новая квартира что нужно делать в первую очередь
Чек-лист: как подготовиться к переезду в новую квартиру
Переехать в новый дом — значит начать новую жизнь. Однако есть мнение, что проще пережить два пожара, чем один переезд. Но если все тщательно спланировать и заранее подготовиться, то все пройдет быстро, четко и даже принесет удовольствие.
Рассказываем, как подготовиться к самостоятельному переезду и ничего не упустить.
✅ Избавиться от ненужного
Отличная возможность устроить глобальную ревизию вещей, мебели и техники. Критически оцените нажитое и подумайте, что действительно нужно, а что нет. Золотое правило — не пользовались вещью больше года, вряд ли она понадобится вообще.
Если вещи в хорошем состоянии, но в вашей новой жизни им нет места, их можно обменять, отдать на переработку и благотворительность или даже продать, устроив «гаражную распродажу» или разместив объявления на специальных сайтах за небольшую цену. Также многие магазины принимают обратно купленную у них мебель и технику и платят за это деньги.
В крайнем случае — выбрасывайте. Иначе вы переплатите за перевоз мусора.
✅ Измерить размеры мебели и техники
Пройдитесь с рулеткой по всей крупногабаритной технике и мебели, которую заберете с собой: вы оцените масштабы перевозок и будете уверены, что громоздкий рояль или огромная двуспальная кровать пройдут в дверные проемы новой квартиры.
✅ Составить план расстановки
Составьте примерный план расстановки техники и мебели в новой квартире. Так вам не придется несколько раз перетаскивать крупные предметы из одной комнаты в другую и спотыкаться о бесчисленные коробки.
✅ Найти машину для перевозки и нанять грузчиков
После того как вы оценили масштабы того, что нужно перевезти, можно искать компанию, которая займется грузоперевозками. Стоимость будет зависеть от потраченного на работу времени и количества рабочих рук, которые вам понадобятся.
Всегда лучше выбирать проверенную компанию. Почитайте отзывы в интернете, попросите рекомендации у друзей и знакомых.
Заранее сообщите подрядчику все детали: дату, время, расстояние между районами, этаж, наличие грузового лифта и габариты вещей — вы сразу узнаете точную стоимость услуг и сможете избежать неприятных сюрпризов.
Заключите договор и внимательно ознакомьтесь с условиями работы компании — какую ответственность за вещи, срыв сроков, порчу домового имущества она на себя берет.
✅ Разобраться с квитанциями и счетами по старому адресу
Входите в новую квартиру, как и в новый год — без долгов. Перед переездом проверьте, оплачены ли счета ЖКХ, запишите или сфотографируйте показания счетчиков. Также заранее решите вопрос с интернетом и телевидением — будете ли вы расторгать договор, переносить услуги провайдера на новый адрес или передавать будущим жильцам.
Попрощайтесь с соседями и по возможности оставьте свои контакты на случай, если кто-то будет искать вас по старому адресу.
✅ Собрать и упаковать вещи
Важно не забыть об упаковочных материалах — их должно быть в избытке. Лучше если что-то не пригодится, чем в последние минуты искать альтернативы или рисковать сохранностью вещей.
Упаковку вещей не стоит откладывать на последние дни. Ешьте слона по кусочкам — начинайте с вещей, которые не понадобятся «здесь и сейчас»: мелкая техника, книги, новогодние игрушки. Переезжаете летом — начинайте с упаковки зимней одежды и обуви, в холодное время года — наоборот. Так за пару дней до переезда будет упакована большая часть вещей.
Коробки подписывайте со всех сторон и маркируйте стикерами — «Текстиль. Спальня», «Одежда. Детская» — это может помочь и грузчикам, и вам будет проще при разборе вещей.
Детали разобранной мебели складывайте вместе с крепежной фурнитурой в отдельные коробки, туда же положите инструкции по сборке.
✅ Подготовить новую квартиру
Перед заездом в новую квартиру наведите в ней порядок. Убираться придется и после, но делать все с нуля среди коробок и мешков будет сложнее.
Защитите дверные откосы от повреждений картоном, полы лучше закрыть защитной пленкой.
Также заранее обследуйте все коммуникации: розетки работают, свет включается, вода льется. Проверьте работу грузовых лифтов, познакомьтесь с консьержем, прогуляйтесь по району — вдруг экстренно понадобится хозяйственный магазин или аптека. Это значительно облегчит первые несколько часов жизни на новом месте.
✅ Навести порядок в старой квартире
Вам наверняка приятно заезжать в чистую квартиру — поэтому и после себя оставьте максимальный порядок. Возможно, придется сделать мелкий косметический ремонт — подклеить обои или заменить плинтус. Можно вызывать клининговую компанию и оставить ключи консьержу.
✅ Позаботиться о детях и домашних животных
Если у вас есть маленькие дети или животные, подумайте заранее, как они будут участвовать в переезде. Для них это будет большой стресс, а для вас — лишние заботы и переживания. Возможно детей на пару дней лучше отправить в гости к дедушкам и бабушкам, а животных отдать на время к друзьям или на платную передержку.
✅ Собрать необходимый минимум
Отдельно соберите сумку или рюкзак с вещами, которые понадобятся в день переезда: необходимую одежду и обувь, документы, зарядки для телефонов, аптечку, туалетные принадлежности, элементарную посуду, бытовую химию. Приготовьте еду для перекусов, воду и сложите в термосумку.
Ура! Выдыхайте, запускайте в дом кошку и готовьтесь к новоселью 🥳
Ремонт с нуля в новостройке: что учесть, чтобы не платить дважды
Отделка квартиры в новостройке отличается от ремонта вторичного жилья: новый дом дает усадку. Из-за нее трескается штукатурка и стяжка — если ее не учесть, придется все переделать.
Как проходит усадка дома
Здание — тяжелая конструкция. Первое время после постройки оно дает усадку. Если строители соблюли все стандарты, серьезных проблем с отделкой у жильцов не будет. Но если где-то ошиблись, придется вкладываться в ремонт дважды.
Усадка зависит от типа дома. Новые многоквартирные дома строят трех типов: монолитные, панельные и кирпичные.
Монолитный дом — самый легкий. Он усаживается мало, равномерно и быстро — в среднем после года за отделку можно не волноваться.
Панельный дом тяжелее монолитного. Он усаживается 2-3 года. Если технологии при строительстве нарушили, появляются щели в швах между панелями. Из-за них трескается штукатурка на стенах.
Кирпичный дом — самый тяжелый. Он усаживается до 6 лет, причем неравномерно: одни стены быстрее, другие — медленнее. Из-за перекосов появляются трещины на стыках стен, на штукатурке.
Отделка квартиры в новостройке
Последовательность ремонта в новостройке примерно такая же, как во вторичном жилье:
1. Перенос или постройка перегородок
2. Разводка электропроводки и труб
3. В ыравнивание стен и пола
4. Ч истовая отделка
Если на третьем этапе вспомнить об усадке, вряд ли придется делать капитальный ремонт через 2-3 года.
Стены штукатурят по маякам или под правило
Штукатурка по маякам — когда на стену крепят специальные металлические профили-маяки, и ориентируются на ним в процессе оштукатуривания. Потом маяки удаляют, а оставшееся пространство заполняют штукатуркой.
Правило — это такая длинная рейка. Им вытягивают саму штукатурку и потом им же проверяют результат. В случае штукатурки под правило просто не устанавливают маяки, а ориентируются на инструмент.
Чтобы штукатурка не потрескалась, ее армируют сеткой-серпянкой. Это придется сделать хотя бы на стыках новых перегородок с «родными» стенами. Если дом кирпичный, лучше проклеить все стены.
Альтернатива штукатурке — гипсокартон. Его крепят на каркас или прямо на стены, если они ровные. Первый способ съест много места в комнате, зато можно проложить шумо- или теплоизоляцию. Чтобы листы не искривились от усадки, между ними и потолком оставляют зазоры в 1-2 см.
Пол выравнивают стяжкой. Если дом панельный или кирпичный, лучше сделать плавающую стяжку: ее так называют, потому что она не закреплена ни на полу, ни на стенах. От плиты пола ее отделяет полиэтиленовая пленка или рубероид, а от стен — демпферная лента. Такая стяжка не повредится при усадке и обеспечит дополнительную шумоизоляцию.
Чистовая отделка
Стены оклеивают обоями, облицовывают плиткой. Предпочтение отдают плотным покрытиям: например, обои берут виниловые, а не бумажные. Если по штукатурке пойдет трещина, чистовой материал это скроет. По этой причине красить стены в новостройке лучше по специальным обоям.
На пол укладывают все, что нравится: паркет, ламинат, плитку, линолеум, ковролин, кварцвинил.
Потолки лучше не штукатурить и красить, а заказывать натяжные. Они лучше переносят усадку.
Мастера рекомендуют сначала купить недорогие отделочные материалы, если квартира в панельном или кирпичном доме. Усадка может испортить отделку, и дорогие материалы придется выбросить. Жилье в монолитном доме отделывают так, как хочется, практически сразу.
С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме
После того как долгожданный дом достроен, дольщики могут готовиться к оформлению прав собственности и переезду. Но сначала им нужно принять квартиры — то есть подтвердить, что качество выполненных работ их устраивает и они готовы стать владельцами жилья. А для этого новые помещения нужно придирчиво осмотреть, чтобы не пропустить ни одного дефекта.
Рассказываем, как подготовиться к приему квартиры, на что в ней смотреть, что с собой взять и как оформить результаты осмотра.
Когда можно принимать квартиру
Срок передачи ключей от квартиры прописывается в договоре участия в долевом строительстве. Обычно указывается не конкретная дата, а период — скажем, четвертый квартал. Если по каким-то причинам дом не введен в эксплуатацию, то не позднее двух месяцев до оговоренных сроков застройщик должен уведомить покупателей, что передача ключей откладывается.
Как правило, застройщик сначала звонит покупателю и сообщает ему о том, что нужно прийти и принять квартиру. Если звонок не принят, направляется либо СМС, либо сообщение по электронной почте, либо бумажное письмо.
Как правило, срок приемки квартиры отсчитывается с момента, когда застройщик уведомил дольщика о том, что дом введен в эксплуатацию и начинается запись на просмотр квартир и выдачу ключей.
«Обычно в ДДУ указывают срок (10–14 дней), за который дольщик должен каким-либо образом отреагировать на приглашение — например, записаться на просмотр, — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Сроки не обязывают дольщика непременно подписать акт приема-передачи, так как в квартире могут обнаружиться недочеты и на их устранение застройщику может понадобиться от двух недель до нескольких месяцев».
Какие документы нужны для принятия квартиры
Приемка квартиры начинается в офисе застройщика. Дольщик должен прийти туда с оригиналом договора долевого участия и паспортом. Если все покупатели не могут присутствовать, то можно оформить доверенность у нотариуса.
В свою очередь, застройщик должен показать покупателю разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, а также документ о присвоении дому почтового адреса. Это поможет убедиться в том, что застройщик передает вам квартиру в официально построенном здании. Эксперты «Инком-Недвижимости» советуют также попросить у застройщика заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета.
«Иногда представители застройщика предлагают подписать акт о передаче квартиры до ее осмотра якобы для экономии времени, — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Но делать этого, конечно же, не следует».
Как подготовиться к осмотру квартиры и что взять с собой
К приемке квартиры лучше подготовиться. Мария Литинецкая советует заранее познакомиться с другими дольщиками, которые, возможно, уже приняли (или не приняли) квартиры от застройщика. «Будущие соседи общаются на различных форумах, в социальных сетях и чатах. Если кто-то из них уже посещал квартиру, то он сможет рассказать, например, о замеченных недочетах», — поясняет она.
Принимать квартиру надо обязательно в светлое время суток, чтобы она хорошо освещалась. На всякий случай возьмите с собой фонарик, чтобы с ним можно было заглянуть в плохо освещенные места — под ванну, если она есть. С собой также нужно взять:
На что смотреть в квартире
Теперь самое главное — на что нужно обращать внимание, осматривая квартиру.
Осмотр эксперты советуют начинать с мест общего пользования. «Формально они не являются «объектом долевого строительства», но если замечены недочеты (например, некачественная отделка в подъезде), это может стать поводом для коллективного обращения дольщиков к застройщику, — поясняет Мария Литинецкая. — Однако если впоследствии выяснится, что квартира в отличном состоянии, то акт о передаче все же подписывается».
Кроме того, эксперты рекомендуют сразу ознакомиться с показаниями счетчиков (внутри квартиры и на лестничной площадке). Показания приборов нужно записать, а их серийные номера сверить с указанными в паспортах счетчиков.
Далее нужно обратить внимание на следующие основные элементы в квартире.
Входная дверь
Она должна нормально, без усилий закрываться, не скрипеть, не проседать. Дверное полотно должно быть ровным, без царапин и других дефектов, дверные ручки — на своих местах и прочно закреплены, замок — закрываться и открываться свободно, не заедать.
Окна должны хорошо открываться и закрываться, стеклопакеты — без дефектов, а стекла — целые. Недопустим сквозняк из закрытого окна (щели в окнах можно обнаружить либо с помощью зажигалки/спички, либо с помощью бумаги).
Стены, пол, потолок
Стены должны быть ровными, без трещин, выемок и торчащей арматуры. Рекомендуется также промерить диагонали комнат (у прямоугольной комнаты они должны совпадать). Также недопустимо отпотевание стен, наличие плесени или грибка.
Пол и потолок должны быть ровными, без трещин и влажных пятен.
«Важно, чтобы в квартире не было критического перепада по высоте, — рассказала Ирина Доброхотова. — Проверить это можно уровнем, а угол между стенами — простым строительным угольником. Особенно тщательно это нужно проверить тем, кто покупает квартиры с ремонтом от застройщика: перед отделкой стены должны быть выровнены под 90 градусов, в противном случае в комнате или кухне будут проблемы с расстановкой мебели и монтажом навесных шкафов. Если квартира передается покупателю без ремонта, «в бетоне», то даже сильные отклонения стен (до 8–10 см) можно будет выровнять во время оштукатуривания, но большой расход штукатурки увеличивает затраты на ремонт и несколько уменьшает полезную площадь жилья. Поэтому с точки зрения экономии стоит попытаться исправить этот дефект за счет застройщика».
Вентиляция
Работоспособность вентиляции можно проверить с помощью листа бумаги или горящей спички. Бумажка должна прилипать к решетке, а пламя — отклоняться к вентиляционному отверстию.
Трубы, краны, радиаторы отопления
Все трубы в квартире, особенно газовые, должны быть без вмятин и повреждений. В санузлах необходимо проверить, нет ли луж или подтеков возле стояков. Все запорные краны должны плотно закрываться.
Радиаторы отопления должны быть сухими и надежно прикрепленными к стене.
Электрические розетки
Если в квартире уже установлены розетки, то наличие тока в сети можно проверить с помощью какого-нибудь недорогого электроприбора. Если квартира без отделки, то проверить ток можно мультиметром или индикаторной отверткой.
Как документально оформить принятие квартиры
Если претензий к квартире нет, дольщик подписывает акт приема-передачи. «В передаточном акте указываются дата передачи, а также основные характеристики жилого или нежилого помещения, — поясняет заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Обязательства застройщика с момента подписания сторонами передаточного акта считаются исполненными».
Как не принять квартиру, если нашлись недостатки
Если выявлены существенные недочеты, акт сдачи-приемки подписывать нельзя, а все недостатки нужно внести в так называемый дефектный акт. Он составляется в двух экземплярах и должен быть подписан покупателем и застройщиком.
«Если есть разногласия, то покупатель должен подписать этот дефектный акт и направить застройщику по почте для фиксации и исправления недостатков, — отмечает руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. — Сроки исправления дефектов застройщиком, как правило, бывают прописаны в ДДУ, а если этого пункта нет, то надо включить формулировку со сроками в дефектный акт».
Впрочем, если недостатки несущественны и имеют косметический характер, можно оформить и передачу квартиры, и дефектный акт.
«Дольщик не должен занимать позицию «ни войны, ни мира», то есть не подписывать акт приемки, не предъявляя никаких официальных претензий, — считает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. — Безосновательное отклонение от подписания акта приведет к тому, что застройщик в одностороннем порядке оформит этот документ. В таком случае новосел останется один на один со всеми возможными изъянами приобретенного жилища».
Сроки односторонней передачи обычно оговариваются в ДДУ и составляют от одной недели до одного месяца.
Валерий Кочетков, в свою очередь, отмечает, что если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий ДДУ, технических регламентов и проектной документации, что делает его непригодным для использования, дольщик вправе потребовать от застройщика как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.
Можно ли привлечь к осмотру сторонних экспертов
Можно, и на рынке довольно много фирм, которые оказывают услуги по приемке квартир у застройщика. Их потенциальными клиентами являются те, кто купил свою первую квартиру в новостройке и не имеет соответствующего опыта, а также занятые люди и просто желающие перестраховаться.
«Квартира — это не простая «коробка» в доме, а технически сложный продукт. Если вы не профессионал в строительстве и отделочных работах, то почти наверняка есть тонкости, которые вам неизвестны, — отмечает Наталья Козлова. — Более того, некоторые недочеты могут быть не видны покупателю и создадут для него проблемы только через несколько лет. А специалист по строительству диагностирует их сразу».
Стоимость услуг таких фирм составляет от 2 тыс. до 10–20 тыс. руб. и зависит от количества комнат, региона, а также от сложности анализа, который требуется покупателю. В Московском регионе проверка однокомнатной квартиры обойдется примерно в 3,5–4 тыс. руб., двушки — 5–7 тыс. руб., для квартир с отделкой стоимость будет выше.
Новая квартира что нужно делать в первую очередь
Что делать сразу после покупки квартиры: чек-лист
Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф
Покупка квартиры – один из важнейших этапов в жизни каждого человека. После долгих поисков подходящего дома и всех хлопот с документами вы, наконец, получили в руки ключи от долгожданного жилья. Но вдруг выясняется, что вместо новоселья вам нужно срочно регистрировать право собственности, оформлять прописку и вновь собирать бумаги. Рассказываем, что нужно сделать в первый месяц после покупки квартиры.
Оформить собственность на квартиру
Для этого нужно подать договор купли-продажи и все сопутствующие документы в Росреестр. Это можно сделать с помощью банка или через ближайший МФЦ. Заявление обработают в течение недели, после чего вы получите уведомление и выписку из ЕГРН и сможете распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
Подробнее о том, куда обращаться для регистрации собственности, читайте на сайте спроси.дом.рф.
Поменяйте прописку
По закону на оформление новой прописки отводится неделя с момента смены места жительства. Сделать это несложно. Подать документы можно в электронном виде через портал «Госуслуги» или лично через МФЦ. Все услуги, связанные с переоформлением прописки, вам окажут бесплатно.
О том, как поменять регистрацию за 3 дня, читайте в инструкции на спроси.дом.рф.
Посетите офис управляющей компании
К сожалению, сведения о смене собственника не приходят в управляющие компании автоматически. После переоформления квартиры вам придется подписать договор на предоставление услуг ЖКХ с компанией, которая обсуживает ваш дом. Это поможет избежать проблем с задолженностью по бытовым услугам и недоразумений с коммунальным обслуживанием.
Получите имущественный вычет
Если вы регулярно платите налоги, после покупки квартиры государство может вернуть вам до 13% стоимости квартиры. Кроме того, после покупки жилья в ипотеку вы также можете рассчитывать на компенсацию процентов, которые вы уплачиваете банку. В общей сложности налоговые вычеты позволяют сэкономить до 600 000 рублей.
Подробнее о том, как оформить налоговый вычет, читайте на спроси.дом.рф.
Полную информацию о способах улучшения жилищных условий можно узнать на сайте спроси.дом.рф.
Как купить квартиру
Что проверить перед покупкой и как провести сделку
Этот материал обновлен 05.02.2021
В конце 2019 года я купила квартиру в новостройке, а до этого продала квартиру во вторичке.
Продавать квартиру страшно, покупать — тем более. В этой статье постараюсь объять необъятное и рассказать про основные этапы и документы при покупке квартиры. По каждому этапу дам ссылки на наши подробные разборы соответствующих тем.
В статье расскажу
Что нужно знать перед покупкой
Покупка квартиры — это всегда многоходовая задача. Она требует времени, внимательности и осторожности покупателя.
Как подготовиться к покупке:
В первую очередь решите, какая квартира вам нужна: однушка, двушка, трешка, а может — студия. В каком районе она расположена. В каком состоянии. Сколько стоит.
Прежде чем покупать понравившуюся квартиру, нужно проверить ее на юридическую чистоту. Простыми словами: проверить документы и убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу и, например, не является предметом судебного разбирательства. Подробнее об этом расскажу дальше.
Если покупаете квартиру в новостройке, проверяйте застройщика. В первую очередь ищите учредительные документы и документы о новостройке. Вот подробная инструкция, как выбрать застройщика, чтобы не остаться без денег и квартиры. Нелишним будет почитать отзывы о застройщике в интернете.
Я покупала квартиру в новостройке в Санкт-Петербурге. Сначала выбирала жилые комплексы и квартиры, которые подходили под мои требования, и потом общалась с застройщиками. Я ездила в офисы и на объекты, которые уже построили или только начинали возводить застройщики. Документы, признаюсь, не смотрела. Так вышло, что изначально выбрала трех девелоперов, которые начали строить больше 20 лет назад, застроили половину Петербурга и за это время не облажались. Это внушило мне доверие.
Проверять квартиру и собирать документы для покупки можно одновременно. Когда вы убедитесь, что квартира юридически чиста, это позволит быстрее выйти на сделку купли-продажи.
От чего зависит цена. Цена на квартиру зависит от множества факторов. Назовем их внешними и внутренними.
Внешние факторы — те, которые влияют на спрос и цены на жилье в целом:
Внутренние факторы — те, которые непосредственно касаются жилого комплекса и квартиры в нем:
Расскажу про свой опыт. В конце 2019 года я искала двухкомнатную квартиру в новостройке. Не просто двушку, а с большой кухней-гостиной, от 15 м², и двумя отдельными спальнями. Такое устройство комнат называется европланировкой. Еще для меня было важно, чтобы дом находился недалеко от метро, а двор был закрытым и под охраной.
Двушка в разных домах комфорт-класса стоила по-разному : от 5 до 8 млн рублей. Цена зависела от расположения жилого комплекса — ближе или чуть дальше от метро, срока сдачи, этажности и планировки квартиры, отделки и, возможно, чего-то еще. Квартиры, которые сдавались в 2020 году, стоили дороже тех, которые сдавались в 2022 году. Разница в цене доходила до двух миллионов рублей.
Я планировала купить квартиру на третьем этаже, потому что она подходила мне по цене. Пока собирала документы, квартиру уже купили — пришлось выбирать среди оставшихся вариантов. В итоге я сбила цену на 165 000 Р и купила квартиру на седьмом этаже за 6 млн рублей.
Сейчас цены выросли. Стоимость квартиры с моей планировкой поднялась до 7,4 млн рублей, но это на девятнадцатом этаже. В продажу вышли квартиры в новом корпусе с другой планировкой, их стоимость такая: евротрешка на 2 этаже стоит 7,2 млн рублей, на 20 этаже — 8,6 млн рублей. Планировки и площадь одинаковые.
Редактор этой статьи покупал квартиру во вторичке. Цена была немного выше средней для своего района — 1,4 млн рублей. На это повлияли такие причины: кирпичный дом, очень толстые стены и широкие подоконники, в квартире сделан ремонт, перепланировка узаконена. Плюс в квартире остались холодильник, микроволновка, кухонный гарнитур, диван и кресло, столы, шкафы.
Стоит ли обращаться к посредникам. Покупать квартиру на вторичном рынке с посредником удобнее. Он знает, какие документы проверить у продавца, в какой последовательности действовать и сколько времени занимают различные процессы. Главное, чтобы посредник был грамотным и опытным.
Услуги посредника при покупке квартиры на вторичном рынке всегда стоят денег. Это может быть фиксированная сумма или процент от цены на квартиру. Например, в Санкт-Петербурге посредники берут в среднем 50 000 Р за сопровождение сделки и примерно столько же за поиск и подбор квартиры на вторичном рынке. В процентах — 2—5% от стоимости жилья.
В Омске большинство риелторов берут 10 000—15 000 Р за сопровождение сделки — проверку юридической чистоты жилья и переговоры с продавцом. Поиск квартиры под ваши требования идет плюсом к этой цене.
Купить квартиру в новостройке можно самостоятельно или через посредника. Как правило, первичную недвижимость посредники подбирают бесплатно. Если риелтор доведет вас до сделки, то получит вознаграждение от застройщика.
Если бы я покупала квартиру на вторичном рынке, то только с посредником. Мне кажется, так безопаснее. Впрочем, продавала квартиру я с риелтором, потому что не знала всех тонкостей и не хотела рисковать.
Покупатель приобрел мою квартиру через посредника. Риелтор подбирал квартиры, водил его на просмотры, проверял квартиру на юридическую чистоту, помогал в оформлении документов и сопровождал до последнего момента — передачи ключей.
Когда я выбирала новую квартиру для себя, общалась с посредниками и застройщиками. У меня уже был опыт покупки квартиры у застройщика напрямую, и я хотела его повторить. Изначально искала новостройки сама и ездила смотреть объекты. На одном из объектов познакомилась с посредником и чуть не купила у него квартиру. Потом нашла более подходящий для себя жилой комплекс, который посредник изначально не предложил, и купила квартиру напрямую у застройщика.
Для меня большим преимуществом покупки квартиры именно у застройщика было то, что он рассказал про жилой комплекс то, чего не знали посредники. Посредники часто не знали, закрытый ли двор у жилого комплекса. Некоторые посредники утверждали, что двор закрытый, но застройщики говорили, что это не так, или наоборот. В общем, мне показалось, что посредники стесняются сказать простую фразу: «Я узнаю у застройщика и скажу вам точно».
Риски при покупке квартиры
Главный риск вторичного жилья — темное прошлое квартиры. На первый взгляд, все в порядке, а потом окажется, что документы поддельные, а у квартиры были еще другие собственники.
Покупка по поддельной доверенности. Покупка квартиры по доверенности — это всегда риск для покупателя. Само наличие доверенности должно вызвать вопросы. Например, почему собственник не может участвовать в сделке самостоятельно.
Самый лучший вариант в этом случае — попробовать договориться с собственником, чтобы он лично приехал на сделку. Так вы избежите возможных проблем. Но если собственник отказывается, а квартира вам идеально подходит, нужно подстраховаться.
Несогласованная продажа. У квартиры может быть не один, а несколько собственников. Чтобы продать такую квартиру, понадобится согласие всех. Если после продажи квартиры выяснится, что про одного из собственников забыли, сделку могут признать недействительной.
Внимательно проверяйте свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН на наличие собственников. Если их несколько, они все должны участвовать в сделке.
Если квартира в собственности супругов, а продает ее один из них, просите нотариальное согласие второго. Если среди собственников есть дети, то согласие на продажу квартиры берут у органа опеки и попечительства.
Неучтенное наследство. Квартира, которая досталась продавцу по наследству, является рисковым объектом: вдруг через несколько лет объявятся неучтенные наследники и начнут судиться за нее. Если вам понравилась унаследованная квартира, проконсультируйтесь с юристом, стоит ли ее покупать.
Чтобы обезопасить себя, попросите у собственника нотариальное заявление о том, что продавец не знает о существовании других наследников, и договоритесь, что в случае их появления берет все риски на себя.
Неприватизированное жилье. На вторичном рынке жилья есть неприватизированные квартиры, хозяева которых не собственники и не имеют права их продавать.
Собственник такой квартиры — государство или муниципальное образование, а купить ее можно только после приватизации. Если хозяин квартиры только собирается ее приватизировать, придется дождаться, пока он это сделает. Если вы присмотрели неприватизированное жилье, покажите продавцу статью «Как приватизировать квартиру».
Чтобы убедиться, что квартира приватизирована, попросите продавца показать договор передачи квартиры в собственность и форму 9 или единый жилищный документ, ЕЖД, чтобы посмотреть, кто зарегистрирован в квартире.
Все прописанные в квартире родственники имеют право на приватизацию жилья. Если продавец — единственный собственник приватизированной квартиры, но при этом в квартире зарегистрированы его супруга и дети, то каждый из них мог участвовать в приватизации, причем несовершеннолетние — в обязательном порядке. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы понять, что делать в таком случае.
Долги за ЖКУ. Если у собственника были долги за электроэнергию, отопление или воду, он должен оплатить их сам. К новому собственнику эти долги не переходят.
Но если собственник не платил за капитальный ремонт, то долг перейдет к следующему собственнику. Этот долг закреплен за квартирой, и его придется гасить новому собственнику.
Попросите собственника показать квитанции на оплату за предыдущий месяц и посмотрите, есть ли задолженность. А дальше договоритесь с собственником, чтобы он погасил долги или сделал скидку в размере задолженности. На самом деле долги за ЖКУ — меньшее из всех зол. Главное, чтобы из-за их наличия на квартиру не наложили арест.
Другие долги собственника. Они тоже могут стать причиной наложения обременения на квартиру, даже если это единственное жилье. Проверить наличие обременений поможет сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Новостройку не построят вовремя или не достроят. Стройка — это риск и для застройщика, и для покупателя. Застройщик вынужден прогнозировать все на несколько лет вперед: доходы от продажи, работу строителей, курсы валют и даже изменения в законодательстве. Не всегда прогнозы сбываются.
Риск получить достроенную квартиру не вовремя есть всегда, когда вы покупаете квартиру в новостройке, даже если застройщик надежный. Мы рассказывали, что делать, если застройщик затягивает сдачу дома. Главный совет в таком случае — обратитесь к грамотному юристу.
Защититься от рисков при покупке вторички поможет титульное страхование — это страхование на случай, если новый собственник потеряет право собственности на квартиру, дом или земельный участок. Договор заключают при покупке квартиры или позже, но до наступления страхового случая. Подробнее о титульном страховании мы делали отдельный ответ.