является ли перепланировкой демонтаж двери на кухне
Является ли отсутствие двери перепланировкой?
Данную статью мы посвятим такому частому вопросу, который звучит так: является ли отсутствие двери перепланировкой?
Кроме того, рассмотрим не менее важную проблему, является ли перепланировкой отсутствие дверного блока?
Иногда случаются ситуации, когда к нам обращаются собственники квартир и интересуются вопросом отсутствия/наличия дверей. Кто-то купил квартиру без дверей, кто-то провел небольшой ремонт и демонтировал дверной блок. Практически в каждом случае собственники не знают, что отсутствие двери является перепланировкой, если изначально на планах квартиры они обозначены.
На данных планах помещений вы видете примеры проемов с дверьми (обозначены красным цветом) и проема без двери (синий цвет):
С одной стороны, отсутствие дверей – не такая уж серьезная проблема и она не ведет к неприятным аварийным последствиям, поэтому многие собственники наверняка оставят все так, как есть.
Однако небольшие проблемы появляются тогда, когда дело касается купле-продажи квартиры или согласования перепланировки. И в том, и в другом случае наличие несостыковок между имеющейся планировкой и действующими планами БТИ будут обнаружены.
В подобной ситуации собственнику не удастся получить разрешение на новую перепланировку, пока он не согласует отсутствие дверей либо не вернет все на свои места. При получении документов БТИ будет ясно, что наличие дверей там, где их быть не должно, и отсутствие дверного блока являются перепланировкой.
Продать квартиру также будет проблематично: при продаже квартиры в ипотеку проводятся всевозможные проверки на наличие несогласованных ремонтных работ, поэтому отсутствие дверей будет обнаружено и квартиру не получится продать, но при продаже квартиры по факту за наличные покупатель может либо обратить на это внимание и все равно купить квартиру, либо обратить внимание и отказаться от сделки, либо просто не будет проверят квартиру на наличие перепланировок и купит ваше жилье. Так или иначе, отсутствие дверей является перепланировкой и вероятнее всего придется это мероприятие узаконивать.
Если же кто-то покупает жилье, где отсутствуют двери, отмеченные на планах БТИ, то при обнаружении этой несогласованной перепланировки новому собственнику придется все исправлять за свой счет.
Как только жилищной инспекцией будет обнаружено отсутствие двери или наличие лишних дверей в квартире, вопреки планам БТИ, то технические документы на квартиру будут очерчены в красных линиях, собственник получит штраф и предписание об исправлении нарушений.
На данных планах БТИ можно отчетливо увидеть результаты незаконного ремонта с установкой новых дверных блоков:
Хоть отсутствие двери и является перепланировкой, собственник может исправить ситуацию, установив дверь аналогичную той, что была раньше.
Как видите, прежде чем демонтировать или устанавливать двери, собственнику необходимо ознакомиться с действующими планами БТИ, ведь даже такое, казалось бы, несерьезное мероприятие считается работой по перепланировке, а избегание согласование данного ремонта приведет к некоторым проблемам.
Наша организация занимается согласование перепланировок, в том числе и с установкой или демонтажем дверных блоков. Поэтому мы можем оказать вам помощь в разработке проекта такой перепланировки и проконсультируем вас по прохождению согласования этой перепланировки. вы можете ознакомиться с нашими контактами, указанными на сайте, чтобы связаться с нами в удобное рабочее время.
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..
При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.
Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.
Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.
В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.
ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.
Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.
Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.
ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.
Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.
Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.
Реконструкция под видом переустройства незаконна
Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.
Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.
Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.
Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.
Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.
Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД
Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.
Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.
Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция
Подробное пособие по законному ремонту в квартире.
Согласовать или узаконить?
Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.
Какую перепланировку нужно узаконить
Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:
Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Комментарии эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.
Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.
Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.
При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.
Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.
Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.
Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.
Двери в квартире и перепланировка
Для более рационального использования площади квартиры, что чаще всего связано с расстановкой мебели и зонированием помещений, при ремонте часто приходится выполнять работы, связанные переносом/расширением/устройством дверных проемов, со снятием и установкой дверей.
В данной статье мы постараемся осветить круг вопросов, связанных с дверьми и дверными проемами в квартирах с точки зрения проведения ремонта с перепланировкой и/или переустройством квартиры.
Основываясь на Ст. 25 ЖК РФ, приведем определение перепланировки и переустройства в многоквартирном доме:
Так как двери и всевозможные проемы отображаются на плане БТИ, их изменение требуется вносить в техническую документацию и согласовывать. Подробнее об этом ниже.
Двери и техническая документация БТИ
На практике это означает, что при косметическом ремонте, который не требует никакого согласования, есть возможность заменить входную дверь квартиры и межкомнатные двери оставив их в тех же проемах. Направление, в котором будет открываться дверь в данном случае значения не имеет, так как это не отображено, в технической документации.
Напротив – простой демонтаж двери будет считаться перепланировкой, так как конфигурация помещения при этом будет изменена, что в свою очередь требует согласования и внесения изменения в техническую документацию.
Рассмотрим подробнее некоторые возможные мероприятия с дверьми в квартире.
Вопросы и ответы о перепланировке двери
► Является ли перепланировкой демонтаж двери?
Да, так как дверь присутствует на плане квартиры. Даже простое снятие двери является перепланировкой. Независимо от того, останется проем неизменным или на этом месте будет устроена арка, обозначение проема в технической документации изменится.
Мало того, убрать дверь при перепланировке разрешено далеко не везде. По нормам, между жилыми помещениями квартиры и газифицированной кухней обязательно должна находиться дверь с плотным притвором и демонтаж этой двери при перепланировке выполнить, согласно действующим нормам нельзя. (Исключением являются некоторые районы Подмосковья, где объединять газифицированную кухню с жилым помещением разрешено).
► Является ли установка дверей перепланировкой?
Так как проемы в документации БТИ имеют обозначенные двери, установка дверей перепланировкой является, тем более что во многих случаях монтаж двери требует изменения конструкции пола. План БТИ в этом случае требуется изменить.
► Возможно ли при перепланировке перенести дверь кухни?
Если дверь кухни переносится на площадь коридора, такая перепланировка не имеет дополнительных условий, но чаще всего перенос двери для доступа в кухню выполняют, чтобы объединить пространство кухни и комнаты.
Важных моментов в этом случае два:
В том, случае, если стена между кухня отделена от комнаты ненесущей перегородкой, технически ее возможно демонтировать даже полностью. В случае с электрической кухонной плитой отделять помещение кухни от комнаты не обязательно.
Если плита на кухне газовая, то в проеме должна быть установлена дверь с плотным притвором либо раздвижная перегородка-купе. В этом случае при перепланировке раздвижные двери подойдут для объединения пространств двух помещений.
Если проем выполняется в несущей стене, то в случае с газифицированной кухней в нем также требуется установить дверь.
Подробнее об объединении кухни и комнаты возможно узнать из этой статьи.
► Перенос межкомнатной двери перепланировка?
Независимо от того, является ли стена несущей или нет, перенос двери — это перепланировка, так как меняется конфигурация помещения. Помимо того, что перенос дверей является перепланировкой расширение и сужение дверных проемов также следует согласовывать как перепланировку помещения.
По сути, при перепланировке межкомнатных дверей основными работы связаны с переносом/изменением размера дверного проема в стене. Для несущих стен такие мероприятия возможно выполнить далеко не во всех случаях.
Более полно информация об устройстве проема в несущей стене и согласовании такого мероприятия представлена в этой статье.
► Перепланировка входной двери в квартире требует согласования?
Нет, если дверь остается на том же месте, и в том же проеме, который обозначен в учетной документации БТИ. При смещении двери (установки дополнительной) на общедомовой территории, по закону это должно одобрить большинством в 2/3 голосов собирание всех собственников жилья многоквартирного дома. Перепланировка входной двери с расширением дверного проема также будет считаться внесением изменений в общедомовое имущество.
► Убрать балконную дверь и окно это перепланировка?
Соединять отапливаемые перемещения квартиры с летними/неотапливаемыми помещениями запрещено. Как мы уже отмечали выше, перепланировкой считайся любое изменение контуров помещения, а в данном случае демонтаж балконной двери является перепланировкой, которая нарушает тепловой контур здания. То же самое касается и демонтажа окна.
Даже в том случае, если балкон или лоджия утеплены и застеклены, наружное и внутреннее помещение должны быть разделены. Просто демонтировать балконную дверь – перепланировка, не имеющая перспектив согласования.
Чаще всего устанавливают дверные блоки со сплошным энергосберегающим остеклением.
При демонтаже подоконного блока, при перепланировке окна в дверь и прочих мероприятиях, связанных и изменением проёма между внешними и внутренними помещениями квартиры в проектной документации выполняется теплотехнический расчет.
Подробнее об объединении внешних и внутренних помещений квартиры и демонтаже подоконного блока читайте в этой статье.
Как видно из этого материала, вопросов и вариантов, связанных с изменением дверных проемов и переносом дверей в квартире, может быть множество.
Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки и/или переустройства квартиры возможно получить у специалистов нашей организации. Направьте на нашу электронную почту план помещения в состоянии «до перепланировки» и эскиз намеченных или выполненных мероприятий. Необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи и адрес объекта.
Так как наша организация имеет допуск СРО и занимается разработкой проектной документации, консультированием, а также согласованием перепланировки «под ключ», потребуется указать что требуется в Вашем случае. Помимо электронной почты вы сможете оставить свой запрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, задать его в онлайн чате, или по телефону.