муж подарил свою долю в квартире жене
Можно ли подарить супруге часть своего имущества?
Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации. Мы с супругой развелись, оставшись хорошими друзьями, вот только за месяц до брака приобрели квартиру в ипотеку. Развод еще не оформили, но собираемся.
Собственник квартиры и заемщик по ипотеке я, хотя первоначальный взнос мы сложили из личных накоплений пополам и дальнейшие выплаты тоже проводили совместно.
Так как имущество не относится к нажитому в браке, жена может потерять все при разводе. Я бы очень этого не хотел. Как можно выделить долю супруге? Скажем, если заключить брачный договор, это поможет решить проблему?
А как будет проходить процедура выделения доли в Росреестре? Какие документы нужны для того, чтобы официально все зарегистрировать, и сколько это будет стоить?
Артем, в вашем случае выделить долю супруге прямо сейчас очень сложно. К сожалению, не все зависит от вашего желания.
Если бы вы купили квартиру не в кредит, то с выделением доли не было бы никаких проблем. Вы могли бы подарить жене столько, сколько считаете нужным. По закону жена — ваш близкий родственник и такой подарок супруге не облагается подоходным налогом.
Почему нельзя просто так выделить долю
Когда вы покупаете квартиру в кредит, банк берет ее в залог. Это значит, что вы можете пользоваться квартирой — то есть жить в ней, — но распоряжаться — только с согласия банка. Под распоряжением закон понимает любые сделки, направленные на отчуждение права собственности: продажу, дарение, мену и т. д.
Чтобы подарить жене квартиру или долю в ней, кроме договора дарения нужно письменное согласие банка. Без него Росреестр просто не зарегистрирует договор. Даже если каким-то образом вы зарегистрируете договор дарения в обход банка, такой договор можно будет признать недействительным в суде.
Если вы дарите долю в квартире, вы автоматически передаете часть своих кредитных обязательств одаряемому. Посмотрим на это со стороны банка. Кредит выдали вам, вы его оплачиваете, у них в залоге ваша квартира. И тут вы предлагаете: а давайте-ка добавим в кредитные отношения еще одного человека!
Во-первых, банк не знает о платежеспособности вашей супруги. Во-вторых, для банка усложняется операционное обслуживание кредита: заемщиков становится двое. Банку это невыгодно со всех сторон. Хотя бывают исключения — банк одобряет такие сделки: например, если вы утратили часть доходов и вам тяжело платить. Банку выгодно отдать часть обязанностей другому человеку, ведь это повышает шанс, что вы выплатите все проценты по договору. Почитайте кредитный договор, иногда вопросы дарения описаны прямо в нем. Рекомендую еще связаться с банком и обсудить это.
Если банк дал согласие на дарение
Тут все просто. Если банк согласился, чтобы вы подарили долю в квартире супруге, то в кредитный договор вносятся изменения, и супруга становится заемщиком или созаемщиком по кредиту.
Какие документы нужны будут банку, вам скажет сам банк. Наверняка потребуется справка 2- НДФЛ от супруги, чтобы подтвердить ее доходы. Возможно, потребуется переоценка имущества. Кроме того, банк наверняка попросит оплатить расходы на внесение изменений в запись об ипотеке. Госпошлина — 350 рублей.
Брачный договор не поможет
Брачный договор именно в вашем случае не поможет решить вопрос. Его положения не могут распространяться на ваши обязательства, возникшие до брака, потому что в обязательствах есть права банка на эту квартиру. Если бы вы были в браке, когда покупали квартиру в кредит, то ваша супруга была бы созаемщиком по кредиту и так. И квартиру вы, скорее всего, оформили бы в общую совместную собственность супругов или поделили на равные доли.
Что еще можно сделать
Можно попробовать придумать иные способы компенсации.
Например, компенсировать супруге расходы на приобретение квартиры, просто подарив ей деньги или что-то еще. Налогом на доходы физических лиц такое дарение также не облагается. Если вы готовы отдать деньги сразу, договор заключается в устной форме. Если нет, вы можете даже обозначить, в какие сроки какие суммы хотите подарить. Тогда договор все-таки лучше оформить письменно. Еще вы можете досрочно погасить кредит и продать квартиру, а деньги разделить. Но все это нужно делать, пока брак не расторгнут, чтобы у налоговой не было вопросов.
Есть еще один интересный способ. Можно заключить договор дарения «на потом». Это называется «обещание дарения с отлагательным условием». Договоры дарения бывают реальными — это когда вы передаете дар в момент заключения договора — и консенсуальными — это когда стороны согласовали какие-то другие условия передачи дара. По закону договор дарения считается заключенным с момента подписания, но если дарят недвижимость, то договор подлежит государственной регистрации.
Но регистрируется не сам договор, а переход права собственности от одного собственника к другому. Это удостоверение государством того факта, что часть вашей квартиры перешла в собственность к другому человеку. Именно с момента регистрации перехода права новый владелец может распоряжаться имуществом.
Вы можете подписать договор дарения прямо сейчас, не уведомляя банк, но переход права собственности на подаренную часть квартиры к супруге можно будет зарегистрировать только тогда, когда вы выплатите кредит или выкупите закладную. Это и будет отлагательным условием. Если вы не сможете выплатить кредит и банк заберет квартиру себе — условие не выполнится и договор дарения не будет исполнен.
Так как эта конструкция довольно сложная, я рекомендую делать такие договоры у нотариуса. Да, это будет не бесплатно, но зато убережет вас от возможных ошибок. Как правило, это дешевле, чем нанимать стороннего юриста, особенно в Москве.
Нотариальное удостоверение будет стоить примерно 0,5% от стоимости доли, но не менее 3000 рублей плюс 4300 рублей за техническую работу. То есть если ваша квартира стоит 3 млн рублей и вы хотите подарить 50% супруге, то заплатить придется 11 800 рублей.
В договоре лучше предусмотреть, что в случае смерти дарителя обещание дарения не переходит к наследникам. В противном случае вы можете сделать своим наследникам «подарок». Им придется выплатить ваш кредит, чтобы получить квартиру в наследство, а потом еще половину квартиры подарить вашей бывшей жене. Вряд ли они будут в восторге.
Закон предусматривает ваше право отказаться от обещания дарения в определенных случаях. Например, если ваше имущественное или семейное положение изменится и исполнение дарения существенно ухудшит вашу жизнь.
У такого отложенного дарения есть и минусы. Так как переход права собственности произойдет, когда брак уже будет расторгнут, то НДФЛ вашей бывшей супруге, скорее всего, придется заплатить.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Может ли муж при разводе претендовать на квартиру, которую подарил жене?
— Муж подарил жене 3-комнатную квартиру, которая была до брака его собственностью (выплаченный кооператив). Может ли он претендовать на раздел квартиры при бракоразводном процессе и разделе имущества?
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Согласно семейному законодательству России, имущество, которое принадлежало супругам до брака, во время брака является их личной собственностью. Это означает, что они вправе решать, кто может им владеть и пользоваться и как им распоряжаться. Однако личной собственностью каждого из супругов является также и то имущество, которое является подаренным. Поэтому оно не подлежит разделу в бракоразводном процессе. Претендовать на него практически невозможно.
Следует отметить, что гражданское законодательство устанавливает основания для отмены дарения. К ним относятся: причинение дарителю телесного вреда и совершение одаряемым в отношении подарка таких действий, которые создают риск его безвозмездной утраты (разрушение и другое) при условии, что подаренная вещь имеет для дарителя значительную ценность неимущественного характера. Второе основание доказать довольно сложно, поскольку вряд ли собственник квартиры станет разрушать свое жилище. Поэтому, если дарителю был причинен телесный вред и это подтверждается соответствующими доказательствами (медицинские документы, документы из дела об административном правонарушении и тому подобное), то даритель может отменить дарение в судебном порядке. Для этого необходимо подать соответствующее исковое заявление.
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Светлана Болотская:
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ — супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
Имущество, приобретенное по договору дарения, считается личным, то есть не относится к совместно нажитому и не делится при разводе. Однако существуют судебные прецеденты — исключения из этого правила. Первое — когда супруг (супруга) одариваемого вложил(-а) собственные средства в улучшение подарка. В случае с квартирой это, как правило, затраты на ремонт, отделку. Второе исключение относится к случаям, в которых факт дарения невозможно доказать. Правда, в ситуации с недвижимостью отсутствие договора практически исключено.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Договор дарения считается безвозмездной сделкой. В случае, если данный объект недвижимости был личной собственностью супруга, то получается, что он передал права на свою квартиру своей жене. В связи с этим претендовать на раздел имущества на основании брака невозможно. Но в данной ситуации есть нюанс: если в квартире был сделан ремонт или произведены какие-то другие улучшения объекта, то можно попытаться в судебном порядке изменить режим личной собственности на данный объект на режим совместной.
Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА № 26 КО Иван Емельянов (advokats.su):
Семейный кодекс РФ однозначно указывает, что если во время брака супруг получил имущество по безвозмездной сделке, то такое имущество будет являться его личной собственностью. Поскольку дарение является безвозмездной сделкой, то и имущество, полученное одним из супругов в дар, будет являться индивидуальной собственностью этого супруга. При этом какого-либо правового значения то обстоятельство, что дарителем является муж, одаряемой — его супруга, а предметом дарения — личное имущество супруга, не имеет.
Таким образом, при оспаривании права собственности на квартиру правила семейного законодательства, регулирующие правовой режим имущества супругов, неприменимы. Это имущество разделу между супругами не подлежит.
Поэтому при оспаривании права собственности следует руководствоваться не правилами семейного законодательства, а правилами гражданского кодекса, регулирующими сделку дарения, в частности отмену дарения. Условия отмены дарения, предусмотренные гражданским законодательством, немногочисленны. Это покушение на жизнь дарителя, членов его семьи либо близких родственников, а также причинение вреда здоровью, телесных повреждений дарителю.
Отвечает юрист Аркадий Емельянов:
Сами по себе основания возникновения права собственности у мужа на квартиру до брака (полная уплата взносов в ЖСК, дарение и т. п.) не влияют на суть изложенных в вопросе отношений. Квартира, приобретенная до брака, является только собственностью мужа (п. 1 ст. 36 СК РФ). В последующем после вступления мужчины в брак титул квартиры не изменился, и она продолжала оставаться его собственностью, если соглашением между супругами не было предусмотрено иное. При этом муж, являясь единственным собственником, имел полное право осуществлять в отношении своего имущества все правомочия собственника: владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом (ст. 209 ГК РФ). Таким образом, он мог распорядиться квартирой путем заключения договора дарения с любым лицом. И то, что одаряемой в данном случае являлась его жена, не влияет на режим совместной собственности супругов, так как, в силу ст. 36 СК РФ, имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью.
Отсюда следует, что квартира не подлежит разделу как совместно нажитое имущество супругов, если стороны своим соглашением не предусмотрят иное при разделе совместного имущества как в браке, так и после его прекращения по основаниям, предусмотренным законом.
Отвечает управляющий партнер коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и партнеры» Анастасия Расторгуева:
По общему правилу все, что было приобретено в период брака, является общей собственностью и подлежит разделу. При этом в правиле есть четыре исключения, когда собственность будет не общей, а личной. И значит, не подлежащей разделу.
Описанный в вопросе случай, как изначально может показаться, вроде бы подходит под первый пункт. Да, действительно, квартира была получена мужем до брака. Но муж добровольно прекратил свое право собственности на нее. Право собственности перешло к супруге, и приобретено оно к тому же по основанию, которое позволяет относить это имущество к личному и, соответственно, не подлежащему разделу (это второй пункт перечня). Поэтому получается, что муж больше не вправе претендовать на это жилье при разделе имущества в бракоразводном процессе. Однако при разделе наследства вполне может. Правда, это в случае, если к этому моменту они еще будут в браке и у супруги не будет завещания на иных лиц. Тогда муж относится к наследникам первой очереди.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Дарение доли квартиры между супругами
Граждане вправе заключать любые не запрещенные законом сделки. Одной из них является договор дарения. Обычно в качестве отчуждаемого объекта выступает недвижимость. Подобные сделки часто заключаются между родственниками или супругами. Порядок оформления дарственной определяется законом.
Может ли муж подарить жене свою долю в квартире и наоборот
Отчуждение любого имущества сопровождается разными нюансами. Базовое требование – наличие права собственности. Невозможно продать/подарить чужое имущество. Если супруги являются владельцами или совладельцами объекта недвижимости, то они могут оформить дарственную в интересах друг друга. Аналогичный порядок действует при отчуждении имущества бывшей жене.
Однако тут есть исключение. Доля в квартире на праве общей совместной собственности может быть подарена только с согласия совладельцев. Такое бывает при покупке квартиры в браке или наследовании. Муж/жена может отписать свою часть жилья второму супругу только с согласия совладельцев.
Конечно, если жилье находится в долевой собственности, то подобные проблемы обычно не возникают. Например, если квартира была принята в порядке наследования и родственники заключили соглашение о разделе наследства. Обычно в договоре отображаются доли участников и порядок использования совместного имущества.
На каких условиях можно подарить долю супругу
Договор дарения заключается без встречных условий. Потому как является безвозмездной сделкой. Единственное требование – согласие одариваемого субъекта принять имущество в дар. Обычно в договоре прописывается соответствующий пункт.
Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников? Согласие совладельца не требуется, если владельцев квартиры всего двое (муж и жена). Единственное условие – сделка происходит в интересах одного из них.
Пример. Супруги проживали в 2-ком. квартире по договору социального найма. Впоследствии они приватизировали жилье в равных долях. Каждому досталось по ½ части жилья. Детей на момент приватизации в семье не было. Через несколько лет супруги решили расстаться. Мужчина не собирался делить жилье со своей супругой. Поэтому накануне развода оформил дарственную. Он отписал ½ часть квартиры своей жене. Стороны договора обошлись без согласования сделки с третьими лицами.
Как передать долю в квартире жене, мужу
Отчуждение объекта недвижимости происходит путем заключения соответствующего соглашения. Например, можно оформить договор купли-продажи или дарения. Второй вариант предпочтительнее. Он позволяет избежать уплаты НДФЛ. При отчуждении долевой собственности также не нужно согласие других собственников.
Дарственная заключается в письменном виде. Сделка подлежит нотариальному удостоверению. Финальная часть процедуры – внесение данных в государственный реестр прав.
Порядок действий
Алгоритм действий отчуждения долевой собственности:
При совместной собственности владельцу предварительно придется решить вопрос о выделении своей части квартиры. Потребуется провести переговоры с совладельцами, прийти к общему знаменателю, заключить договор о выделении долей или получить их согласие на сделку. После чего выполнить весь комплекс вышеуказанных действий.
Процедура
При отчуждении целой квартиры участникам сделки достаточно оформить письменное соглашение. То есть можно обойтись без нотариуса. Аналогичный порядок действовал в отношении долей квартиры до 2017 года. Позже были внесены поправки в закон. Теперь граждане при отчуждении части жилья вынуждены оформлять договор у нотариуса.
Проект соглашения можно разработать самостоятельно. Например, обратившись к профильному юристу. Также формуляр документа имеется у нотариуса. Однако редактировать соглашение в нотариальной конторе не совсем удобно.
Оформление договора дарения происходит при наличии соответствующих документов. Дарителю придется подтвердить права на отчуждаемое имущество.
В обязанности нотариуса входит установление личности каждого участника сделки, проверка представленных документов, разъяснение прав и обязанностей гражданам, удостоверение соглашения.
После подписания договора нотариус делает запись в соответствующем журнале и вносит сведения в государственный реестр. Одновременно участникам сделки разъясняется порядок регистрации права собственности на жилье.
Документы
Оформление дарственной возможно при наличии следующих документов:
Если соглашение заключается между супругами, то выгодополучатель освобождается от уплаты НДФЛ. Правило действует только при наличии свидетельства о заключении брака. Если жилье отчуждается бывшему супругу, то налоговая льгота ему не полагается.
Расходы
При отчуждении части квартиры стороны договора несут определенные расходы. Базовая ставка госпошлины – 0,5%. Сумма сбора рассчитывается исходя из стоимости жилья. Минимальная ставка составляет 300 руб. Максимальная сумма сбора – 20 тыс. руб.
Необходимые расчеты нотариус делает на основании одного из двух документов – отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости или кадастровой справки. Оценка проводится накануне заключения договора дарения.
Услуги правового/технического характера оплачиваются помимо госпошлины. Сумма вознаграждения нотариуса может отличаться по регионам. Средняя стоимость услуг в районе 5 тыс. руб. Детали по стоимости сделки нужно уточнять у конкретного нотариуса.
Дополнительные расходы выгодополучатель несет при внесении сведений в ЕГРП. За переоформление части совместной квартиры в многоквартирном здании необходимо заплатить 200 руб. При оформлении права собственности на всю квартиру размер налога увеличивается до 2 тыс. руб.
Налоги
Основное преимущество при оформлении дарственной между родственниками – освобождение от уплаты НДФЛ. Сумма довольно внушительная – 13%. Супругам достаточно представить нотариусу доказательства регистрации брака.
Если отчуждение имущества происходит в интересах бывшей супруги, то выгодополучателю придется заплатить подоходный налог.
Сроки
Супруги самостоятельно решают, когда именно им оформить договор дарения. Закон не содержит фиксированных сроков для подобного рода сделок.
Единственное ограничение – при покупке или строительстве жилья был задействован материнский капитал. Тут нужно учитывать момент возникновения права на объект недвижимости. Он является отправной точкой для исчисления срока исполнения обязательств о выделении долей совладельцев. Правообладателям дается шесть месяцев (ст.10 ФЗ № 256-ФЗ).
Договор дарения доли квартиры между супругами (образец) 2021 год
Ниже можно ознакомиться с типовым образцом дарственной:
Регистрация права собственности
Финальная часть процедуры – внесение сведений в ЕГРН. До того момента одариваемое лицо не является собственником имущества. Регистрация права происходит в Росреестре. Регистрационные мероприятия осуществляются в течение 5–12 дней. Внесение данных в ЕГРН происходит по заявлению физлица. Дополнительно потребуются следующие бумаги:
Подать бумаги также можно через МФЦ. Подобные центры образованы для максимального упрощения процедуры регистрации права собственности. Дополнительно выгодополучатель может воспользоваться сервисом Госуслуги. Единственное требование – необходимо пройти регистрацию на государственном портале.
По итогам процедуры регистрации выгодополучателю выдается выписка из ЕГРН. Она подтверждает право собственности на принятое в дар имущество.
Можно ли оспорить договор дарения
Расторжение договорных отношений происходит двумя способами – добровольно и принудительно. Первый вариант подразумевает досудебное урегулирование вопроса. Договор дарения может содержать пункты об одностороннем расторжении сделки. Например, по причине существенного ухудшения материального состояния дарителя. Еще одна причина – халатное отношение к имуществу.
Второй вариант подразумевает судебное разбирательство. Подать исковое заявление могут участники сделки или третьи лица. Например, если договор дарения затрагивает их права. Оспорить дарственную можно по разным основаниям. Сюда относится психологическое или физическое давление, обман, мнимость или притворность сделки, невменяемость дарителя на момент подписания договора. Если истец сможет подтвердить свои требования, то суд признает договор дарения недействительным. Отписанное имущество вернется дарителю или его наследникам.
Срок для подачи искового заявления – 1 год. Отсчет времени начинается не с момента заключения сделки, а со дня, когда истцу стало известно о нарушении его гражданских прав. Если истец не является участником сделки, то он может подать иск в течение года с момента, когда ему стало известно о личности ответчика. В отдельных случаях срок исковой давности увеличивается до трех лет.
Дарение доли квартиры между супругами происходит путем заключения письменного соглашения. Подобные сделки подлежат нотариальному удостоверению. Проект договора можно заказать у наших юристов. Предварительная консультация предоставляется бесплатно. Юрист подскажет, на что нужно обратить внимание при заключении договора и какие наступают последствия после внесения данных в ЕГРН. Заявка для получения консультации подается через форму обратной связи.
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?
– С мужем собираемся купить квартиру в ипотеку. С юридическими моментами все понятно. Вопрос: после выплаты ипотеки и оформления квартиры (доли) на нас с супругом может ли он отказаться от своей доли и оформить дарственную на меня? При этом буду ли я являться полноправным собственником в случае развода?
Отвечает руководитель консалтингового агентства «Трофимова Групп» Любава Трофимова:
Ипотека в браке, как правило, оформляется двумя способами: на одного из супругов или по ½ доле каждому.
Вариант № 1. В банке определяется, оба супруга будут заемщиками в кредитном договоре или только один. Если кредит оформляется на мужа или жену, то второй является созаемщиком. Тогда квартира чаще всего оформляется на заемщика. В рассматриваемой ситуации лучше всего изначально оформить ипотеку на жену, если муж готов впоследствии подарить квартиру. При этом из состава совместного данное имущество можно вывести сразу же после оформления сделки, заключив нотариальное соглашение о разделе имущества. Обратного хода данному документу нет, то есть нельзя через месяц передумать и после развода разделить эту квартиру. Причем даже если деньги за нее, то есть сами ипотечные платежи, платились в браке.
Банк о заключении такого соглашения уведомлять не стоит, так как менеджеры не будут вникать в тонкости, и могут возникнуть сложности с кредитом. То есть банк может попросить вернуть кредит досрочно: такое право (не напрямую, а завуалированно) обычно прописано в условиях кредитного договора (ипотеки). Такой способ вывода квартиры из совместно нажитого имущества может быть использован в любое время после оформления собственности.
Конечно, можно разработать соглашение и в период строительства объекта по договору долевого участия. Тогда предметом соглашения между супругами будет не право собственности на квартиру, а право получить ее по акту приема-передачи с последующей регистрацией права. Если ипотека и право собственности на квартиру будут оформлены на мужа, а он хочет уступить это право супруге, то соглашение о разделе имущества тоже можно заключить. Однако это более сложная процедура, и без участия юристов здесь не обойтись.
Минусы варианта № 1:
Вариант № 2. Рассмотрим вариант с дарением. Конечно, договор дарения – самый простой способ передать свое право жене или мужу. Но опять-таки есть нюансы. Средний срок по ипотеке составляет 10–15 лет. Неизвестно, что произойдет за это время. Хотя можно погасить кредит досрочно, однако это тоже может затянуться на несколько лет. Но, допустим, теоретически прошло 10 лет, и супруг готов подарить своей жене свою ½ долю квартиры. После заключения сделки у нотариуса состоится переход права собственности на объект недвижимости в пользу жены. Конечно, после заключения договора дарения право совместной собственности на квартиру прекратится. Следовательно, на спорную квартиру муж претендовать в суде не сможет. При этом отказ мужа от доли в собственности путем дарения может быть не только в браке, но и в любое время после его расторжения. Сроки давности по разделу совместно нажитого имущества в суде составляют по общему правилу три года, однако есть прецеденты восстановления таких сроков в судебной практике. Поэтому лучше не затягивать оформление недвижимости.
Минусы варианта № 2:
Подведем итоги. Все же очевидным выходом из рассматриваемой ситуации является заключение именно соглашения о разделе имущества в браке. Этот документ дает максимально быстро необходимые гарантии получения права собственности и не имеет обратной силы.
Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:
В рассматриваемой ситуации в отношении квартиры возникнет режим общей совместной собственности супругов. При этом неважно, на кого непосредственно будет оформлена квартира: на Вас или на супруга. Режим общей совместной собственности квартиры предполагает, что она находится в вашей общей собственности без определения конкретных долей.
По нормам действующего законодательства собственники общего совместного имущества могут отчуждать такую квартиру только целиком. Ваши доли не определены, и поэтому распорядиться своей конкретной частью не получится. Следовательно, для того чтобы совершить сделку по отчуждению доли, необходимо сперва определить доли каждого из вас, а для этого необходимо изменить режим имущества с совместного на общий долевой.
Супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части), как на основании брачного договора, так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам семейного и гражданского законодательства. На практике это может быть соглашение об определении долей супругов или соглашение о разделе имущества. На основании любого данного договора органами Росреестра будет изменен режим собственности и внесены соответствующие записи в реестр недвижимости.
После этого каждый из вас будет вправе самостоятельно распорядиться своей долей любым не запрещенным законом способом, в частности – подарить ее. При этом договор дарения недвижимости, оформленной в долевую собственность, необходимо заверить у нотариуса. Стоит отметить, что стороны договора в рассматриваемом случае освобождены от уплаты налога.
Дарение доли в квартире также подлежит государственной регистрации. Как только сделка по дарению будет зарегистрирована в Росреестре путем внесения соответствующей записи в ЕГРН, то Вы будете являться полноправным собственником квартиры, и даже при разводе это имущество не будет делиться между супругами, а останется исключительно за Вами.
Конечно, последнее не касается ситуации, если сам договор дарения будет в дальнейшем оспариваться супругом в судебном порядке как недействительный.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Вы будете единственным собственником квартиры, если муж подарит Вам свою долю в квартире. Согласно законодательству, каждому из супругов, если не определено другое, принадлежит ½ имущества, приобретенного в период брака. В случае развода имущество делится пополам, но если муж подарит свою супружескую долю, то ½ квартиры будет принадлежать Вам на основании договора купли-продажи, а вторая ½ доля – на основании дарения, то есть безвозмездной сделки. Соответственно, в случае развода вся квартира будет являться Вашей личной собственностью.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Регулирование супружеской собственности сейчас можно только брачным договором. Если Ваш муж после выплаты ипотеки захочет оформить всю квартиру в Вашу единоличную собственность, вы вместе идете к нотариусу и оформляете брачный договор. Брачный договор может относиться ко всему супружескому имуществу (и распределить, что чьим является), а может оформляться на каждый объект недвижимости по отдельности, например на одну эту квартиру. В брачном договоре Вы сможете указать, что данная квартира полностью принадлежит Вам, а муж не имеет к ней отношения. В этом случае Вы получаете право распоряжаться данным имуществом независимо от брачного состояния и разрешения супруга. Правда, если муж зарегистрирован в этой квартире, то без его участия будет все-таки трудно обойтись.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Все имущество, которое вы приобретаете в браке, является вашей совместной собственностью, как и долги, обязанность по выплате которых принадлежит вам обоим.
Если вы, находясь в браке и не имея брачного договора, оформили квартиру в долях, а именно ½ доли квартира – Ваша, и ½ доли принадлежит Вашему супругу, как ни парадоксально, эти доли буду являться Вашей совместной собственностью. Конкретно в Вашей ½ Ваш супруг будет иметь право на ½ доли, как и Вы, соответственно, в его.
В случае, если он подарит Вам свою долю, то, с точки зрения буквы закона, Вам будет принадлежать ½ его доли (целиком, так как все, что приобретено в браке в дар, является Вашей совместной собственностью) и ½ Ваша, в которой он, тем не менее, в случае развода гипотетически может претендовать на ¼, то есть половину от Вашей половины.
Чтобы не допустить этой путаницы и юридических казусов, имеет смысл заключить брачный договор в отношении всего имущества, нажитого в период брака, либо его части – конкретной квартиры, обремененной ипотекой. Если вы заключите брачный договор (он подлежит нотариальному удостоверению), проблем с дальнейшим разделом спорной квартиры у Вас не возникнет.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
В Семейном кодексе существуют нормы, которые регулируют имущественные правоотношения между супругами. Если, будучи в браке, супруги приобретают квартиру, то она попадает в общую совместную собственность. Для того чтобы изменить режим общей совместной собственности и сделать ее индивидуальной, существует несколько механизмов. Первым является заключение брачного договора, по условиям которого можно зафиксировать право собственности жены на квартиру. Второй механизм – заключение соглашения о разделе имущества, в котором фиксируется, что ½ доли принадлежит мужу, а другая ½ – жене, после чего супруг может подарить свою долю.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.