обмен дом в деревне на квартиру в городе
Оформление и налогообложение при обмене дома на дом или квартиру
При обмене дома на квартиру оформляется договор мены. Как и договор купли-продажи, его нужно зарегистрировать в Росреестре.
Договор мены недвижимости сходен с договором купли-продажи. При этом каждая сторона является и продавцом, и покупателем. Права собственности переходят только после регистрации в Росреестре.
Правовой документ, регулирующий обмен дома
Особенности сделок обмена отражены в 567-й и 568-й статьях ГК. В том, что не противоречит данным статьям, мена приравнивается к сделке купли-продажи. Но в этом случае она получается двойной. Каждая сторона одновременно является и продавцом (того имущества, которое отчуждается), и покупателем (приобретаемого).
Если на момент совершения сделки один из участников состоит в браке, приобретаемый дом или квартира становится совместным имуществом. Это происходит, даже если прежняя недвижимость относилась к личной собственности. То есть при разводе, если нет брачного контракта, жильё уже будет делиться между бывшими супругами.
Обмен дома на дом и на квартиру
Прежде всего необходимо найти подходящее жильё, владельцы которого согласны на обмен. Затем стороны договариваются об условиях. Стоимость недвижимости может заметно различаться. Тогда та сторона, которая получает более дорогое жильё, делает доплату.
Для сравнения используется:
При определении стоимости дома учитывается и участок, на котором он расположен.
Рыночная стоимость определяется:
Обговариваются также время освобождения дома и квартиры, есть ли у них какие-то недостатки или обременения, кому остаётся мебель и т. п. Условия, о которых договорились собственники, фиксируются в договоре мены. С подписанным договором стороны подходят в Росреестр, где оформляется переход права собственности.
Порядок оформления
Первый этап оформления – подписание договора. В некоторых ситуациях его обязательно нужно заверить у нотариуса:
В других случаях заверение добровольно. Если в сделке участвует несовершеннолетний, понадобится также разрешение органов опеки.
Чтобы получить его, нужно обратиться в территориальное отделение с договором. Там его проверят, и, если решат, что положение ребёнка не ухудшится, оформят согласие.
С подписанным договором нужно обратиться в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав собственности. Это можно сделать:
С этого момента владельцы и считаются вступившими в новую собственность.
Перечень необходимых документов
При подписании договора мены понадобятся:
При регистрации перехода прав заполняется заявление. Понадобится подписанный договор и те документы, которые требовались при его подписании. Дополнительно нужно будет предоставить:
Если заявление подаётся через интернет, отправляются электронные копии документов, а оригиналы предъявляются при выдаче выписки. А при отправлении по почте к заявлению прикладываются нотариально заверенные копии.
Налог
НалогПри обмене недвижимости в отношении налогов действуют те же правила, что и при продаже. Необходимо заплатить НДФЛ. Налогооблагаемой базой является цена дома или квартиры, право собственности на которую утрачивается. Включается и доплата (для того, кто её получил).
При этом может учитываться стоимость:
Выплатить эту сумму нужно не позднее 15-го июля следующего года. Перед этим (до 30-го апреля следующего года) необходимо подать налоговую декларацию.
Но есть возможность не платить или существенно снизить размер налогов. Прежде всего, НДФЛ не платится, если недвижимость находится в собственности более трёх лет.
Размер этого вычета определяется, по желанию налогоплательщика, как один из вариантов:
В письмах Минфина № 03-04-08/4-310 от 19 сентября 2012 года и № 03-04-РЗ/15807 от 08 апреля 2014 года говорится, что это правило можно отнести и к договору мены. То есть НДФЛ нужно будет платить только с суммы полученной доплаты, если она была.
Риски
При обмене существуют те же риски, что и при покупке и продаже жилья. Сделка может быть признана недействительной и расторгнута. Чтобы этого не произошло, нужно тщательно проверять документы. Особое внимание стоит уделить таким случаям:
Также возможно оспаривание сделки, если одна из сторон (или её наследники) решит, что обмен не равнозначен. Если это удастся доказать в суде (и если не было доплаты), мена может быть расторгнута. Поэтому желательно получить независимую оценку обоих объектов перед началом оформления.
Плюсом является то, что при расторжении сделки участник обмена оказывается в более выгодном положении, чем покупатель. Он получает обратно свою недвижимость. Конечно, будет потеряно время на оформление и расторжение, а также деньги на регистрацию.
Особенности некоторых сделок
Обмен дома на другой дом или квартиру не различается в оформлении. Но есть некоторые случаи, об особенностях которых необходимо упомянуть. Это сделки, в котором участвуют доли недвижимости, обмен на отпуск и мена дома в деревне.
Обмен домами на отпуск
Этот вариант используется, если есть желание поменяться жильём на время. Законодательно такой обмен не регулируется. Можно оформить две сделки сдачи жилья внаём.
Правильный расчет заработной платы очень важен. Узнайте о важных нюансах этого процесса в нашей профессиональной статье.
Ваша командировка выпала на выходной день? Изучите этот материал!
Обмен долей
При сделке с участием долей обязательно нужно учитывать несколько нюансов.
Во-первых, первоочередное право на приобретение доли – у того, кому принадлежит другая доля имущества. Другие операции будут законными только при письменном отказе.
Причём стоимость недвижимости, предлагаемой на обмен, не может быть меньше цены, которая предлагалась совладельцу.
Во-вторых, такие договоры обязательно удостоверяются у нотариуса. Это правило распространяется на все виды недвижимости. Например, если квартира меняется на дом с частью участка, нотариальное заверение тоже потребуется.
Обмен, если дом в деревне
При регистрации перехода прав собственности в Росреестре оба объекта должны находиться в одном регионе. То есть могут возникнуть сложности, если меняется квартира в городе на дом в деревне. В таком случае придётся оформлять две сделки купли-продажи: на дом и на квартиру. Для минимизации рисков желательно оформить их одновременно или с небольшой разницей.
Варианты и способы обмена частного дома или коттеджа на квартиру: равноценный и с доплатой
У каждого человека свое представление о том, как должно выглядеть его идеальное жилье. Именно это различие во мнениях и рождает всем известный нам рынок недвижимости.
Но получить желаемую жилплощадь можно не только посредством договора купли-продажи. Но и посредством обмена. Даже самые, казалось бы, сложные сделки можно осуществить подобным образом. Поговорим об этом подробнее.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Читайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в общежитии или коммунальном жилье, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, и квартиру, купленную в ипотеку.
О возможности
Возможен ли обмен домов на квартиры? Многие граждане мечтают о частном доме.
Но другая категория лиц запросто может отказаться от жизни в подобном строении и перебраться в многоэтажку, находящуюся в центре мегаполиса.
Многие недоумевают, как можно отказаться от тишины и спокойствия удаленности от городской суеты?
На самом деле, люди, которые идут на подобные сделки, преследуют иные цели и обстоятельства. Дом в деревне в обмен на обособленное помещение в многоквартирном здании: в чем причины?
Риелторы составили рейтинг причин, которые влекут за собой осуществление процедуры обмена домика на квартиру и пришли к следующим результатам.
Причины
Каковы причины бартера частного дома на квартиру? Первой и весьма весомой причиной является желание обменять достаточно старое строение на новое современное жилье в центре. Есть возможность обменять дом с доплатой на обособленное помещение в многоквартирном здании.
Как коттедж обменять на квартиру? Конечно же, не получится равноценно поменять только что построенный коттедж на личную жилплощадь в многоквартирной постройке равноценным метражом. Абсолютно очевидно, что потребуется доплата.
Вторая причина подобного бартера – удаленность от инфраструктуры города и транспортного сообщения. Проживание в доме подразумевает собой нахождение на окраине города, где и расположена частная застройка.
Однако далеко не все могут длительное время проживать в удаленности от цивилизации. Владельцам домов нужно ездить на работу, расположенную в центре, детям — ходить в школу и детский сад. Поэтому вопрос о размене появляется сам собой.
Третья причина – финансовый вопрос.
Многие прожив в таком режиме трат длительное время хотят сэкономить денежные средства, поэтому прибегают к обмену.
Последней в рейтинге самых распространенных причин является одиночество.
Часто люди сталкиваются с потерей своих близких, кроме того, бывает, что уезжают, взрослеют и покидают родной дом.
В этой ситуации совсем нет смысла содержать большую площадь жилья, так как она по факту пустует.
Хозяева дома стремятся продать родовое гнездо и переехать в обособленное помещение в многоквартирном здании, где затраты на жилье будут существенно ниже.
О причинах обмена квартиры на дом можно узнать из другой нашей статьи.
Какими законами регламентируется?
Статья 567 Гражданского кодекса освещает основные вопросы, связанные с договором мены. Именно в соответствии с данной статей происходит процедура получения заветной жилой площади.
Кроме того, в вопросах бартера часто стороны прибегают к договору купли-продажи. Он освещен в статье 454 Гражданского кодекса.
Варианты
Как осуществляется продажа и обмен домов на обособленное помещение в многоквартирном здании? В данной статье, давайте рассмотрим самые основные варианты этой процедуры, которые популярны у риелторов. Получив больше информации о способах обмена вы сможете выгодно провести сделку и при желании – защитить свои права.
С доплатой
Как осуществить бартер дома на обособленное помещение в многоквартирном здании с доплатой? Безусловно, первое намного дороже второго.
Если брать два жилых помещения, построенных в одном году, но одно из них квартира, а другое дом, то цены будут существенно разниться.
Частная постройка предполагает собой участок земли, свои коммуникации, собственное пространство.
Что касается квартиры, то здесь собственник несет ответственность только за состояние своей жилья. Уходом за общедомовой территорией занимается управляющая организация или же товарищество собственников.
Именно поэтому дом считается намного сложнее технически устроенным сооружением, потому что требует большего вливания средств. Поэтому, при обмене необходимо осуществлять доплату в счет собственника дома.
Таким образом, отчуждатель частного строения получает и недвижимость в виде обособленного помещения в многоквартирном здании и доплату, но только в случае, если себестоимость постройки будет оценена выше, нежели чем стоимость квартиры.
Равноценный
Равноценный обмен в данной ситуации также возможен. Но как правило, в этом случае, приобретателю дома необходимо искать постройку более ранних годов, а также не самым большим метражом. Безусловно, ремонт внутри дома также будет уступать обособленному помещению в многоквартирном здании.
Другие
Если вы обладаете несколькими квартирами, то возможно собственник дома решит обменять свою постройку на две ваших, но только в случае, если сочтет такой размен равноценным.
Способы
Как обменять дом на квартиру? Для этого существует два способа.
Рассмотрим оба, ведь вполне возможно, что один из них станет доступным для вас в будущем:
Таким образом, сторона продающая дом должна оформить договор купли-продажи, а сторона отчуждающая обособленное помещение в многоквартирном здании – свой документ о продаже. Таким образом, в сделке появляются два документа договора купли-продажи.
С чего начать?
Для того, чтобы оформить интересующую вас сделку, вам необходимо знать, в какой последовательности осуществлять те или иные действия по оформлению.
Прежде всего, главная задача для вас – это найти сторону, согласную на проведение данной процедуры. Найти ее можно при помощи риелтора, но это действие приведет к тому, что данный специалист потребует свой процент от сделки. Также найти сторону для осуществления процедуры можно на сайтах объявлений и в газетах.
Также вам необходимо провести ряд подготовительных действий для того, чтобы дом был без проблем привлечен к сделке.
Также непременно погасите долги по коммунальным услугам. Необходимо сделать запросы во все ресурсоснабжающие организации с целью выявить неуплату.
Куда обратиться?
Оформлять факт сделки можно в нотариальной палате.
Именно там вам помогут составить договор, соответствующей вашей сделке, а также заверить его.
Таким образом, если одна из сторон не выполнит условия договора, вы сможете защитить свои права в суде.
Но нотариальное оформление сделки не является обязательным. Многие стороны отказываются от такого оформления в силу того, что расходы на нотариуса велики.
Можно оформить договор без нотариального вмешательства, самостоятельно, распечатав бланки в интернете.
Какие документы необходимы?
Для того, чтобы сделка состоялась, необходимо правильно предоставить пакет документов. В него должны входить следующие бумаги:
Куда подавать документы?
Сроки и стоимость оформления
Срок оформления составляет около 5 – 10 рабочих дней.
В законе более четко данный срок не регламентирован и зависит от того, насколько загружен данный орган.
Договор мены или купли-продажи подлежит налоговому сбору в размере 13 процентов от общей суммы.
Если вы являетесь резидентом иностранного государства, то сумма процентов увеличивается до 20.
Когда могут оказать?
Не редки случаи, когда гражданам отказывают в осуществлении процедуры обмена дома на обособленное помещение в многоквартирном здании. Этому есть ряд причин. Одна из самых распространенных – это не предоставление одного или же нескольких документов.
Данные бумаги необходимы в полном объеме, но если их нет – это значит, что Росреестр не может продолжить свои услуги до момента исправления ситуации.
Также, отказ может последовать в результате, если предоставленные документы не соответствуют действительности.
Особенности
Обменять муниципальное жилье на частный дом нельзя. Для этого необходимо, чтобы муниципальное жилье перешло в разряд приватизированного.
Но помните о том, что после процедуры приватизации вы обязуетесь платить подоходный налог в течение трех лет. Поэтому прежде чем заняться процедурой приватизации, тщательно соразмерьте свои желания и возможности.
Как сделать обмен дома на обособленное помещение в многоквартирном здании без посредников? Самостоятельно осуществить размен возможно, однако вы на себя берете ответственность за проведение процедуры. Вам самостоятельно придется контролировать процесс осуществления обязательств иной стороной.
Агентство недвижимости станет вашим надежным помощником в оформлении мены.
Кроме того, вам подыщут выгодные варианты оппонентов по сделке, что существенно сэкономит ваше время.
Но за свою помощь агентство по недвижимости просит процент от сделки. Как правило он варьируется от двух до десяти процентов от конкретного договора.
Рассмотрим основные плюсы размена через агентство:
Но минусы также имеют место быть. К ним относят:
Обменять дом на квартиру – совсем не сложно если вы пользуетесь услугами проверенных организаций или же сами находитесь в курсе того, как осуществляется подобная сделка. Прежде чем приобретать недвижимость своей мечты – тщательно изучите все необходимые нюансы.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Возможно ли сделать обмен дома на иную недвижимость? Варианты, договор, документы, налоги
Многие владельцы частных домов рано или поздно принимают решение обменять имущество на другую недвижимость: дом, квартиру или земельный участок под строительство. Заключение такой сделки имеет ряд важных нюансов, которые необходимо учитывать.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Какие существуют варианты?
В зависимости от возможностей и потребностей владельца дома, существует несколько вариантов обмена:
Прямой
Обмен дома без доплаты – это наиболее простой способ сменить место жительства. В этом случае в сделке принимают участие владельцы равноценной недвижимости.
Преимущества:
К минусам можно отнести тот факт, что из-за скоротечности сделки стороны зачастую не обращаются к оценщику и юристу. В результате возникает риск приобрести жилье с обременением или задолженностью за коммунальные услуги.
Продажа и последующая покупка другой недвижимости
Процедура выполняется поэтапно:
Преимущество этого способа – возможность подобрать жилье, большее или меньшее по стоимости.
Недостаток – такой вариант подходит для тех, кто не планирует сразу после продажи дома приобрести другую недвижимость. При самостоятельном ведении сделки поиск встречного варианта может затянуться. Если же жилье на обмен уже подобрано, его продавец в последний момент может передумать и сделка сорваться.
Как правило, профессиональные риелторы справляются с этими задачами максимум за 3-6 месяца.
Какие законы регулируют?
Статья 267 ГК РФ. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении
Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.
Порядок по договору
Существенных отличий в процедуре обмена дома на однокомнатную, 2-комнатную или 3-х комнатную квартиру нет. Разница будет только в размере доплаты и нескольких строках договора.
Основные этапы и действия
Обмен дома на квартиру осуществляется следующим образом:
Необходимые документы
Новые владельцы недвижимости должны подать пакет бумаг до регистрации прав на имущество. Документы о переходе прав собственники получат одновременно.
Для оформления сделки потребуются такая документация:
При составлении договора следует учесть, что дом участвует в обмене вместе с прилагающимся к нему земельным участком.
Куда обращаться?
Чтобы правильно оформить договор, можно обратиться в следующие организации:
Услуга составления договора, как правило, оплачивается обеими сторонами поровну или по договоренности.
Нюансы оформления сделки с доплатой
Если требуется доплатить большую сумму, для обеспечения собственной безопасности рекомендуется не носить финансы с собой, а поместить их в ячейку банка. Необходимо обязательно взять расписку о получении денег. В качестве свидетелей можно пригласить третьих лиц.
Заключение договора между сторонами
Для правильного составления договора сторонам сделки необходимо предоставить специалисту оригиналы документов. Присутствие обеих сторон желательно, но это не является обязательным условием.
Особенности составления
При обмене дома в тексте договора должна быть прописана следующая информация:
К документу должен прилагаться план земельного надела, а также поэтажный план здания.
Сроки и стоимость
Точно узнать, сколько времени пройдет от начала оформления бумаг до вступления в право собственности невозможно, потому что поиск подходящего объекта недвижимости может занять как несколько дней, так и несколько лет.
Оформление документов осуществляется бесплатно. Но при обращении в Росреестр для регистрации прав собственности владельцам недвижимости придется заплатить государственную пошлину в размере 2000 руб. с каждой из сторон. Если жилье принадлежит муниципалитету, платить госпошлину не нужно.
Также надо учесть расходы на услуги независимого оценщика.
Средняя стоимость составления отчета о рыночной цене объекта:
Регистрация
После составления договора и сбора пакета документов собственникам приватизированного жилья надо прийти в Росреестр или МФЦ для закрепления своих прав. При обращении стороны предоставляют бумаги и написать заявление.Через 7 дней (при обращении через МФЦ — 9) на руки будут выданы новые выписки ЕГРН с информацией о новых владельцах.
Есть ли разница в процедуре для дачи, коттеджа?
Также как и обычный дом, допускается менять на квартиру и дачный дом, и коттедж. Важно лишь соблюдение сторонами стандартных формальностей:
В случае обмена на дачный дом, стоит заранее убедиться, что строение имеет статус жилого.
Какие нюансы появляются, если поменять на 2 квартиры?
Значительной разницы при обмене частного дома на две квартиры нет. Владелец квартир должен подготовить два пакета документов для собственника дома.
Различия в списке документов и процедуре
Как обменять на частный домик?
Используется стандартный договор мены, в тексте которого указываются наименования объектов, их характеристики и описание. Информация берется из документов о праве собственности.
Приватизировать участки, если это не было сделано ранее, нужно до совершения сделки. Т.к. земля под домом неотделима от строения.
Домик с участком на землю
С землей на квартиру
В договоре должны быть охарактеризован не только жилой дом, но и земельный надел. К стандартному пакету бумаг прилагается документ о межевании территории. Если дом с хорошим ремонтом и находится в черте города, вблизи развитой инфраструктуры, возможно потребуется доплата со стороны собственника квартиры.
На участок
Обязательно наличие в тексте договора подробных характеристик дома и участка, на котором он расположен. Владелец одного участка должен предоставить только документы на землю. Если собственник дома не имеет прав на прилегающую к зданию территорию, сделка в Росреестре не пройдет.
Если находится за городом, в области или в деревне
В договоре указывается местоположение дома, его характеристики. К документу необходимо прикрепить отчет независимого оценщика. Значимых отличий в процедуре обмена нет.
Сторонам необходимо договориться о необходимости внесения доплаты и ее размере. При таком обмене доплата обычно требуется от собственника частного дома.
На спецтехнику
Объекты обмена должны быть максимально подробно описаны. Одна из сторон передает другой документацию на спецтехнику. Право собственности на дом переписывается на новое физическое или юридическое лицо.
Обмен имущества, принадлежащего предприятию, недопустим.
Налоги и пошлины
На вид налогообложения влияет дата приватизации имущества. Если жилье находится в собственности более 5 лет, платить НДФЛ, как при стандартном договоре купли-продажи, не требуется.
Налог 13% начисляется только на доплату, если срок владения менее 5 лет. Согласно ст. 208 НК РФ если заключение сделки не предполагает внесение доплаты, платить в государственную казну взнос не требуется.
В договоре мены надо не просто упомянуть о равнозначности объектов, но и указать их кадастровые стоимости. Если суммы, на которые составлен договор меньше 70% кадастровой цены, налоговая все равно будет ориентироваться на минимальные значения (70%).
Обменять дом на другую недвижимость с доплатой или без нее вполне реально. Но чтобы не попасться на уловки мошенников, важно внимательно изучать текст подписываемого договора и проверять отсутствие обременений. Для обеспечения безопасности сделки рекомендуется воспользоваться услугами юристов.