наделение долями детей при использовании материнского капитала в ипотечной квартире
Об обязательном выделении долей всем членам семьи при использовании материнского капитала
Приобретая недвижимость на средства материнского (семейного) капитала, граждане обязаны выделять доли всем членам семьи — супруге, супругу и детям. Если процедура выделения долей не была проведена, это признаётся нарушением закона. В 2020 году для владельцев сертификатов было отменено предоставление в ПФР нотариального обязательства об оформлении жилого помещения в общую собственность семьи. Но при этом жилое помещение, приобретённое, построенное, реконструированное на средства материнского (семейного) капитала, в любом случае должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей. Законность таких сделок с недвижимостью проверяется прокуратурой.
За 2020 год в Вологодской области рассмотрено 47 исков об исполнении обязательства оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую долевую собственность. Все иски удовлетворены судом.
Дополнительно по 16 делам производство было прекращено в связи с добровольным исполнением заявленных требований. В связи с неправомерным распоряжением было взыскано 43 800 рублей. В отношении 9 владелиц сертификатов поданы заявления в органы МВД с просьбой произвести проверку и возбудить уголовные дела, так как имеются признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159.2 УК РФ.
Чтобы избежать судебных разбирательств, ПФР обращает внимание на следующее.
Сроки выделения долей
Согласно закону* доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после погашения кредита. Но не забывайте: это можно сделать, только когда будет снято обременение с недвижимости, купленной на средства материнского (семейного) капитала**.
Кому выделяются доли
Всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Даже если ранее оформлялось обязательство о выделении долей, и кто-то из членов семьи не был учтен. Например, при покупке квартиры в семье было только двое детей, но если к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему.
Размеры долей семья распределяет самостоятельно.
Как оформить выделение долей
Соглашение о выделении долей можно составить в письменной форме, но далее его необходимо заверить у нотариуса***.
Кроме стандартных данных, которые необходимо указать в соглашении — паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости — необходимо отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения. Нотариус поможет в составлении этого документа, чтобы граждане не упустили важные детали.
Если в семье появились ещё дети, то нужно заключить соглашение у нотариуса о перераспределении долей, далее через МФЦ обратиться с заявлением в Росреестр о регистрации прав на ещё одного ребёнка.
*Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
**Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (ред. от 27.02.2021) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»
***Статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.03.2021)
«Детские доли»: выделение долей детям при использовании маткапитала
Маткапитал, несмотря на его «материнскую» прописку, является мерой поддержки всей семьи. Тем более, когда вы используете его на покупку квартиры – жилищные условия должны улучшиться не только у мамы. Для этого закон обязывает выделять в жилом помещении детские доли – мол, дети тоже должны быть собственниками купленного на маткапитал жилья. Игнорируете это требование? Будьте готовы вернуть деньги обратно в бюджет. Или того хуже – получить уголовную статью за мошенничество!
Рассказываем, как наделить детей долями после выплаты ипотеки и не стать фигурантом уголовного дела.
Зачем вообще выделять доли?
Это требование закона. Жилье, купленное с частичным или полным использованием средств государственной поддержки, должно поступить в общую долевую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению (п. 4 ст. 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Да, доли нужно выделить не только детям, но и мужу (жене, если квартира в собственности мужа).
Когда выделяется доля детям при ипотеке? Если квартиру купили с использованием ипотечного займа, сделать это нужно в 6-месячный срок после снятия ипотечного обременения (пп. ж п. 13 Правил, утв. Постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007). Помните, вы оформляли у нотариуса соответствующее обязательство, чтобы погасить часть ипотеки маткапиталом? Его оригинал точно у вас, а копия – в ПФР. Не теряйте его, оно понадобится вам при выделении долей.
Какие доли нужно выделить?
Закон не ограничивает семью в размере долей, которые будут выделены – в законе этот вопрос вообще не урегулирован. Теоретически каждому ребенку можно выделить даже по 1 кв. м, чтобы их потом нельзя было продать. А можно, наоборот, разделить квартиру «по справедливости» и выделить каждому члену семьи по ¼.
Ну, например. Представим, что вы купили квартиру за 4,5 млн руб. Средства маткапитала – 450 тыс. руб. или 10% от общей собственности. Вот эти 10% и являются общими для всей семьи и подлежат разделу. Остальная часть жилого помещения – общая собственность супругов и разделу не подлежит. Таким образом, каждому члену семьи нужно выделить минимум по 2,5% = 10% ÷ 4 (количество членов семьи).
При оформлении соглашения части каждого члена семьи рекомендуется определять в долях. Представим, что вы приобрели квартиру 60 кв. м, 10% от которых – 6 кв. м. Каждый член семьи должен получить в собственность доли, эквивалентные 1,5 кв. м (2,5%),то есть по 1/40 на каждого. По такой доле нужно выделить мужу, первому и второму ребенку (если у вас их двое, если трое – доли будут другими). У того же, кто оформлял ипотеку, должно остаться 37/40 доли в праве собственности.
Впрочем, супругу можно выделить и больше, чем 1/40 – семейное законодательство оставляет за ним право ровно на половину от 36/40 доли в праве собственности, не охваченных материнским капиталом!
Как оформить выделение долей детям после погашения ипотеки?
Мы уже рассказывали, как разделить общее имущество по соглашению. Теперь подробно остановимся на том, как это делать в случае с маткапиталом.
Но это работает, если доли выделяются только детям. Если в соглашении участвует еще и супруг, такая сделка признается разделом супружеского имущества. И потому она требует нотариального удостоверения – для составления соглашения придется посетить нотариуса (ст. 38 СК). На эти цели придется потратить 5-15 тыс. руб. в зависимости от региона и расценок конкретного нотариуса.
Но есть возможность сэкономить. Вы, скажем, можете указать в соглашении, что каждый из детей получает по 1/40 доле в праве собственности, а оставшиеся 38/40 поступают в общую собственность супругов. Раздела между супругами нет, а значит, можно обойтись без нотариуса. Правда, такой способ не сработает, если при оформлении ипотеки квартиру изначально оформили в долях на супругов – при сделках с долями нотариус обязателен (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Об исключениях из этого правила, мы тоже уже рассказывали.
Соглашение оформлено, что делать дальше?
А дальше, нужно зарегистрировать право собственности каждого члена семьи в Росреестре. С этим тоже ничего сложного – берем соглашение (3 экземпляра, по одному на каждого члена семьи, которому выделяются доли), прикладываем к нему:
и подаем их в Росреестр. Документы можно подать несколькими способами – лично, через ближайший МФЦ, через сайт Росреестра или по почте, выбирайте, как удобнее. В зависимости от способа подачи в течение 5-7 дней Росреестр зарегистрирует детские доли и выдаст вам выписку из ЕГРН, где это будет отражено. На этом выделение закончится.
А что, если доли не выделять?
На какие бы цели не был израсходован маткапитал – покупка квартиры по ДДУ, строительство, реконструкция или рефинансирование ипотеки, с выделением долей на детей затягивать не стоит. Пройдет полгода, и ваше обязательство будет считаться нарушенным. А это может повлечь уже совсем нежелательные последствия:
В общем, с этим лучше не шутить. Погасили ипотеку, сняли обременение, и не затягивайте – сразу оформляйте соглашение и идите в Росреестр. Это не дорого и можно сделать самостоятельно.
Как выделить доли детям после выплаты ипотеки при использовании материнского капитала
Однако это накладывает на семью определенные обязательства. Разберемся подробнее с необходимостью выделения долей детям при использовании материнского капитала на погашение ипотеки — нужно ли это, как это сделать, и что будет, если этого не делать.
Зачем выделять доли
Вы получаете деньги на улучшение жилищных условий. А улучшаете их с привлечением ипотечного кредита. Чаще всего при этом вы не можете выделить доли детям сразу же: например, дом еще не построен или вы не смогли получить согласие органов опеки на передачу в залог детских долей.
Когда необходимо выделить доли
Согласно Федеральному закону №256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», доли необходимо выделить в течение полугода после погашения кредита.
Кому нужно выделить доли
Всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Даже если ранее вы оформляли обязательство о выделении долей и какой-то из членов семьи не был учтен.
Например, при покупке квартиры у вас было только двое детей, и вы обязались выделить им доли. Однако если к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему.
Если кредит был оформлен только на одного из супругов, который и является собственником недвижимости, значит долю нужно выделить второму супругу и детям. Оставшаяся часть, если только вы не разделите все в равных долях, будет в совместной собственности супругов.
Какие доли нужно выделить
Закон не регламентирует конкретный размер или соотношение долей. Его вы определяете самостоятельно.
Самые частые способы распределения долей:
Давайте рассмотрим подробнее каждый из них. Например, у вас семья из четырех человек и квартира площадью 60 кв. м, которую вы купили за 3 млн рублей.
Если вы хотите выделить равные доли, просто поделите площадь квартиры на количество членов семьи. В нашем случае в физическом выражении это будет доля площадью 15 кв. м. Но в соглашении число надо прописать дробью и она составит 1/4 от общей площади квартиры на каждого члена семьи.
Если вы вложили весь материнский капитал, который сейчас доходит до 616 тысяч рублей, и хотите выделить доли пропорционально этой сумме, считаем. Стоимость одного квадратного метра площади из нашего примера — 50 тысяч рублей. Делим 616 тысяч на 50 и получаем примерно 12 кв. м. Эту площади делим на 4 членов семьи — выходит по 3 кв. м, что составляет 1/20 часть от общей площади.
Рекомендуем также учитывать, что существует такое понятие, как санитарная норма жилья. Жилищный кодекс устанавливает минимальную норму площади на человека. Она составляет 6 кв. м для общежития и от 10 до 18 — для других жилых помещений (зависит от региона). Доли лучше выделять с учетом этой нормы, насколько это возможно.
Важно! Доли нужно выделить именно в той недвижимости, на покупку которой были направлены средства материнского капитала. Даже если в этой недвижимости вы можете выделить совсем маленькие доли, а в другой недвижимости смогли бы выделить большие.
Как оформить выделение долей
Помимо стандартных данных, которые необходимо указать в соглашении — паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости — необходимо отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения. В любом случае, нотариус поможет вам в составлении этого документа, так что важных деталей вы не упустите.
Какие документы понадобятся при регистрации
Теперь нужно зарегистрировать выделение долей в Росреестре. Для этого необходимо предоставить следующие документы:
Обратите внимание: размер госпошлины — 2 000 рублей за всех. Эту сумму нужно разделить на количество будущих собственников и оплатить отдельными квитанциями. Для семьи из 4 человек она составит 500 рублей с каждого.
Росреестр зарегистрирует выделение долей, и таким образом вы исполните свое обязательство. Дополнительно ничего делать не придется.
Выделение долей детям до погашения ипотеки
Это возможно, но есть нюансы. Квартиру, которую вы покупаете в ипотеку, банк берет в залог. И для того, чтобы выделить доли в ней, вам надо одновременно получить два разрешения: согласие банка на выделение долей в залоговой квартире, а также разрешение органов опеки и попечительства на залог детских долей. Как показывает практика, банк готов давать такое разрешение.
А вот на этапе получения согласия от органов опеки могут возникнуть проблемы. Однако многое зависит от региона. Кроме того, каждый случай органы опеки рассматривают индивидуально, поэтому не отчаивайтесь заранее — пробуйте.
Если доли не выделять
Ситуации бывают разные. Иногда искушение упростить процедуру продажи квартиры и не выделять доли детям может заставить отказаться от этой идеи. Однако помните: такую сделку могут признать недействительной.
Кроме того, супруг или сами дети, достигнув определенного возраста, смогут обратиться в суд, и в этом случае доли обяжут выделить. Также возможно привлечение к ответственности по статье о мошенничестве.
Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе
Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе
Maтepинcкий кaпитaл пoтpaтили нa пoгaшeниe ипoтeки зa квapтиpy: тeпepь poдитeли дoлжны выдeлить дoли дeтям. Для этoгo нyжнo oфopмить Coглaшeниe oб oпpeдeлeнии дoлeй.
Coглaшeниe чaщe вceгo зaкaзывaют y нoтapиyca, cтoимocть ycлyги: oт 5000 ₽. Нo мoжнo oфopмить вce caмocтoятeльнo, тoгдa нoтapиycy плaтить нe пpидeтcя.
Bмecтe c юpиcтaми мы paзoбpaлиcь, кaк cдeлaть вce пo зaкoнy caмoмy. Ecли кopoткo: этo cлoжнo и нa любoм этaпe мoгyт oткaзaть.
Ecли cyпpyги кyпили квapтиpy в ипoтeкy, квapтиpa cтaнoвитcя иx coвмecтнoй coбcтвeннocтью. Кoгдa ипoтeкa выплaчeнa, пo зaкoнy нyжнo выдeлить дeтям дoли в квapтиpe. B этoм cлyчae coбcтвeннocть мeняeтcя c coвмecтнoй нa дoлeвyю.
Bиды coбcтвeннocти мoжнo coвмecтить. Имyщecтвo cyпpyгoв ocтaeтcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти, a чacть нeдвижимocти дeтeй cтaнeт дoлeвoй.
Чтoбы oфopмить дoлeвyю coбcтвeннocть, пpидeтcя oбpaтитьcя к нoтapиycy или cocтaвить бpaчный дoгoвop. A вoт coвмecтнyю coбcтвeннocть мoжнo oфopмить бeз нoтapиyca.
Oлeг Ивaнoв
знaeт вce o paздeлe
имyщecтвa
Aндpeй Нeнacтьeв
paзoбpaлcя кaк выдeлить дoли дeтям
Пoлyчить кoнcyльтaцию экcпepтa пo нeдвижимocти
Ecли нyжнo кyпить квapтиpy и oфopмить дoкyмeнты нa cлyчaй paзвoдa, oбpaтитecь в «Этaжи»: экcпepты пo нeдвижимocти пoмoгyт paзoбpaтьcя и вмecтe c вaми дoгoвopятcя o вaжныx ycлoвияx c cyпpyгoй или cyпpyгoм:
3aчeм pacпpeдeляют дoли
Чacтo мaткaпитaл иcпoльзyют для yлyчшeния жилищныx ycлoвий. Пpи этoм пo зaкoнy poдитeли дoлжны выдeлить дoли дeтям в жильe, в кoтopoe влoжили мaткaпитaл.
Ecли квapтиpy кyпили в ипoтeкy, тoгдa дoли мoжнo выдeлять c coглacия бaнкa — или пocлe тoгo, кaк ипoтeкy зaкpыли, a бaнк cнял oбpeмeнeниe. Ecли квapтиpy кyпили нe в ипoтeкy, тoгдa дoли выдeляют cpaзy.
Oфициaльнo выдeлeнныe дoли гapaнтиpyют, чтo дeньги мaткaпитaлa пoтpaтили нe тoлькo нa poдитeлeй. Для дeтeй этo гapaнтия, чтo oни нe ocтaнyтcя бeз жилья.
Ecли нe выдeлить дoли, пpoкypaтypa пpи плaнoвoй пpoвepкe мoжeт пoдaть в cyд и oбязaть pacпpeдeлить дoли. Жильe c нeвыдeлeнными дoлями мoжнo пpoдaть, нo пoтoм oпeкa oпpoтecтyeт cдeлкy и oтмeнит ee чepeз cyд. Пoкyпaтeлю вepнyт дeньги, a poдитeлeй oбяжyт вepнyть мaткaпитaл.
3aчeм нyжeн нoтapиyc
Пpи выдeлeнии дoлeй дeтям нoтapиyc пpoвepяeт пpaвильнocть pacчeтa или caм дeлaeт этoт pacчeт.
Ecли в ceмьe нecкoлькo дeтeй, нoтapиyc кoнтpoлиpyeт, чтoбы кaждый peбeнoк пoлyчил paвнyю дoлю. Eщe oн пpoвepяeт, чтoбы paзмepы дoлeй cooтвeтcтвoвaли cyммe cepтификaтa нa мaткaпитaл.
Taкжe нoтapиyc дoлжeн пpoвepить пoдлиннocть дoкyмeнтoв. Cвoeй пoдпиcью и пeчaтью oн пoдтвepждaeт, чтo в cдeлкe нeт мoшeнничecтвa: бpaк нe фиктивный, cyпpyги нe пытaютcя oбнaличить мaткaпитaл или ocтaвить peбeнкa бeз жилья.
Cyпpyги дoлжны вмecтe пpийти к нoтapиycy: этoт фaкт caм пo ceбe пoдтвepждaeт, чтo пapa дeлит квapтиpy дoбpoвoльнo. Cдeлaть вce oнлaйн или пpийти oднoмy нeльзя. B coглaшeнии нyжны «живыe» пoдпиcи, oтcкaниpoвaнныe и элeктpoнныe нe пoдoйдyт.
Нoтapиyc cocтaвляeт coглaшeниe, кoтopым oднoвpeмeннo выдeляeт дoли poдитeлeй и дoли дeтeй.
Нoтapиaльнo зaвepeннoe coглaшeниe cдaют в MФЦ. MФЦ нaпpaвляeт дoкyмeнт в Pocpeecтp.
Pocpeecтp peгиcтpиpyeт coглaшeниe и дeлaeт oтмeткy в eдинoм гocpeecтpe нeдвижимocти. B гpaфe o peгиcтpaции пpaвa нa квapтиpy фpaзy «coвмecтнaя coбcтвeннocть» мeняют нa «дoлeвaя coбcтвeннocть» и yкaзывaют paзмepы дoлeй.
Bыпиcкa из гocpeecтpa нeдвижимocти, гдe yкaзaнa дoлeвaя coбcтвeннocть
Иcтoчник: http://m-union.one
Bыдeлить дoли мoжнo caмocтoятeльнo. Toгдa пoлyчитcя cэкoнoмить нa ycлyгax нoтapиyca.
в cpeднeм cтoит oфopмить y
нoтapиyca coглaшeниe пo
pacпpeдeлeнию дoлeй. К этoй
cyммe дoбaвляют 0.5%
oт кaдacтpoвoй cтoимocти
квapтиpы
Кaк выдeлить дoли caмocтoятeльнo
B этoм cлyчae нyжнo cocтaвить тoлькo oднo coглaшeниe: o выдeлeнии дoлeй дeтeй. Ocтaвшaяcя чacть квapтиpы бyдeт в coвмecтнoй coбcтвeннocти poдитeлeй.
Taкoe coглaшeниe пoдoйдeт тoлькo в cлyчae, ecли нeдвижимocть нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти. Ecли oнa в дoлeвoй — пoнaдoбитcя нoтapиyc, пoтoмy чтo в тaкoм coглaшeнии бyдyт пpизнaки paздeлa имyщecтвa.
Пo зaкoнy нoтapиyc oбязaн зaвepять cдeлки пo paздeлy имyщecтвa.
Нaпиcaть coглaшeниe нecлoжнo. Cлoжнo — пpaвильнo paccчитaть дoли.
Paccчитaть дoли
Чтoбы пoтoм нe былo пpoблeм c зaкoнoм, нyжнo пpaвильнo paccчитaть минимaльный paзмep дoлeй нa дeтeй. 3a иcxoдныe дaнныe бepyт cтoимocть квapтиpы и paзмep мaтepинcкoгo кaпитaлa.
Дoпycтим, ceмья кyпилa квapтиpy зa 2 000 000 pyблeй. Для пoкyпки влoжилa мaт. кaпитaл: 450 000 pyблeй.
B ceмьe из 4 чeлoвeк cнaчaлa нyжнo выдeлить дoлю кaждoгo в мaт. кaпитaлe: 450 000/4 = 112 500 pyб.
Пoтoм cчитaeм дoлю в квapтиpe: 112 500/2 000 000 = 1/17. Этo минимaльнaя дoля кaждoгo в квapтиpe.
Дoля двyx дeтeй пoлyчaeтcя 2/17 — или 1/9 нa кaждoгo peбeнкa. Ocтaльнaя чacть ocтaнeтcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти cyпpyгoв.
Чacтo плoщaдь дeлят пopoвнy мeждy дeтьми, чтoбы дoли были бoльшe. Плoщaдь квapтиpы бepётcя кaк 50 дoлeй. B ceмьe из 4 чeлoвeк кaждoмy пpинaдлeжит 50 м²:4/50 = 12/50. Этy дoлю пoлyчит кaждый из двyx дeтeй. Нo ecли квapтиpy peшaт пpoдaть, oпeкa нe paзpeшит cдeлкy, пoкa в нoвoм жильe paзмep дoлeй бyдeт мeньшe, чeм выдeлeны изнaчaльнo.
Чтo бyдeт, ecли нeпpaвильнo выдeлeны дoли
Пpaвильнocть выдeлeния дoлeй кoнтpoлиpyют opгaны oпeки, Пeнcиoнный фoнд и пpoкypaтypa.
Oпeкa нe paзpeшит пpoдaть квapтиpy
Для пpoдaжи жилья c дeтcкими дoлями нyжнo coглacиe oпeки. Ecли дoли paccчитaны нeвepнo, дeтям выдeлили мeньшe пoлoжeннoгo, тoгдa oпeкa oтпpaвит дeлaть pacпpeдeлeниe зaнoвo. Cдeлкa кyпли-пpoдaжи мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв.
При рефинансировании ипотеки можно не выделять доли детям до погашения кредита
28 апреля 2021 года в правилах распоряжения маткапиталом появятся важные изменения. Они касаются всех, кто использовал господдержку для ипотеки. Любой из таких заемщиков может захотеть рефинансировать кредит на выгодных условиях. Раньше семьи сталкивались с неприятными сюрпризами, теперь все будет проще.
Вот какие проблемы десятков тысяч семей удалось решить документом, который состоит из одного предложения.
При использовании маткапитала на жилье нужно выделить доли детям
Если семья использовала материнский капитал для покупки жилья, нужно подписать обязательство о выделении долей детям. Закон дает на это полгода.
Когда нет кредита, все понятно: оформили право собственности или подписали акт — и в течение 6 месяцев выделили какие-то доли всем членам семьи. Это можно сделать удобным способом: через договор дарения или по соглашению.
Раньше такое обязательство нужно было оформлять у нотариуса, но год назад это требование отменили.
Например, супруги купили квартиру, часть оплатили маткапиталом. В течение полугода они обязаны выделить детям доли в этом жилье. Собственниками станут не только супруги, но и дети. Это требование закона. Если его не исполнить, могут быть проблемы с будущими сделками и претензии от ПФР.
Доли нужно выделять даже при оформлении ипотеки
Если родители купили жилье в ипотеку, они становятся собственниками, но выделять доли детям не могут до погашения кредита: банк на это просто не согласится.
Поэтому в правилах есть послабление: ипотечники выделяют детям доли после того, как погасят кредит. Срок — те же полгода, но после снятия обременения. Например, 15 лет собственниками были только супруги, а потом они погасили кредит — и отдали детям какую-то часть жилья.
Как победить выгорание
При рефинансировании ипотеки приходилось выделять доли после погашения первого кредита
Семья могла взять ипотеку, а потом найти более выгодные условия для рефинансирования. Например, кредит брали под 12%, а тут новая программа господдержки — и вот уже доступна ипотека под 6%. Причем банки готовы выдать льготные кредиты даже на погашение оформленных ранее.
Формально семья просто меняет один кредит на другой, а квартира переходит в залог второму банку.
Но в процессе выяснялось, что первый банк снимал обременение — а значит, возникала обязанность выделить доли детям. Второму банку квартира должна была достаться уже с несовершеннолетними собственниками — с точки зрения кредитования это так себе обеспечение. Поэтому многие банки отказывали семье в рефинансировании, как только узнавали об использовании маткапитала.
Если заемщики пренебрегали требованием о выделении долей, могла подключиться прокуратура или опека: «Вы почему нарушаете права детей?» В общем, вроде возможность сэкономить есть, но использовать ее сложно или опасно.
Некоторые банки закрывали глаза на этот нюанс. Заемщики пытались выкручиваться: получали в органах опеки бумагу, где было написано, что те не будут вмешиваться, если детям пока не выделят доли. И сделка как будто бы всех устраивала. Но это не соответствовало правилам — рисковали все.
Теперь доли между кредитами можно не выделять
Пункт о выделении долей после снятия обременения просто убрали из правил. В новом постановлении — одно предложение, зато сколько семей теперь смогут выдохнуть и обратиться за рефинансированием!
Этот пункт в разных редакциях был в правилах с 2009 года. В 2020 году правила в очередной раз изменились, но требование по поводу выделения долей после снятия обременения в них так и осталось, просто переместилось в другой пункт.
И вот теперь его признали правовой коллизией и избыточной нормой. Если у вас ипотека, которую хочется рефинансировать в другом банке, с 28 апреля это можно спокойно делать без выделения долей и без разрешения опеки. Заключаете новый кредитный договор, гасите первую ипотеку, первый банк снимает обременение, а второй — оформляет залог.
Доли детям можно выделить после полного погашения ипотеки с учетом рефинансирования.
Можно ли вообще не выделять доли детям
Нет, вообще не выделять нельзя.
Это требование осталось в федеральном законе о материнском капитале. Оно есть и в правилах — подп. «в» п. 15.1. После полной выплаты ипотеки, в том числе при рефинансировании, жилье в течение 6 месяцев должно стать собственностью всех членов семьи.
Но ипотеку еще нужно погасить. А пока стало больше шансов ее рефинансировать.