С чего начать инвестирование в недвижимость

Как начать инвестировать в недвижимость и получать пассивный доход?

Александр Фомин

Партнер Private Development, ассоциированный партнер SBS Consulting

Согласно международным исследованиям от 30 до 40% в инвестиционных портфелях составляют инвестиции в недвижимость. Актуальность этого вида инвестиций не теряется с годами, а наоборот, увеличивается. Недвижимость, по сути, является самым защищенным активом, в том числе и от инфляционных рисков. Разбираемся с основами, чтобы не отстать от рынка.

На протяжении десятков лет инвестиции в недвижимость, а значит и девелопмент как инструмент, привлекают людей. Первые доходные дома в Москве появились ещё в 1898 году, и начал их строить не кто иной, как Савва Мамонтов. Впоследствии были и другие. Помимо возврата вложенных инвестиций и увеличения капитала, представители тех лет преследовали более глубокую социальную миссию – они создавали культурную среду.

На сегодня существует несколько вариантов инвестиций в недвижимость с различным уровнем доходности, и каждый имеет свои плюсы и минусы. Также необходимо понимать, что инвестиции в недвижимость в России и за её пределами имеют отличия.

Недвижимость за пределами России является максимально консервативной с точки зрения инвестиций и стабильности рынка и имеет ряд страновых особенностей, но ее мы рассмотрим в отдельном материале.

Сегодня рассмотрим исключительно виды инвестиций в российский рынок недвижимости.

Коммерческая недвижимость

Является среднеустойчивой к факторам внешнего рынка и показывает доходность на уровне 10-14% при правильной стратегии инвестирования, удачной локации и грамотном управлении данной недвижимостью. Срок окупаемости вложений 10-12 лет.

Данный вид недвижимости стал популярен относительно недавно, поскольку спрос и растущий рынок предпринимательской активности диктуют свои условия. Это привлекает как частных, так и корпоративных инвесторов. Вложения могут варьироваться от десятков тысяч до десятков миллионов долларов в зависимости от масштабов (крупные офисные центры, отели, склады).

Кризисный 2020 год показал подверженность риску данного сегмента недвижимости, но цифры I квартала 2021 года говорят о достаточно быстром восстановлении. Особенно актуальны инвестиции в отели и сегмент «dark development» (склады последней мили, пункты выдачи заказов, «dark store» и «dark kitchen» – магазины без покупателей и кухня с доставкой на районе).

Загородная недвижимость

Наравне с городской недвижимостью хороший инвестиционный потенциал показала загородная жилая недвижимость. 2020 год показал недооцененность данного сегмента и отсутствие качественных предложений, особенно в ценовом сегменте бизнес, премиум и выше. Инвестиции в загородную недвижимость были популярны ещё с 90-х, и данный рынок регулярно показывал положительную динамику по приросту год от года, за исключением 2017-2019, где рынок вышел на плато.

Средняя доходность в 15-25% годовых при сроках окупаемости 3-5 лет при правильно выбранной концепции и качественной реализации привлекает большое количество предпринимателей, устремивших свой взгляд на данный рынок. Ведь вложения с лихвой окупаются растущим спросом. И также уменьшаются при коллективных инвестициях. Так как выкупить земельный участок, создать инфраструктуру и начать реализовывать объекты гораздо проще, но и объем заработка уменьшается пропорционально вложенным средствам.

Жилая недвижимость

Этот лидер сегмента уже который раз выдает прекрасные показатели роста год от года и является неустаревающим инструментом инвестиций. На протяжении всего периода свободного рынка жилой городской недвижимости не было ни одного года падения цены. Последние 3 года рынок растет просто гигантскими темпами, и для этого достаточно факторов:

Порог входа в данный сегмент для инвестиций является минимальным, но и доходность может быть сравнительно небольшой – 10-12% при сроке окупаемости 10-17 лет, если это жилье эконом- и комфорт-класса. И может быть значительно высокой – до 40% годовых при сроке окупаемости 3-5 лет, но порог входа будет варьироваться от 70 млн рублей и выше.

За последний год наиболее ликвидной оказалась недвижимость сегмента премиум, люкс и делюкс, показавшая прирост год от года в некоторых районах Москвы и Санкт-Петербурга от 30 до 45 %. При этом мы отмечаем ограниченность предложений на рынке, что в ближайшие год-два продолжит значительный рост цен, а соответственно, и доходность.

Редевелопмент

Это достаточно новый сегмент для нашего, российского, рынка недвижимости.

Как говорил Марк Твен: «Покупайте землю – ведь её уже больше никто не производит!». С каждым годом количество свободных площадок и объектов, которые можно просто снести и застроить данную территорию, все меньше и меньше. И все больше предпринимателей обращает свой взор на заброшенные ангары, детские садики, дома культуры и мелкие промышленные объекты, которые до этого были не востребованы.

Мы ожидаем в ближайшие 2-3 года значительный рост вывода данных объектов после реконцепта и реконструкции на рынок. Доходность аренды или продажи данных объектов сопоставима или превышает доходность коммерческой недвижимости и может быть сопоставима, в зависимости от локации, с доходностью жилья премиального сегмента.

С чего начать?

Во-первых, начинающим инвесторам в недвижимость нужно чётко понимать тот объём инвестиций, который они хотят вложить, и те сроки окупаемости, которые они могут себе позволить.

Во-вторых, готовы ли они войти в проект, в котором рентабельность, в случае неправильной концепции и стратегии, может быть нулевой или чуть выше нуля.

В-третьих, определить стратегических партнеров, с которыми они вступают в сферу инвестиций в недвижимость, будь то собственники земли, застройщики, архитекторы, строители или компании, занимающиеся комплексным управлением проекта.

Любой объект необходимо рассматривать с инвестиционной точки зрения и не в моменте сейчас, а в перспективе продажи 3-5 лет, что задает определенные требования к созданию данного объекта. Бездумные и бездушные квадратные метры сейчас становятся все менее и менее актуальны, необходимо создавать качество жизни, в котором будет приятно находиться самим.

Зарегистрировать бизнес – проще простого! Регистрация бизнеса быстро онлайн!

Покупка недвижимости – это инвестиции, и, прежде всего, инвестиции в себя.

Источник

Как заработать на инвестиции в новостройку: 5 рекомендаций

Недвижимость заслуженно считается надежным способом приумножить капитал. Купил квартиру — сдавай в аренду, получай ежемесячный доход. Инвестировал в новостройку — дождись завершения объекта и продай с заметным повышением цены. Но сколько в точности можно заработать, если реализовать эту стратегию на практике? И какие квартиры принесут бо́льшую доходность: студии, однушки, двух- или трехкомнатные?

Чтобы просчитать возможные сценарии и понять, как работают вложения в недвижимость на долгом сроке, разберем на конкретном примере. Осенью 2020 года в Нижегородском районе Москвы начались продажи жилья в новом жилом комплексе Profit от компании «Гранель». Реально ли извлечь доход, если купить там квартиру на самой ранней стадии? И какие факторы нужно учитывать, чтобы спрогнозировать возможный доход?

Шаг 1. Смотрим на локацию

Важнейший фактор для любой недвижимости — расположение. Даже идеальная квартира за умеренную цену не найдет покупателя, если находится в неудачном месте. Например, далеко от остановок общественного транспорта или в необжитом районе без магазинов и школ поблизости. Поэтому при выборе объекта для инвестирования в первую очередь стоит смотреть на локацию. Легко ли добраться до жилого дома из других районов? Есть ли поблизости школы и детсады? Насколько перспективен район с точки зрения дальнейшего развития?

Если говорить о ЖК Profit, то он строится в Нижегородском районе Москвы: прямо сейчас он активно развивается и обрастает новыми станциями метро. В пяти минутах ходьбы от Profit расположены станция метро «Нижегородская» и одноименная станция МЦК — вместе они входят в ТПУ «Рязанская». Для автомобилистов доступны выезды на Рязанский проспект и Третье транспортное кольцо.

«Комплекс возводится в районе с уже сложившейся инфраструктурой: рядом находятся магазины, отделения банков, аптеки, кафе, салоны красоты, кинотеатры, парки, скверы, храмы, музеи, театры», — перечислил заместитель директора по продажам девелоперской компании «Гранель» Сергей Нюхалов.

Риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью», назвали район у станции «Нижегородская» популярным как среди застройщиков, так и среди покупателей квартир. По мнению агентов, высокий спрос на жилье здесь обеспечен близким расположением к центру Москвы и наличием поблизости станций метро и МЦК. А еще рядом находится крупный ТРЦ «Город».

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, именно в Нижегородском районе девелоперы возводят новостройки хорошего качества, так как объемы здешних площадок позволяют реализовать качественное благоустройство и создать достаточно объектов инфраструктуры.

Шаг 2. Оцениваем застройщика

После анализа локации стоит пристально изучить застройщика, который строит новый дом. Опытный ли это игрок или новичок? Сколько осуществленных проектов есть в активе этого застройщика? Если девелопер уже завершил какие-то проекты, можно съездить и посмотреть на то, как сейчас себя чувствуют возведенные им дома. И конечно, узнать о репутации застройщика у риелторов, которые работают на первичном рынке.

Застройщик Profit — компания «Гранель». Пожалуй, красноречивее всего об этой компании говорит то, что она работает в России с 1992 года. «Гранель» умудрилась пережить множество других застройщиков и выстояла в нескольких финансовых кризисах девяностых и двухтысячных.

Девелопер возводит жилые комплексы в основном в Подмосковье, а также в Новой Москве; в реализации — 12 проектов, расположенных на расстоянии от 2 до 15 км от МКАД. В старых границах Москвы «Гранель» строит два жилых комплекса: ЖК Profit на «Нижегородской» и ЖК «Тринити» около станции «Верхние Лихоборы».

Чтобы лично увидеть результаты работы застройщика, можно отправиться в город Королев и посмотреть на заселенный ЖК «Валентиновка Парк» — впечатляющий проект с по-настоящему уютной квартальной планировкой и продуманной организацией пространства.

А если захочется проверить высотные дома, то стоит отправиться в Балашиху, где компания «Гранель» возвела ЖК «Алексеевская роща». В этом жилом комплексе сразу 15 домов: свидетельство того, что девелопер умеет реализовывать сложные и масштабные проекты комплексного освоения территории. Сданные и заселенные дома от компании «Гранель» можно найти в Видном, Мытищах, Красногорске, а также в Новой Москве.

Шаг 3. Анализируем цены в контексте

Цены в отрыве от контекста мало что значат. Некорректно сравнивать стоимость жилья в спальном районе за МКАД и поблизости от ТТК — или жилья в пешей доступности от метро с тем, до которого ехать 15 минут на транспорте. Для репрезентативного анализа новостроек нужно смотреть именно новостройки — то есть исключить из сравнения вторичный рынок — и учитывать весь район, а также примыкающие территории.

«В Нижегородском районе, в котором находится жилой комплекс Profit, и на близлежащих территориях расположено несколько новостроек. В одной из них уже проданы все квартиры, там за время реализации цена увеличилась на 25%: со 160 тыс. до 200 тыс. руб. за 1 кв. м, — подсчитали в компании «Метриум». — В другом проекте поблизости стоимость квадратного метра возросла со 140 тыс. руб. за 1 кв. м в начале 2017 года до 210 тыс. руб. за 1 кв. м сейчас — то есть на 50% за неполных четыре года. Еще в одном ЖК Нижегородского района с конца 2017 года цены увеличились примерно на 40%: со 134 тыс. до 186 тыс. руб. за 1 кв. м».

По минимальному бюджету покупки однокомнатных квартир самые доступные лоты района и близлежащих территорий расположены в ЖК Profit, где цены начинаются от 7 млн руб., указали в «Бест-Новострое». При этом в новостройке есть и более доступные варианты: студии здесь стоят от 5,8 млн руб., квартиры с отделкой — от 6,4 млн руб. Двушка в Profit обойдется в 9,4 млн руб., трешка — в 11,5 млн руб.

Шаг 4. Узнаем прогноз по ценам

Динамика цен за последние годы — хороший индикатор. Но это еще не гарантия того, что цены в конкретном жилом комплексе будут расти. На будущую динамику влияет множество факторов: от изменения репутации района до макроэкономической ситуации на мировых рынках. Риелторы, работающие в сегменте новостроек, могут составить прогноз, который учитывает самые разные обстоятельства.

«В корпусах ЖК Profit строительство еще не начато, соответственно, цены здесь неизбежно поднимутся по мере роста строительной готовности, — убеждена Ирина Доброхотова. — Из проектов с самым доступным бюджетом в этой локации на данный момент ЖК Profit расположен ближе всего к МЦК, метро «Нижегородская» и к ТРЦ. Таким образом, инвестор может рассчитывать на высокий спрос на квартиры».

По просьбе «РБК-Недвижимости» планами относительно цен поделился сам застройщик, который и определяет стоимость квартир на этапе строительства. «В нынешних реалиях стоимость жилья в московских локациях с уникально удобной транспортной доступностью неизбежно растет. Мы можем говорить о том, что уже через два года квартиры в ЖК Profit будут стоить в среднем на 30% дороже, чем сейчас», — заверил Сергей Нюхалов из компании «Гранель».

Шаг 5. Принимаем решение

Если инвестору в недвижимость подходят результаты проверки по четырем ключевым пунктам, можно начать выбирать конкретную квартиру в строящемся комплексе. Традиционно самыми выгодными лотами по типу комнатности считаются студии и однокомнатные квартиры, так как их проще всего сдать в аренду. Если же цель не аренда, а перепродажа, то более выгодными будут одно- и двухкомнатные квартиры. Именно такие лоты пользуются популярностью при покупке «для себя».

Когда разговор заходит о недвижимости в целом, то участники рынка верят в перспективы жилья как способа приумножить вложенные деньги. «Количество инвестиционных сделок в последние месяцы существенно увеличилось, — заявила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», которая входит в партнерскую сеть CBRE. — На московском первичном рынке сейчас стремительно растут цены, за счет чего приобретение недвижимости становится еще более выгодной сделкой».

«Инвесторы, совершившие вложения в проекты, стартовавшие весной, уже получили не менее 20% доходности на свои инвестиции, — привели конкретные цифры в «Бест-Новострое». — Сейчас, к концу года, когда льготная ипотека разогрела рынок и цены, доходность может быть ниже, но не менее 10–15% годовых. Поэтому по-прежнему выгоднее вкладывать деньги в новостройки, чем хранить на депозите, ведь ставки по вкладам находятся на крайне низком уровне — около 4%».

Источник

Пять основных стратегий инвестирования в жилую недвижимость

В этом материале будет минимум конкретных цифр — когда речь идет о вложениях в недвижимость, суммы могут быть очень разными в зависимости от возможностей инвестора, региона и ряда других факторов. Коротко разбираем основные стратегии инвестирования в жилую недвижимость, их плюсы и минусы, а также рискованность и доходность каждой из них.

Здесь действует простое правило — больше риска, больше прибыль. Рентабельность стратегии будет тем выше, чем раньше инвестор приобретет актив. Однако из-за перемен в законодательстве и перехода девелоперов на эскроу-счета доходность таких инвестиций резко упала.

Сегодня вложение на уровне котлована позволяет рассчитывать на доходность от 10% до 25% после сдачи объекта в эксплуатацию. Раньше прибыль от подобных инвестиций могла достигать 40–50%.

«Доля инвестиционных покупок существенно сократилась — с прежних 20–30% до малозначимых 5%. Наверное, на этом уровне она и стабилизируется, так как всегда будут инвесторы, которым важно просто «припарковать» деньги в бетоне, а на доходность они почти не смотрят», — цитирует «Коммерсантъ» руководителя отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова.

Перепродать объект в теории можно и раньше на любом этапе строительства. Лучшее время для сделки — обычно поздняя осень и декабрь, когда девелоперы часто дают покупателям скидки и бонусы перед Новым годом.

Главный минус стратегии очевиден: даже после перехода на более надежную систему эскроу-счетов остается риск, что стройка будет заморожена из-за финансовых затруднений или банкротства девелопера. Как минимум сроки сдачи объекта всегда могут сильно сдвинуться. Кроме того, на рентабельность инвестиций может негативно повлиять активное строительство рядом с объектом.

Перепродажа после ремонта

Интуитивно понятный способ увеличить стоимость актива. Инвестор покупает дешевый изношенный вариант на вторичном рынке, после чего делает ремонт, чем поднимает рыночную цену объекта. Дополнительную ценность составляет даже обычная чистовая отделка помещения, не говоря уже о полноценном ремонте. Прибыльность такой стратегии оценивается в районе 10–20% — конкретная цифра зависит от объема вложений и масштаба ремонта.

При выборе этой стратегии стоит искать жилье, чья стоимость будет ниже среднего в районе. Он должен быть популярным среди покупателей, иначе вернуть инвестиции быстро не получится. Наличие крупных транспортных узлов или другой важной инфраструктуры в данной стратегии особенно важно.

Скидка на «убитое» жилье обычно составляет не менее 10%, в то же время наценка за свежий ремонт, по оценкам экспертов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», составляет порядка ₽20 тыс. за квадратный метр. При покупке однокомнатной квартиры со скидкой ₽500–700 тыс. после ремонта она прибавляет ₽600–800 тыс. Если вложения в ремонт составили не более ₽10 тыс. на квадратный метр, то доход от перепродажи составит ₽700 тыс. — ₽1 млн.

Важный момент: при продаже квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет и не является единственным жильем, владельцу придется заплатить НДФЛ 13%. Правда, можно рассчитывать на налоговый вычет — ₽1 млн или фактические расходы на покупку.

Перевод помещения из жилого в нежилой статус

В зависимости от ситуации такие юридические маневры могут резко поднять в цене стоимость актива. Перевод жилого помещения в нежилое имеет смысл при покупке квартир на первых этажах, которые пользуются высоким спросом у самого разного бизнеса — розничных торговых сетей, аптек, банков, салонов красоты. Ключевой фактор — расположение дома: особенно удачно, если жилье расположено на первой линии домов около оживленных транспортных узлов и людских потоков.

Доход от сдачи помещения в аренду под бизнес по разным оценкам в 2–2,5 раза превышает доход от аренды под жилье. Сложность стратегии — в ее забюрократизированности: процесс перевода квартиры в нежилое помещение в последние годы сильно усложнился.

Жилье должно принадлежать собственнику, ничем не обременено (ипотека или залог не допускается), в нем никто не должен быть прописан, а все изменения и перепланировки придется регистрировать. Также нужно согласие двух третей собственников дома — и это зачастую становится главным камнем преткновения.

Для этого нужна масса бумаг: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы на квартиру, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, проект переустройства или перепланировки и т. д.

«В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — отметили в «НДВ-Супермаркет недвижимости». — Стоимость услуги от ₽500 тыс., если все делать своими силами, до ₽2 млн, если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из ₽6 млн в ₽10 млн и даже больше».

Довольно популярная схема, чья распространенность объясняется необходимостью минимальных вложений. Для ее реализации не нужно приобретать дорогостоящую квартиру или дом — достаточно заключить с владельцем договор субаренды на длительный срок, дающий право самому сдавать жилье в аренду. Это имеет смысл, если инвестор сдает его на короткий срок: посуточная аренда куда более выгодна, чем помесячная — прибыль может примерно на 50% превышать затраты.

Для посуточной аренды лучше всего подходят студии и однокомнатные квартиры — в таких небольших помещениях заинтересовано 57% потенциальных клиентов.

Впрочем, сложностей хватает и здесь. Во-первых, найти согласных на такой вариант собственников непросто: многие владельцы жилья не хотят, чтобы их квартиры сдавались посуточно и быстро «изнашивались». А те, кому этот вариант подходит, зачастую занимаются сдачей собственности в посуточную аренду без посредников.

Поиск арендаторов может быть довольно сложным и утомительным занятием, к тому же подверженным сезонности. А еще сдаваемое посуточно помещение требует регулярной уборки и контроля — недобросовестные жильцы могут испортить бытовую технику или мебель.

Трансформация одной квартиры в две

Суть данной стратегии — выжать максимум из площади жилья: из одно- или двухкомнатной квартиры получатся две студии, стоимость которых будет выше. Это задача более сложная, чем простой ремонт: нужно возвести дополнительные стены, в одной из комнат установить сантехнику (ванную или душевую кабину, туалет), переделать электрику для новой кухни, учесть наличие окон и обеспечить максимально большое жилое пространство для каждой студии. Кроме квартир, делить на студии можно, к примеру, таунхаусы.

Две студии можно как продать и получить единоразовую прибыль, так и сдавать в аренду. Второй вариант существенно более выгодный: на рынке жилья студии оцениваются ненамного дешевле однокомнатных квартир. Срок окупаемости объекта может существенно уменьшиться — каждый квадратный метр начинает приносить примерно в 1,5 раза больше дохода. Но в то же время на студии труднее найти арендаторов.

«Однокомнатные квартиры более востребованы на рынке аренды. Стоимость проживания в них всего на 2000–3000 рублей выше, чем в студии. И арендаторы готовы платить эту сумму ради более комфортных условий проживания», — цитирует риелтора Артема Сошникова «Яндекс.Недвижимость».

Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее

Источник

Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать?

Вложения в недвижимость — одни из самых популярных частных инвестиций в России. По данным ВЦИОМ, 18% россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Популярнее лишь банковские депозиты (23%) или накопленные наличные средства (21%).

Это логично: вкладывая в недвижимость, инвестор покупает реальные объекты. Они устойчивы к инфляции, а их стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растет. При достаточном начальном капитале можно вкладываться сразу в несколько объектов, что может увеличить доходы в разы. Кроме того, рынок недвижимости довольно инертен в отличие от волатильного рынка акций или валюты.

Многие считают, что вкладываться в недвижимость просто и интуитивно понятно. Но это не так — как и в любом виде инвестиций, здесь свои преимущества, недостатки, нюансы и подводные камни. В этом тексте РБК Quote расскажет о главных из них.

В каком состоянии рынок жилья сейчас?

Рынок недвижимости довольно стабилен. Главный фактор влияния на него в 2020-м — перемены в законодательстве: с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», действие которого полноценно распространили на апартаменты.

Теперь для строительства как жилых домов, так и апартаментов используются эскроу-счета, а застройщики должны вести строительство с привлечением проектного финансирования. Суть: дольщик переводит деньги на эскроу-счет в банке, банк выдает девелоперу кредит на строительство, а деньги со счета достаются застройщику только после выполнения условий, заранее прописанных в договоре долевого участия.

На большинство проектов, начатых до 1 июля 2019-го, эти правила не распространяются. Власти разрешили застройщикам вести продажи по-старому, если готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%.

Однако новые стройки будут работать уже по новым законам. Плюс перемен — рискованность вложений в недвижимость снизилась, а принципы долевого строительства апартаментов стали аналогичны рынку жилья. Минус — переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки. По мнению экспертов, разница между стоимостью на стадии котлована и построенной недвижимостью вряд ли превысит 10%.

Также это приведет к уходу ряда небольших девелоперов из-за сокращения их маржи и разницы между ценой на старте и при вводе в эксплуатацию. Процесс уже запущен: по данным риелторской компании «Метриум», в 2019 году на московском рынке новостроек было представлено на 23% меньше проектов, чем в 2018-м (69 против 90). В компании связали это с переходом на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Предпосылок для снижения цен в ближайшее время нет, ведь все больше новостроек будут продаваться по эскроу-счетам. По мнению аналитиков, к концу 2020 года доля проектов с продажами через эскроу увеличится с нынешних 15% до 35–40%.

Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам. Все это увеличит порог входа для инвесторов и увеличит сроки окупаемости недвижимости. Больнее всего перемены ударят по апартаментам: по мнению экспертов, разница в стоимости между ними и квартирами в будущем сократится до 10%, что снизит востребованность апартаментов. Инвесторы в недвижимость не исчезнут, но их число существенно снизится из-за сокращения числа высокомаржинальных проектов.

Подстегнуть спрос может Центробанк, если в соответствии с прогнозами аналитиков понизит ключевую ставку — это положительно скажется на ипотечных ставках. В 2019-м они уже упали до 8,5–8,7% годовых. Кроме того, это также снижает доходность банковских депозитов — некоторые инвесторы могут разочароваться в них и обратить внимание на рынок недвижимости.

Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: аренда или перепродажа. В обоих случаях наблюдается множество нюансов. Например, аренда может быть долгосрочной или посуточной. А цену перепродажи можно увеличить несколькими способами — скажем, перевести недвижимость из нежилого фонда в жилой и наоборот, сделать ремонт, перепланировать или разделить объект на две и больше частей.

Срок возврата инвестиций варьируется. После покупки квартиры в новостройке на котловане реализовать ее можно будет сразу после ввода дома в эксплуатацию — то есть получить прибыль уже через два-три три года. Аренда же будет окупаться от восьми до 20 с лишним лет в зависимости от назначения помещения. Однако у владельца будет оставаться опция перепродажи.

Инвестиции в жилую недвижимость с целью перепродажи более выгодны, но и более рискованны. Стоимость апартаментов со стадии котлована до окончания стройки может вырасти до 30–35%, в то время как квартиры редко дорожают более чем на 20%. Исключения — проекты, где застройщики занижают цены на старте реализации из-за стремления перебить предложения конкурентов или нехватки разрешительной документации.

Что касается роста стоимости после ввода в эксплуатацию, то здесь не стоит рассчитывать на многое. Как апартаменты, так и квартиры прибавляют в цене, однако в последние годы этот рост обычно не превышает уровня инфляции и составляет около 3% в год.

А насколько выгодно сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам аналитиков ЦИАН, доходность арендного бизнеса в России выше, чем доходность банковского депозита. Рантье может в среднем рассчитывать на 7,8% годовых, в то время как вкладчик получает около 5,8%.

Выгоднее всего сдавать жилую недвижимость в провинции — например, в Астрахани доходность аренды составляет 10,6%, а срок окупаемости — всего 9,5 года. А вот в Москве получится заработать всего 5,5% годовых. По словам риелторов, арендная доходность снижается каждый год, но инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых доходных.

Апартаменты лучше квартир подходят желающим получать регулярный пассивный доход от сдачи в аренду. По различным оценкам, сегодня апартаменты приносят собственникам 8–15% от их стоимости в год. Конечная цифра во многом зависит от того, сдаются они в долгосрочную или же краткосрочную аренду — посуточная сдача выгоднее, но подвержена сезонности. Даже со всеми расходами на содержание недвижимости это позволяет окупить инвестиции за восемь — десять лет.

Сдаваемая в аренду квартиру отбивается дольше: в зависимости от местоположения она позволяет собственнику получать 3–6% от своей стоимости за год. В этом случае ее окупаемость может затянуться на десятилетия. Главные факторы влияния на доходность: срок аренды и локация — наиболее конкурентоспособными являются квартиры в центре или рядом с метро. Самыми ликвидными являются небольшие квартиры — однушки и евродвушки.

Цены на аренду квартир в последнее время растут: в 2019 году они в среднем по России выросли на 5–7%. Эксперты ждут, что такая тенденция продолжится и в 2020-м. В Москве этот рост может составить до 20%. Причины — рост стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке жилья, а также подорожание ЖКУ, увеличение взносов за капремонт и инфляция.

А чем апартаменты отличаются от квартир? Стоит ли в них инвестировать?

Некоторые считают, что апартаменты — это просто альтернативное название квартиры. Это не так. По российскому законодательству, апартаменты — это не полноценные жилые помещения, а «номера в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Это определение появилось в официальных документах лишь в 2019 году — до этого юридический статус апартаментов был размыт.

Апартаменты можно условно разделить на два типа. Первый — сервисные: это готовые для проживания помещения, обслуживаемые управляющей компанией. Второй — несервисные апартаменты: по сути, это квартиры, построенные на не предназначенных для жилищного строительства участках и недоступные для оформления прописки.

Главный плюс апартаментов для инвестора в сравнении с квартирами — более низкий порог входа. В зависимости от класса апартаменты стоят на 15-25% дешевле квартир аналогичного уровня.

Апартаменты могут располагаться в жилом доме или отдельном комплексе, а также в коммерческих зданиях — например, бизнес-центрах. Также под апартаменты часто переделывают старые здания бывших промышленных предприятий. Требования к строительству апартаментов, толщине стен, инсоляции, шумоизоляции, благоустройству, транспортной и социальной инфраструктуре (школы, больницы, детсады) гораздо ниже, чем к жилым помещениям — поэтому они обходятся значительно дешевле квартир.

В плане аренды сервисные апартаменты являются интересным вложением. Управляющие компании всегда предлагают владельцам инвестиционные программы. Собственники могут заключить с УК договор, по которому те берут на себя поиск жильцов и ответственность за сохранность имущества. При этом УК либо выплачивают владельцу ежемесячную фиксированную сумму (программа гарантированной доходности), либо — прибыль от сдачи апартамента в аренду с удержанием комиссии за услуги (программа максимальной доходности).

Во втором случае накладные расходы с учетом комиссии УК эксперты советуют оценивать в 40% от платежей арендаторов. Эта стратегия более рискованная: она сильно зависит от эффективности работы и честности управляющей компании, а также локации апартаментов. В случае долгих простоев инвестор рискует даже уйти в минус, учитывая высокие тарифы на ЖКУ. В то же время никто не запрещает отказаться от контракта с управляющей компанией и сдавать недвижимость самим, как это делают владельцы квартир. Однако в этом случае заботы по поиску арендаторов и содержанию апартаментов ложатся на плечи собственника.

При этом минусов у апартаментов достаточно. В них невозможно прописаться — теоретически можно лишь оформить временную регистрацию максимум на 5 лет. На апартаменты не распространяется ряд законов и прав: например, неприкосновенность жилища, невозможность конфискации в случае банкротства, а также закон о тишине, запрещающий шуметь в ночное время. У владельцев квартир таких проблем нет: у них есть возможность регистрации, доступ к социальной инфраструктуре и на них распространяется действие Жилищного кодекса.

Собственники апартаментов вынуждены куда больше тратить на эксплуатационные расходы. Тариф на коммунальные услуги для коммерческих помещений существенно выше, чем для жилых: за тепло и электричество придется платить на 25-30% больше, за воду — примерно на 10%. Налог на недвижимость также выше. Если апартаменты гостиничного типа, то ставка составит 0,5%, если они расположены в административно-деловом комплексе — 2%. А вот для квартир она обычно составляет 0,1%.

Льгот на оплату ЖКХ и налоги у владельца апартаментов нет. Кроме того, нужно платить управляющей компании за обслуживание комплекса. Также инвестору стоит помнить, что поскольку апартаменты не считаются жилой недвижимостью, при их покупке нельзя рассчитывать на имущественный вычет и субсидии.

Какие еще расходы и риски несет инвестор в недвижимость?

Их более чем достаточно. Вкладывая в недвижимость на котловане, всегда есть риск, что объект не построят — например, по причине банкротства застройщика. Или, как минимум, сроки окончания строительства сдвинутся вправо.

На стоимость недвижимости могут повлиять обстоятельства, которые не всегда возможно просчитать заранее — например, строительство неподалеку крупных транспортных узлов или вредного производства. Качество работ тоже не всегда может оказаться достаточно высоким, особенно если речь идет о нежилых помещениях.

После покупки недвижимости стоит помнить про дополнительные расходы — придется оплачивать налог на недвижимость, коммунальные услуги и время от времени проводить ремонт. Последнее особенно важно, если инвестору не повезет с арендаторами.

В процессе продажи или покупки недвижимости теряется немало времени и денег, поскольку он сопровождается массой бюрократических операций и уплатой пошлин. Если актив необходимо продать срочно, то без значительного снижения цены сделать это практически невозможно.

Важный момент: со сдачи коммерческой недвижимости в аренду нужно платить налоги. Если вы сдаете апартаменты как физическое лицо, то придется платить НДФЛ в размере 13%. Но ставку можно снизить до 6%, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную схему налогообложения.

Также придется уплатить НДФЛ с дохода от продажи жилой недвижимости. Чтобы освободиться от него, нужно держать в собственности не менее 5 лет — это правило действует для объектов, приобретенных после 1 января 2016. Если же сделка совершена до 1 января 2016, то этот срок снижается до трех лет. При этом при продаже раньше минимального срока можно рассчитывать на вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку.

Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее

Источник