Далеко ли до метро: что происходит с ценами на жилье в новой Москве
Метро – главный признак столицы, любой обыватель скажет, что Москва – там, где подземка есть, а где ее нет – это окраина. Сейчас вглубь территории новой Москвы примерно на 7–8 км от МКАД протянулись Сокольническая и Калининско-Солнцевская линии, где работает восемь станций. Именно поэтому «первый пояс» новой Москвы Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет», считает уже «полноценным аналогом» московских районов. На остальной территории транспортная ситуация сложнее.
Вдоль центральной трассы – Калужского шоссе, где много новостроек, нет классического подмосковного вида транспорта – железной дороги. Имеющиеся ветки (киевское направление МЖД и «Курско-Рижский» МЦД-2 до Подольска) проходят практически по границам новой Москвы и, по оценке Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-новострой», расположены довольно далеко от основной новомосковской застройки.
Надежды эксперты возлагают на будущую Коммунарскую линию метро: она сдолжна стать главным фактором улучшения транспортной доступности отдаленных районов вдоль Калужского шоссе, которое фактически стало осевой линией застройки в ТиНАО, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).Она пройдет от станции МЦК «Крымская» до Троицка и будет готова ориентировочно в 2023 г. Кроме того, в 2022 г. Калининско-Солнцевская линия должна продлиться от «Рассказовки» до аэропорта «Внуково», а на Сокольнической ветке после «Коммунарки» появится «Новомосковская» (сроки отмечены на схеме метро с 1935 по 2024 г. на официальном сайте стройкомплекса).
Помимо этого до конца 2023 г. власти планируют сформировать «транспортный каркас» Троицкого и Новомосковского округов из линий метрополитена, автодорог и сопутствующей инфраструктуры. По словам главы департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, «дорожный каркас ТиНАО будет состоять из основных магистральных трасс — Киевского, Калужского шоссе, МКАД, ЦКАД и многочисленных хордовых соединений, дублирующих основные магистрали».
По мнению Волкова, нужно еще развивать и скоростной трамвай, но Жидкин считает, что актуальность этого проекта (он разработан) станет понятной после введения в строй Коммунарской ветки.
Сколько минут пешком
Понятно, что жилья больше строится там, где уже есть инфраструктура и лучше транспортная доступность. По информации Ксении Юрьевой, коммерческого директора группы «Родина», в Новомосковском округе сконцентрировано 96,2% предлагаемых к продаже квартир, а в Троицком – 3,8%. Всего в новой Москве, по данным «Бест-новостроя», продажи ведутся в 31 проекте с квартирами. Но, по подсчетам Доброхотовой, всего шесть жилых комплексов расположено близко от действующих станций метро. («Городские истории», «Москвичка», «Саларьево парк», «Переделкино ближнее», «Рассказово», «Новое Бутово»). В случае с остальными проектами речь идет о транспортной доступности или о пешей, но более 20–30 минут ходьбы.
«Многие жилые комплексы или их отдельные корпуса находятся на удалении 20 минут и более пешком, – комментирует Литинецкая. – И дойти не так просто, могут отсутствовать тротуары или вообще какие-либо дороги, ведущие к метро, из-за чего приходится полагаться на наземный транспорт или делать крюки, чтобы обойти, скажем, лесополосу. Отдельные стройки, в том числе крупные, находятся вдали от станций (объекты в районе г. Московский). И напротив, есть новые станции, рядом с которыми строек немного, в частности «Румянцево». Примерно треть проектов новой Москвы, по оценке «Бест-новостроя», пока только в автомобильной доступности.
Кто окажется в выигрыше
В ближайшие лет 5–6 московские власти собираются открыть около 20 станций метро в новой Москве, и это радует девелоперов. По словам Анны Боим, коммерческого директора ГК «А101», ст. м. «Новомосковская» Сокольнической линии откроется примерно в 500 м от двух проектов компании, один из них уже построен («Белые ночи»), а в другом («Скандинавия») строится 18 жилых корпусов. Пока ближайшие станции для этих комплексов – «Коммунарка» (20 минут пешком от «Скандинавии») и «Бунинская аллея» (легкое метро, 7 минут езды от «Белых ночей»). Кроме того, «в зону влияния» «Новомосковской» попадает построенный ЖК «Бутовские аллеи» (проект «Полир М»), сейчас от него можно дойти пешком примерно за полчаса до «Бунинской аллеи». В пешей доступности оказывается и микрорайон «Бунинские луга» (проект ПИК).
Будущая станция «Пыхтино» Калининско-Солнцевской (желтой) ветки откроется рядом с микрорайоном «Солнцево парк» (ПИК).
Коммунарская линия метро до Троицка с 16 станциями улучшит транспортную доступность районов вдоль Калужского шоссе, сейчас большинство местных жителей для поездок в Москву может рассчитывать только на автомобили и автобусы.
Рядом с метро: как открытие станций повлияет на стоимость жилья в Москве
В Москве идет масштабное строительство метрополитена. В 2019–2021 годах запланировано ввести 70 км новых линий, 27 станций, а к 2023 году метро в пешей доступности от дома будет у 90% москвичей, обещают в мэрии.
Рассказываем, как эти масштабные планы по строительству метро отразятся на стоимости жилья в столице.
Влияние Большого кольца
Самым масштабным проектом в истории московского метростроения станет Большая кольцевая линия (БКЛ). Это кольцо полностью запустят к 2023 году.
Аналитики и риелторы не предвидят заметного роста цен в тех локациях, где откроются станции нового кольца. Дело в том, что все они будут располагаться недалеко от появившихся ранее платформ, где в большей или меньшей степени развита транспортная инфраструктура, считает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. С этим мнением согласен и руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: «В отличие от открытий нынешнего года, когда метро пришло на активно застраиваемые окраины города (Некрасовка, Новая Москва. — Прим. ред.), эти платформы появятся в районах, которые уже сейчас имеют удовлетворительную доступность до существующих станций подземки».
Резюме: строительство БКЛ добавит комфорта жителям близлежащих районов. «Скорее вырастет спрос на жилье в прилегающих локациях, при этом на цены, вероятно, влияние будет незначительным», — считает топ-менеджер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. Жилье в локациях, расположенных на территориях, прилегающих к строящимся станциям БКЛ, уже подорожало, говорит Антясова. Дальнейший рост на квартиры рядом с новыми станциями БКЛ если и произойдет, то не превысит 2–3%.
Текущая стоимость аренды и покупки квартир у строящихся станций московского метро
Cтанция
Вторичное жилье, тыс. руб./кв. м
Аренда однокомнатной квартиры, тыс. руб./мес.
Новостройки, тыс. руб./кв. м
Год открытия: 2020
*Станция БКЛ, до полного ввода кольца она будет функционировать как часть Некрасовской линии Источник: ЦИАН, по данным на октябрь 2019 года
Другие новые станции метро, планируемые к открытию в ближайшие годы, можно разделить на две группы.
К первой относятся платформы, которые появятся в районах с недостаточно развитой транспортной инфраструктурой, где до этого, в частности, не было станций метро. Например, на Калининско-Солнцевской и Сокольнической линиях, проходящих по территории Новой Москвы. До открытия этих станций в 2022 году цены на вторичное жилье здесь вырастут на 15%, затем в течение года — еще на 5–10%, то есть в совокупности с настоящего времени до 2023 года они увеличатся на 20–25%, прогнозирует Таганов. Причем рост цен коснется тех объектов, которые находятся в 15–20 минутах ходьбы от новых станций метро, поясняет он.
Ко второй группе станций столичной подземки относятся те, которые будут открыты в локациях с более развитым транспортным сообщением — вблизи от существующих платформ, в обжитых районах Старой Москвы с развитой инфраструктурой. Например, на Люблинско-Дмитровской линии в 2022 году появятся станции «Улица 800-летия Москвы», «Лианозово», «Физтех». Рядом со станциями этой группы ожидается не такой значительный рост цен. До момента открытия новых платформ метро стоимость расположенной рядом вторичной недвижимости увеличится максимум на 5%, прогнозирует Таганов. В течение следующего года и до 2023-го — еще не более чем на 5%, добавляет он. «Это вопрос не столько реального улучшения транспортной инфраструктуры, сколько фактор субъективной природы вторичного рынка жилья и психологии его собственников», — считает Таганов.
Ко второй группе относятся и станции Некрасовской линии («Юго-Восточная», «Окская», «Стахановская», «Нижегородская»), которые будут находиться на относительно небольшом расстоянии от Таганско-Краснопресненской линии. Запуск альтернативного маршрута подземки должен заметно разгрузить один из самых напряженных участков московского метро, открытие этих станций повлияет на качество городской среды в юго-восточном секторе города в целом, а не только в домах у новых транспортных узлов, считает Попов. Здесь в течение года запуск пассажирского движения, по его прогнозу, приведет к росту цен на 7–8 п.п. По его оценке, меньший прирост цен (по сравнению с открытием метро в Некрасовке и Новой Москве, где он превысил 10% в год) связан еще и со структурой жилого фонда вдоль Рязанского проспекта и в Лефортово. Преобладающие здесь дома (простенькие сталинки, панельные дома начала 1970-х) сейчас не пользуются популярностью, что ограничивает потенциал роста цен, поясняет аналитик.
Что с ценами на жилье рядом со станциями, открытыми в 2019 году
В 2019 году в Москве появилось восемь новых станций метро:
В среднем цены на жилье рядом со станциями метро, открытыми в 2019 году, с прошлой осени увеличились на 20%. Наибольший рост был отмечен в Новой Москве — на 30%. При этом квартиры на вторичном рынке дорожали быстрее новостроек, подсчитали ранее аналитики сервиса «Яндекс.Недвижимость».
Каменный или деревянный: какой дом выгоднее строить после скачка цен
Последний год на рынке строительных материалов происходило ценовое ралли: цены на пиломатериалы выросли вдвое, на газобетон — до 30%, настолько же примерно подорожали полимеры. Сейчас цены постепенно стабилизируются, но уже далеки от прошлогодних показателей.
Вместе с экспертами разбираемся, из каких строительных материалов сейчас выгоднее строить и что будет с ценами дальше.
Что было выгоднее строить до скачка цен
Каркасники и газобетон
До повышения цен на строительные материалы каркасные дома и дома из газоблока были наиболее доступными технологиями строительства загородной недвижимости, говорят эксперты. По данным компании DOM TECHNONICOL (спецпроект «Технониколь»), в 2020 году средняя цена 1 кв. м каркасного дома составляла 24 тыс. руб. Примерно во столько же обходилось строительство жилья 1 кв. м из газобетона — 25 тыс. руб. (без утепления) и 27 тыс. руб. (с утеплением). Таким образом, строительство дома площадью 120 кв. м обходилось в среднем в 2,8–3,2 млн руб. без учета проводки коммуникаций (например, газа) и стоимости участка.
Сами дома из пеноблоков по свойствам сопоставимы с каркасными, отмечает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, эту технологию можно отнести к каменному домостроению только по внешнему виду строительного процесса: когда блоки укладываются при помощи клея или кладочного раствора. У пенобетона довольно низкая теплоемкость и недостаточная теплопроводность, как и у дерева. Только в деревянных каркасных домах предусматриваются пустоты, которые заполняют каменной ватой. Минеральная изоляция в 20 раз эффективнее камня и в четыре раза эффективнее дерева сохраняет тепло.
«Если сравнивать между собой технологии деревянного домостроения и строительства из камня, то корректнее всего анализировать каркас и пеноблоки. Обе технологии примерно сопоставимы по цене строительства. Цена дома из пеноблока отличалась в большую сторону на 10–15%», — пояснил эксперт.
Брус и кирпич
Более дорогие варианты каменных и деревянных домов — из клееного бруса и кирпича. «Дома, построенные из клееного бруса, относятся к премиальному сегменту, они всегда стоили дороже каменных домов. Цена на дерево в пик сезона составляла 22 тыс. руб. за куб, сегодня же она стабилизировалась в районе 19 тыс. руб. за куб», — отмечает глава девелоперской компании «Мармакс» (специализируется на строительстве загородных домов) Юрий Юров.
Каменные дома в чистом виде, например кирпичные, тоже всегда были дорогими — они требуют больше средств на строительство (больше материалов, выше трудозатраты), добавил Андрей Баннов. Согласно расчетам DOM TECHNONICOL, в 2020 году средняя цена 1 кв. м дома из клееного бруса составляла 48 тыс. руб., кирпичного дома — 40 тыс. руб. То есть для строительства дома из клееного бруса площадью 120 кв. м нужно было в среднем 5,7 млн руб., а для кирпичного — 4,8 млн руб.
Что выгоднее: дерево или пеноблок
Вера Вавилова, член правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД), гендиректор компании «ДДМ-строй»:
— Коробка из пеноблока всегда была дешевле, чем коробка из клееного бруса. Но надо понимать, что, собрав коробку дома из клееного бруса, вы получаете дом, в котором можно сразу жить. У вас чистовые стены, которые остается только покрасить. Больше никаких затрат денег и времени. Его не надо утеплять (при толщине от 200 мм и более), штукатурить и прочее.
Тогда как в коробке из пеноблока жить нельзя. Это черновые стены, которые надо утеплять и делать отделку как снаружи, так и внутри. На отделку и утепление стен из газоблока требуется в современных ценах на отделочные материалы и утеплители минимум от 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Все эти работы часто изначально не учитываются. В итоге, когда пеноблок утеплят и сделают наружную и внутреннюю отделку, дом не будет дешевле, а времени на строительство будет потрачено гораздо больше.
Бюджеты строительства в 2021 году
После скачка цен на стройматериалы в этом году строительство загородных домов стало заметно дороже, особенно в каркасных технологиях — рост бюджета превышает в некоторых случаях 80%. Если раньше построить каркасный дом под ключ можно было за 5 млн руб., сейчас это обойдется в 8 млн руб. В прошлом году строительство дома из клееного бруса под ключ обходилось в среднем в 8 млн руб., в этом — 12 млн руб., каменного дома в среднем — в 9 млн руб., сейчас — в 11–12,5 млн руб., привел примеры владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Я говорю о диапазоне цены, так как при строительстве дома из газобетона затратной частью выступает фундамент. Его стоимость зависит от типа почвы и погодных условий», — уточнил он. «Суммарно стоимость строительства увеличилась на 40–60% в зависимости от типа дома. Такая индексация связана с тем, что на сами работы цены пока не подняли, но мы ожидаем это в 2022 году», — добавил эксперт.
По расчетам экспертов из DOM TECHNONICOL, в 2021 году стоимость строительства 1 кв. м дома из клееного бруса достигла 56 тыс. руб. (+16,6%), кирпичного дома — 52 тыс. руб. (+30%), каркасного дома класса энергоэффективности А+ — 44 тыс. руб. (83%), неутепленного дома из газобетона — 42 тыс. руб. (+68%), а с утеплением — 47 тыс. руб. (+74%). Таким образом, каркасные дома и дома из газобетона остались самыми доступными, но из-за роста цен приблизились к кирпичным домам и домам из клееного бруса. Теперь для строительства дома площадью 120 кв. м потребуется 5,2 млн руб. (каркасник), 5,6 млн руб. (газобетон с утеплением), 6,2 млн руб. (кирпич) и 6,7 млн руб. (клееный брус).
Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году
Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.
Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.
Новостройки
Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.
Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.
Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Вторичная недвижимость
К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.
Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.
При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.
При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.
На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.
Почти вторичка: что надо знать, покупая последние квартиры в сданном ЖК
Около 20% квартир в новостройках в Москве приходится на уже сданные в эксплуатацию ЖК. В такие квартиры можно сразу заехать и приступить к ремонту, ждать не надо. К тому же эти дома подпадают под государственную программу льготной ипотеки под 6,5%. Минус в готовых новостройках только один — цены на жилье в них намного выше, чем были, когда дом только строился.
Рассказываем про подводные камни покупки квартир в готовых новостройках.
Какие квартиры остаются в продаже в готовых новостройках
Как правило, в сданных в эксплуатацию новостройках нераспроданными остаются квартиры большого метража, нестандартной конфигурации, а также наименее ликвидные лоты. Например, это квартиры на первом-втором этажах, угловые, с неудачными планировками и т. д. Впрочем, это не аксиома: на конечном этапе реализации проекта застройщики могут «выбросить» на продажу и востребованные квартиры (видовые, с хорошими планировками), чтобы реализовать их по максимальной цене.
Средняя площадь квартир, оставшихся в сданных в эксплуатацию новостройках, по данным ЦИАН, составляет 80 кв. м, тогда как площадь средней квартиры, реализуемой на этапе строительства, не превышает 60 кв. м. Чаще остаются нереализованными и квартиры на первом и втором этажах — на них приходится 17% лотов в готовых домах, тогда как по рынку в целом доля такого предложения составляет 8%.
«Часто наблюдается картина, когда почти целый стояк корпуса с квартирами неудачных планировок остается нераспроданным, площадь квартир слишком большая, из-за чего бюджет покупки высокий (характерно для массового сегмента). Иногда ценовая политика застройщика не в рынке, и в результате остаются нераспроданными все типы квартир», — приводит пример руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Часть застройщиков специально выводят квартиры в продажу только после завершения строительства. Это чаще всего наблюдается в сегментах люкс, премиум, но иногда можно увидеть и в других классах, отмечает эксперт.
«Впрочем, при грамотном управлении застройщиком ассортиментным остатком такого не происходит. Наиболее ликвидные и наименее ликвидные квартиры вымываются равномерно. Более того, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас квартир (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками), что позволит реализовать их с максимальной выгодой», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Готовые новостройки в цифрах
Аналитики ЦИАН оценивают долю оставшихся квартир в сданных в эксплуатацию новостройках в 15%. В компаниях «Азбука жилья», Est-a-Tet и «НДВ-Супермаркет Недвижимости» называют их долю от 18% до 20%. В цифрах это около 7 тыс. квартир из порядка 44 тыс. всех квартир и апартаментов в новостройках.
Больше всего нераспроданных квартир — в проектах бизнес-класса (40% в 2020 году и 47% в 2019-м). В комфорт-классе таких квартир 30% (35% годом ранее). А в элитном сегменте, наоборот, доля увеличилась с 18% до 29%, отмечает Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья».
Доля остатков после сдачи новостройки зависит от успешности проекта, которая складывается из многих параметров — уровня цен, транспортной доступности, квартирографии, считает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. По его словам, если проект выводится в продажу на начальном этапе строительства, то, как правило, к концу стройки в реализации остается не более 10% лотов. Зачастую девелоперы стремятся как можно быстрее избавиться от подобных квартир путем предоставления скидок и других спецпредложений (например, отделка или кладовка в подарок), добавляет аналитик.
Сколько стоят готовые новостройки
Средняя цена квартир в готовых новостройках, по данным Est-a-Tet, находится на уровне 246,2 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента. С учетом элитки — 372,5 тыс. руб. за «квадрат».
Для сравнения: в целом по Москве средняя цена предложения на квартиры составляет 240,8 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента и 281,0 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом элитного сегмента. При этом стоимость 1 кв. м в домах на начальных этапах строительства составляет 207,3 тыс. руб. (без учета элитного сегмента), это на 16% ниже, чем в готовых новостройках.
Плюсы и минусы покупки жилья в готовых новостройках
Ключевое преимущество покупки жилья в готовых новостройках — возможность сразу же получить ключи, не заниматься более сложным и рискованным процессом заключения сделки на вторичном рынке. Также у покупателя нет риска недостроя или задержки ввода в эксплуатацию, которые нередко встречаются на рынке. Покупатель сразу же может увидеть уже готовый проект, оценить качество строительства, отделки и благоустройства территории.
«Заключая сделку с привлечением ипотеки, можно рассчитывать на процентные ставки рынка первичного жилья, поскольку на вторичном рынке ипотечные ставки традиционно выше. Также существуют риски юридического характера, из-за которых суд может расторгнуть сделку (появление «неучтенных» собственников, признание бывшего владельца квартиры недееспособным на момент заключения сделки и т. д.). В случае застройщика подобные риски отсутствуют», — говорит Ковров.
Основным минусом является более высокая стоимость квартир по сравнению с этапом строительства. Если дом был введен недавно, то первое время придется жить в окружении сплошных ремонтов — впрочем, как и при покупке на ранней стадии. Среди недостатков эксперты называют и ограниченный выбор квартир. Также сданный дом не всегда обеспечен инфраструктурой, особенно если речь идет о первых корпусах в проекте комплексного развития территории.
