нужно ли платить налоги если сдаешь квартиру на 11 месяцев

Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция

Сдавая квартиру в аренду, вы получаете доход. А любой доход облагается налогом.

Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья?

Существует 3 способа:

Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ?

Шаг 2. В случае необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре.

Если договор аренды или найма заключен на срок более 1 года, зарегистрируйте его в Росреестре через МФЦ или портал «Госуслуги». Это необходимо сделать в течение месяца после заключения договора.

Если срок договора менее одного года, регистрация в Росреестре не требуется.

Шаг 3. Соберите документы для подачи налоговой декларации.

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или возможность ею распоряжаться, например, свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года), выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор социального найма

Шаг 4. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет.

Заполнить декларацию можно от руки, если вы лично приедете в налоговую, или в электронном виде, например, с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС». На основании поданной декларации и приложенных документов налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате (13% от дохода, полученного от сдачи жилья).

Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года. Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за каждый полный или неполный месяц просрочки вам грозит штраф в размере 5% от суммы налога.

Шаг 5. Уплатите НДФЛ.

Форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.

Сколько налогов я должен платить от сдачи квартиры в России, если проживаю за рубежом?

Если вы сдаете квартиру в аренду или внаем и проживаете в России более 183 дней в году, вам необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Если же вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%.

Подтвердить статус налогового резидента можно, получив специальный документ через сервис ФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше пребывание в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.

Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры?

Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев. При наличии патента вам не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от использования имущества и налога на данное имущество.

В Москве, и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.

Заявку на оформление патента можно подать лично или в электронном виде на сайте ФНС. Обратитесь в налоговую не позднее чем за 10 дней до предполагаемого начала действия патента. Патент выдадут в течение 5 дней, он вступает в силу с момента выдачи.

Патентная система налогообложения позволяет сэкономить за счет более низкой процентной ставки, чем НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц, сумма, которую вам придется перевести в Налоговую службу при использовании патента составит 21 тыс. рублей. В случае с НДФЛ общая сумма будет почти в два раза больше — 47 тыс. рублей (и может вырасти еще до 50 тыс. с учетом налога на имущество).

Выгодна ли самозанятость для арендодателей (наймодателей)?

Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. В данном случае ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.

Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. Сейчас специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» доступен в 80 регионах России.

Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов. Отчисления в Пенсионный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений. Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы.

Встать на учет в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем же нужно регистрировать платежи, на основе которых налоговая будет ежемесячно начислять сумму налога к оплате.

Закон не требует перезаключать договор найма, если арендодатель уже в процессе сдачи квартиры получит статус самозанятого.

Источник

Налог за сдачу квартиры в аренду

Налог при сдаче квартиры в 2019 году обязаны выплачивать все арендодатели. Такая же ситуация будет сохраняться и в 2020 году. Уклонение от уплаты налогов на доходы — противозаконно. При выявлении факта сокрытия полученной прибыли дело может дойти до уголовной ответственности. Бробанк выяснил, какой налог за сдачу квартиры в аренду 2019-2020 гг. предусмотрен в РФ и как его правильно внести.

Как оформить сдачу квартиры в аренду

При сдаче квартиры или дома внаем правильно оформляйте договор, собирайте необходимые справки и оплачивайте налоги. Чтобы избежать проблем с арендаторами и законом, указывайте некоторые обязательные пункты при заключении соглашения. Чтобы документ был действительным, его должны подписать все участники. Присутствие нотариуса не обязательно.

Заключение договора

Один из главных этапов при сдаче квартиры в аренду — заключение договора между собственником жилья и съемщиком. Соглашение обязательно должно быть составлено письменно и в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Единственно верного образца для оформления такого соглашения нет. Но есть несколько пунктов, которые нужно указать:

Дополнительные нюансы

Обязательно при сдаче недвижимости в аренду составьте акт приема-передачи. Собственникам желательно написать опись и состояние имущества, которое передают на временное пользование съемщику. Тогда становится легче подтвердить пропажу и вернуть компенсацию деньгами.

После составления соглашения и обсуждения его обеими сторонами, договор подписывают. Обращаться к нотариусу при этом необязательно. Если жилье снимают на период больше 1 года, обратитесь в Росреестр для регистрации сделки найма. Во избежание такой процедуры, подписывайте соглашение на 11 месяцев или на неопределенный срок. Но он в любом случае не должен превышать 5 лет. Спустя 5-тилетний срок необходимо составлять новый договор, предыдущий бессрочный при этом считается истекшим.

Подтверждение платежа

После того как договор подписан, арендатор должен вносить платежи в указанном размере к определенной дате. Все факты передачи средств обязательно фиксируйте. Передавать средства арендодателю можно 2 способами:

Обычно собственники принимают решение получать оплату при личной встрече, причем на съемном жилье. Таким образом, они заодно проверяют сохранность недвижимости и переданного в пользование имущества. Если кроме платежей за квартиру снимают и платежи за услуги ЖКХ, операторов или провайдеров, это прописывают в документе отдельно. Размер выплат определяют в расписке и заверяют отдельными квитанциями.

Какие налоги в РФ за аренду жилья

Сдача недвижимости в аренду считается источником пассивного дохода. При этом не имеет значения, арендодатель — физическое или юридическое лицо. По Налоговому Кодексу РФ арендодатели обязаны выплачивать налоги.

Если квартиру сдает в аренду юридическая компания, то возможны несколько исходов:

Если жилплощадь в аренду передает ее собственник — частное лицо, то он обязан выплачивать подоходный налог в размере 13%. Когда арендодатель нерезидент РФ, то налог за сдачу в аренду составляет 30%.

В апреле 2019 года вышел указ, который запрещает создание хостелов и гостиниц на базе жилых домов. Теперь сдавать жилье в многоквартирных зданиях можно будет только в тех случаях, если дом перевели в нежилой фонд. Правила начали действовать с 1 октября 2019 года.

Последствия для физических лиц

Физическое лицо выплачивает ежемесячно подоходный налог с заработка за предоставление жилья внаем. Собственник квартиры оформляет патент на аренду квартиры или ИП и выплачивает единый налог по упрощенной программе.

Если договор между сторонами не заключен, это считают уклонением от подоходного налога. Чтобы избежать проблем с законом, оформляйте сдачу в аренду официально, по всем правилам.

В ситуации, когда собственник уходил от выплаты налога, но может предоставить уважительную причину своих действий, ему назначают штраф в размере 20% от суммы. Если арендодатель осознанно пренебрегал выплатами государству, то с него снимут штраф в размере 40%.

Как правильно платить налоги

Чтобы внести средства для оплаты налога, соберите необходимые документы и обратитесь в налоговый орган. По статьей 229 НК РФ декларацию за предшествующий год предоставляют в налоговую до 30 апреля текущего года. Доход за 2019 год декларируют до указанной даты 2020 года. В инспекцию можно прийти лично, а можно воспользоваться сайтом Госуслуг. Заполнить декларацию допускается в режиме онлайн по официальной форме. Документы необходимые для декларации дохода и уплаты налога с него:

Налоговая рассматривает документы и высчитывает сумму оплаты до 1 июля. Внести средства можно вплоть до 15 июля, в противном случае возникает нарушение налогового законодательства РФ.

Как не платить за аренду недвижимости

У арендодателя есть возможность передавать собственность внаем квартиросъемщику и не платить с дохода налог. Такой способ интересен тем, кто не заключает соглашение и не регистрирует заработную плату. Но при таком способе можно навлечь на себя большие проблемы. Уклонение от уплаты налогов — серьезное правонарушение. Таких лиц привлекают даже к уголовной ответственности.

Существует несколько вариантов относительно «легального» освобождения от выплат подоходного налога:

Оптимальный вариант освобождения от оплаты подоходного налога — заключение договора на 11 месяцев. В таком случае сдача в аренду считается правомерной. Но во избежание рисков, лучше оформить сдачу жилья официально.

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Источник

Неуплата налогов при сдаче квартиры внаем обернется дополнительными расходами

Для обнаружения неплательщиков налоговики получают информацию из миграционных органов и риелторских агентств, из объявлений о сдаче квартиры внаем и от физлиц. Неуплата НДФЛ повлечет доначисление налога, пеней и штрафов

Человек, сдающий квартиру внаем, должен уплачивать налоги?

От сдачи квартиры внаем человек получает доход. Поэтому у него появляется обязанность уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Облагаются налогом доходы не только в денежной, но и в натуральной форме, т.е., например, доход в виде имущества, полученного за предоставление квартиры внаем.

НДФЛ уплачивается по ставке 13%.

Собственник квартиры самостоятельно исчисляет сумму НДФЛ. Затем он обязан представить декларацию в налоговый орган по месту своего учета не позднее 30 апреля и уплатить НДФЛ до 15 июля года, следующего за годом, за который уплачивается налог.

Налоговый орган при получении декларации проверяет указанные в ней данные, в том числе правильность исчисления НДФЛ. Это называется камеральной налоговой проверкой. При ее проведении не допускается истребование дополнительных документов у налогоплательщика. Налоговый орган вправе назначить выездную налоговую проверку. В этом случае у налогоплательщика и иных лиц, например квартирантов, могут быть истребованы дополнительные документы, в том числе договор и расчетные документы. Однако на практике назначение такой проверки маловероятно.

Является ли налогооблагаемым доходом плата за коммунальные услуги?

Первая обязательная часть платы, внесенная нанимателем жилья за коммунальные услуги, входит в налогооблагаемый доход, а вторая ее часть – нет. То есть компенсация расходов, определенных по показаниям счетчиков, в доход не включается и в налоговой декларации не отражается. Доход в декларации указывается за вычетом этой части.

Что будет в случае неуплаты НДФЛ?

Многие наймодатели не сдают налоговые декларации и не уплачивают НДФЛ, считая, что налоговые органы не смогут выявить факт сдачи жилья внаем. Однако у них имеются различные механизмы для обнаружения неплательщиков. Информация может быть получена из миграционных органов и риелторских агентств, из объявлений о сдаче квартиры внаем и от физических лиц.

Неуплата НДФЛ может повлечь негативные последствия. В случае выявления недоимки налоговые органы доначислят налог. Размер доначисления будет зависеть от того, на основании каких данных проводилась проверка. Если налоговые органы получат документы, подтверждающие размер платы за сдачу квартиры внаем (например, затребуют договор и расчетные документы у квартирантов), то НДФЛ будет доначисляться на основании сумм, указанных в них. При отсутствии документов налоговые органы вправе исчислить налог расчетным путем на основании имеющейся у них информации о собственнике квартиры и данных об иных налогоплательщиках, оказавшихся в аналогичной ситуации.

Также будет начислена пеня исходя из 1/300 ставки рефинансирования (учетной ставки ЦБ РФ) за каждый день просрочки уплаты налога. Сейчас размер этой ставки составляет 7,75% (подробнее об этом читайте в публикации «Как изменение ключевой ставки ЦБ влияет на сбережения населения»).

Например, если собственник за сдачу квартиры за год получил 100 тыс. руб., то сумма неуплаченного НДФЛ будет равна 13 тыс. руб., а просрочка уплаты налога составит один год. Пеня будет рассчитываться по формуле: 13 тыс. руб. х 1/300 х 7,75 / 100 х 365 дней = 1226 руб.

Одновременно с налогоплательщика может быть взыскан штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Например, если эта сумма равна 13 тыс. руб., размер штрафа будет рассчитан так: 13 тыс. руб. х 20 / 100 = 2600 руб.

Наконец, в случае непредставления налоговой декларации подлежит уплате штраф в размере 5% неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц, но не более 30% общей суммы и не менее 1 тыс. руб. Например, если сумма НДФЛ составляет 13 тыс. руб. и декларацию по нему налогоплательщик не представлял в течение года, то размер штрафа будет исчисляться следующим образом: 13 тыс. руб. х 5 / 100 х 12 мес. = 7800 руб. Однако эта сумма превышает 30% от суммы неуплаченного налога: 13 тыс. руб. х 30 / 100 = 3900 руб. В связи с этим размер штрафа составит 3900 руб.

Таким образом, в случае непредставления налоговой декларации и неуплаты НДФЛ в размере 13 тыс. руб. в течение года общая сумма доначислений может составить 13 тыс. (НДФЛ) + 1226 руб. (пеня) + 2600 руб. (штраф за неуплату налога) + 3900 руб. (штраф за непредставление налоговой декларации) = 20 726 руб.

Можно ли передать обязанность по уплате налога нанимателю жилья?

По общему правилу наймодатель, т.е. налогоплательщик, должен уплачивать НДФЛ самостоятельно – от своего имени и за свой счет. Однако не так давно появилась возможность уплаты налогов третьими лицами. В связи с этим наниматель жилья из своих средств может уплатить НДФЛ за наймодателя. Но в таком случае в платежном документе также нужно указать данные наймодателя (ИНН и др.), чтобы налоговые органы могли идентифицировать платеж.

При этом обязанность по представлению налоговой декларации все равно должен исполнять собственник жилья. То есть налогоплательщиком для налоговых органов остается наймодатель, и он будет нести ответственность в случае неуплаты налога.

Можно ли уменьшить сумму выплачиваемых налогов?

При сдаче внаем нескольких квартир может быть целесообразна регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда наймодатель сможет применять упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%, при которой налогом облагаются доходы, или 15%, при которой облагается разница между доходами и расходами.

Кроме того, возможно применение патентной системы налогообложения, ставка при которой составляет 15%, а сумма дохода определяется региональным законодательством. Например, для Москвы размер годового дохода зависит от площади помещения и его местонахождения и варьируется от 210 тыс. до 10 млн руб. Но в этом случае придется уплачивать страховые взносы. Их размер в 2019 г. составит 36 238 руб., если сумма дохода не превысит 300 тыс. руб.

1 Письмо ФНС России от 8 мая 2019 г. № БС-4-11/8703@. Также Письмо Минфина России от 29 апреля 2019 г. № 03-04-07/31733.

2 Письмо Минфина РФ от 30 июня 2006 г. № 03-05-01-05/123.

3 См., напр., Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 марта 2017 г. № Ф08-1561/2017 по делу № А63-1124/2016.

Источник

Какие налоги есть при сдаче квартиры

Если решили сдавать ее легально

Этот материал обновлен 14.04.2021

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Законодательная основа

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Преимущества легального оформления сдачи квартиры

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:

Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:

Мы разобрали этот закон в отдельной статье

Как оформить сдачу жилья в аренду

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.

Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.

В расписке обязательно указать:

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.

Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019 PDF, 93 КБ

Источник