумеваете случаи, когда дом признан аварийным в текущем году, а его расселение производится спустя несколько лет. Если мы говорим о муниципальном жилье, то жилищное законодательство не предусматривает каких-либо сроков переселения граждан из аварийного дома в другой, поэтому в таких случаях следует руководствоваться общеправовым принципом о разумном сроке. Но в любом случае представляется неправомерным проживание граждан в аварийном жилье на протяжении нескольких лет при условии, что органом местного самоуправления не принимается никаких мер по восстановлению прав данных граждан на надлежащие условия проживания. При указанных обстоятельствах возможна успешная защита прав в судебном порядке. Вместе с тем, следует учитывать, что один лишь факт непригодности жилого помещения для проживания не является достаточным основанием для внеочередного обеспечения жилым помещением по договору социального найма (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 2017 год).
Так, Нерюнгринский районный суд, отказывая в удовлетворении иска гр. К. о предоставлении ей другого жилья ввиду непригодности для проживания ныне занимаемого, исходил из того, что дом, в котором находится жилое помещение истца, хоть и признан аварийным и подлежащим сносу, физический износ составляет 82 %, однако он включен в муниципальную целевую программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда МО «Город Нерюнгри» PC (Я) на 2016-2022 годы», истец числится в списке граждан, подлежащих переселению в срок до 31.12.2019, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований во внеочередном порядке отсутствуют. С названной правовой позицией согласился и Верховный суд РС (Я).
Если же мы говорим о жилье, находящемся в собственности гражданина, то срок расселения аварийного дома устанавливается одновременно с его признанием аварийным. Данный срок законодательством также не определен. Вместе с тем, возложение на орган местного самоуправления обязанности по внеочередному предоставлению других жилых помещений до наступления установленных сроков сноса и расселения жильцов допустимо, если занимаемое жилое помещение создает непосредственную угрозу для проживающих и грозит обвалом на момент рассмотрения дела (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2018 года).
Вправе ли орган местного самоуправления делегировать застройщику свою обязанность по расселению нанимателей жилого дома, подпадающего под застройку?
Статьями 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность заключения органами местного самоуправления договоров о развитии застроенной территории, согласно условиям которых застройщики обязуются уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.
В каком порядке происходит переселение граждан из жилья, находящегося в их собственности?
Вопросы переселения граждан, проживающих в находящихся в их собственности жилых помещениях имеют определенную специфику.
Так, ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривает два способа обеспечения прав собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах: изъятие земельного участка вместе с находящимся на нем жилым помещением для государственных или муниципальных нужд с предоставлением либо денежного возмещения исходя из стоимости изъятого, либо другого, равноценного жилого помещения.
При этом процедура изъятия жилья вместе с земельным участком включает в себя несколько этапов (направление собственникам требований о сносе аварийного дома, принятие решения об изъятии, заключение с собственниками соглашений о таком изъятии).
Возможно ли признание аварийными частных домов?
Жилищный кодекс РФ и Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, предусматривают возможность признания аварийным только многоквартирного дома, вследствие чего частные дома не могут быть включены в региональную программу переселения из аварийного жилья. Вместе с тем, признание частного дома непригодным к проживанию влечет обязанность органа местного самоуправления обеспечить жилищных прав проживающих в нем граждан.
Какие проблемы наиболее часто возникают при восстановлении прав собственников аварийного жилья?
Наиболее часто в правоприменительной практике возникают вопросы, связанные с размером возмещения за изъятое жилье и обязанностью переселенных в новые жилые помещения граждан осуществить доплату за предоставление жилья большей площади, чем ранее занимаемые.
Как определяется размер возмещения?
Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением местапроживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Необходимо отметить, что рыночная стоимость жилого помещения зависит, в том числе, от места расположения земельного участка, т.е., например, очевидно, что жилые помещения, расположенные в г. Якутске, как правило, имеют более высокую стоимость, чем находящиеся в районах республики, а расположенное в центре города жилье стоит дороже, чем находящееся на периферии того же населенного пункта.
Собственникам жилых помещений следует понимать, что с одной стороны изъятие у них жилого помещения не допускается без заключения с ними соглашения, в котором должны быть определены условия такого изъятия, в том числе способ возмещения, но с другой стороны жилищное законодательство прямо предусматривает возможность принудительного изъятия жилья у граждан в судебном порядке.
Обязаны ли граждане осуществлять доплату?
В части вопросов о необходимости граждан осуществить доплату за предоставленное жилье соразмерно увеличившейся по сравнению с ранее занимаемым жилым помещением площади до недавних пор суды общей юрисдикции неизменно удовлетворяли иски органов местного самоуправления с такими требованиями, обязывая граждан уплатить в местный бюджет значительные для них суммы, вплоть до миллиона рублей.
Между тем, в определении от 11.06.2019 по делу № 1-КГ19-9 Верховный Суд РФ, отменяя апелляционное определение Архангельского областного суда от 06.08.2018, выразил противоположную правовую позицию. Так, высшим судебным органом указано, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность граждан оплачивать разницу в стоимости предоставленного и изъятого жилого помещения. Кроме того, региональная адресная программа переселения из аварийного жилья, во исполнение мероприятий которой истцы были переселены в новое жилое помещение,в качестве источников финансирования предусматривает средства ГК – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, областного и местного бюджетов, но не средства граждан.