можно ли с генеральной доверенностью переоформить квартиру на себя
Могу ли я на себя оформить имущество доверителя по доверенности?
у меня есть генеральная доверенность.могу ли я на себя что-то оформить из имущества доврителя?
Добрый день, Виктория. На себя по генеральной доверенности вы ничего оформить не можете. Суть доверенности как действия — действовать в интересах доверителя. А тут одной из сторон сделки являетесь вы, налицо конфликт интересов. На любое другое лицо — пожалуйста, на себя — ни в коем случае. Для оформления имущества на себя вашему доверителю потребуется выдать доверенность на другое лицо, в которой он пропишет, что нужно сделать, кому нужно продать, подарить и так далее
Добрый день. Доверенность это полномочие на представление интересов перед третьими лицами, в своих интересах Вы действовать не можете.
ГК РФ Статья 185. Общие положения о доверенности
1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители.
3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.
Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи.
4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.
5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно.
6. Правила настоящей статьи соответственно применяются также в случаях, если доверенность выдана несколькими лицами совместно.
Когда нужна генеральная доверенность на квартиру
Генеральная доверенность на квартиру
При составлении такой доверенности доверитель должен понимать последствия своих действий. Выдавая генеральную доверенность на квартиру, вы предоставляете третьему лицу право распоряжаться вашим недвижимым имуществом по своему усмотрению на совершенно законных основаниях.
При этом доверенное лицо может обменять, продать, сдать в аренду (наем), заложить, зарегистрировать любые изменения в государственных органах, подписывать все документы, необходимые для совершения таких сделок.
Порядок оформления и отмены доверенности
Следует также понимать порядок отмены такой доверенности. Дело в том, что в случае отмены доверенности доверитель должен уведомить об этом не только доверенное лицо, но и всех известных ему третьих лиц, которые вступили в правоотношения с представителем. Это условие в случае с генеральной доверенностью соблюсти может быть проблематично.
Нотариусы рекомендуют не выдавать такого рода доверенности. Лучше прямо указывать те права, которые должен совершить доверитель, дабы избежать в будущем неприятных сюрпризов. И как показывает судебная практика, такое мнение небезосновательно.
На какой срок выдается генеральная доверенность
Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа. Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений. » от 07.05.2013 № 100-ФЗ.
Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.
Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.
Примерное содержание доверенности на продажу, сдачу и другие действия с квартирой
Какие риски несет гендоверенность для сторон
Заключение сделок по генеральной доверенности несет определенные риски как для собственника имущества, так и для второй стороны:
Таким образом, генеральную доверенность можно оформлять только тогда, когда собственник имущества хорошо знает представителя и доверяет ему. В противном случае лучше оформить доверенность только на совершение конкретных действий, например на продажу определенной квартиры за заранее оговоренную цену.
Хочу купить квартиру по доверенности. Как ее проверить?
Мы с семьей решили подобрать новое жилище поближе к школе и работе. Пересмотрели множество квартир, одна понравилась. Но с ней не все так просто. Есть две проблемы: продают ее по доверенности, а собственник не хочет из нее выписываться.
Квартиру продает мама собственника по доверенности. Собственник с семьей, которая также прописана в квартире, переехали в другой город. Я знаю, что доверенность могут отозвать в день сделки. Деньги передашь, а потом окажется, что сделка недействительна. Как обезопасить себя в этом случае и что указать в договоре?
Еще одна проблема — выписка. Собственник жалуется, что это долго и нудно. Он предлагает выписать семью потом, когда у него будет время. Но я слышал, что можно все сделать гораздо быстрее через МФЦ.
Покупать квартиру, в которой прописаны чужие люди, не хочется.
Дмитрий, вы правы, что со сделками с недвижимостью лучше лишний раз перестраховаться. Покупать квартиру, где зарегистрированы чужие люди, действительно не стоит. А вот доверенность можно проверить. Расскажу сначала про нее.
Как проверить доверенность
Доверенность — это документ, который подтверждает право одного лица представлять интересы другого в разных ситуациях. Например, в отношениях с людьми, юридическими лицами или органами власти. Главное, чтобы в доверенности было написано, какие действия доверенное лицо вправе совершать и с кем.
В некоторых случаях доверенность должен удостоверить нотариус, например в случае подачи заявлений о государственной регистрации прав или сделок с недвижимостью.
Действие доверенности ограничено во времени — срок указан в самом документе. Если срока нет, по умолчанию доверенность действительна в течение одного года.
Поэтому прежде всего проверьте, когда истекает срок действия доверенности и сохранятся ли полномочия доверенного лица на момент подписания договора. Иначе можете оказаться в ситуации, когда предварительный договор подписали, аванс передали, а с подписанием основного договора возникла проблема: самого хозяина нет, у доверенного лица закончились полномочия.
И вы правы: доверенность утратит силу, если человек, который ее выдал, передумает и отменит ее. Он должен сделать это в той же форме, в которой он эту доверенность выдал. Ваш продавец может это сделать только через нотариуса.
Все действия нотариусы обязаны тут же регистрировать в реестре нотариальных действий ЕИС. Вы можете воспользоваться сервисом для проверки доверенностей по реквизитам непосредственно перед сделкой и посмотреть, действительна ли еще доверенность. Еще можете сделать скриншот экрана, на котором будет видно, что, например, в день сделки такого-то числа в такое-то время доверенность, на основании которой представитель продавца продал вам квартиру, не была отменена. Но, чтобы такой скриншот в последующем приняли в качестве доказательства, его нужно удостоверить у нотариуса.
Разумеется, самый лучший вариант — попробовать договориться с продавцом, чтобы он лично приехал на сделку. Так вы гарантированно избежите возможных проблем. Но если он категорически отказывается, а квартира идеально подходит вам и искать другой вариант не хочется, можете дополнительно подстраховаться.
Как еще можно подстраховаться
Договоритесь с продавцом, что деньги за квартиру он получит, только когда будет зарегистрирован переход права собственности от предыдущего собственника к вам и ваше право собственности. Вы можете арендовать ячейку в банке, положить в нее деньги за квартиру и прописать в договоре аренды ячейки определенные условия: что продавец или его доверенное лицо может забрать оттуда деньги, только если подтвердит, что сделка состоялась. Например, предъявит договор купли-продажи и выписку из ЕГРН, в которой в качестве собственника будете указаны вы.
Вы можете арендовать ячейку два месяца, а в случае необходимости продлить аренду. В среднем за аренду ячейки банки берут от 1200 до 2600 рублей в месяц. Дополнительные плюсы: банк еще пересчитает сумму и проверит подлинность денег.
В этом случае продавец получит деньги, только если регистрация права собственности пройдет успешно, а вы будете точно знать, что с документами все в порядке. Когда государственный регистратор регистрирует переход права от продавца к вам, он проводит правовую экспертизу документов. В том числе проверяет полномочия доверенного лица на момент подписания договора купли-продажи.
Как собственнику квартиры сняться с регистрационного учета
Не покупайте квартиру, пока собственник не снимется с регистрационного учета. Это можно сделать и через интернет, но все равно потом ему придется лично приходить с паспортом.
По правилам, чтобы сняться с регистрационного учета по месту жительства, собственник должен лично обратиться в органы регистрационного учета. Можно подать заявление непосредственно в отдел миграции МВД, в МФЦ или паспортисту в ТСЖ, ЖСК, УК. А можно сделать это и через портал госуслуг.
В вашем случае продавец переехал в другой город. Он может сняться с регучета даже там.
Заодно сразу зарегистрируется по новому месту жительства и тем самым избежит штрафа, предусмотренного за проживание без регистрации.
Продавцу и членам его семьи надо будет подать одновременно два заявления: на снятие с учета по прежнему месту жительства и на регистрацию в новом жилье. Единственный минус: этот процесс может затянуться на срок до двух месяцев из-за того, что документы пересылают в другой город почтой.
В любом случае я советую настаивать на снятии всех проживающих в квартире с регистрации до того, как подпишете договор. Да, вы можете прописать в договоре условие, что продавец с семьей обязаны выписаться, и определить им на это срок. Закон в таких случаях на стороне собственника, поэтому, если обратитесь в суд, скорее всего, решение будет в вашу пользу. Но может быть иначе, если вскроются дополнительные обстоятельства, например: в квартире зарегистрирован человек, который сейчас отбывает срок, и другого жилья у него нет или прописаны несовершеннолетние и их некуда выписать. Это большая и скользкая тема, а судебная практика неоднозначная. Есть шанс, что суд может вынести решение не в вашу пользу. И вам придется потратить время, нервы и деньги, чтобы выписать чужих людей из вашей квартиры.
Чтобы продавец поскорее снялся с регистрационного учета, пропишите в договоре дополнительное условие: продавец получит деньги только после выписки. Для этого в договоре аренды банковской ячейки добавьте листки убытия в список документов, которые продавец должен предъявить, чтобы получить деньги.
Чтобы обезопасить себя от других проблем, прочитайте нашу статью о том, какие документы проверять перед покупкой квартиры.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Доверенность на продажу квартиры: как оформить и какую
Доверенность — письменное поручение, согласно которому один человек передает другому право представлять свои интересы в определенных сделках. Полномочия человека, которому вы доверили свои права, могут быть ограничены временем действия и сферой применения. При покупке и продаже недвижимости многие действия — от подбора необходимых документов до заключения самой сделки и распоряжения деньгами — можно делегировать другим лицам. Это необходимо, если один из участников сделки не может физически на ней присутствовать или принимать участие в ее подготовке, например, находясь в другом городе или стране.
Представлять интересы покупателя или продавца недвижимости может любой дееспособный гражданин, не только родственник, но и знакомый или риелтор. Единственное исключение — второй участник сделки. Один человек не может и покупать и продавать объект.
Какие бывают доверенности на продажу квартиры
Есть несколько типов таких документов:
Если нужно делегировать кому-то сделку по приобретению или продаже жилья, то подойдет только доверенность, заверенная у нотариуса.
Как и где оформить доверенность
Для оформления документа придется посетить офис нотариуса. При процедуре лично обязан присутствовать только доверитель — нотариус удостоверится, что гражданин в здравом уме и по собственной воле делегирует свои права, после чего оба подпишут доверенность. Если доверитель не в состоянии посетить нотариуса лично, то специалиста можно вызвать домой. Нотариуса можно выбрать из реестра вашего города, при этом не важно, в каком районе или округе города он работает. Если вам порекомендовали нотариуса, вы можете проверить его статус в реестре палаты своего города.
Во время оформления нотариусу нужно предъявить паспорта обеих сторон. Если доверенное лицо не может присутствовать, достаточно копии его удостоверения личности. Бывают случаи, когда могут потребоваться дополнительные документы — например, если доверителем является гражданин, не достигший совершеннолетия. Кроме его свидетельства о рождении, потребуются и документы его представителя. Аналогичные требования и в случае, если объект принадлежит лицу, признанному недееспособным. При продаже совместно нажитого имущества обязательно предоставить письменное согласие на продажу от супруга.
Текст доверенности составляет сам нотариус, учитывая собственника и доверенного лица.
Что должно быть указано в доверенности на продажу квартиры:
В документе должны быть проставлены подписи доверителя и нотариуса. Доверенность заверяется печатью.
Также в тексте должно быть указано, какие конкретно права делегирует гражданин. Это может быть право представлять интересы при продаже или приобретении недвижимости, подписывать документы, собирать и запрашивать необходимые для сделки бумаги, провести государственную регистрацию объекта, получить задаток или полную сумму за жилье. Отдельно стоит указать, включает ли документ право передоверия. То есть может ли человек, которому доверены какие-то права, передать их другому человеку и кому.
Если известна сумма сделки, то ее также можно указать в документе, как и вознаграждение доверенному лицу за оказанные услуги.
Сроки действия
На текущий момент нет никакого ограничения, сколько может действовать доверенность. Если в документе не указывается конкретная дата или срок, то по умолчанию закон ограничивает действие одним годом.
Исключение составляют доверенности, которые включают сделки с недвижимостью за рубежом. Там ограничений вообще нет, и если никакая дата не указана, то документ будет действовать до его аннулирования.
При этом доверенность, на которой не указана дата составления, будет признана недействительной, сделки по ней совершать невозможно.
Можно ли отменить доверенность
Доверитель имеет право прекратить действие доверенности в любой момент, даже если у нее есть сроки. Для этого достаточно обратиться к любому нотариусу города, входящему в палату, написать заявление об отзыве и оплатить стоимость услуг специалиста.
Нотариус внесет изменения в единый электронный реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Уведомление уполномоченного о прекращении действия доверенности происходит автоматически в течение суток после внесения изменений в реестр. Никаких дополнительных действий от доверителя не потребуется. Однако рекомендуется все же сообщить третьим лицам, участвующим в сделке, об отзыве доверенности.
Следует отметить, что электронный реестр доверенностей — открытый веб-ресурс, которым может воспользоваться любой гражданин с целью установления сведений о доверенности. Там можно узнать, действительна ли доверенность и какой у нее срок действия.
Когда доверенность считается недействительной
Документ может потерять силу не только, когда собственник сам его отозвал или когда истек срок действия. Сделки и операции по доверенности будут невозможны в следующих случаях:
Сколько стоит оформить доверенность
Стоимость нотариальных услуг регулируется палатой города. Общая сумма будет складываться из госпошлины и оплаты дополнительных услуг самого нотариуса, например консультации и составления особого текста документа. Также общая стоимость доверенности может зависеть от количества представителей в документе.
Нотариальная доверенность на продажу квартиры в Москве обойдется в среднем не более чем в 2 тыс. руб., из которых 1,4 тыс. руб. составляет пошлина. Базовые тарифы можно посмотреть на официальных сайтах нотариальных палат города.
Отзыв доверенности — также платная услуга. Ее стоимость в Москве составляет 500 руб.
Семь принципиальных вопросов о доверенностях при сделках с недвижимостью
Передаваемые полномочия нужно излагать в доверенности полно, ясно, однозначно и в строгом соответствии с законом. Так, доверенность не может быть выдана на совершение сделки или иного действия личностного характера (например, на составление завещания). По доверенности также нельзя совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. То есть, к примеру, поверенный не может сам купить у доверителя квартиру по деверенности от него же.
Короткий список полномочий, ограниченный, к примеру, регистрацией права собственности и получением готовых документов в МФЦ, также поможет предотвратить такую «самодеятельность» поверенного лица, как дарение чужой квартиры через договор в простой письменной форме или собственноручное определение цены договора. Настоятельно не рекомендуем включать в перечень полномочий поверенного и право передоверия. Если что-то пойдет не так, то «концов» при таких обстоятельствах найти будет практически нереально.
Относительно «безопасный» список полномочий на сбор документов для предстоящей сделки купли-продажи недвижимости может включать следующие пункты:
— представительство в различных государственных органах и организациях (БТИ, ДЕЗ, ЕИРЦ, Центр государственных услуг «Мои документы», ЗАГС, ФНС и прочие компетентные органы);
— получение всех необходимых документов, справок, выписок, дубликатов в указанных органах;
— подпись за доверителя заявлений;
— подача и регистрация документов.
Если доверенное лицо выполнило все возложенные на него обязанности, а срок действия документа еще не истек, лучше сразу отменить документ у нотариуса. Неотмененная вовремя доверенность может стать опасным инструментом в руках недобросовестных посредников.
Доверенность в нотариальной форме отменяется только через обращение к нотариусу. Он удостоверит распоряжение об отмене документа и внесет сведения в соответствующий реестр Единой информационной системы нотариата. Уже на следующий день доверенность будет числиться в перечне отмененных в специальном разделе портала Федеральной нотариальной палаты. Этот факт означает, что все заинтересованные лица автоматически оповещены о прекращении действия доверенности.
Доверенность, составленную в простой письменной форме, при желании также можно отменить в любой нотариальной конторе страны.
В законе не прописаны какие-либо требования к сроку, на который необходимо выдавать доверенность в том или ином случае. Однако доверенность не может быть выдана бессрочно. Если доверитель не указал точный период действия документа, будет считаться, что доверенность действует 1 год с момента выдачи.
Когда дело касается купли-продажи недвижимости, не стоит оформлять долгосрочные доверенности на год или более. Решение всех формальностей, как бы то ни было, не займет дольше нескольких месяцев.
Доверенность, касающаяся распоряжения недвижимостью и регистрации права собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Также к нотариусу нужно будет заглянуть для оформления доверенности на совершение сделки, требующей по закону нотариальной формы, и в ряде других ситуаций, прописанных в Гражданском кодексе.
Нотариус проследит, чтобы документ соответствовал всем требованиям законодательства и в нем была отражена следующая информация: место и дата его оформления; срок действия; данные о доверителе и поверенном (Ф.И.О., гражданство, место жительства, реквизиты документа, удостоверяющего личность). Также он убедится в добровольности и осознанности действий доверителя, разъяснит суть и последствия выдачи доверенности.
Учтите, что, указав в доверенности право на заключение от своего имени любых сделок с вашим имуществом и последующую регистрацию перехода права собственности, вы по факту лишаете себя возможности строго контролировать, как именно распорядятся вашей недвижимостью (продадут или, может быть, отдадут даром), в какую сумму оценят, а какую в итоге получат на руки от покупателя и так далее.
Потеряет свою юридическую силу доверенность только после окончания «срока годности», указанного доверителем, либо вследствие досрочной отмены документа, а также в ряде других обстоятельств, указанных в законе (например, из-за смерти доверителя или признания его недееспособным).