организация снимет квартиру для сотрудников в москве
«Компания снимет квартиру для сотрудников»
Сдать квартиру фирме, которая разместит там сотрудников, – неплохой вариант. Но это точно не стоит делать по объявлению на подъезде. О том, как компании снимают элитное жилье для своих сотрудников, рассказывает директор департамента городской недвижимости Blackwood Иван Бородин.
Как компании ищут жилье для сотрудников?
Как правило, квартиры для своих сотрудников компании выбирают через агентства недвижимости, так как компаниям нужно официально оформить отношения с юридическим лицом. И, конечно, заказчик не подает никаких объявлений в газеты или на популярные интернет-площадки. Выбор происходит из представленных на рынке предложений.
Если речь о крупных компаниях, международных концернах или о посольствах, то им важны опыт, имя и репутация агентства недвижимости. Зачастую агентства выбирают на тендерной основе.
Кто ищет?
Ищут и подбирают квартиры или апартаменты для корпоративных нужд, как правило, отдел кадров или другой административный департамент. При этом ответственные за данный вопрос люди не только ищут подходящее агентство, но и занимаются размещением, трансфером сотрудников и прочими организационными моментами.
Коротко о документах
При корпоративной аренде заключают два договора. Первый – договор оказания услуг. Его подписывают компания-заказчик и агентство недвижимости. Второй – договор аренды. Его подписывают компания и собственник квартиры. Если компания иностранная, оба договора составляют на двух языках.
Какие преимущества в такой аренде для собственника?
Все просто. Собственник, решая сдавать квартиру, обращается в агентство недвижимости и оговаривает, что предпочитает корпоративных арендаторов. Обычно с компаниями имеют дело те хозяева жилья, кому важна юридическая и налоговая чистота сделки, своевременные платежи. Кроме того, корпоративные арендаторы больше заботятся о сохранности имущества, и это долгосрочные договоренности: средний срок корпоративных договоров аренды – три года. Любопытно, что довольно часто таким арендаторам нужна временная регистрация, и, поскольку все официально, арендодатели всегда идут навстречу в этом вопросе.
Чего ждут корпоративные арендаторы от квартиры?
Например, чаще всего экспаты из стран Востока (Ближнего, Среднего, Дальнего) арендуют трехкомнатные квартиры. Это хорошо для элитной аренды, поскольку на квартиры с тремя комнатами, например, на элитном рынке Москвы приходится больше трети предложений. Их предпочтения – это квартиры в новостройках с раздельными зонами кухни и спальни, отдельными комнатами и санузлом для обслуживающего персонала.
У сотрудников дипломатических представительств есть еще одно дополнительное требование – наличие в квартире большого зала для приемов, где можно разместить от 30 до 70 человек.
Большим преимуществом будет и близость квартиры к международным школам, поскольку многие иностранные арендаторы приезжают в Россию вместе с семьями. Но встречаются и особенные запросы: так, для некоторых экспатов из Азии важно, чтобы квартира была обустроена согласно принципам фэн-шуй.
Какой диапазон по ценам в корпоративной аренде?
В Москве компании выделяют на съем элитной квартиры в Москве в среднем 150 тысяч рублей в месяц для менеджеров среднего звена и от 300 тысяч рублей для топ-менеджеров.
При этом доля корпоративных квартиросъемщиков среди всех арендаторов элитной недвижимости не превышает 5-7%.
Жилье за счет работодателя: налоговые последствия для компании
Грешкина А. Л., эксперт Школы бухгалтера
Если компания приглашает иногороднего сотрудника на работу, то не редко ей приходится предоставлять ему жилье. Эти расходы могут составить приличную сумму и, понятно, что компания заинтересована отнести их на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль. Может ли она это сделать безболезненно? В статье поговорим о том, как учесть аренду жилья для работника или возмещение ему расходов на наем жилья для целей налогообложения.
Условия для включения в состав расходов оплаты аренды жилья для сотрудника
Для того, чтобы организация могла учесть в составе расходов суммы аренды жилья для сотрудника, необходимо выполнение двух условий:
Если организация компенсирует непосредственно сотруднику арендную плату, которую он самостоятельно уплачивает арендодателю за съемное жилье, то согласно официальному мнению, подобные выплаты не являются оплатой за выполнение трудовых функций и, соответственно, на основании п. 29 ст. 270 НК РФ не учитываются в целях налогообложения прибыли. Эта позиция выражена в Письмах ФНС РФ от 12.01.2009 № ВЕ-22-3/6, Минфина РФ от 12.01.2018 № 03-03-06/1/823, от 22.10.2013 № 03-04-06/44206, от 30.09.2013 № 03-03-06/1/40369, от 04.04.2013 № 03-04-06/11060.
Систематизируйте или обновите знания, получите практические навыки и найдите ответы на свои вопросы на курсах повышения квалификации в Школе бухгалтера. Курсы разработаны с учетом профстандарта «Бухгалтер». Документы, подтверждающие затраты организации на оплату проживания сотрудника:
Учет в налоговых расходах оплаты аренды жилья для сотрудника при ОСНО
Доля заработной платы, выплачиваемая в натуральной форме, не может превышать 20% от начисленной месячной заработной платы (ст. 131 ТК РФ). Поэтому затраты организации на оплату арендованного жилья для сотрудника могут быть учтены в составе расходов на оплату труда, в размере, не превышающем 20% от начисленной месячной заработной платы этого сотрудника, с учетом премий и надбавок, при условии, что это предусмотрено трудовым договором.
Учет в налоговых расходах оплаты аренды жилья для сотрудника при УСН
Согласно пп. 6 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при расчете единого налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, организации могут уменьшить полученные доходы на расходы на оплату труда. При этом расходы на оплату труда принимаются в порядке, предусмотренном ст. 255 НК РФ, то есть, аналогичном, как и для расчета налога на прибыль организаций (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).
Следовательно, расходы организации, применяющей УСН, связанные с оплатой аренды жилья за сотрудника, являются частью заработной платы, выплачиваемой в натуральной форме, которая учитывается при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в размере, не превышающем 20% от начисленной месячной заработной платы этого сотрудника, с учетом премий и надбавок, при условии, что это предусмотрено трудовым договором. Данная позиция отражена в письмах Минфина РФ от 05.02.2016 № 03-11-06/2/5880, от 14.07.2017 № 03-11-06/2/45197, от 15.12.2015 № 03-11-06/2/73266.
НДФЛ с доходов сотрудника в натуральной форме
Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ, при определении налоговой базы по НДФЛ, учитываются все доходы, полученные сотрудником, как в денежной, так и в натуральной формах. К доходам, полученным в натуральной форме, относится оплата (полностью или частично) организацией за сотрудника товаров (работ, услуг) или имущественных прав (пп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ). Следовательно, часть заработной платы, выплаченная сотруднику в натуральной форме, путем оплаты за него стоимости аренды, облагается НДФЛ в общеустановленном порядке.
Организация, независимо от применяемой ею системы налогообложения, является налоговым агентом по НДФЛ, поэтому она обязана исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДФЛ. Налоговой базой для расчета НДФЛ, в данном случае, является сумма арендной платы, уплачиваемая организацией за сотрудника. Ставка НДФЛ с дохода в натуральной форме, применяется та же, что и к заработной плате в денежной форме.
Датой получения дохода в натуральной форме является дата оплаты арендодателю арендной платы (пп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ). НДФЛ с заработной платы, выплачиваемой в натуральной форме, может быть удержан при фактической выплате сотруднику заработной платы в денежной форме (п. 4 ст. 226 НК РФ) (Письма Минфина РФ от 23.01.2018 № 03-04-06/3201, от 12.01.2018 № 03-03-06/1/823, от 03.10.2017 № 03-04-06/64421).
Страховые взносы с доходов сотрудника в натуральной форме
Сумма арендной платы, уплачиваемая организацией за аренду жилья для сотрудника, подлежит обложению страховыми взносами в общеустановленном порядке, как выплата в рамках трудовых отношений (Письма Минфина РФ от 19.02.2018 № 03-04-06/10129, Минтруда РФ от 02.03.2016 № 17-3/В-84).
Бухгалтерский учет оплаты аренды жилья для сотрудника
Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом МФ РФ от 31.10.2000 № 94н, расходы на оплату труда, в том числе в натуральной форме, отражаются с использованием счета 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда». Перечисление арендной платы арендодателю отражается по счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
В бухгалтерском учете расходы организации на оплату аренды жилья для сотрудника отражают следующим образом:
Д 76 К 51 — Перечислены денежные средства арендодателю за аренду жилья
Д 70 К 76 — Оплата стоимости аренды жилья учтена в составе заработной платы
Д 26 (20, 44) К 70 — Заработная плата учтена в составе затрат
Д 26 (20, 44) К 69 — Начислены страховые взносы на заработную плату
Д 70 К 68.2 — Удержан НДФЛ при выплате заработной платы
Заполнение расчета 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ при выплате дохода сотруднику в натуральной форме
Заполнение расчета по форме 6-НДФЛ при выплате сотруднику дохода в натуральной форме рассмотрено в Письмах ФНС РФ от 09.08.2016 № ГД-3-11/3605@, от 28.03.2016 № БС-4-11/5278@. Расчет заполняется следующим образом:
Раздел 1 расчета 6-НДФЛ
Строка 020 — сумма дохода в натуральной форме (сумма арендной платы)
Строка 040 — сумма НДФЛ, исчисленная с дохода в натуральной форме
Строка 070 — сумма НДФЛ, удержанная из дохода сотрудника, полученного в денежной форме
Если остается сумма НДФЛ, не удержанная налоговым агентом, то она указывается по строке 080.
Раздел 2 расчета 6-НДФЛ
Строка 100 — дата получения дохода в натуральной форме (день перечисления арендной платы арендодателю)
Строка 110 — дата выплаты дохода в денежной форме (день фактической выплаты заработной платы)
Строка 120 — первый рабочий день, следующий за днем фактической выплаты заработной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ)
Строка 130 — сумма дохода, полученного в натуральной форме
Строка 140 — сумма НДФЛ, удержанного с дохода в натуральной форме
В справке 2-НДФЛ доход сотрудника в натуральной форме отражается в том месяце, когда указанный доход передан сотруднику, с кодом дохода — 2530 «Оплата труда в натуральной форме».
В соответствии с п. 1 ст. 230 НК РФ, в справке 2-НДФЛ указываются коды доходов и вычетов в соответствии с Приказом ФНС РФ от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387:
Пример: заработная плата сотрудника составляет 50 000 рублей в месяц. Срок выплаты заработной платы 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем. Организация ежемесячно 5 числа оплачивает за сотрудника аренду жилья в сумме 18 000 рублей.
В бухгалтерском учете, в составе расходов, организация учитывает в полной сумме выплату дохода сотрудника в натуральной форме (18 000 рублей).
В налоговом учете, в составе расходов, организация учитывает выплату дохода сотрудника в натуральной форме, в следующем размере:
50 000 рублей х 20 % = 10 000 рублей
То есть, из 18 000 рублей арендной платы, в налоговые расходы можно включить только 10 000 рублей. Следовательно, общая сумма заработной платы сотрудника, выплачиваемая, как в натуральной, так и денежной формах, в состав налоговых расходов организации, включается в размере 42 000 рублей.
Организация планирует в производственных целях арендовать жилое помещение (квартиру) для предоставления ее в качестве жилья сотруднику, не являющемуся иногородним. С сотрудником каких-либо договоров заключаться не будет. В трудовом договоре с сотрудником аренда квартиры не упоминается, это не оплата труда в натуральной форме. Коллективный договор отсутствует. Может ли организация в полном объеме учесть расходы на аренду квартиры при расчете налогооблагаемой прибыли (в составе прочих расходов)? Возникнет ли у организации обязанность по начислению страховых взносов и удержанию НДФЛ?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В данном случае вопросы налогообложения (обложения страховыми взносами) при аренде организацией квартиры для проживания работника являются неоднозначными. Согласно официальной точке зрения организация не сможет признать расходы на аренду квартиры при расчете налогооблагаемой прибыли; также у нее возникнет обязанность по начислению страховых взносов и удержанию НДФЛ в связи с получением работником дохода в натуральной форме. В части налога на прибыль и НДФЛ мы не исключаем возможности применения в рассматриваемой ситуации иного подхода при условии, что аренда квартиры продиктована, прежде всего, производственными интересами организации, а не целью преимущественного удовлетворения личных нужд работника, но его правомерность нужно готовиться отстаивать в суде. Оснований для начисления организацией страховых взносов мы не видим, поскольку аренда квартиры для сотрудника не является оплатой его труда.
Обоснование позиции:
НДФЛ
При формировании налоговой базы по НДФЛ учитываются в том числе не подпадающие под действие ст. 217 НК РФ доходы, полученные физическими лицами в натуральной форме в виде оплаты за него организациями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах физического лица, а также в виде безвозмездно полученных физическим лицом товаров, выполненных в его интересах работ, оказанных услуг (п. 1 ст. 41, ст. 209, п. 1 ст. 210, ст. 211 НК РФ).
Таким образом, на наш взгляд, в рассматриваемой ситуации возможно говорить о получении работником облагаемого НДФЛ дохода в натуральной форме в связи с безвозмездным предоставлением ему для проживания квартиры, арендованной и оплаченной организацией, но лишь в случае, если это осуществляется в его интересах.
Так, согласно п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 НК РФ, утвержденного Президиумом ВС РФ 21.10.2015, при решении вопроса о возникновении дохода на основании приведенных норм необходимо учитывать направленность затрат по оплате за гражданина соответствующих товаров (работ, услуг) или имущественных прав на удовлетворение личных потребностей физического лица, либо на достижение целей, преследуемых плательщиком, например, работодателем, для обеспечения необходимых условий труда, повышения эффективности выполнения трудовой функции т.п. Одно лишь то обстоятельство, что в результате предоставления гражданину оплаченных за него благ в определенной мере удовлетворяются личные потребности физического лица, не является достаточным для вывода о возникновении дохода в натуральной форме, облагаемого налогом (письмо ФНС России от 17.10.2017 N ГД-4-11/20938@).
Таким образом, полагаем, что в случае, если потребность в аренде квартиры для работника в данном случае обусловлена, прежде всего, производственными интересами организации-работодателя, а не целью преимущественного удовлетворения личных нужд работника, то у последнего не возникает облагаемого НДФЛ дохода. В противном случае организации нужно исходить из факта получения работником дохода в натуральной форме, облагаемого НДФЛ, и необходимости удержания исчисленного с него налога из выплачиваемых работнику доходов в денежной форме (п. 4 ст. 226 НК РФ).
При этом правомерность первого из представленных подходов организация в рассматриваемой ситуации должна быть готова отстаивать в споре с налоговым органом, поскольку из разъяснений финансового ведомства следует, что в связи с оплатой организацией арендованного для работников (в их интересах) жилья у последних возникает облагаемый НДФЛ доход (письма Минфина России от 14.01.2019 N 03-04-06/1153, от 16.05.2018 N 03-04-06/32677, от 30.09.2013 N 03-03-06/1/40369).
Налог на прибыль организаций
При расчете налоговой базы по налогу на прибыль в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, могут учитываться арендные платежи за арендуемое имущество (п. 1 ст. 247, подп. 10 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 274 НК РФ). Данный расход не нормируется. Каких-либо ограничений в отношении вида арендованного имущества для целей применения подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ не установлено.
Наряду с этим нужно учитывать, что перечень прочих расходов, связанных с производством и реализацией, носит открытый характер (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Для включения расходов на аренду имущества в расчет налогооблагаемой прибыли они должны удовлетворять требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ (то есть быть обоснованными (экономически оправданными), документально подтвержденными и произведенными для осуществления деятельности, направленной на получение дохода), а также и не подпадать под действие норм ст. 270 НК РФ.
Заметим при этом, что ст. 270 НК РФ содержит прямой запрет на признание в налоговом учете расходов:
— в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей (за рядом исключений, неактуальных для анализируемой ситуации) (п. 16 ст. 270 НК РФ);
— на оплату путевок на лечение или отдых, экскурсий или путешествий, если иное не предусмотрено п. 24.2 ст. 255 НК РФ, занятий в спортивных секциях, кружках или клубах, посещений культурно-зрелищных или физкультурных (спортивных) мероприятий, подписки, не относящейся к подписке на нормативно-техническую и иную используемую в производственных целях литературу, и на оплату товаров для личного потребления работников, а также другие аналогичные расходы, произведенные в пользу работников (п. 29 ст. 270 НК РФ).
Официальная позиция состоит в том, что расходы на аренду жилья для работников могут быть учтены в целях налогообложения прибыли только как расходы на оплату труда в случае, если они являются формой оплаты труда согласно трудовым договорам (письма Минфина России от 19.04.2019 N 03-04-06/28569, от 14.01.2019 N 03-04-06/1153, от 14.09.2016 N 03-04-06/53726, от 30.09.2013 N 03-03-06/1/40369).
Мы же не исключаем возможности признания расходов на аренду квартиры для работника в налоговом учете в данном случае в качестве прочих расходов, при условии выполнения требований ст. 252 НК РФ, в частности, при условии, что эти расходы вызваны производственной необходимостью, а не удовлетворением личных нужд работника, и не имеют целью безвозмездное оказание работнику услуг (безвозмездную передачу имущественных прав). Однако правомерность данной позиции организация должна быть готова отстаивать в споре с налоговым органом (постановление АС Московского округа от 01.10.2015 N Ф05-11410/15 по делу N А40-6591/2015, ФАС Центрального округа от 15.02.2012 N А35-1939/2010).
Страховые взносы
Согласно п. 1 ст. 420 НК РФ объектом обложения страховыми взносами для организаций признаются выплаты и иные вознаграждения в пользу физических лиц, подлежащих обязательному социальному страхованию в соответствии с федеральными законами о конкретных видах обязательного социального страхования (за рядом предусмотренных исключений):
— в рамках трудовых отношений и по гражданско-правовым договорам, предметом которых являются выполнение работ, оказание услуг;
— по договорам авторского заказа в пользу авторов произведений;
— по договорам об отчуждении исключительного права на результаты интеллектуальной деятельности, указанные в подп. 1-12 п. 1 ст. 1225 ГК РФ, издательским лицензионным договорам, лицензионным договорам о предоставлении права использования результатов интеллектуальной деятельности, указанных в подп. 1-12 п. 1 ст. 1225 ГК РФ, в том числе вознаграждения, начисляемые организациями по управлению правами на коллективной основе в пользу авторов произведений по договорам, заключенным с пользователями.
Из п. 7 ст. 421 НК РФ следует, что при расчете базы для исчисления страховых взносов учитываются выплаты и иные вознаграждения в натуральной форме, в частности, в виде услуг.
Финансовое ведомство, принимая во внимание, что аренда жилья для работников не выводится из-под обложения страховыми взносами нормами ст. 422 НК РФ, разъясняет, что сумма оплаты организацией аренды жилого помещения, предоставляемого работнику, подлежит обложению страховыми взносами в общеустановленном порядке как выплата в натуральной форме в виде оплаты услуг по аренде жилого помещения, производимой в рамках трудовых отношений (письма Минфина России от 19.04.2019 N 03-04-06/28569, от 14.01.2019 N 03-04-06/1153, от 19.02.2018 N 03-04-06/10129).
Наряду с этим в судах находит поддержку подход, основанный на анализе норм ТК РФ, согласно которому объектом обложения страховыми взносами являются не любые выплаты в рамках трудовых отношений, а обладающие признаками заработной платы. Соответственно, не являются объектом обложения страховыми взносами выплаты социального характера, основанные на коллективном договоре, так как они не зависят от квалификации работников, сложности, качества, количества, условий выполнения самой работы (постановления Четвертого ААС от 06.08.2020 N 04АП-1659/20 по делу N А19-29229/2019, от 04.06.2020 N 04АП-2270/20 по делу N А19-29685/2019, Семнадцатого ААС от 06.02.2020 N 17АП-19499/19).
Учитывая положения п. 7 ст. 3 НК РФ, считаем возможным применить логику приведенных судов и в анализируемом случае: учитывая, что аренда жилья для сотрудника не является формой оплаты его труда, у организации не возникает объекта обложения страховыми взносами. Однако данную точку зрения организация должна быть готова отстаивать в споре с налоговым органом.
Сказанное справедливо и в отношении страховых взносов на травматизм (ст. 20.1, 20.2 Федерального закона от 24.07.1998 N 125-ФЗ «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний», смотрите также Приложение к письму ФСС РФ от 14.04.2015 N 02-09-11/06-5250, письмо ФСС России от 17.11.2011 N 14-03-11/08-13985, постановления АС Дальневосточного округа от 22.04.2019 N Ф03-1439/19 по делу N А73-4753/2018, АС Северо-Западного округа от 16.04.2018 N Ф07-2553/18 по делу N А13-10531/2017, АС Поволжского округа от 03.04.2017 N Ф06-18780/17 по делу N А06-7184/2016, АС Западно-Сибирского округа от 11.12.2015 N Ф04-27417/15 по делу N А46-6401/2015).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Надежный квартиросъемщик. Как сдать жилье корпоративному арендатору
Найти платежеспособного квартиросъемщика в Москве на долгий срок — заветная мечта для многих рантье. Во время аренды владельцы недвижимости в столице могут столкнуться с самыми неожиданными проблемами — от непредсказуемого поведения жильцов до банального нежелания платить. В такой ситуации идеальным вариантом кажется корпоративный арендатор. Это компания, которая снимает жилье для своих сотрудников, приехавших в Москву из другого города или другой страны.
При таком сценарии арендатором квартиры выступает не физическое, а юридическое лицо. Минус в том, что рантье не всегда может заранее увидеть человека, который будет жить в его квартире. Плюс — компания будет платить за аренду независимо от жильца. Иными словами, квартирант может съехать, а доход рантье никуда не денется: при корпоративной аренде юрлица выплачивают арендодателю всю сумму, предусмотренную в договоре.
Еще одно преимущество для рантье — это безналичная оплата. Такой механизм расчетов выгоден для тех, кто хотел бы сдать свою квартиру и уехать из Москвы. Перевод денег на банковскую карту — безальтернативный механизм оплаты для компаний, снимающих жилье для своих сотрудников. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали риелторы, работающие на московском рынке аренды жилья.
При большом количестве плюсов для рантье корпоративная аренда остается мечтой для многих владельцев московских квартир. Дело в том, что найти и удержать такого арендатора — нетривиальная задача. Редакция узнала у компаний, которые специализируются на подборе арендного жилья, как привлечь надежных квартиросъемщиков и какие требования они предъявляют к съемным квартирам.
Надолго ли арендуют?
Обычно договор с корпоративным арендатором заключается на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией или переподписанием соглашения по истечении срока на новых условиях, рассказала директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова. В агентствах Savills, «Миэль» и Penny Lane Realty также подтвердили 11-месячный срок.
«Договоры на три года и более бывают, но реже, — уточнила директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова. — Такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации. Договоры на несколько месяцев или даже дней также существуют, но это отдельный сегмент сервисных квартир, который существенно отличается от долгосрочной аренды».
Какой должна быть квартира?
Корпоративная аренда обычно относится к высокобюджетному сегменту. Компании редко арендуют дешевое жилье, констатировали риелторы: в этом сегменте спросом пользуются квартиры бизнес- и премиум-класса, так как жилье в основном снимают для управленцев высокого уровня. «Процентов 80% арендаторов — семейные люди, которые предпочитают трех-четырехкомнатные квартиры в современных ЖК рядом со школами, — заявила директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера. — Экспаты традиционно предпочитают центр города и сталинки, для них это экзотика. Одиночки, разумеется, снимают студии и однокомнатные квартиры».
Ключевым фактором для корпоративных арендаторов является юридическая чистота квартиры, указали в компании «Миэль». «Ни российская, ни иностранная компания не станет рассматривать квартиру, у которой не все в порядке с правоустанавливающими документами», — заверила директор «Миэль-Аренды» Мария Жукова.
Директор «Миэль-Аренды» Мария Жукова:
— Для рядовых сотрудников самым важным является нормальная транспортная доступность. Иными словами, они не захотят селиться там, где нет метро. У руководящего звена компаний, как правило, есть личный транспорт, и на метро они не ездят — так что если кому-то захочется поселиться в престижном малоэтажном комплексе за городом, то это вполне осуществимо.
Обязательное требование корпоративных арендаторов — наличие мебели, отметили риелторы. «Квартиры без мебели попросту не рассматриваются, стиль только современный. Также необходимо наличие посуды, полотенец и ванных принадлежностей», — перечислила Анна Карпова из Est-a-Tet. В агентстве Savills долю меблированных квартир в структуре запросов на корпоративную аренду оценили в 90%.
«Часто квартиры проходят техническую проверку на соответствие нормам безопасности, — предупредила Елена Куликова. — Это касается электрики, газового оборудования и систем пожаротушения. Для высокопоставленных сотрудников квартиры проходят проверку службы безопасности. Еще два распространенных правила: запрещена аренда квартир на первых и последних этажах (правило о последнем этаже очень часто оспаривается самим будущим арендатором, так как такие квартиры обладают хорошими видовыми характеристиками), квартира не должна быть оборудована газовым бойлером (иногда и газовой плитой)».
Сколько стоит?
Среднюю стоимость месячной ставки при корпоративной аренде в Москве риелторы из Penny Lane Realty и Est-a-Tet оценили в 60–70 тыс. руб. «Квартира для топ-менеджера может стоить 250–300 тыс. руб. в месяц. Нижний предел для сотрудника высокого уровня — это 70–100 тыс. руб., — сообщила Мария Жукова из «Миэль-Аренды». — Также важен состав семьи. Если квартиру снимают для холостого сотрудника — это может быть однокомнатная квартира. Если вместе с ним приезжают жена и трое детей — ситуация будет меняться в корне».
Наибольший спрос на аренду жилья от крупных компаний сосредоточен в районе от Пречистенской набережной до Тверской улицы, выяснили в агентстве Savills по просьбе «РБК-Недвижимости». «Больше всего востребованы трехкомнатные квартиры общей площадью около 120 кв. м. Будущим арендаторам важно, чтобы подъезд был в хорошем состоянии, с охраной и консьержем. Еще одним ключевым запросом является возможность парковки рядом с домом», — указала Елена Куликова.
В чем функция риелтора?
Найти корпоративного арендатора без посредников будет проблематично, так как многие компании предпочитают нанимать риелторские агентства для подбора квартир. «Компании важен сервис и стабильное абонентское обслуживание, которое можно получить от агентства. Корпоративным арендаторам просто неудобно работать с частными собственниками», — объяснила Марина Шекера из агентства Penny Lane Realty.
«Прежде подбором жилья для персонала занимались целые отделы. Может, тогда они могли позволить себе работать как небольшое агентство и формировать базу, но сейчас это один-два человека, которые физически не могут справиться с таким объемом работы и, по сути, нанимают агентство как подрядчика», — добавила Шекера.
Современные корпоративные клиенты размещают свои запросы по аренде у одной или двух крупных компаний, считает Елена Куликова. При этом в компаниях обычно существует своя форма договора аренды, согласовать существенные изменения к которой бывает затруднительно, отметили в агентстве Savills.
Заплатят в валюте?
Необязательно. Среди корпоративных арендаторов московского жилья много иностранных компаний, которым удобнее вести расчеты в валюте, утверждают риелторы. Тем не менее в большинстве случаев валютный расчет в России запрещен — а потому в договоре фиксируется рублевая сумма, отметили в компаниях «Миэль» и Penny Lane.
«Арендная ставка может быть зафиксирована в рублях, а может быть в валюте (при условии оплаты в рублях по курсу ЦБ). После того как курс доллара существенно вырос, договоры, зафиксированные в валюте, встречаются все реже и реже», — заявила Елена Куликова.
На что еще обратить внимание?
Приятный бонус для рантье, которым удалось привлечь корпоративного арендатора: вместо собственника налог должен платить наниматель. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказала старший юрисконсульт Savills в России Галина Баркус. «Если собственник действует по договору как физическое лицо, то компания-арендатор будет удерживать и оплачивать за собственника налог на доход, — разъяснила Баркус. — Это означает, что согласованная в договоре аренды плата будет поступать в размере, уменьшенном на 13%».
«Налоговые условия обязательно нужно оговорить на стадии заключения договора. В том числе необходимо выяснить, будет ли удержан НДФЛ с суммы страхового депозита, — порекомендовали в компании Savills. — Это зависит от формулировок в договоре (обеспечительный платеж должен быть обособлен от арендной платы и не предусмотрен его зачет в счет оплаты последнего месяца аренды) и от профессионального мнения бухгалтера компании».