Рейдерский захват снт что это
Захват земель дачных товариществ
Мало приобрести загородный участок. Его еще нужно уметь защитить в том числи и от рейдеров. Реальность такова, что даже в наши дни находятся люди с пиратскими амбициями, которые всеми правдами и неправдами пытаются завладеть чужой собственностью, находя для этого наполовину «законные» способы. Рейдеры – это явление мирового масштаба. Они ведут свою захватническую деятельность во многих странах мира, разумеется, не только у нас. Сфера рейдерских интересов весьма обширна. Но в этой статье мы поговорим о такой разновидности, как дачное рейдерство.
Чаще всего под угрозой захвата оказываются земли, находящиеся рядом с большими городами, где в свое время были организованы садовые товарищества. Ошибочно полагать, что рейдеров интересуют только дорогие земли. Эти люди не брезгуют абсолютно всем, что, по их мнению, «плохо лежит». Главная причина рейдерства – несовершенность законодательства, а также не достаточная юридическая грамотность самих землевладельцев.
Существует достаточно много спорных моментов, касающихся покупки и отчуждения земельных участков. Например, границы участка, указанные в плане через определенное количество лет могут отличаться от реальных. Дело в том, что рельеф местности может меняться с годами, что естественно. Но бывает, что и при межевании были допущены ошибки. Не исключено, что вашими владениями заинтересуется городская архитектура, планирующая расширение границ города. Участок, конечно, не отберут просто так, но предложат за него совсем не те деньги, которые были бы адекватными для места, к которому люди прикипели душой.
К «наездам» на членов садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) также можно отнести и намеренное их выживание путем создания невыносимых условий, например, связанных с постоянным повышением ставки членских взносов, безосновательным увеличения платы за газ, воду и т.д. В результате люди покидают земли, а новые хозяева скупают их за бесценок с тем, чтобы потом обернуть вложенные капиталы в разы.
Распространенные рейдерские схемы
Сам термин «рейдерство» не закреплен официально ни в каких правовых документах. Под ним следует понимать поглощение земель против воли их собственников. Обычно поглощению способствует один из видов преимущественного положения. Нередко рейдерам покровительствует местная власть.
Все рейдеров можно условно разделить на «черных» (специализирующихся на силовых методах захвата), «серых» (действующих по смешанным правилам, сочетая формально законные методы с силовыми незаконными действиями) и «белые» (действующих исключительно в рамках закона).
Атаки на садовые товарищества происходят преимущественно по «серым» схемам, где ставка идет не на юридические уловки, а на силовое оттеснение, принуждение, ультиматумы, запугивание. Юристы выделяют два основных сценария захвата СНТ. Первый сценарий реализуется для захвата земель общего пользования и заброшенных участков. К сожалению, «дачная амнистия» тоже имеет свои сложности оформления, а высокие цены межевания и оформления кадастровых документов привели к тому, что некоторые СНТ и до сих пор числятся только на генеральных планах, оформленных в период отведения земель.
За прошедшие десятилетия границы межевания неоднократно изменялись, поэтому садовые товарищества сегодня могут частично занимать не свои земли.
Проблемы с документами могут возникнуть и с так называемой «колхозной землей», при наделе которой в начале 90-ых выдавали временные свидетельства об общедолевой собственности. Эти свидетельства действовали до выдачи постоянных документов каждому собственнику. Но после смены регистрирующих органов, которым передался реестр прав на землю, наступила неразбериха вследствие утери информации о праве собственности и владельцах земельных участков.
Размытость границ СНТ и их не подтвержденность соответственными документами дает возможность специальным фирмам получить право на собственность на те наделы, которые юридически считаются ничейными. Прежде всего это касается заброшенных участков, которые могут быть возвращены в оборот только по решению суда. У местной администрации есть право выделить бесхозную землю тому, кто предоставит план ее облагораживания и дальнейшего развития. Этим и пользуются рейдеры.
Второй сценарий реализуется там, где имеются недовольные председателем или правлением товарищества. Обычно люди со стороны руководят «инициативными группами», созданными из недовольных членов товарищества, которые навязывают правлению «свои» предложения. А предлагают они создать новое товарищество, и помочь в перерегистрации документов, после чего создастся дружный коллектив, который определит невысокие взносы и в считанные дни решит все проблемы с инфраструктурой. Если правление пойдет на этот шаг, то в один «прекрасный» момент земли могут оказаться в распоряжении одного человека, а взносы и инфраструктура в лучшем случае останутся без изменения.
Земли общего пользования в СНТ обязательно должны быть оформлены юридически, а в уставе надо прописать порядок принятия любых решений относительно данных участков. Любые объекты на таких земельных участках следует зарегистрировать в государственных органах.
Ранние симптомы рейдерского захвата
Действия рейдеров, как правило, требуют некоторой подготовки, поэтому их можно отследить по ряду признакам. Повод для раздумий есть в первую очередь у членов тех садовых товариществ, чьи земли находятся в привлекательных для коттеджных поселков местах. Это может быть выгодное географическое положение, живописные виды с водоемами и лесными массивами по соседству, в общем, все то, что представляет ценность для большого строительного бизнеса. А бывает и так, что сначала строится какой-либо коммерческий или промышленный объект, а потом начинают присматривать место в его окрестностях под застройку инфраструктуры. Серьезные дельцы с «наполеоновскими» планами могут и не заметить, что им мешает некое СНТ, особенно если оно обитает там на птичьих правах.
Если есть ощущение, что на ваши земли положили глаз (а это всегда можно почувствовать, если жить на этих землях), то не надо затягивать с оформлением полноценных документов на собственность. Эти документы не помешают в любом случае.
Чаще всего в «рейдерские жернова» попадают именно те садоводы, которые не оформили свидетельство о праве собственности. В основном это пожилые люди, которые доживают свой век и уже не желают связываться с бумажками. Они – первейшие «клиенты» рейдеров, как бы цинично это не звучало.
Многие садоводы практически не участвуют в жизни товарищества. Они не ходят на собрания, и даже не знают, как выглядит председатель, не говоря уже об уставе СНТ. А устав – документ очень серьезный и в данном контексте даже судьбоносный. С уставом садового товарищества нужно не только быть знакомым, но и периодически следить за тем, какие в нем появляются изменения. Та самая «инициативная группа» часто пользуется безразличием членов товарищества ко всем формальностям, и меняют положения устава под себя.
Насторожить должна и такая ситуация, когда из числа еще недавно безразличных членов СНТ собирается «инициативная группа». Эти люди под разными предлогами собирают альтернативное собрание, на котором решают сместить действующего председателя, правления, а потом и изменить устав. В результате такого «переворота» юридически власть переходит к человеку от рейдеров. Дальше осуществляется стремительный захват территорий, а несогласных могут оттеснить физически.
Как противостоять рейдерам
В данном вопросе надо надеяться, прежде всего, на себя самого. Но в одиночку действовать неэффективно, поэтому нужно объединяться с теми, чьи интересы совпадают с вашими. Управление внутренними делами СНТ должно опираться на решения общего собрания. Конечно, собираться по каждой текущей мелочи не стоит, но в уставе нужно четко прописать полномочия правления и председателя. Права единоличных решений об отчуждениях объектов общего пользования должны быть строго ограничены. Это будет означать, что без решения общего собрания ничего не может быть продано или переоформлено. Если правление или председатель неохотно соглашаются на ограничение своих полномочий под разными предлогами, то нужно предложить им переизбраться.
Но возложить важные решения на общее собрание мало. Необходимо еще и ходить на эти собрания. Обычно кворум составляет 2/3 членов товарищества. Без кворума не будет решений собрания, а значит, будет назначено повторное собрание, на которое рассылаются повестки под подпись (если это прописано в уставе). Таким образом, переложив полномочия на собрание, можно заставить пассивных членов товарищества стать активными. Соответственно чем больше людей будут ходить на собрания, тем меньше останется «маргиналов», из которых рейдеры создают свои «инициативные группы» для рейдерского бунта.
Противостоять рейдерам намного легче, если пользоваться услугами профессионального юриста. В конце концов, для садовода нет ничего важнее, чем его дачный участок. Поэтому есть смысл потратить часть средств от взносов СНТ на юридическую консультацию. Юриста можно найти и в среде самих садоводов. Но необходимо, чтобы этот человек представлял интересы большинства.
ФНС рассказала, что делать при рейдерском захвате компании
Как известно, попытки рейдерский захват бизнеса происходят в России повсеместно. Налоговая служба России решила не оставаться в стороне и в 2019 году дала свои рекомендации (отдельным документом не оформлены — Прим.) владельцам компаний, как противостоять подобным процессам в рамках действующих правил регистрации и постановки на учет.
Понятие
Если руководитель или участник юридического лица узнает, что с использованием незаконно изготовленной на его имя, но без его ведома электронной подписи, поступили в налоговую документы для государственной регистрации юрлица, в котором он осуществляет права участника или полномочия руководителя, то на практике возможны 2 ситуации.
И вот что делать при рейдерском захвате.
Ситуация № 1: решение о госрегистрации ещё не принято
Когда решение о государственной регистрации не принято (сведения о поступлении и рассмотрении документов для госрегистрации ФНС размещает в сервисе «Проверьте, не рискует ли Ваш бизнес») необходимо:
Действие
Возражение по форме № Р38001 можно направить в регистрирующий налоговый орган следующими способами:
Ситуация № 2: решение о госрегистрации уже принято
Действие
Информация о реквизитах и адресе удостоверяющих центров доступна на официальном сайте Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации www.digital.gov.ru
Запросить в удостоверяющем центре копии документов, на основании которых был выдан сертификат ключа электронной подписи и сведения о лице, получившем его.
Правовое регулирование
Чтобы не произошло рейдерского захвата компании (ООО и др.), необходимо руководствоваться:
ВНИМАНИЕ!
Завтра на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.
Повысьте свою ценность как специалиста в глазах директора. Смотреть полную программу
Глава союза садоводов: защита дач от рейдеров – дело самих дачников
Рейдерские захваты – явление нередкое, и распространяется оно не только на имущество крупных компаний. Заинтересовать рейдеров может и общественное имущество в садоводческом товариществе. Как уберечь от них свою дачу? Советами на эту тему в эфире «Утра России» поделился председатель Московского межрегионального союза садоводов Андрей Туманов.
«Надо разделять захват, когда члены садоводческого товарищества немного себе прирезали – это повсеместная ситуация: сузили дороги так, что пожарная машина не пройдет, детские площадки захватили, – и когда рейдеры захватили общественное имущество», – отметил он. По его словам, в Московской области, где земля очень дорогая, есть такие садоводческие товарищества, где учредителями стали совершенно посторонние люди.
По словам Андрея Туманова, нынешнее законодательство вполне позволяет человеку, не имеющему отношения к данным садовым участкам, может стать учредителем садоводческого товарищества. «Если общее имущество не поделено, не приватизированы ни земли, ни само имущество, он может все это записать на себя, и сдавать в аренду тем же садоводам», – рассказал руководитель Союза садоводов.
Избежать захвата дачного участка можно, если собственность на него оформлена надлежащим образом. Но многие участки были получены 20-30 лет, а то и полвека назад, с тех пор документы на собственность могли быть утеряны. «Для этого была принята дачная амнистия, которая позволяет оформить участок на основании любого документа. Но этот закон достаточно сложный, он столкнулся со множеством подводных камней», – считает Андрей Туманов. По его словам, далеко не многие дачники воспользовались дачной амнистией.
Как тогда бороться с захватами имущества в товариществе садоводов? «Самый главный закон садоводческого товарищества – если оно дружное, ни один рейдер к нему не подойдет. Как только склоки начинают возникать, это первая жертва для таких захватов. Нанимайте юриста, хотя бы на полставки – не нужен дорогой юрист, – отметил Андрей Туманов. – Пока практически все зависит от нас самих, и помощников, к сожалению, у нас мало».
Если к вам пришел рейдер
— Игорь Леонидович, расскажите, как защитить частный земельный участок члена СНТ и долю в общедолевой собственности?
— Антирейдерское правило любого садовода – необходимо активно участвовать во всех общих собраниях вашего садового объединения граждан. Необходимо провести ревизию общего имущества СНТ и, по результатам этого, зарегистрировать право собственности на это имущество. Провести собрание и заключить в нотариальной форме соглашение о порядке использования общей собственности СНТ. Следует отметить, что если первоначально земля отводилась в постоянное бессрочное пользование, то приватизация земель общего пользования возможна только на имя юридического лица. А если земля отводилась в пожизненное наследуемое владение, то либо в общую совместную, либо в общую долевую собственность. Необходимо оповестить письменно все заинтересованные органы в предупредительном порядке о возможной фальсификации документов. Самый лучший способ – это разработать и утвердить на общем собрании устав, регламенты и положения, которые ограничивают права председателя СНТ и правления СНТ по отчуждению общей собственности.
— Вы несколько раз подчеркнули, что чаще всего садоводы сами невольно чуть ли не отдают свою собственность?!
— Я бы не говорил так категорично, но любой рейдерский захват, как правило, невозможен без участия отдельных коррумпированных чиновников. Проблема такая есть. Решение этого вопроса зависит не только от государства, но и от активной позиции самих граждан. «Союз садоводов России», обобщив обращения граждан, считает, что основные причины рейдерских захватов активов кроются в незнании и неиспользовании гражданами своих прав. Отмечу особо незнание положений федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» №59-ФЗ от 02 мая 2006 года и регионального законодательства по указанной тематике.
Кроме того, к причинам отнесу и то, что граждане не подтверждают свои обращения в письменной форме, не знают и о том, что чиновники несут административную (статья 5.39 КоАП РФ) и уголовную (статья 140 УК РФ) ответственность за не предоставление информации, что отказ в предоставлении информации может быть обжалован в суде. Даже не думают наши граждане о возможности подключения СМИ к проблеме – так как средства массовой информации в ходе журналистских расследований по социальным вопросам вправе получать информацию в сокращенные сроки. Еще одной из причин служит то, что зачастую люди приходят за консультацией в общественные организации, защищающие их права, в последний момент.
Но главное – не знают граждане, что в соответствии с пунктом 1 статьи 249 ГПК РФ, в случае обращения в суд с заявлением об оспаривании решений, действий или бездействия чиновников, обязанность по доказыванию возлагается на чиновников. Зачастую, рейдерский захват происходит на уровне муниципальных органов, рассмотрение жалоб также происходит на этом уровне. Осознавая это, рейдеры намеренно коррумпируют отдельных чиновников. Для того, чтобы решить проблему нужно поднять вопрос на более высокий уровень – либо на уровень субъекта федерации, либо на федеральный.
— Куда обращаться в том случае, если члены товарищества подозревают, что председатель объединения, к примеру, фальсифицирует решения общего собрания и т.д.?
— Следует обратиться в ревизионную комиссию и правление, можно также созвать и внеочередное собрание. Можно обжаловать действия и решения в арбитражном суде. Однако в каждом конкретном случае следует учитывать детали. В практике «Союза садоводов России» имеют место случаи выезда наших представителей в СНТ и урегулирования споров на месте. Также такая «практика» применяется некоторыми председателями СНТ при пассивности членов СНТ, при отсутствии внутренних регламентов деятельности СНТ и пресловутой надежде на то, что все проблемы рассосутся сами собой.
— Вопрос по учредительным документам и опять про председателей. Сейчас в товариществах в качестве учредителей возможна регистрация не всех членов СНТ, а только ограниченной группы лиц, представленная председателем и несколькими членами правления. А остальные фактически передают свои права на общее имущество. Так ли это?
— Да, это действительно так! Это издержки федерального закона №66-ФЗ и федерального закона №128-ФЗ. Это противоречие необходимо срочно устранять. «Союз садоводов России» на основании анализа обращений граждан-членов дачных и садовых объединений пришёл к выводу, что собрание уполномоченных и проведение собраний методом опроса (заочного голосования), приводят к многочисленным фальсификациям и тем самым нарушают права наиболее активных членов дачных и садовых объединений граждан. «Союз садоводов России» практически завершил работу по подготовке предложений по внесению поправок в Федеральный закон №66-ФЗ, предусматривающих отмену пресловутого кворума и, как следствие, отмену проведения собраний уполномоченных и собраний методом опроса (заочного голосования).
— Что происходит с дачной амнистией? Почему при наличии федерального закона нет возможности провести бесплатную приватизацию своей собственности?
— К сожалению, на сегодняшний момент, дачной амнистией воспользовались лишь 20 процентов граждан. И это, безусловно, минус. Положительным моментом является то, что сроки дачной амнистии продлены. Недавно состоялась встреча председателя Союза садоводов России Василия Захарьящева с лидером «Единой России», председателем правительства РФ Владимиром Путиным. Этот вопрос также поднимался. Власть обеспокоена таким положением дел.
Сегодня «Союз садоводов России» проводит анализ всех правоустанавливающих документов и обращается с запросами в компетентные органы государственной власти. Однако таких ситуаций не должно возникать. Указанный вопрос необходимо решать с двух сторон: поставить вопрос о передаче земель из федеральной собственности в муниципальную и обратиться в суд с требованиями о признании права собственности на земельные участки по приобретательной давности с привлечением всех заинтересованных органов.
Бывает, что сами чиновники саботируют дачную амнистию. Например, на местах могут потерять правоустанавливающие документы на землю, выводя тем самым фактических владельцев земельных участков на их коммерческий выкуп. Такая ситуация сложилась в Дивеевском районе Нижегородской области. Один и тот же земельный участок был запущен в оборот дважды местной администрацией. Поэтому «Союз садоводов России» настоятельно рекомендует гражданам заблаговременно запросить дубликаты правоустанавливающих документов на землю, а также копии первичных правоустанавливающих документов об отводе земли.
Вопросами государственной регистрации СНТ должно заниматься Министерство юстиции Российской Федерации. Дело в том, что уровень правосознания граждан в Российской Федерации находится на крайне низком уровне, особенно, когда дело касается финансовых вопросов. Поэтому сами граждане не готовы к полному отсутствию контроля со стороны государства за государственной регистрацией СНТ. Хотя нормы Федерального закона «О некоммерческих организациях» и не применяются к СНТ, но от этого сами СНТ не перестают быть некоммерческими организациями. Поэтому Союз садоводов России считает, что указанные функции должно выполнять именно Министерство юстиции Российской Федерации. В настоящий момент Союз садоводов России вносит предложения по совершенствованию Федерального закона №66-ФЗ, которые направлены также и на решение этого вопроса.
— Очень часто при рейдерских захватах собственности, звучат обвинения в адрес государства. Считаете ли Вы проблему рейдерства чисто российской?
— Рейдерство – явление, которое было всегда и во всех странах. Государство рейдерством не занимается, наоборот, оно защищает интересы граждан! Рейдерством занимаются отдельные лица с участием, как правило, коммерческих структур, но, зачастую, прикрываясь интересами государства при бездействии правоохранительных органов. Повторяю, решение этого вопроса зависит не только от государства, но и от активной жизненной позиции самих граждан. «Союз садоводов России» считает, что с этим явлением можно и нужно бороться. Наша общественная организация, по сути дела, является элементом общественно-гражданского контроля. У нас есть все возможности озвучить эти проблемы (в том числе, действия или бездействия чиновников) до федерального уровня. По закону, у общественных объединений есть право на участие в выборах как в местные органы, так и в органы федеральной власти и власти субъектов Федерации. На сегодняшний день председатель «Союза садоводов России» Василий Захарьящев является депутатом Государственной думы Федерального Cобрания РФ. Также у нас есть положительный опыт, когда представители «Союза садоводов России» становятся руководителями или заместителями руководителей мунципальных органов и т.д.
Как предотвратить рейдерский захват СНТ
Возможные схемы и признаки рейдерского захвата СНТ
Основная цель рейдеров садоводческих товариществ – захватить землю, занятую садоводами. Особенно легко это сделать с заброшенными неоформленными участками и землями общего пользования. Как правило, в дальнейшем на украденной земле строится новый коттеджный поселок или база отдыха. Однако не исключен и вариант, когда садоводческое товарищество продолжает существование, а рейдеры зарабатывают на садоводстве (собирают членские взносы, сборы и т.д.)
Описанная схема действий по захвату власти в СНТ наиболее распространенная, однако возможны и другие варианты: фальсификация документов, подписей, юридическая атака на председателя СНТ (возбуждение судебных дел против него), PR-атака (распространение негативной ложной информации в СМИ), предложения по газификации или электрификации СНТ в обмен на оформление части недвижимости на конкретное юридическое лицо и т.д.
С учетом того, что далеко не у всех садоводов оформлено право собственности на земельный участок и постройки, и многие из них до сих пор не имеют из документов ничего, кроме справки о членстве в СНТ, далее их участки захватываются заинтересованными лицами для собственных целей.
Как предотвратить рейдерский захват СНТ
Даже если СНТ очень привлекательно для злоумышленников, предотвратить или остановить рейдерство вполне реально.
Оформление земли
Главное правило всех садоводов – на земельные участки и все постройки необходимо оформить право собственности.
У многих садоводов имеются на руках свидетельства на землю, датированные 1992-1993 годами и позже, старого образца. У некоторых и вовсе сохранились государственные акты на пожизненное владение или постоянное бессрочное пользование землей. Данные об этих участках и правах на них могли быть утрачены в процессе смены государственных органов по регистрации прав на недвижимость. На тот момент участки в большинстве случаев не имели установленных на местности границ, а их планы часто чертились просто от руки.
В таких случаях крайне важно провести межевание, установление границ своего участка на местности, постановку на кадастровый учет, а затем зарегистрировать свое право собственности в ЕГРН.
Провести кадастровые работы можно как индивидуально, так и всем СНТ одновременно. Комплексное межевание на весь поселок, в процессе которого кадастровые инженеры измеряют сразу целый кадастровый квартал, получится дешевле.
Обратите внимание! Проведение комплексного межевания по инициативе СНТ, а не только местных властей, стало возможным, начиная с 23.03.2021, благодаря принятию закона от 22.12.2020 № 445-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
Кроме пониженной стоимости комплексные кадастровые работы обладают еще одним преимуществом: все границы каждого участка будут описаны одновременно, что позволит избежать пересечения границ и споров между соседями, необходимости вносить исправления. Такие работы займут меньше времени.
К сожалению, заказать комплексные кадастровые работы могут только те СНТ, для территории которых имеется проект организации или застройки территории или проект межевания территории. Обратиться к кадастровому инженеру от имени СНТ может любое лицо при наличии на то полномочий, оформленных либо нотариальной доверенностью, либо решением общего собрания СНТ.
Уполномоченное лицо заключает договор на выполнение кадастровых работ, по итогам проведения которых планы участков представляются в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права собственности.
Оформление построек
Не менее важно оформить право собственности и на все возведенные силами садоводов постройки (жилые и садовые дома, гаражи, бани и т.д.).
До 01.03.2026 продолжает действовать дачная амнистия, позволяющая зарегистрировать права на дома в СНТ без разрешения на строительство (при постройке дома до августа 2018 года) и уведомления о начале строительства (после августа 2018 года) (закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ).
По таблице, представленной ниже, легко определить, как именно нужно оформлять постройки в рамках дачной амнистии в зависимости от ситуации.
Жилой/садовый дом построен на садовом земельном участке или участке для жилищного строительства, ЛПХ; имеется разрешение на строительство; право собственности не зарегистрировано
Действует «Дачная амнистия». Можно зарегистрировать право собственности на основании техплана, составленного по сведениям, указанным владельцем в декларации.
Читайте, как оформить такую регистрацию
Строительство жилого/садового дома начато до 04.08.2018; разрешения на строительство нет; уведомления о начале строительства не было; право собственности не зарегистрировано
Установлен уведомительный порядок регистрации права собственности до 01.03.2026. Разрешение на строительство не нужно. Достаточно выслать уведомление об окончании строительства в местную администрацию.
Строительство жилого/садового дома начато после 04.08.2018
Действует уведомительный порядок, т.е. надо направить вначале уведомление о строительстве, а затем об уведомление об окончании строительства. Собственник может выбрать, самостоятельно подавать документы на регистрацию или через ОМСУ
Оформление земель общего пользования и общего имущества в СНТ
Кроме личных земельных участков и домов, на территории СНТ имеются так называемые земли общего пользования (дороги, проходы, проезды в границах СНТ, детские и спортивные площадки и т.д.), а также другие объекты, обычно возведенные за счет взносов членов СНТ (водонапорные башни, артезианские скважины, колодцы, трансформаторы, беседки и т.д.). Их также нужно оформить.
Земельные участки общего назначения формируются также в процессе межевых работ в соответствии с проектом межевания территории (п. 1 ст. 24 закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ – далее закон № 217-ФЗ).
По общему правилу, земельные участки общего назначения и общее недвижимое имущество в СНТ подлежат предоставлению безвозмездно в общую долевую собственность всех собственников земельных участков в границах СНТ пропорционально размерам этих участков (п. 4 ст. 24, п. 1 ст. 25 закона № 217-ФЗ). Это относится к тем объектам недвижимости, право собственности на которые оформляется после 2019 года, то есть вступления в силу закона № 217-ФЗ.
Если же какое-то имущество общего пользования до 2019 года уже было оформлено в собственность самого СНТ, это повысит риск рейдерского захвата. Поэтому нужно провести общее собрание СНТ и принять решение о передаче участков и построек общего пользования в общую долевую собственность (п. 3 ст. 25 закона № 217-ФЗ). Обязательно получить согласие всех членов СНТ на такую передачу.
Этот вопрос должен быть вынесен на рассмотрение общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества не позднее 01.01.2024. Однако никаких санкций за невынесение вопроса на общее собрание закон не предусматривает. Возможно, просто переоформить недвижимость в общую долевую собственность по завершении этого срока станет сложнее.
Приведение в порядок документов СНТ
Кроме документов на объекты недвижимости, в порядке должна быть и документация самого СНТ, в первую очередь, устав.
Кроме того, необходимо оформлять в надлежащем виде протоколами проведение общих собраний, а сами протоколы хранить.
Устав СНТ
Он должен находиться в свободном доступе для каждого члена СНТ.
В настоящее время устав СНТ должен соответствовать положениям закона № 217-ФЗ (ст. 8). В частности, прописываем обязательно следующие разделы:
Если положения устава не соответствуют действующему законодательству или ставят под угрозу интересы членов СНТ, они вправе инициировать внесение соответствующих изменений в устав.
Ведение делопроизводства
Многие СНТ не ведут делопроизводство, как положено: не оформляют протоколы общих собраний, не следят за кворумом, не ведут подробный учет расходов.
И это неправильная позиция.
На месте несоставленного протокола об общем собрании может появиться поддельный – составленный рейдерами.
У СНТ могут внезапно обнаружиться долги.
Проведенные ранее собрания о выборах руководства СНТ признают недействительными в связи с отсутствием кворума.
Не облегчайте рейдерам задачу – ведите делопроизводство строго по закону и правильно храните документы.
В заключение отметим, что для предотвращения рейдерских захватов помимо документального оформления имущества в СНТ, как индивидуального, так и общего пользования, членам СНТ нужно активно участвовать в жизни СНТ: посещать собрания, привлекать к обслуживанию нужд СНТ грамотных бухгалтеров и юристов. Рейдеры обходят стороной сплоченные дружные коллективы садоводов, где все решения принимаются сообща и отсутствуют серьезные конфликты между владельцами.