нужно ли узаконивать мансарду в частном доме
Советы юристов: как узаконить строительство мансарды
Строительство мансарды может улучшить жилищные условия собственников жилых домов или принести доход коммерческим организациям. Однако для этого необходимо четко понимать юридические процедуры, которые позволяют это сделать либо до начала строительства, либо после того, как произведено самовольное увеличение площадей. Кроме того, законодательство имеет ряд ограничений, которые не позволяют признать законность надстройки. Юристы проконсультировали проект «РБК-Недвижимость», как нужно вести себя во всех перечисленных случаях.
Как подготовить документы для строительства мансарды
Легализация построенной мансарды
Прямого запрета в законодательстве на возведение мансард в жилых домах и коммерческих объектах в Москве нет. Также нет запрета и на то, чтобы узаконить уже возведенную мансарду. Это касается как обычных зданий, так и памятников архитектуры. Хотя с памятниками архитектуры все намного сложнее. Все изменения, связанные с памятниками, регулируются охранными обязательствами. Собственник здания (или арендатор) имеет возможность присоединить мансарду только в том случае, если историческое здание когда-то имело такую надстройку. При этом вариант с новой мансардой должен полностью соответствовать историческому виду, рассказывает руководитель отдела согласования перепланировок консалтинговой компании Анна Мишечкина.
Чем может помочь суд
По словам адвоката Андрея Комиссарова, для процедуры «легализации» самовольной постройки необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности (мировой, районный) по адресу земельного участка. К иску необходимо приложить целый ряд документов, в числе которых: подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок; подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (акт обследования, документы из БТИ). Также нужно приложить документы, подтверждающие, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Запрет на оформление мансард в собственность
Если физическое или юридическое лицо не владеет участком, то узаконить надстройку невозможно. Об этом говорит ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку невозможно, если ее сохранение нарушает права или создает угрозу жизни или здоровью третьих лиц, например соседям, рассказывает Иван Гриценко.
Напомним, что власти Москвы возобновили борьбу с незаконно построенными зданиями, в том числе через судебные инстанции. Так, в отношении трех адресов районные суды вынесли решения о сносе. Это два дома на Новослободской улице, д. 62 и д. 4/19, стр. 1 и д. 3а, стр. 2 по Большому Златоустинскому переулку. Также департамент градостроительной политики Москвы сообщает, что дела еще по двум адресам в настоящее время находятся на рассмотрении в судах. Кроме того, столичные власти подготовили комплект документов для обращения в суд еще по 20 адресам незаконно возведенных мансард на крышах жилых домов в Центральном округе. Мансарды-объекты самостроя были выявлены на Сретенском бульваре, Мясницкой улице, Большой Ордынке, в Большом Трехгорном и Колокольниковом переулках, на Фрунзенской набережной.
Борьба Мосгорнаследия с незаконными пристройками
В течение 2014г. демонтирована незаконная мансарда на доме Пастернака в Оружейном переулке, д. 3, стр. 1., площадь которой составляла 385 кв. м. Там расположились японское кафе и французская блинная, а сама постройка появилась еще в 2002г. За демонтаж и восстановление кровли собственники надстройки должны будут заплатить городу 5 млн руб.
Незаконные перепланировки грубо исказили исторический облик и объем здания, что привело к нарушению градостроительной характеристики объекта культурного наследия и к нарушению исторически сложившегося фронта застройки по улице Покровка. В 2013г. надстройка была признана самовольной, а собственников обязали восстановить исторический облик за свой счет.
Один из недобросовестных пользователей объекта выразил готовность произвести снос указанной мансарды за счет собственных средств. Он был проинформирован Мосгорнаследием о порядке проведения данных работ, а 22 августа 2014г. собственник представил на согласование в Мосгорнаследие конструктивный раздел проекта приспособления для современного использования и проект разборки существующей современной крыши. 12 сентября 2014г. вышеуказанная документация согласована Мосгорнаследием.
Чердак или подвал: можно ли за счет них увеличить площадь квартиры
Практика увеличения площадей квартир за счет чердаков и других общих помещений в многоквартирном доме существует с 1990-х годов. И сейчас владельцы квартир, у которых есть такая возможность, стараются ею воспользоваться. Однако сегодня присоединить дополнительные площади к квартире сложнее, чем 20 лет назад, — существуют жесткие требования, прописанные в законодательстве.
Какие условия нужно соблюсти, какова цепочка согласований и какие сложности ждут желающих расширить границы своих квартир — в карточках «РБК-Недвижимости».
ПлощадиМожно ли вообще увеличивать площадь квартир за счет общих помещений
Законодательство в принципе этого не запрещает. Но есть целый ряд требований к самим площадям, которые житель дома хочет присоединить — далеко не любой понравившийся «угол» можно взять себе. Есть также условия, обязательные для выполнения, даже если приглянувшееся помещение годится для объединения с квартирой. Кроме того, нужно соблюсти все требования законодательства, касающиеся технической стороны перепланировки и присоединения общей площади дома к квартире. И все это возможно только в случае, если речь идет о вторичном жилье, а не о строящихся зданиях.
«Присоединение дополнительных площадей возможно исключительно в уже созданных (построенных) объектах, — поясняет генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — При строительстве объекта все реализуемые застройщиком площади должны быть самостоятельными объектами недвижимости. Реализовывать технические и иные помещения, которые после завершения строительства должны перейти в общую долевую собственность всех собственников многоквартирного дома, застройщик не имеет права».
ТребованияКаковы они в отношении помещений, которые можно присоединить
Согласно ст. 40 Жилищного кодекса РФ, присоединить части общего имущества многоквартирного дома можно только к тем квартирам, которые примыкают к чердачным, подвальным или иным общим помещениям — то есть одно из перекрытий квартиры должно примыкать к такому помещению, рассказала руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.
Еще одно обязательное условие — отсутствие в истребуемом помещении общедомовых инженерных коммуникаций. Например, если владелец хочет объединить квартиру с чердаком, то для начала нужно убедиться, что это именно чердак, а не технический этаж.
«В первом случае это пространство между крышей и перекрытием последнего этажа, во втором — помещение для инженерных коммуникаций, которое может находиться как под крышей, так и в цоколе, — объяснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Приобрести техэтаж в собственность практически невозможно, так как он специально создан для управления инженерными коммуникациями во всем доме. Проход по техэтажу нередко идет по периметру над всеми квартирами, переходя в соседние секции дома. Перекрытие его в одном месте отрезает доступ на оставшуюся часть этого помещения. К тому же на техническом этаже оборудуется вентиляционная шахта с выходом потока воздуха за пределы здания. Возвести стены, перекрыв вентиляцию, — такого разрешения никто не даст».
ЧердакВ каком же случае его можно присоединить
Чердак вполне можно переоборудовать, например, под мансарду. По словам Марии Литинецкой, это возможно, если несущая способность перекрытий составляет 150 кгс/кв. м, наклон кровли — 35–55 градусов, а высота от пола до потолка не меньше 2 м. При наличии коммуникаций, которые должны быть доступны для коммунальщиков, надо понять, можно ли их перенести.
СоседиНужно ли их согласие на присоединение площадей
Обязательно. Первый и самый сложный шаг в цепочке согласований — получение согласия всех собственников. Не соседей по площадке или подъезду, а абсолютно всех владельцев квартир и иных помещений в многоквартирном доме. Эта норма прописана в ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
«Необходимо поставить вопрос о перепланировке (переустройстве) на общем собрании собственников. И если хотя бы один из них будет против, то это ставит крест на положительном исходе дела, поскольку решение должно быть единогласным», — отмечает Нурида Ибрагимова. Как говорят эксперты, именно сложности с получением разрешений от 100% собственников дома чаще всего делают присоединение дополнительных площадей к квартире практически невозможным.
Общее имуществоЗачем требуется разрешение всех владельцев квартир в доме
Дело в том, что все, что находится за пределами квартир, является общим имуществом жильцов. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ владельцам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен дом, со всеми элементами озеленения и благоустройства.
Аналогичные положения содержатся в ст. 289 и 290 ГК РФ.
Более подробно определение состава общего имущества в многоквартирном доме приведено в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.
То есть присоединение каких-либо частей многоквартирного дома к имуществу одного собственника повлечет уменьшение площадей общего имущества владельцев. А значит, от каждого из них нужно получить разрешение на это.
СогласованияКакие еще разрешения потребуются
«Техническое заключение стоит порядка 50 тыс. руб. Проект — вдвое дороже. К этим суммам надо добавить оплату госпошлин на согласование в надзорных инстанциях», — отмечает Мария Литинецкая.
Затем нужно непосредственно провести строительные работы и оформить акт о завершенном переустройстве или перепланировке (его утверждает Мосжилинспекция). Следующий этап — внесение изменений в техническую документацию на квартиру и постановка изменений на кадастровый учет на основании проекта перепланировки и акта приемочной комиссии. Затем документы передаются в Росреестр, который должен предоставить выписку из реестра прав на недвижимость с учетом проведенных переустройства и перепланировки квартиры.
Чердак превратили в мансарду // ВС решал, есть ли у дольщиков право на надстройку в трехэтажном доме
Суд общей юрисдикции признал право собственности на жилые помещения. После строительства выяснилось, что их не было в проекте. Можно ли признать право на них в деле о банкротстве застройщика? Такой вопрос сегодня решала экономическая коллегия Верховного суда (ВС). Дом планировался трехэтажным, но потом появилось еще несколько этажей. Жители дома считают, что на последнем, шестом этаже чердак, а не мансарда с квартирами. Истцы же требуют признать право собственности за собой на эти квартиры, ссылаясь на результаты экспертизы, подтвердившей самостоятельность помещений. Ситуация осложнялась тем, что проектная документация постоянно менялась, и на каком ее варианте дом в итоге был сдан в эксплуатацию, судьям ВС не было ясно.
Спор возник вокруг дома на улице Тельмана в Казани (дело № А65-22387/2008). Его строил обанкротившийся застройщик ООО «Фирма “Свей”». Изначально в доме предполагалась три этажа. Но потом их стало четыре, а далее ― шесть. На шестом этаже должны были быть квартиры Виктора Манушина, Сережи и Армена Ханзадянов. Первый был долевым участником строительства, а последние ― соинвесторами. Но, как пояснил их представитель в заседании, суд установил что фактически с ними тоже сложились договорные отношения по долевому участию.
Вахитовский районный суд Казани признал за всеми тремя право собственности на доли в объекте незавершенного строительства. Дом был введен в эксплуатацию, а потом истцы обратились в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на помещения на шестом мансардном этаже. Первая инстанция их поддержала. Суд учел, что дом сдан в эксплуатацию, есть документы, подтверждающие обязательства по передаче помещений и их фактическую передачу истцам.
Апелляция рассмотрела дело по правилам первой инстанции и назначила экспертизу. Она подтвердила, что спорные помещения ― самостоятельные, в них проведены электричество, канализация, отопление и газ. Помещения не относятся к общедомовому имуществу. Тем не менее заявителям суд отказал в удовлетворении требований. Изначально в договоре подряда на строительство речь шла о трехэтажном доме. Но в эксплуатацию дом сдан как шестиэтажный ― с пятью надземными и одним цокольным этажами. А по техпаспорту дом пятиэтажный, с цокольным этажом и чердаком, где есть три помещения общего пользования (лестничные клетки) и три чердачных помещения, не относящиеся к объектам общего пользования. Апелляция указала: нет утвержденной проектной документации, по которой при возведении дома предполагалось наличие шестого мансардного этажа. Фактически, решила апелляция, заявители сделали реконструкцию жилого дома с нарушением порядка ее проведения. Суд округа с этим согласился.
Судя по всему, работы по надстройке этажа и стали основной причиной конфликта между заявителями и другими жильцами дома. Жильцы считают, что был поврежден фасад (например, были прорублены окна, которых раньше не было). Сейчас фасад в плохом состоянии, его надо ремонтировать. И заявители должны сами устранить последствия. А квартиры в мансарде жильцы считают чердачным помещением, к которому теперь нет доступа. Есть только выход на крышу с лестницы на лестничной клетке на шестом этаже.
В заседании ВС представитель Виктора Манушина Ярослав Подва настаивал, что право на помещения у истцов есть. Экспертиза подтвердила, что это самостоятельные помещения. Доступ на чердак никто не перекрывал. Лестница на шестом этаже ведет на чердачное помещение (видимо, что-то над последним этажом все же есть). «Не в чердачное, а на крышу», ― возражала представитель жильцов Зоя Акатьева. Впрочем, судьям ВС так и не было ясно, что же на самом деле есть в доме. Из материалов дела непонятно, на основании какой документации дом был сдан в эксплуатацию. Точный ответ стороны дать не смогли.
Ярослав Подва полагает, что проблема возникла из-за недобросовестного застройщика. А последствия его действий суды переложили на заявителей по делу. «Как можно говорить, что мы реконструкцию провели?» ― возмущался выступавший.
Тройка судей отправила вопрос на пересмотр в первую инстанцию.
Застройщик «Фирма “Свей”» не в первый раз пытался построить дом и изменить этажность в процессе стройки. Спор из одного такого дома даже доходил до Президиума ВС (см. здесь). Это было первое дело, переданное в надзорную инстанцию из экономической коллегии ВС после ликвидации ВАС. Ситуация была похожая. Дом в Казани был запланирован с девятью этажами, а построен с 18. После начала строительства застройщик просил откорректировать разрешение на строительство, увеличив количество этажей. Экономическая коллегия ВС поддержала апелляционный суд, который допустил такое изменение и признал отказ местных властей незаконным. Однако Президиум ВС встал на сторону города и признал законным отказ изменять разрешение на строительство.
Разрешение на строительство мансарды
Главная » Строительство » Разрешение на строительство мансарды
Что такое мансарда
Градостроительный кодекс РФ не дает основного определения слову «мансарда», хотя СНиП 2.08.01-89 указывает, что это этаж здания, стены и потолок которого сделаны из кровли на высоте не выше 1,5 метров от пола. Хотя сегодня условия постройки зданий и сооружений, а также требования к ним не всегда находятся в соответствии с подобной инструкцией.
А также возникает вопрос, как можно мансарду отличить от чердачного помещения. На мансарде допустимо размещать жилье и офисы, поэтому этот этаж не может относиться к общедомовому имуществу, а вот чердачные помещения в свою очередь относятся нему.
Причем чердак сложно назвать помещением, это, скорее всего, пространство, которое расположено между покрытием последнего этажа, крышей и стенами.
Внимание! Чаще всего в чердачном помещении размещаются коммуникации. Для того чтобы сделать перестройку чердака, не надо получать разрешение на это.
Считается ли мансарда этажом в БТИ
В соответствии с инструкцией Министерства РФ № 37 от августа 1998 года мансарда определяется как отдельный этаж. А площадь помещений, которые расположены на мансарде, включена в общую квадратуру постройки и должна регистрироваться в бюро технической инвентаризации.
Обратите внимание, что в кадастровых документах указывают мансарду отдельным этажом.
Необходимые документы
Для перестройки надо собирать пакет документов, идентичный тому, что собирают при подготовке к строительству. Чтобы построить мансарду в доме, надо пройти несколько этапов. Если дом является собственностью нескольких владельцев, тогда для перестройки стоит получить письменное согласие большинства голосов от общего количества собственников, а именно 2/3.
Стоит помнить о документах, которые должны быть в порядке у собственников, решивших оформить мансарду:
Стройка мансарды в частной жилой постройке осуществляется только на основании проекта и специализированной организацией. Ведь присоединение к инженерным сетям города придется согласовывать с различными предприятиями, а также предполагает проведение сложных строительных расчетов. Заказчик согласовывает проект, после чего он отправляется на экспертизу. Этот этап, чаще всего занимает несколько месяцев.
Важно! В проектную документацию входит:
Градостроительный кодекс РФ регламентирует порядок и условия выдачи разрешений (ст. 51). Если мансарда появится в помещении, не относящемся к ИЖС, вся проектная документация представляется в административно-техническую инспекцию, жилищную инспекцию и комитет по архитектуре и градостроительству.
Можно ли использовать материнский капитал до 3 лет на строительство дома, читайте тут.
Если перестраиваться будет объект ИЖС, тогда в вышеуказанные организации представляют следующий пакет проектной документации:
После подачи документов их рассматривают в десятидневный срок. Разрешение на переустройство действует только в течение времени, которое указано в проектной документации. Получив разрешение на переустройство, в десятидневный срок надо передать инженерные данные о будущем строительстве в органы надзора за строительством.
Для оборудования мансарды в жилой постройке, которая является частной собственностью, стоит получить справки из санитарно-эпидемиологического надзора, пожарной службы и ЖЭКа.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Заключительным этапом является завершение строительных и монтажных работ по переустройству и оформление следующих документов:
Как узаконить мансарду в частном доме
Разрешение на строительство мансарды дает право на ее постройку. Хотя на законодательном уровне нет разделения процессов постройки мансарды в жилой и в нежилой постройке, количество необходимых документов немного отличается.
Для получения разрешения на строительство мансарды в помещении ИЖС стоит выполнить вышеописанный алгоритм с несколькими дополнениями.
Учтите! В муниципалитет стоит представить следующие документы:
Нужно получить справки для юридического оформления переустройства в доме из следующих инстанций:
Когда построенную мансарду узаконить нельзя
Обратите внимание, что, подавая документы на юридическое оформление права собственности на мансарду, можно получить отказ, но только в следующих случаях:
Хотя строительство надстройки и законодательное ее оформление — процедура не быстрая, но она полностью компенсируется счастьем от получения дополнительных квадратов.
Посмотрите видео. Как получить разрешение на строительство пристройки:
Обращение в суд
После получения отказа в узаконивании постройки надо собрать документы и написать исковое заявление, которое передается в судебную инстанцию. В исковом заявлении вы указываете необходимость в узаконивании мансарды.
Но для написания искового заявления стоит выяснить, кто же будет ответчиком по делу. На законодательном уровне установлено, что ответчиком по иску будет муниципалитет, который обслуживает данную территорию.
В некоторых случаях для суда может понадобиться письменное согласие всех лиц, которые прописаны в данной жилой постройке.
Судя по юридической практике, такое бывает нечасто. А чаще суд рассматривает дело по существу. Главное требование – это соблюдение всех правил и норм, которые предусмотрены для такой постройки.
Запомните! Помните, что последовательность подачи информации в исковом заявлении также играет немаловажную роль. Ведь отсутствие каких-либо данных в иске может служить основанием для отказа в его принятии к производству.
Давайте рассмотрим, какова должна быть его структура:
Госпошлина
Перед подачей искового заявления в суд обязательно нужно уплатить госпошлину в размере 200 рублей.
После получения положительного решения суда стоит передать документы на государственную регистрацию и оплатить госпошлину. Причем ее размер зависит напрямую от квадратуры постройки, участка земли, на котором расположена постройка, и субъекта РФ.
Расчет производится в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Причем рассчитывать госпошлину должен орган исполнительной власти, а не истец.
После получения решения суда направляетесь в Росреестр для регистрации, где вам рассчитают сумму государственной пошлины, которую необходимо оплатить.
С квитанцией, выданной в Росреестре, обращаетесь в любое отделением банка и переводите сумму, указанную в документе.
Отказ в рассмотрении дела
Очень часто в настоящее время граждане сталкиваются с отказом в принятии искового заявления на узаконивание постройки. Причем, как показывает практика, не все это законно.
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, ознакомьтесь с законными причинами отказа в принятии искового заявления:
Только эти обстоятельства могут дать судебному органу законные основания для отказа в принятии искового заявления к производству. Во всех других случаях отказ в принятии иска будет незаконен.
Посмотрите видео. Как подать иск в суд самостоятельно:
Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
+7-495-899-01-60
Москва, Московская область
+7-812-389-26-12
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8-800-511-83-47
Федеральный номер для других регионов России
Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.