на сколько подорожало строительство частного дома в 2021 году
Антитренды-2021: какое загородное жилье будет сложно продать
Пандемия в этом году подогрела интерес к загородному жилью. В отдельные месяцы риелторы отмечали рекордный рост спроса на покупку и аренду домов и дач. Одновременно с общим ростом интереса изменились и требования покупателей к загородным объектам. Люди предпочитают компактные коттеджи и дома с функциональными планировками. В прошлое уходят дома-замки, низкой популярностью пользуются объекты в плохо организованных поселках. На какие загородные дома будет сложно найти покупателя в 2021 году?
Нефункциональные планировки и дома без отделки
Как и покупатели городских квартир, будущие владельцы загородных домов щепетильны в вопросе планировок домов и отделки. Сейчас востребованными стали дома с разделением гостевой и личной зон — когда одна гостевая спальня находится на первом этаже, а остальные, хозяйские, — на втором. Одновременно растет спрос на дома с организованными кабинетами для удаленной работы.
«В то же время клиенты неохотно рассматривают большие площади с «лишними» комнатами — под кинотеатры, бильярд, в элитном классе — даже бассейн. Большинство предпочитают ходить в фитнес-центр, поскольку обслуживание собственного бассейна — это немалые расходы», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Популярность теряют загородные дома без отделки: покупатели предпочитают выбирать жилье с ремонтом от застройщика, а не тратить еще несколько миллионов рублей на обустройство. В ближайшие годы эта тенденция усилится: на рынок будет выходить больше готовых коробочных решений, прогнозируют эксперты. По данным «Миэль», звонков на покупку домов без отделки от застройщика почти нет, поскольку такой дом требует дополнительных вложений и тщательной строительной экспертизы.
Дома-замки
В последнее время спрос на слишком большие дома снижается, и 2021 год в этом плане не станет исключением. Четырехэтажные замки, которые были на пике популярности в начале нулевых, родовые имения с десятками комнат, домами для персонала сейчас находят покупателя все реже. По мнению экспертов, оптимальным является площадь дома в 100–200 кв. м. «У нас сформировалось общество рационального потребления, дома площадью от 1,5 тыс. кв. м на больших участках уже не пользуются спросом и эта тенденция сохранится», — полагает директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.
Если раньше пользовались спросом объекты с большими гостиными, спальнями до 40 кв. м, то сейчас интересны компактные планировки, добавила председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. «Бывают постройки с замковой архитектурой, без ремонта, но их будут покупать только по интересной стоимости, обычно по цене земли. Мы делаем такие дома ликвидными за счет снижения цены. Иначе срок экспозиции и продажи таких домов будет длительным», — говорит она.
Согласны с коллегами и в компании «Инком-Недвижимость». «По нашим прогнозам, дома большой площадью (от 500 кв. м) без внешней и внутренней отделки окончательно перейдут в разряд неликвидных в 2021 году», — прогнозирует замдиректора департамента загородной недвижимости компании Олег Новосад.
Дома в плохо организованных поселках
2020 год показал, что загородные дома могут использоваться не только как место для летнего отдыха, но и для жизни круглый год. Многие самоизолировались на дачах, а потом продолжали там удаленно работать и учиться. В итоге требования к загородным домам изменились, отметила Виктория Кирюхина.
Во-первых, это касается инфраструктуры: для покупателей важно, чтобы все было в пешей доступности — магазин, аптека и другие объекты. Во-вторых, многие покупатели загородной недвижимости стали обращать внимание на наличие охраняемой территории и организованных общественных зон. Особенно востребованы поселки с детскими садами и школами.
Ожидается, что в 2021 году спрос на дома в поселках с качественной внутренней инфраструктурой, объектами, строящимися в срок, и хорошей транспортной доступностью станет расти, говорит Олег Михайлик из Knight Frank. Низким спрос будет на поселки с неразвитой инфраструктурой и наличием долгостроев, неудобные с точки зрения транспортной доступности.
Дома с высокими коммунальными платежами
Низким спросом уже сейчас пользуются объекты в коттеджных поселках с завышенной стоимостью коммунальных платежей. В следующем году данная тенденция сохранится. «Как правило, подобная ситуация складывается в маленьких поселках, поскольку основные затраты, среди которых охрана, уборка территории, вывоз мусора ложатся на жильцов небольшого количества домовладений», — объяснил Олег Новосад из «Инком-Недвижимости».
Для покупателей недвижимости за городом важно наличие коммуникаций в самом поселке и его окрестностях. Этот же фактор влияет и на спрос в деревнях или неорганизованных коттеджных застройках. Кроме того, существенно удешевить объект может подъездная дорога — покупателей отталкивает, если она узкая или в плохом состоянии.
Морально устаревшие объекты
Спрос в 2021 году будет стремиться в сторону загородного жилья, которое построено с применением новых технологий и материалов, с панорамным остеклением и функциональными зонированием. А вот дома, построенные более 20 лет назад, станет продать еще сложнее, особенно без существенного дисконта, говорит Олег Новосад.
«Проблематично будет реализовать незавершенные объекты. Так, например, уже залитый фундамент на участке является не плюсом, а обременением, которое отрицательно скажется на стоимости объекта, в итоге цена будет ниже, чем на чистый участок», — добавил эксперт.
Каменный или деревянный: какой дом выгоднее строить после скачка цен
Последний год на рынке строительных материалов происходило ценовое ралли: цены на пиломатериалы выросли вдвое, на газобетон — до 30%, настолько же примерно подорожали полимеры. Сейчас цены постепенно стабилизируются, но уже далеки от прошлогодних показателей.
Вместе с экспертами разбираемся, из каких строительных материалов сейчас выгоднее строить и что будет с ценами дальше.
Что было выгоднее строить до скачка цен
Каркасники и газобетон
До повышения цен на строительные материалы каркасные дома и дома из газоблока были наиболее доступными технологиями строительства загородной недвижимости, говорят эксперты. По данным компании DOM TECHNONICOL (спецпроект «Технониколь»), в 2020 году средняя цена 1 кв. м каркасного дома составляла 24 тыс. руб. Примерно во столько же обходилось строительство жилья 1 кв. м из газобетона — 25 тыс. руб. (без утепления) и 27 тыс. руб. (с утеплением). Таким образом, строительство дома площадью 120 кв. м обходилось в среднем в 2,8–3,2 млн руб. без учета проводки коммуникаций (например, газа) и стоимости участка.
Сами дома из пеноблоков по свойствам сопоставимы с каркасными, отмечает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, эту технологию можно отнести к каменному домостроению только по внешнему виду строительного процесса: когда блоки укладываются при помощи клея или кладочного раствора. У пенобетона довольно низкая теплоемкость и недостаточная теплопроводность, как и у дерева. Только в деревянных каркасных домах предусматриваются пустоты, которые заполняют каменной ватой. Минеральная изоляция в 20 раз эффективнее камня и в четыре раза эффективнее дерева сохраняет тепло.
«Если сравнивать между собой технологии деревянного домостроения и строительства из камня, то корректнее всего анализировать каркас и пеноблоки. Обе технологии примерно сопоставимы по цене строительства. Цена дома из пеноблока отличалась в большую сторону на 10–15%», — пояснил эксперт.
Брус и кирпич
Более дорогие варианты каменных и деревянных домов — из клееного бруса и кирпича. «Дома, построенные из клееного бруса, относятся к премиальному сегменту, они всегда стоили дороже каменных домов. Цена на дерево в пик сезона составляла 22 тыс. руб. за куб, сегодня же она стабилизировалась в районе 19 тыс. руб. за куб», — отмечает глава девелоперской компании «Мармакс» (специализируется на строительстве загородных домов) Юрий Юров.
Каменные дома в чистом виде, например кирпичные, тоже всегда были дорогими — они требуют больше средств на строительство (больше материалов, выше трудозатраты), добавил Андрей Баннов. Согласно расчетам DOM TECHNONICOL, в 2020 году средняя цена 1 кв. м дома из клееного бруса составляла 48 тыс. руб., кирпичного дома — 40 тыс. руб. То есть для строительства дома из клееного бруса площадью 120 кв. м нужно было в среднем 5,7 млн руб., а для кирпичного — 4,8 млн руб.
Что выгоднее: дерево или пеноблок
Вера Вавилова, член правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД), гендиректор компании «ДДМ-строй»:
— Коробка из пеноблока всегда была дешевле, чем коробка из клееного бруса. Но надо понимать, что, собрав коробку дома из клееного бруса, вы получаете дом, в котором можно сразу жить. У вас чистовые стены, которые остается только покрасить. Больше никаких затрат денег и времени. Его не надо утеплять (при толщине от 200 мм и более), штукатурить и прочее.
Тогда как в коробке из пеноблока жить нельзя. Это черновые стены, которые надо утеплять и делать отделку как снаружи, так и внутри. На отделку и утепление стен из газоблока требуется в современных ценах на отделочные материалы и утеплители минимум от 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Все эти работы часто изначально не учитываются. В итоге, когда пеноблок утеплят и сделают наружную и внутреннюю отделку, дом не будет дешевле, а времени на строительство будет потрачено гораздо больше.
Бюджеты строительства в 2021 году
После скачка цен на стройматериалы в этом году строительство загородных домов стало заметно дороже, особенно в каркасных технологиях — рост бюджета превышает в некоторых случаях 80%. Если раньше построить каркасный дом под ключ можно было за 5 млн руб., сейчас это обойдется в 8 млн руб. В прошлом году строительство дома из клееного бруса под ключ обходилось в среднем в 8 млн руб., в этом — 12 млн руб., каменного дома в среднем — в 9 млн руб., сейчас — в 11–12,5 млн руб., привел примеры владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Я говорю о диапазоне цены, так как при строительстве дома из газобетона затратной частью выступает фундамент. Его стоимость зависит от типа почвы и погодных условий», — уточнил он. «Суммарно стоимость строительства увеличилась на 40–60% в зависимости от типа дома. Такая индексация связана с тем, что на сами работы цены пока не подняли, но мы ожидаем это в 2022 году», — добавил эксперт.
По расчетам экспертов из DOM TECHNONICOL, в 2021 году стоимость строительства 1 кв. м дома из клееного бруса достигла 56 тыс. руб. (+16,6%), кирпичного дома — 52 тыс. руб. (+30%), каркасного дома класса энергоэффективности А+ — 44 тыс. руб. (83%), неутепленного дома из газобетона — 42 тыс. руб. (+68%), а с утеплением — 47 тыс. руб. (+74%). Таким образом, каркасные дома и дома из газобетона остались самыми доступными, но из-за роста цен приблизились к кирпичным домам и домам из клееного бруса. Теперь для строительства дома площадью 120 кв. м потребуется 5,2 млн руб. (каркасник), 5,6 млн руб. (газобетон с утеплением), 6,2 млн руб. (кирпич) и 6,7 млн руб. (клееный брус).
Сколько стоит дом в 2021 году. Сравниваем самые популярные технологии
Cколько стоит построить дом? Этот вопрос обсуждался на онлайн-конференции «Строительство частного загородного дома-2021. Цена релокации за пределы большого города», которую провел «Коммерсант». Эксперты по строительству и загородной недвижимости сравнивали сроки и стоимость строительства домов площадью 150 кв.м., построенных по трем самым популярным технологиям: каркасный, деревянный и газобетонный. Вот что вышло:
На строительство дома «под ключ» уходит
Стоимость всех этпаов строительства тоже получается разной.
Тепловой контур, с учетом внутренних перегородок обойдется:
Когда на сайтах строительных компаний указывают стоимость квадратного метра, обычно имеется в виду именно тепловой контур, коробка дома. Она может быть суперкачественной, но жить в ней все равно нельзя, нужно потратиться еще на отделку, коммуникации и т.п. Поэтому деньги, отложенные на стройку, всегда рекомендуют поделить на части: на коробку и на отделку, подводку коммуникаций, инженерку.
Стоимость отделки будет такой:
На инженерное оборудование в стреднем придется потратить:
Общая стоимость строительства:
Но, конечно, еще нужно учитывать стоимость участка. А она везде разная. Эксперты сравнили стоимость примерно одинаковых небольших участков площадью 5-7 соток в получасе езду до центра (а в Москве – до МКАД).
Участок – это самое главное; хороший, беспроблемный участок можно купить даже по немного завышенной цене. Сэкономить можно будет на благоустройстве или отделке. На FORUMHOUSE мы рассказывали, как проверить, не наложены ли на участок ограничения на строительство и не «накрывает» ли его защитно-санитарная зона.
На благоустройство участка уходит:
По этим данным выходит, что дом из газобетона дороже всего, а дом из бруса ненамного дешевле каркасника. Эксперты напоминают: отсутствие сметы делает дом дороже примерно на 30%, а детально осметить можно только здание, которое строится по проекту.
Зато эксплуатация загородного дома всегда дешевле, чем квартиры. В среднем содержание дома с газовым отоплением в нашей стране стоит около 5000 рублей в месяц. В СНТ придется заплатить еще около 1500 рублей за коммунальное обслуживание, в коттеджном поселке это дороже – от 5 до 15 тысяч рублей в месяц.
Эксперты говорят, что вполне реально продать двухкомнатную квартиру и построить на эти деньги дом (при условии, что участок уже куплен и проект сделан).
На FORUMHOUSE есть статьи про строительство домов по каркасной технологии, про преимущества и недостатки домов из газобетона и мифы, которые ходят вокруг домов из клееного бруса.
Строить загородный дом стало дешевле из кирпича, дерево подорожало вдвое
Семь главных тенденций на рынке дачного жилья
Пандемия спровоцировала интерес к рынку загородной недвижимости. У многих москвичей и жителей подмосковных городов возникла острая потребность в «крепости», где можно на свежем воздухе переждать очередную вспышку COVID и отдохнуть в условиях закрытых границ. Однако купить в красивом месте «под ключ» или построить качественный дом мечты сегодня сложно и бедным, и богатым.
Покупать нечего
В прошлом году на подмосковном рынке загородного жилья царило необычное оживление. Режим самоизоляции заставил людей, пожелавших вывезти семью на природу, покупать дома любого формата. Разумеется, в зависимости от толщины кошелька. Популярностью пользовались даже старые советские дачи в СНТ с минимальным уровнем комфорта. По опросу ЦИАН, 37% граждан РФ предпочли бы жить за городом, а 8% — в глухом лесу.
Как сообщила «МК» начальник отдела департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Татьяна Максимова, сегодня ощутимого спроса на первичном рынке Московской области не наблюдается, поскольку наиболее ликвидные лоты были распроданы еще в 2020 году, а новых предложений появляется слишком мало. Крупные девелоперские компании говорят об интересе к загородной недвижимости, но на рынок пока не спешат.
На данный момент, по данным «МК», только три крупных застройщика заявили о намерении построить коттеджные поселки на севере и северо-западе ближнего Подмосковья. Но они, конечно, не смогут удовлетворить огромный спрос и переформатировать сегмент «загородки» массовыми серийными типовыми проектами.
По оценке экспертов, в начале лета ажиотаж на загородном рынке спал. Но не из-за того, что начался сезон отпусков. Просто покупать особо нечего, домов продается слишком мало. Например, на Алтуфьевском и Варшавском шоссе в июне вообще ничего не продавалось на первичном рынке. Многие, кто планировал покупку, переориентировались на длительную аренду загородного жилья. В июле очень сложно найти дом или коттедж в аренду, все давно занято.
Металлу загнули цены
Из-за острого дефицита загородных домов «под ключ» граждане покупали участки. В основном, без подряда. В 30 км от МКАД почти не осталось свободной земли под ИЖС. Но минувшей весной пришла беда — резко подорожали стройматериалы. И многие владельцы участков заморозили строительство до лучших времен.
Так, с острой нехваткой древесины столкнулся российский рынок домостроения, речь идет о 2–2,5 млн кубометров древесины, что составляет 30–40% от годового потребления, сообщила пресс-служба Ассоциации деревянного домостроения. В конце июня доска стоила в три раза дороже, чем в начале 2020 года. Только за три недели первого месяца лета доска подорожала на 32%! Из-за этого стоимость деревянного дома с октября 2020 года выросла в среднем на 40%.
— Сегодня построить в Подмосковье дом, особенно из дерева, — дорогое удовольствие. За последние 12 месяцев в два раза подорожал лес, — сообщил «МК» девелопер проекта «Голландская деревня» Андрей Хворов. — Год назад 1 куб стандартной готовой сосновой доски стоил на базах от 9 до 12 тыс. руб., в июле за него уже просят 18–19 тыс. руб. Соответственно, вдвое «убежали» вверх по стоимости каркасные дома, дома из бруса, клееного бруса, оцилиндрованного бревна. Та же картина с металлом. Если год назад 1 тонну арматуры для фундамента можно было купить по 36 тыс. руб., то сейчас дешевле 78 тыс. руб. не найдешь. При этом поставщики предупреждают, что в конце июля начнут действовать новые цены под 90 тыс. Бетон и кирпич, можно сказать, остались на прежних позициях, подорожав с начала года на 10–15%. К этой инфляционной и сезонной наценке все уже привыкли. Но если частник сейчас захочет построить дом из качественного кирпича, то крупноформатный керамический блок он на рынке не найдет. Этот материал «на корню» ранее скупили крупные застройщики. В результате многие частники вынуждены в качестве альтернативы переходить на менее качественные пеноблоки.
Невеселая ценовая динамика наблюдается и с другими стройматериалами. По словам основателя Good Wood Александра Дубовенко, за полгода металлочерепица выросла в цене на 24%, а плита OSB — на 143%!
Плюс пандемия обострила дефицит рабочей силы. Не секрет, что дома в Подмосковье строят, как правило, гастарбайтеры из бывших советских республик. Свободных рабочих бригад не найти. А если и найти, то часто квалификация трудовых мигрантов вызывает сомнения.
Выгодно «под ключ»
«Сейчас гораздо выгоднее приобрести готовый дом, чем приобретать участки под строительство, — отметила председатель совета директоров сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Марина Толстик. С ее слов, ликвидные земельные участки в 30-километровой зоне выкуплены, на рынке представлены немногочисленные предложения в сегменте «премиум». Для примера, собственники, приобретшие земельные участки до мая 2021 года в сегменте бизнес-класса стоимостью от 4 до 8 млн руб., отмечают, что увеличение стоимости на материалы не позволяет им уложиться в ранее составленную смету по строительству дома в размере от 8 до 12 млн, и оценить финальные расходы практически невозможно. В то же время с бюджетом от 20 млн руб. можно подобрать готовый дом и при этом не тратить время и силы на строительство.
Наибольший интерес у покупателей вызывают объекты в высокой степени готовности по адекватным ценам. По словам Максимовой, большинству клиентов важно наличие необходимых для комфортной жизни коммуникаций и скоростного Интернета.
Жизнь на природе
Покупатели стали чаще приобретать дома, в которых можно комфортно проводить время в любой сезон. Как сообщила руководитель направления «Загородная недвижимость» ЦИАН Анна Березина, для постоянного проживания загородную недвижимость приобретают 39% покупателей, для сезонного проживания — 25%. Еще 24% покупателей приобретают загородные дома и для постоянного, и для сезонного проживания.
За полтора года пандемии многие потенциальные покупатели отвыкли от постоянной жизни в большом городе. «Если раньше загородный дом рассматривался как дача, резиденция на выходные, а основная часть времени проводилась в городе, то сегодня взгляд изменился — люди хотят жить преимущественно за городом, время от времени приезжая в центр по делам. Основной критерий при этом — транспортная доступность, поэтому клиентов все больше интересуют дома вдоль платных трасс, по которым из центра столицы до Подмосковья можно добраться за 30–40 минут», — рассказала директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
Собственники недорогих домов, размещенных в поселках-«шанхаях» (без единой концепции), при выборе локации ориентируются в первую очередь на близость железнодорожных станций.
Запад против Востока
Как сообщила руководитель отдела загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Ольга Миронова, основной спрос отмечен на дома площадью до 150 кв. м на участках 6–10 соток, на удалении 50–60 км от МКАД в ценовой категории 9–15 млн руб. Однако немало и тех, кто рассматривает дома до 21 млн руб. Многие покупают участки без строений площадью 10–15 соток в ценовой категории 1,5–2 млн руб. на удалении 50–60 км от МКАД впрок, либо для того чтобы самостоятельно возвести дом по новым технологиям (особенное предпочтение отдается каркасному домостроению). Если смотреть на соотношение домов и участков, то сейчас 60% покупателей рассматривают загородные дома и только 40% — земельные участки под строительство.
Самыми популярными направлениями среди покупателей сейчас являются Новая Рига, Волоколамское, Пятницкое, Дмитровское, Ленинградское, Ярославское, Калужское и Каширское шоссе. По традиции самые престижные лоты расположены на западе области: от Пятницкого шоссе до Минского. Здесь собраны самые дорогие предложения. Особенно на Рублевском и Рижском шоссе. Дом площадью 140 метров под ключ с участком в 10 соток на расстоянии 20 км от МКАД будет стоить в диапазоне 20–30 млн руб.
«У обладателей консервативного бюджета востребовано восточное направление. Дом площадью 140 метров под ключ здесь можно купить в районе 10–15 млн руб. Но покупатели есть на всех направлениях, так как часто выбор связан с удобством связи в зависимости от расположения основного места проживания покупателя», — заметила руководитель отдела загородной недвижимости офиса МИЭЛЬ «Сущевский» Татьяна Ананьева.
Думать некогда
Как отметила Марина Толстик, покупатели загородных домов в настоящий момент стали быстрее принимать решения о приобретении, срок экспозиции объектов сократился. Причем подмосковными коттеджами, таунхаусами и домами живо интересуются не только жители Белокаменной и Московской области, но и граждане из других регионов, переезжающие в столицу.
Некоторые из них изначально не хотят жить в городской квартире, а предпочитают собственный загородный дом. «События последних лет показали, что границы могут оказаться закрытыми, поездка на морские курорты Сочи и Крыма может не состояться. Покупатели рассматривают альтернативные варианты отдыха, в том числе такие, как возможность проводить время за городом. Поэтому сейчас мы наблюдаем рост количества обращений», — подчеркнула эксперт.
Кирпич против дерева
По словам Максимовой, большую часть экспозиции «загородки» составляют дома из газосиликатных блоков и кирпича — 39% и 33% предложений соответственно. Еще 28% приходится на постройки из дерева. Из них каркасные объекты составляют 45%, из бруса — 43%, еще 12% — из бревен.
«При сложившихся ценах строить дом из кирпича и пеноблока выгоднее, чем из дерева. В этой связи, скорее всего, появится тенденция к уменьшению площади домов», — уверена Марина Толстик.
Конечно, востребованы будут все технологии. Ведь их выбор зависит от вкуса, пристрастий застройщика и его бюджета. «Появился новый тренд на каркасные дома, которые ранее потребитель недооценивал. Связано это, скорее всего, с тем, что они быстро возводятся, цены относительно консервативны, а скандинавский стиль или фахверк нравится современному покупателю», — добавила Татьяна Ананьева.
Прогноз на осень
Эксперты полагают, что спрос на загородную недвижимость до конца 2021 года будет оставаться высоким. Многие работники по-прежнему остаются на удаленке, кто-то перешел на фриланс, понимая, что работать можно и дома в любое время года. Другие боятся выезжать за границу даже при открытых границах. «Активно развивается кредитование загородной недвижимости — условия максимально приближены к ипотеке на вторичном рынке, что делает покупку дома более доступной. Например, если раньше ставка кредитования была 15–16%, то сейчас 6,5–9%», — напомнила Ольга Миронова.
Марина Толстик ожидает, что спрос на загородное жилье сохранится, по-прежнему в первую очередь будут приобретать готовые объекты, во вторую — земельные участки без подряда. «Ситуация с коронавирусом пока не разрешилась, только все больше становится понятно, что она продлится еще не год-два, поэтому загородный рынок будет развиваться. Спрос будет как на дома на первичном рынке, так и на вторичном», — заключила Татьяна Ананьева.
Сколько стоит подмосковный дом?