надо ли платить налог при переуступке прав на квартиру

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

– Два года назад купила квартиру по ипотеке в новостройке за 2,1 млн. Ипотека погашена, но в права собственности я еще не вступила, так как дом сдается через полгода. Планирую продавать квартиру без ремонта за 2,5 млн и покупать другую за 3 млн. Поясните, пожалуйста, какой налог мне нужно будет заплатить? Налоговый вычет я получала уже до того, как купить квартиру в новостройке, поэтому второй налоговый вычет мне не предназначен.

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

С учетом изложенных в вопросе обстоятельств можно сделать следующие выводы:

С точки зрения гражданского и налогового законодательства это означает следующее.

1. До регистрации права собственности Вы продаете не квартиру, а имущественное право требования, что не запрещено. Другими словами – Вы (цессионарий) переуступаете право требования покупателю (цеденту).

2. При наличии дохода от этой операции у Вас возникает объект налогообложения на основании НК РФ по ставке 13%.

3. Для расчета итоговой суммы налога с дохода в размере 2,5 млн рублей следует обратиться к пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, где указан размер вычета при продаже имущественных прав по ДДУ.

Таким образом, Вы имеете право вычесть из суммы своих облагаемых налогом доходов сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Другими словами – сумму в 2,1 млн рублей и плюс проценты по кредитному договору (вопрос с процентами спорный).

Все сказанное верно при наличии у Вас договора ДДУ или иного. Все остальные ухищрения застройщиков (займы, векселя и т.п.) под это не попадают. Вычет равен 250 000 рублей.

4. Покупка новой квартиры не имеет значения для исчисления налога. Это разные сделки.

Исходя из это арифметики, получается следующая картина (итоговый налог, подлежащий уплате). Если не вычитать проценты, то облагаемый доход составит 400 тысяч рублей, а налог равен 13% от этой суммы, то есть 52 тысяч рублей.

И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Когда квартира куплена на этапе строительства по договору долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, ее можно продать только по уступке прав (цессии). Доход, полученный от уступки прав, также подлежит налогообложению налогом на имущество.

В Вашем случае можно получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи. То есть расход составил 2,1 млн. Вычитаем эту сумму из 2,5 млн, которые получены от продажи. Доходом будет сумма 400 тысяч. С нее и нужно будет заплатить 13% НДФЛ. Итог – 52 тысячи рублей.

Ваши планы по покупке нового более дорогого жилья при расчете налога во внимание не принимаются.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости. Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей. Сумма налога составит 52 тысячи рублей.

Если налоговый вычет за покупку нового жилья вам уже не положен, сократить эту сумму не получится. В противном случае при совершении продажи и покупки в один налоговый период можно в одной налоговой декларации указать обе сделки и покрыть сумму налога налоговым вычетом, ничего не заплатив.

Следует также помнить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья в России составляет 260 тысяч рублей (13% от 2 млн руб.) вне зависимости от числа сделок. Если Вы покупали квартиру дешевле 2 млн, и лимит налогового вычета не исчерпали, то сможете претендовать на его остаток при последующих покупках жилья.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

При продаже новостройки придется платить повышенный НДФЛ: правда или нет?

Риелторы в чатах и на форумах наводят панику среди дольщиков. Говорят, что при продаже новостроек по договору уступки больше чем за 5 000 000 Р теперь придется платить НДФЛ по повышенной ставке — 15%, а не 13% как раньше.

Не спешите так делать ради экономии. Сначала стоит разобраться, как на самом деле обстоят дела с расчетом НДФЛ и повышенной ставкой при продаже новостроек — и вообще любого жилья.

Откуда берется повышенный НДФЛ

Прогрессивная шкала НДФЛ должна была коснуться только тех, кто получает большие доходы — например по полмиллиона в месяц. Но теперь повышением обеспокоены и продавцы недвижимости, хотя они могли копить на эту квартиру полжизни или взять кредит.

Как победить выгорание

Как это касается продажи имущества

Чтобы повышенный НДФЛ не коснулся продавцов дорогостоящего имущества, такие сделки вывели из-под действия прогрессивной шкалы. То есть такие доходы вообще не включаются в сумму налоговых баз, которые учитываются в лимите.

Это условие действует, когда продается имущество — то есть какая-то вещь. Это может быть квартира, машина, ноутбук, земельный участок. Исключение — ценные бумаги.

Какие особенности расчета НДФЛ есть для новостроек

Квартира считается имуществом, когда право собственности на нее зарегистрировано в Росреестре. С новостройками так происходит после сдачи дома и приемки квартиры по акту.

Но жилье в строящемся доме можно купить еще на этапе котлована или нескольких этажей, пока дом не сдан. Тогда заключается договор участия в долевом строительстве. А покупатель становится дольщиком и получает не квартиру, а право на нее в будущем.

Эту будущую квартиру, то есть право на нее, можно при желании продать, даже если дом еще строится. Но тоже не по договору купли-продажи, а по договору уступки права требования. То есть продается не имущество, а право.

Доход от продажи права уже не входит в список исключений при расчете налоговой базы для повышенного НДФЛ. Так действительно объяснил Минфин, но тут ничего нового, это всегда так было. Например, при продаже по договору уступки не работает срок минимального владения для освобождения от налога. Это кажется нечестным, но такие вот правила.

Если менеджер из примера выше продаст не вторичку, а недостроенную квартиру по договору уступки, с лимитом он будет сравнивать зарплату вместе с доходом от такой сделки.

На этом основании риелторы и начали пугать людей или оперировать своей компетентностью в переговорах. Но они не учли один нюанс: налога-то все равно может не быть. И, скорее всего, не будет.

Как считать налоговую базу для сделок по договору уступки

НДФЛ начисляется не на все полученные суммы: для расчета берется налоговая база или их совокупность от разных видов доходов.

При этом налоговая база считается с учетом вычетов, которые можно применить к конкретному виду дохода. Для зарплаты это, например, стандартные вычеты за детей. А при продаже квартиры по договору уступки права требования — расходы на покупку. То есть при оценке лимита для повышенного НДФЛ в доход включается не вся сумма от продажи новостройки, а только разница между доходом и расходом.

О 15% со всей суммы сделки при продаже новостройки дороже 5 000 000 Р речи не шло и не идет. Даже если ваш риелтор заботливо об этом предупреждает.

Что еще нужно знать при продаже новостройки

Продавцов квартир на первичном рынке касается еще несколько недавних нововведений:

Источник

Что нужно знать о покупке жилья по переуступке прав: 6 важных нюансов

Дольщик, который приобрел квартиру в строящемся доме непосредственно у застройщика, может не дожидаться окончания строительства и при необходимости эту недвижимость продать. В таком случае заключается сделка по переуступке прав — один дольщик заменяется другим.

Продажа квартир по переуступке прав — очень распространенная практика. Но у подобных сделок есть несколько важных нюансов, о которых нужно знать потенциальным покупателям.

Нет права собственности

Самого объекта недвижимости еще не существует, потому что он строится и даже адреса пока не имеет. Соответственно, и права собственности на него продавец оформить не мог. Это можно будет сделать после сдачи дома в эксплуатацию. Однако существует право требования передачи квартиры покупателю после завершения строительства, подтвержденное договором долевого участия. Именно это право передается покупателю в сделке по переуступке прав.

Можно купить по выгодной цене

Квартиры по переуступке прав часто продают оптовые инвесторы, которые выкупают сразу не меньше десятка квартир, чтобы на более высокой стадии готовности дома продать их дороже. Также продавцами нередко выступают подрядчики, с которыми застройщик расплатился квартирами. И те и другие заинтересованы в том, чтобы быть конкурентоспособными и успешно распродать свой пул квартир. Поэтому жилье они нередко продают на 10–15% дешевле, чем сам застройщик.

Не все застройщики с этим согласны

Строительные компании, разумеется, тоже заинтересованы в хороших продажах. С одной стороны, они соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, с другой — выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам, им невыгоден. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

Переуступка возможна даже с долгом

В большинстве случаев дольщик не имеет права продать свою квартиру по переуступке, если он не полностью расплатился с застройщиком. Но иногда с согласия строительной компании замена одного дольщика на другого возможна даже в этом случае. Стороны подписывают договор уступки, в котором указывается, что передаются не только права по ДДУ, но и долг перед застройщиком в размере определенной суммы.

Необходимо проверять застройщика

По переуступке прав передается все-таки недостроенное жилье, поэтому до совершения сделки просто необходимо проверить, как идут дела у застройщика. Большое количество выставленных дольщиками на рынок недостроенных квартир может говорить о том, что у строительной компании есть проблемы. Например, это может значить, что застройщик уже неоднократно срывал сроки сдачи дома, и хотя банкротом он не признан и даже продолжает работы, многие дольщики уже стремятся избавиться от рискованных активов.

Нужно уплатить налог

Первоначальный дольщик, переуступая права на квартиру, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13% облагается только сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. Например, если по ДДУ он купил у застройщика квартиру за 2 млн руб., а по переуступке продал ее уже за 2,8 млн руб., то налог будет взиматься с 800 тыс. руб.

Источник

Когда новостройку можно продать без НДФЛ и декларации: революционные изменения в НК РФ

29 декабря 2020 года вступил в силу закон с поправками к налоговому кодексу. Там есть важное изменение, которое касается покупателей квартир в новостройках. Теперь минимальный срок владения таким жильем считают по-новому : с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.

Это кардинально меняет ситуацию с налогами при продаже таких квартир. Причем изменения заработали начиная с 2019 года. Многие владельцы новостроек, которые продали квартиры и уже заплатили НДФЛ, могут его вернуть из бюджета.

Если продали, планируете продать или только выбираете новостройку — обязательно разберитесь в новых условиях. Возможно, Россия вам кое-что задолжала. Или вы ей ничего не должны — что тоже неплохо.

Кого касается новый закон

Это изменение касается тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которую купили у застройщика или по договору уступки.

При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет. Собственники и дольщики иногда вынуждены ждать несколько лет, чтобы не потерять деньги. Но теперь налоговый кодекс изменили в их пользу, причем задним числом.

Как победить выгорание

Как минимальный срок владения влияет на НДФЛ

Минимальный срок владения — это период, по истечении которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от способа и года приобретения.

Минимальный срок владения недвижимостью

Как считается минимальный срок владения для новостроек

Как было раньше. Отсчет минимального срока владения всегда начинался с даты регистрации права собственности. Для владельцев новостроек это означало, что продать квартиру без налога они могли только через 3 года или 5 лет после сдачи дома и оформления прав на жилье.

При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы. За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.

Что изменилось. Новый закон внес революционные поправки в налоговый кодекс. Теперь минимальный срок владения для квартиры в новостройке считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору переуступки права требования.

Больше не нужно ждать, пока пройдет 3 года или 5 лет после регистрации права собственности. Если после оплаты прошел минимальный срок — при продаже квартиры не будет ни декларации, ни НДФЛ.

Вот так одна поправка поможет сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей.

С какого периода применяется новое правило

Еще одна хорошая новость — новый порядок исчисления минимального срока владения действует начиная с доходов 2019 года. Если в 2019 году или позднее собственник продал свою квартиру, он уже может отсчитывать срок для продажи без налога с даты оплаты.

Но те, кто продал квартиру в 2019 году раньше трех или пяти лет после сдачи дома, уже подали декларацию и заплатили НДФЛ: кто-то десять тысяч рублей, а кто-то и триста тысяч. Или собственники учли свой имущественный вычет при покупке квартиры, чтобы перекрыть налог с продажи, — тогда они недополучили денег из бюджета.

Теперь эти люди могут вернуть уплаченный НДФЛ или полноценно использовать свой законный вычет.

Улучшать условия налогообложения задним числом — это уже обычная практика. Так было с продажей детских долей, подарков и наследства.

Как вернуть уплаченный налог за прошлые годы

Для этого можно подать уточненную декларацию — но никаких переходных положений в заполнении 3-НДФЛ для таких случае не предусмотрено. Поэтому в декларации нужно просто исключить доход от продажи квартиры, для которой истек минимальный срок владения. Заодно стоит приложить пояснение, почему из декларации исключен доход от продажи квартиры.

Вот образец такого пояснения. Его можно скопировать и отправить через сообщения в личном кабинете или распечатать, подписать и приложить к декларации.

После проверки декларации налоговая инспекция должна обнулить доход и начисления НДФЛ за 2019 год. В результате появится переплата. Когда она отобразится в личном кабинете, можно подать заявление на возврат денег.

Если продается квартира в строящемся доме

Новое правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.

Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не недвижимость, а право получить ее в будущем. В этом случае тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.

Изменения в расчете минимального срока владения таких сделок не коснутся. Для уступки вообще не существует такого понятия: сколько бы времени ни прошло после оплаты, все равно нужно подавать декларацию. В этом случае продается имущественное право, а не имущество.

НДФЛ начисляется на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. Но условие о минимальном сроке владения применить не получится. C любого удорожания новостройки до сдачи дома придется заплатить 13% — независимо от давности оплаты.

Если квартира продана в 2020 году

При продаже квартиры в 2020 году подать декларацию и заплатить налог нужно в 2021. Минимальный срок владения при этом считается по новым правилам — с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки.

Срок подачи декларации за 2020 год — 30 апреля 2021 года. Срок уплаты налога — 15 июля. Если уже подали декларацию за 2020 год без учета поправок, подайте уточненную с пояснениями, чтобы аннулировать начисленный налог.

Если новостройку купили в ипотеку

Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель платит только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.

Продаже без налога и декларации это не помешает. Когда банк внес за покупателя остаток стоимости, считается, что квартира полностью оплачена. С этой даты и начнется период владения, даже если кредит нужно возвращать еще 30 лет.

Но ипотеку нельзя путать с рассрочкой. Иногда застройщик разрешает вносить деньги за квартиру частями — например в течение двух лет. В этом случае окончательная оплата произойдет в день последнего платежа. И срок владения отсчитывается с этого дня.

Если минимальный срок владения все равно не истек

При продаже новостройки раньше минимального срока владения нужно подать декларацию. При этом налог начисляется не на всю сумму дохода, а на разницу между продажей и покупкой. Для ипотечных квартир в расходы на приобретение можно включать уплаченные проценты. Если использован маткапитал — он тоже войдет в состав затрат на приобретение.

Есть и другие способы оптимизировать налоги при продаже квартиры: можно учесть расходы на доли детей, затраты дарителя и наследодателя или другие вычеты.

Что с вычетом при покупке новостройки

Имущественный вычет при покупке квартиры в строящемся доме можно получить только после подписания акта приемки-сдачи квартиры. В этом плане ничего не изменилось. Полная оплата по ДДУ или уступке не дает права на возврат НДФЛ из бюджета. Эта норма действует только для расчета минимального срока при продаже жилья.

Источник

Надо ли платить налог при переуступке прав на квартиру

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

В связи с письмом Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и сообщает следующее.

1. По вопросу налогообложения доходов физических лиц, полученных при продаже квартиры или при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством.

На основании пункта 17 1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217 1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217 1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217 1 Кодекса.

Таким образом, в случае нахождения квартиры в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения доход, полученный при ее продаже, освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц.

Если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее установленного срока владения, то доход от ее продажи подлежит налогообложению в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

Положений, предусматривающих освобождение от налогообложения доходов, полученных при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством, Кодексом не предусмотрено.

В то же время, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

Так, с учетом подпунктов 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода от продажи квартиры, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета, не превышающего в целом 1 000 000 рублей, или на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданной квартиры.

На основании абзаца второго подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущественного права.

Одновременно сообщаем, что все предложения и проблемные вопросы, связанные с налогообложением доходов физических лиц и описанные в обращениях граждан, внимательно рассматриваются в Департаменте и учитываются в рамках подготовки и (или) согласования проектов федеральных законов о совершенствовании законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.

Кроме того, при необходимости получения дополнительной информации граждане могут обращаться в Фонд по адресу: ул. Воздвиженка, 10, г. Москва, 125009, тел. 8 (800) 700-72-14.

Также информируем, что согласно пункту 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, жилищной политики, долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляет Минстрой России.

Дополнительно отмечаем, что ранее заявитель в Минфин России по вышеуказанным вопросам не обращался.

Обзор документа

НК не освобождает от НДФЛ доходы от уступки права требования по договору, связанному с долевым строительством. При этом налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет.

При уступке прав требования можно уменьшить доходы на расходы, связанные с приобретением этого имущественного права.

Источник