на сколько подорожали квартиры в ростове на дону
Жильё в Ростове подорожало из-за коронавируса и льготной ипотеки
Новостройки растут в цене быстрее «вторички»
Ростовская новостройка. Фото новостройкидона.рф.
Цены
Цены на недвижимость в Ростове начали расти ещё в 2019 году. Однако, говорит руководитель направления первичной недвжиимости «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев, со 2 квартала 2020 года они заметно ускорились.
«Прежде всего, это связано с введением льготной программы по ипотеке (для первичного жилья), снижением ипотечных ставок (в категории вторичного жилья), расширением программы материнского капитала и увеличением размера соответствующих выплат», — рассказал он.
Сыграли свою роль девальвация рубля и снижение депозитных ставок в банках. В таких условиях люди, у которых есть сбережения, по традиции начали вкладывать их в недвижимость, ещё больше подстёгивая спрос.
«Вполне естественно, что возросший спрос и привлекательность недвижимости способствовали быстрому росту стоимости жилья. В сегменте новостроек свою роль сыграл и механизм проектного финансирования, который также влияет на удорожание новых проектов в жилищном строительстве на старте продаж», — говорит Алексеев.
В итоге по результатам 3 квартала 2020 года по сравнению с началом 2019 года на первичном рынке жилья Ростова средняя цена за квадратный метр выросла на 6,2% — с 48473 до 54100 рублей. На вторичном рынке стоимость квадратного метра выросла за тот же период на 3,4% — с 55839 до 57638 рублей.
График предоставлен пресс-службой «Авито Недвижимость»
По словам экспертов, рост цен на недвижимость из-за введения льготной ипотеки и ажиотажного спроса — один из основных и разочаровывающих итогов программы. Согласно статистике «Мира квартир», которую приводит «Лента.ру», в первом полугодии этого года квартиры подорожали в новостройках 63 из 70 крупнейших городов России. В среднем только за полгода цены на первичном рынке недвижимости поднялись на 6%, подсчитали аналитики.
«Несомненно, рост цен на новостройки обусловлен дешёвой ипотекой, субсидируемой из государственного бюджета. Это был роскошный антикризисный подарок застройщикам, которым теперь не нужно снижать ценовую планку, чтобы привлечь покупателей», — цитирует экспертов «Лента.ру».
Напомним, что программа льготной ипотеки официально продлена до середины 2021 года.
Востребованные районы
На вторичном рынке недвижимости наибольшим спросом у покупателей продолжают пользоваться Ворошиловский и Советский районы. При этом за последний год (октябрь 2019 года к октябрю 2020 года) в этих же районах зафиксировано самые высокие темпы роста потребительского интереса — плюс 69% в Ворошиловском и плюс 66% в Советском районах.
Рейтинг районов Ростова по уровню спроса на покупку вторичной недвижимости, октябрь 2020 года. Предоставлено пресс-службой «Авито Недвижимость».
Эти два района лидируют и по количеству предложений, то есть на них приходится большая часть продаваемых в Ростове квартир. Однако годовая динамика является отрицательной — минус 6% в Ворошиловском районе и минус 7,6% в Советском.
Наибольшие темпы роста предложения зафиксированы в Пролетарском районе (+26,7%), благодаря чему он обогнал Первомайский район, который ещё в прошлом году входил в топ-3 по уровню предложения вторичной недвижимости.
Рейтинг районов Ростова по уровню предложения о продаже вторичной недвижимости, октябрь 2020 года. Предоставлено пресс-службой «Авито Недвижимость».
Влияние коронавируса
По словам Дмитрия Алексеева, пандемия оказала двоякое влияние на сиутацию на рынке недвижимости. Во втором квартале 2020 года, когда в Ростове был введён режим самоизоляции, на рынке произошло закономерное снижение спроса. Однако затем рынок достаточно быстро начал восстанавливаться и в итоге спрос на новостройки в 3 квартале 2020 года по сравнению со вторым кварталом вырос на 46%, на вторичку — на 80%. Если же сравнивать третий квартал 2020 года с тем же периодом 2019 года, то рост спроса на первичное жильё составил 46%, на вторичное — 54,4%.
«Беспрецедентная ситуация ажиотажного спроса на рынке недвижимости оказалась благоприятной для всех её участников, — считает Алексеев. — Покупатели получили возможность приобрести жильё на выигрышных для себя условиях, а продавцы, в свою очередь, — реализовать свои объекты быстро и выгодно».
Кроме того, в связи с действием сначала режима самоизоляции, а затем коронавирусными ограничениями, произошла резкая цифровизация рынка. Сделки в режиме онлайн совершались и раньше, однако до начала пандемии это было не столь распространённое явление. Теперь же по интернету можно даже посмотреть интересующую квартиру, онлайн показы предлагают и риелторы на вторичном рынке.
При этом, рассказали donnews.ru в компании «Неометрия», девелоперам пришлось осваивать новые технологии в рекордные сроки.
«Мы уже несколько лет успешно заключаем удалённые сделки, но в этом году ситуация на рынке задала новую планку — и благодаря высокому уровню оперативности и автоматизации мы всего за 1 день перевели сотрудников компании в 4 городах присутствия на удалённый режим работы. Результат — сохранили всю команду и не потеряли в продажах», — рассказали в компании.
Что дальше?
По мнению Дмитрия Алексеева, в связи с продлением действия льготной ипотеки и низкими ставками по кредитам на «вторичку» спрос на рынке недвижимости, скорее всего, продолжит расти. А значит будут дорожать и квадратные метры. Постепенное замедление этой динамики можно ожидать разве что к середине 2021 года.
Как считают эксперты консалтинговой компании Macon, в более долгой перспективе средние цены на жильё в Ростове продолжат расти за счёт того, в городе прослеживается устойчивая динамика на увеличения доли комфортного жилья за счёт стандартного.
В Ростове бум на рынке жилья может смениться кризисом
Доходы граждан и цены на квартиры устремились в разные стороны
Строительство ЖК в центре Ростова. Фото new.sigma-don.ru.
В 2020 году рынок первичной недвижимости Ростова после многих лет сна и стагнации всколыхнулся. Причина уже привычная — пандемия коронавируса, а также действия, которые были предприняты властями, чтобы справиться с ситуацией. В итоге на рынке недвижимости по всей России, в том числе в Ростове, случился настоящий бум, обернувшийся не только рекордными объёмами выданной ипотеки, но и резким ростом цен на новую недвижимость. По мнению некоторых экспертов, ничего хорошего от этой ситуации ждать не стоит и не за горами очередной крупномасштабный экономический кризис. Обсуждалось это всё на конференции, организованной издательством «Коммерсант-Юг».
Жильё в Ростове доступнее, чем в Европе
По словам исполнительного директора «Института экономики города» Татьяны Полиди, в большинстве агломераций России по международной классификации жильё является очень даже доступным. Касается это и Ростова.
В соответствии со стандартной методикой ООН, жильё считается доступным, если копить на него приходится до трёх лет. Используя данные Росстата, в Институте подсчитали, что для Ростова этот показатель по состоянию на 3 квартал 2020 года составляет 2,3 года. И за последние годы он заметно снизился. Так, ещё в начале 2019 года это 2,9 года. В соседнем Краснодаре на жильё накопить можно вообще меньше, чем за 2 года. Для сравнения — в Лондоне на это уйдёт 8 лет, в Гонконге —20 лет и так далее. То есть, на первый взгляд, в России всё прекрасно.
Однако, говорит Полиди, всё не так просто. Дело в том, что по этой общепринятой методике считают время, за которое семья накопит деньги на среднестатистическое для конкретной страны жильё.
— В развитых странах — это односемейные дома площадью от 150-200 квадратных метров. Квартиры там в принципе не являются предметом продажи от семьи к семье, это арендное, а не продаваемое жильё, — говорит она. — В наших же агломерациях типичное жильё — это 1-2 комнатная квартира площадью 40-50 квадратных метров. То есть, наш жилищный стандарт очень низок.
И, что самое печальное, он пока лишь снижается. Так, ещё в 2010 году средняя площадь вводимых в России в строй квартир составляла 70 квадратных метров. Сейчас — меньше 50.
При этом, продолжает Полиди, пандемия коронавируса показала, что предпочтения населения сдвинулись в сторону более просторного жилья. Многие в 2020 году были вынуждены работать из дома и никто пока не гарантирует, что такого вновь не случится. А когда дома нужно не только всей семьёй посмотреть телевизор, но ещё и работать в течение дня, то встаёт вопрос о тесноте и отсутствии личного пространства.
В итоге, говорит Полиди, Россия, как и весь мир, столкнулась с ростом запроса на просторное жильё. Однако отечественный рынок оказался к нему не готов.
— Обнаружилась нехватка не только нормальных квартир, но и односемейных домов. Потому что в отличие от развитых стран мы последние лет 20 пригороды застраивали безумными многоэтажными кварталами, во многом исчерпав уже возможность цивилизованной одноэтажной застройки вблизи агломераций, — рассказала исполнительный директор «Института экономики города».
Льготную ипотеку съели цены
По словам гендиректора консалтинговой компании Macon Ильи Володько, 2020 год для рынка недвижимости Ростова ознаменовался в первую очередь «тотальным ростом цен», который рынку пережить будет сложно. В среднем цена за квадратный метр в городе на первичном рынке выросла на 10 тысяч рублей и достигла почти 66 тысяч рублей. При том, что последние несколько лет эта сумма практически не менялась, балансируя в районе 55 тысяч рублей.
— Январь-февраль 2021 года дал ещё плюс почти 2% к цене и сейчас это уже 67 тысяч рублей за метр, — говорит Володько.
При этом в городе наметилась нехватка жилья эконом класса с минимальной для города ценой в диапазоне 45-55 тысяч рублей. В конце 2019 года по такой стоимости продавалось более 70 объектов, к концу 2020 года — лишь 32.
— Возросшая цена на жильё приближает Ростов к пределу потребительских возможностей и в итоге число сделок может сильно упасть, — считает он.
Причин для увеличения цен на недвижимость в прошлом году было много. Это и рост цен на металл, о котором писал donnews.ru. Опять же из-за коронавируса в страну приехало значительно меньше иностранных работников, которых так любят в строительстве. В итоге застройщикам пришлось искать работников из числа россиян, а они обычно требуют зарплаты повыше.
Однако не последнюю роль в росте цен сыграла и льготная ипотека, введённая правительством. Получить её, напомним, может вообще кто угодно. И это был отличный антикризисный подарок застройщикам, которых избавили от необходимости снижать ценовую планку, чтобы привлечь покупателей. Более того, льготная ипотека подстегнула спрос и застройщики, пользуясь случаем, цены подняли.
В итоге, говорит Татьяна Полиди, рост цен «съел» эффект снижения процентных ставок по ипотеке. И говорить о том, что программа была эффективной — очень сложно.
Что будет дальше?
По оценкам Ильи Володько, цены на жильё продолжат расти, по итогам 2021 года удорожание может составить 7-8%. Падения цен ждать не стоит точно.
Что касается ипотеки, то её летом этого года вряд ли отменят. Но зато могут ограничить. По словам Татьяны Полиди, это было бы верным решениям и программу изначально не нужно было делать доступной для всех. В тех же развитых странах низкие ставки по ипотеке предоставляют к примеру лишь тем, кто покупает своё первое жильё, либо может доказать реальную потребность в улучшении жилищных условий. С другой стороны, в правительстве России никогда особо и не скрывали, что программа льготной ипотеки в первую очередь запускалась, как инструмент поддержки строительной отрасли, а не граждан.
Главная же проблема, по мнению самих застройщиков, — продолжающееся падение реальных доходов граждан. Грубо говоря, скоро у людей просто не будет денег, чтобы покупать жильё.
По словам президента ГК «Сокол» Арутюна Сурмаляна, в Ростове ёмкость рынка, если смотреть на то, в каких условиях живут люди, далеко не исчерпана. Можно ещё строить и строить. А вот если учитывать платёжеспособный спрос, то уже через 3 года недвижимость в Ростове покупать будет некому. Если, конечно, не случится чуда и люди не начнут богатеть, либо власти не придумают какую-то новую программу поддержки.
— Мы пока строим с опаской, — говорит Сурмалян. — В том же ЖК «Сокол» уже построено два дома, до момента сдачи они были распроданы на 70%. Это очень хороший показатель. Строим третью очередь, но продажи не открываем, потому что будем мешать сами себе. Надо сначала продать то, что уже сдали.
По его словам, дошло до того, что приходится искать покупателей в северных регионах России и на Дальнем Востоке. Как известно, местные жители охотно покупают жильё на юге, но Ростов по различным причинам избегают. Хотя у того же Краснодара в этом смысле есть очень удачный опыт.
О том, что цены на жильё в Ростове продолжат расти, говорит и председатель правления концерна «Единство», председатель комитета по градостроительной деятельности Торгово-промышленной палаты Ростовской области Геннадий Наумов. Однако, по его словам, ситуация гораздо серьёзнее, чем может показаться, и при текущих тенденциях всё может вылиться в полномасштабный кризис.
— В кризис 2008 года всё разрулилось за счёт однонаправленного роста цен на жильё и доходов населения. В 2014 году было примерно тоже самое. Сейчас же этот рост разнонаправленный — жильё дорожает, а доходы людей падают далеко не первый год и правительство ничего с этим поделать не может. Скорость этого разнонаправленного роста уже колоссальная и я не вижу никаких причин для замедления, — говорит Наумов.
Он уточняет, что это не означает полную остановку строительной отрасли. В любом городе найдутся богатые люди, которые купят даже дорогое жильё. Однако рынок они точно не спасут.
— Общая тенденция, я бы сказал, очень мрачная, — говорит Наумов.
Напомним, что строительная отрасль имеет один из самых высоких мультипликативных эффектов в экономике. В этой сфере занято много людей, она обеспечивает заказами многие другие отрасли (тех же металлургов). И если падает строительство, то, как карточный домик, сыпется и всё остальное. А именно это и может произойти, если цены на жильё и доходы населения разойдутся настолько, что позволить себе новую квартиру смогут лишь избранные.
Крыша на пике
Ростов-на-Дону стал одним из самых «подорожавших» городов страны. Правда, как говорят эксперты, снижение покупательной способности и рост ипотечных просрочек может переломить этот тренд, и в 2021 году квартиры в донской столице начнут дешеветь.
Из-за девальвации рубля стоимость жилья в долларах упала примерно на 30 процентов. Но на фоне поддержки государства и льготной ипотеки (ставки по которой уже упали фактически до 5,9 процента, а по некоторым программам еще ниже) застройщики повышали рублевую стоимость квартир, говорит гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. Так что фактическая стоимость жилья изменилась не так существенно.
Кроме того, по его словам, спрос на недвижимость всегда выше при падении курса рубля. Так случилось и в этот раз. Правда, далеко не все покупатели отдают себе отчет в изменении «долларовой стоимости» жилья, поскольку доходы у них обычно в рублях, как и совершаемые сделки.
Опрошенные риелторы в Ростове отмечают два всплеска спроса в этом году: в начале весны из-за вводимых властями ограничительных мер и в августе-сентябре перед ожидаемой в мире «второй волной». Однако жестких мер теперь не вводилось. Люди, которые боялись потерять сбережения, уже в основном купили свое «защитное» жилье. Поэтому в октябре спрос резко упал, признают участники рынка. В Ростове отскок цен уже начинается.
Что будет с рынком недвижимости Ростова в 2021 году?
Ажиотажный спрос на новые квартиры стал главным трендом рынка недвижимости не только Ростова, но и всей России. ДОМОСТРОЙРФ.РУ узнал у генерального директора компании «Титул» Евгения Сосницкого, что ждет эту сферу в текущем году, как изменятся цены на жилье и какие фундаментальные изменения в предпочтениях покупателей произошла в связи с пандемией.
Продолжится ли ажиотажный спрос на новостройки в 2021 году?
— Если мы будем разбираться с высоким спросом на рынке первичной недвижимости в прошлом году, то можно выделить несколько основных причин. Во-первых, дело в том, что 2020 — был годом специфическим. Квартиры на первичном рынке можно было купить легче и быстрее, чем на вторичном. В период самоизоляции и сразу после него многие граждане решили сохранить свои сбережения путем приобретения жилья в новостройках. «Вторичка» не подходила для них из-за того, что там относительно долгий процесс оформления сделки и много «альтернативных» продаж, то есть — обменов. Это и обусловило резкое увеличение спроса на «первичку» в марте, апреле и мае. После этого основным фактором для роста спроса на новостройки стали программы государственной поддержки, которые были привязаны к ипотечному кредитованию и действовали только на первичном рынке жилья. Поэтому дешевая ипотека и меры господдержки поспособствовали тому, что спрос значительным образом перетек в сторону новостроек. Со стороны государства это было сделано грамотно, ведь первичный рынок является драйвером всего рынка недвижимости, поэтому он «вытащил» и оживил и «вторичку».
В 2021 году спрос сохранится. Останутся меры государственной поддержки, а значит — доступ к дешевой ипотеке. Никуда не денется и большой отложенный спрос — на сегодняшний день не все семьи, которые планировали улучшить свои жилищные условия, приобрели новое жилье.
А хватит ты ли предложений на рынке для удовлетворения спроса?
— В период самоизоляции в прошлом году были разобраны практически все товарные запасы на первичном рынке, которые скопились чуть-ли не с 2017 года. Застройщики реализовали свои остатки в сданных домах. Все эти квартиры были раскуплены, в том числе и объекты в строящихся домах. Спрос способствовал сокращению предложения.
Фото: DOMOSTROYRF.RU
Минувший год был знаковым для рынка. Многие застройщики заканчивали свои проекты еще без эскроу-счетов. Были лишь единичные проекты, которые с самого старта реализовывались по новым правилам. Застройщики изучали новые условия и не спешили начинать новые проекты. Зачастую компании скупали земельные участки для будущей застройки, то есть готовились. В 2021 году анонсировано очень много проектов. И по некоторым ЖК уже стартовало предварительное бронирование. В этом году, я уверен, мы увидим много новых и классных проектов.
Будут ли расти цены на квартиры в новостройках в этом году?
— В прошлом году цены однозначно выросли: где-то процесс шел плавно, а где-то скачкообразно. Рыночный механизм (выход на рынок большого платежеспособного спроса) привел к тому, что цены за год увеличились до 25%. Некоторые застройщики поднимали цены разово, например, на 15%, а другие увеличивали ценники в зависимости от количества распроданных квартир. Переход на эскроу-счета повлиял на одномоментное удорожание квадратных метров. Компании сразу заложили дополнительные затраты в стоимость жилья. В 2021 году эта тенденция будет иметь место. Рост стоит ожидать в пределах уровня инфляции плюс 2–3%. То есть рост в пределах 8–10% точно будет. Но в этом году, скорее всего, в Ростове-на-Дону конкурентом для рынка новостроек станет сегмент индивидуального жилищного строительства. В первом полугодии мы увидим увеличение количества сделок по пилотной программе льготной ипотеки на ИЖС. Жители Ростова традиционно является приверженцами домовладений, поэтому значительная часть людей предпочтет брать ипотеку на дом или земельный участок с последующим строительством частного домовладения, а не покупать квартиру. Если же госпрограмма на квартиры в новостройках будет продлена и на второе полугодие, о чем уже активно говорят, то цены вполне могут вырасти к концу года и до 20%.
Мы видим, что сдерживающим фактором для роста спроса является политика банков. Кредитные организации, выдавая ипотеку по льготной ставке, ужесточили проверку платежеспособности заемщиков и проверку рыночной стоимости объекта через контроль над оценщиками. Поэтому достаточно большой процент заявлений на ипотеку не получает одобрения. То есть мыльный пузырь в этом сфере не надувается, как это произошло в свое время в США. На рынке сейчас практически нет залоговых квартир, которые выставляют банки. Ситуация контролируемая.
Что сейчас происходит с рынком вторичного жилья? Какие тенденции наметились?
— Цены, конечно, тоже выросли. Это же единый рынок, только разные сегменты. «Первичка» всегда становится «вторичкой». Вообще на вторичном рынке, особенно в четвертом квартале 2020 года, происходили очень интересные процессы. Ажиотажный спрос привел к тому, что практически все ликвидные варианты были раскуплены. Ликвидные объекты — это квартиры с рыночной ценой, в хорошем состоянии, которые впоследствии могут быть быстро проданы по рыночной стоимости за счет своих высоких потребительских характеристик и востребованности на рынке.
Фото: DOMOSTROYRF.RU
Постепенно мы увидели здесь не рынок покупателя, а рынок продавца. В конце года спрос превысил предложение, что также привело к росту цен на вторичном рынке. Сейчас покупателей больше, чем ликвидных объектов в продаже. Конечно, это не особо коснулось объектов в старом фонде, в сталинках. Такой ситуации давно не было на рынке. Сегодня продавцы диктуют свои условия. Сейчас, например, хорошая квартира с рыночной ценой уходит за неделю-две, раньше же экспозиция составляла два-три месяца.
А рост цен при низких ипотечных ставках не отпугнет местных жителей от запланированной покупки жилья?
— Не так давно у нас в стране пытались реализовать нацпроект «Доступное жилье», но он в итоге не был реализован. Его суть: везде говорили, что застройщики должны снизить цены на жилье, что квартиры должны быть дешевыми. То есть подменялось понятие с «доступного» на «дешевое» жилье. Это абсолютно не рыночные механизмы, которые в итоге обречены на провал. Сейчас жилье стало действительно доступным, но не дешевым. Но доступно оно из-за того, что большая часть граждан России имеют определенные льготы при покупке недвижимости и могут воспользоваться различными программами государственной поддержки — это бюджетники, многодетные семьи, военные, молодые ученые и учителя и т. д. Тот же материнский капитал — это тоже мера господдержки для покупки жилья. Больше половины россиян имеют право на эти льготы. Все они могут взять ипотеку по сниженной ставке и спокойно обслуживать свой долг, проживая в собственном жилье. Вообще, если недвижимость дорожает, то это признак здоровой экономики. Если цены падают или замирают, то это признак кризиса. Но тут все-таки есть одно противоречие — сейчас люди могут покупать жилье не из-за того, что у них растут доходы, а за счет государственной поддержки и субсидий. Объемы кредитования в разы увеличились, ставки снижены, поэтому людям выгоднее покупать жилье с помощью ипотеки, а не арендовать квартиру. Но вопрос о росте доходов — базовый, и он остался…
Увидели ли вы изменения в предпочтениях покупателей недвижимости?
— Требования к жилью у покупателей изменились. И тут необходимо выделить два направления. Первое — покупатели хотят лучшего качества за свои деньги. Это привело к тому, что застройщики предлагают квартиры со всеми видами отделки: от черновой до «заходи и живи». Последнее особо привлекает покупателей жилья эконом-класса. Кроме этого, изменились требования людей к местам общего пользования и придомовой территории. Сегодня даже в эконом-классе есть благоустроенный двор. Для некоторых застройщиков места общего пользования — это их конкурентное преимущество. Вплоть до того, что есть скамейки с зарядками для телефонов, детские игровые комплексы, холлы, консьерж-сервис, элементы системы «умный дом». Сегодня по местам общего пользования, порой, даже нельзя определить класс дома — настолько они хороши и похожи по качеству отделки. Второе — пандемия и самоизоляция привела к тому, у людей произошли уже мировоззренческие изменения по отношению к своему жилью. Из-за самоизоляции многие люди начали работать дома, поэтому члены семьи стали проводить больше времени в домашних условиях. Двум людям очень сложно работать в квартирах-студиях. Этот вид жилья стал менее популярным у семейных пар. Изменилась значимость приоритета местоположения дома. В прошлом году многие горожане остались работать дома, поэтому их стало меньше волновать то, сколько им нужно тратить времени для поездки из дома в офис. Им уже абсолютно все равно, где жить, если вся работа происходит дома. И это уже фундаментальные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.
А развитие арендного жилья будет актуальным для Ростова в связи с этой трансформацией?
— Я к этой идее отношусь скептически. Я участвовал во многих рабочих группах по этой теме. У нас регион такой, где люди хотят иметь свое жилье. Во-вторых, менталитет российского человека, которые был в советское время лишен частной собственности.
Фото: Наталия Атьянова / DOMOSTROYRF.RU
Новые поколения может быть и готовы к этому, но не те, кто родился и вырос в Советском Союзе. Самый основной приоритет — это своя крыша над головой. Ну и не стоит забывать, что при массовом развитии ипотеки и снижении процентных ставок арендное жилье становится невыгодным. Обслуживание ипотечного кредита сейчас даже дешевле, чем аренда квартиры. Вряд ли в этом плане произойдет что-то такое, что этот проект приживется у нас.