Как обменять квартиру на большую с доплатой
Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?
Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.
Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.
Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?
Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.
В чем различие между куплей-продажей и меной
Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.
Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.
Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.
В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.
Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.
В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.
Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.
При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.
Как можно уменьшить налог
Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.
Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.
Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.
Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.
Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.
Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.
Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:
Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.
Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога. Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.
Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.
Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.
Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.
Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.
Чего точно не стоит делать
Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.
Договорившись с покупателем, вы можете указать в договоре любую сумму. Но налоговая проверяет еще и кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, когда вы заключаете сделку. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи. Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.
Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.
Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.
Кроме того, если налоговая узнает, что вы занизили стоимость квартиры при подписании договора, вас могут привлечь к налоговой ответственности. Придется заплатить не только недоимку — недоплаченную вами сумму налога, — но и пени на нее, и штраф в размере 40% от этой недоплаты.
В первый раз за такое отделываются только налоговым наказанием — и при условии, что полностью возместили сумму недоимки и соответствующие пени, а также предусмотренный налоговым кодексом штраф. При повторной попытке уклониться от уплаты налогов уже привлекают к уголовной ответственности.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как правильно обменять квартиру: порядок процедуры
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
Обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
Обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
Обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
Обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
Обмен — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
Да, можно. Если вы снимаете жилье по договору социального найма, закон дает вам право обменять свою квартиру на другое помещение, которое находится в муниципальной собственности. Но стоит учитывать, что на практике такие сделки встречаются очень редко их сложности и большого количества необходимых согласований.
К основным трудностям относится поиск квартиры, которая бы соответствовало пожеланиям жильцов. В данном случае выбор ограничивается муниципальным жилым фондом. Кроме того, необходимо получить согласие всех жильцов и муниципалитета.
Подробнее о том, как приватизировать квартиру можно прочитать здесь.
Какой договор нужно заключать при обмене неприватизированной квартиры?
В случае с обмена муниципального жилья по закону можно заключить только договор об обмене.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
В случае, если меняются квартиры в разных регионах России, то документы подаются в оба местных органа самоуправления. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Как обменивать жилье, которое находится в частной собственности?
Не важно, планируете ли вы обменять одну квартиру на несколько квартир или на загородный дом, существует два варианта оформления сделки:
Как воспользоваться прямым обменом квартиры?
Если вы просто обмениваете одну квартиру на другую, можно воспользоваться договором мены. В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца.
У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю. Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой, но в этом случае придется заплатить налоги.
Подробнее об оплате налогов при продаже квартиры можно прочитать здесь.
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.
Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры?
Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкции спроси.дом.рф.
Можно ли обменять ипотечную квартиру?
Да, можно, но для этого нужно получить разрешение в банке, выдавшем ипотечный кредит. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту. При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.
Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет кредит на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка : заемщик продает старую квартиру и покупает новую.
Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена. Как правило, банки неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.
Какие документы нужны для обмена приватизированной квартиры?
Те же, что требуются при покупке и продаже. Так выглядит основной список документов:
Что делать после заключения сделки?
После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.
Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:
Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей). После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.
Нужно ли платить налоги за обмен квартиры?
При обмене муниципальных квартир налоги не взимаются — сторонам даже не нужно заполнять декларации, поскольку не производилась передача имущества в собственность нанимателей (оно осталось государственным).
Если сделки по обмену имуществом заключаются через договор (например, в случаях с или альтернативным обменом), у ее участников возникает обязательство по оплате налогов. О том, как рассчитать налог с продажи квартиры и воспользоваться налоговыми вычетами, читайте в инструкции спроси.дом.рф.
Предстоит сделка по обмену квартиры с доплатой или без неё? Узнайте полную информацию об этой процедуре
Рост рынка недвижимости и благосостояния населения привели к тому, что цены на жилье стали разнородными, неравномерно распределенными по районам и так далее. В связи с чем все больше людей практикуют не продажу и/или покупку квартиры, а обмен. Однако, такая процедура вызывает много вопросов у неподготовленных граждан: как все правильно оформить, можно ли оплатить разницу материнским капиталом и так далее. Статья написана с целью помочь всем, кто желает произвести обмен с наиболее выгодными для себя условиями.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Порядок проведения процедуры
Сделка в рамках «договора мены» регламентируется статьями 567-571 ГК РФ; сделка с муниципальной собственностью регламентируется статьей 72 ЖК РФ, а основным документом сделки является «договор обмена». Прежде всего необходимо выяснить, к какому типу жилья относится квартира гражданина.
Как обменять недвижимость с разницей в цене или без неё?
Куда обращаться и какие документы потребуются?
Гражданину необходимо заручиться поддержкой нотариусов, т. к. только их записи и регистрации будут приняты во внимание органами власти; также не будет лишним прибегнуть к помощи юристов, т. к. легко допустить ошибку в процессе оформления сделки, чем, кстати, часто пользуются мошенники. Сложность бюрократического оформления только помогает им.
Для грамотного оформления сделки с обеих сторон потребуются следующие обязательные документы:
К необязательным, но в некоторых ситуациях требуемым документам относятся:
Как оформить сделку?
После обсуждения вопросов между участниками сделки, сбора документов и иных процедур, указанных выше, заключается два договора купли-продажи с указанием оценки стоимости жилья и необходимости доплаты с одной из сторон; то же самое делается и для договора мены.
В договоре, помимо обязательных реквизитов, должны быть указаны:
При заключении договора с доплатой важно прописать сумму доплаты, а также то, на каком основании происходит доплата.
Не лишним будет приложить экспертное заключение об оценке квартиры, если таковое имеется. В случае, если одна из сторон сделки подаст в суд с заявлением о недействительности сделки, экспертное заключение станет весомым доводом в пользу той стороны, которая предусмотрительно провела и нотариально заверила оценку квартиры.
Есть ли особенности составления договора мены не равного по стоимости жилья?
Нет, договор заполняется точно так же, как и договор мены с доплатой. Просто в случае, если доплата предусмотрена, она должна быть указана в договоре с подробным объяснением сроков и порядка передачи денег; если же обмен происходит между двумя владельцами равноценных квартир, единственное, на что дополнительно нужно обратить внимание в договоре — это указание стоимости квартир.
Цены должны совпадать полностью — только в таком случае можно избежать дополнительных бюрократических процедур, связанных с доплатой, и обременительных судебных тяжб.
Поэтому при равноценном обмене желательно указать в договоре абсолютно одинаковую стоимость у обеих квартир.
Сроки и траты
Основными тратами для граждан будут являться оплата налога (13% НДФЛ) и оплата нотариальных услуг. Для примера приведем следующие цифры:
Сроки регистрации имущества регламентируются Федеральным Законом № 218-ФЗ от 13.07.2015. На 2018 год указаны следующие сроки:
Обращаем внимание на то, что договор мены приравнен законодательством к договору купли-продажи, то есть сроки его рассмотрения будут те же.
Срок передачи доплаты прописывается в договоре отдельно. Обычная практика — передача денег через банковскую ячейку в тот же день, когда закончится процедура переоформления прав на имущество.
Как происходит государственная регистрация?
Пошлина и налоги
При равноценном обмене действует следующее правило: если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, обязанность платить налог в размере 13% НДФЛ отпадает; если же квартирой обладают в течение большего, чем три года, срока, полагается оплатить вышеуказанную госпошлину.
Стоит обратить внимание, что если при равноценном обмене (стоимости квартир одинаковы) первая жилплощадь находилась в собственности менее трех лет, а вторая — более трех лет, владелец второй квартиры платит 13% налога за свою жилплощадь. Первого участника обмена данные расходы не касаются.
Однако при обмене с доплатой налог на сумму сделки обязателен. Если владелец квартиры обладал собственностью в течение меньшего времени, чем три года, ему полагается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это значит, что если сумма сделки, например, составляет 2,5 млн. рублей, то облагаться налогом будет только 1,5 млн. рублей.
Можно ли доплатить разницу материнским капиталом?
Однако, юридически другая сделка, но фактически обмен — возможны. Реализуется такая возможность через систему ипотечного кредитования. Иных вариантов для доплаты материнским капиталом нет. Для доплаты через ипотеку необходимо предпринять следующие действия:
В результате некоторые потери все же будут: даже при досрочном погашении ипотеки выплаты по процентам могут «съесть» существенную часть суммы. Но это неизбежная мера, потому как в законодательстве РФ пока еще не предусмотрены иные пути для обмена с участием материнского капитала.
Процедура обмена квартиры пугает в основном только новичков в сфере недвижимости, особенно тех, кто редко сталкивался в жизни с юридическими процедурами.
Поэтому нелишним было бы обратиться за помощью к юристам, риэлторам или нотариусам — оставленная у них сумма может в итоге предотвратить потерю куда больших сумм, что часто случается из-за действий мошенников, неправильно составленного договора или заявления и так далее. Скрупулезность и внимательность — самые главные качества в таких делах. Только тогда шанс нежелательного исхода дела стремится к нулю.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Как совершить обмен квартирами
В настоящее время обмен недвижимости с доплатой не слишком распространен в Москве. Шанс успешного поиска подходящего типа недвижимости с получением согласия его владельцев к переезду в альтернативное жилье также считается очень небольшим. Каждый преследует собственные цели, вероятность совпадения которых минимальна.
Наиболее подходящим вариантом становится обмен новой квартиры по системе trade-in. Но при успешной договорённости сторон обмен оформляется по стандарту.
Законодательная база по обмену
Обмен жилой недвижимости затрагивает целый блок законодательных статей в действующем ГК РФ. По закону обмен своей квартиры на другую требует оформления официального договора мены. Заключённый документ подразумевает две купли-продажи, проведенных в виде одной процедуры. Это сложная процедура, требующая участия специалиста, так как далекие от рынка недвижимости люди могут допустить множество ошибок при заключении сделки.
Также для запланированного обмена квартир используется доступный альтернативный способ, например, составление на обмениваемые объекты отдельного действующего ДКП.
Способы обмена зависят от ситуации, причем разница в договорах отсутствует. При наличии подходящего варианта рекомендуется заключение мены, тогда как при поисках желательно использование ДКП, который ускорит проведение процедуры.
Как правильно обменять квартиру с доплатой
Перед началом обмена одной из квартир на другую часто возникает вопрос о степени равнозначности двух этих объектов. Покупателя интересует необходимость доплаты за приобретение большого объекта, а продавца то, на какую именно сумму он может претендовать.
Сегодня все операции с внушительными цифрами обязательно фиксируются, а обмен оформляется юридически, что позволяет застраховаться от серьезных рисков.
Размер доплаты
Как осуществить обмен квартирами:
В таком случае без доплаты невозможно обойтись, причём её размер определяется разными путями:
Неравнозначный процесс обмена квартирами подразумевает обязательное отражение ценовой разницы в заключенном договоре.
Размен квартиры: с чего начать?
Каждый проводимый обмен жилья обладает своими нюансами, разными обстоятельствами и некоторыми трудностями. Чаще всего к ним относятся физическая доступность жилой квартиры, а также юридическая сторона сделки:
Нотариальное заверение обязательно при отчуждении долей или при наличии ребенка-собственника. Во всех остальных случаях сделка осуществляется по соглашению сторон.
Госпошлина взимается за каждую подлежащую обмену квартиру в виде отдельного чека. Поэтому нельзя вносить по договору мены общую сумму размером 4000 рублей, ведь потребуется новая оплата и возвращение излишка из бюджета. Разница по налогам отсутствует.
Физическая доступность
Каждая квартира при продаже привязывается к обменной цепочке. При этом рекомендуется принять во внимание следующие факторы:
Как произвести обмен квартирами
Жилой объект, присутствующий в обменной цепочке, может привести к следующим проблемам:
Также потребуется определение характера договора при переходе права собственности:
Риэлтор: обмен квартир
Перед началом процедуры обмена рекомендуется уточнить, что нужно для обмена квартирами. Это информация о физическом состоянии объекта и юридической стороне предстоящей сделки.
При этом целесообразным станет привлечение опытных риэлторов или компетентных юристов, которые изучат всю информацию и рассеют подозрения в возможной неблагонадежности выбранного объекта. Возникающие у сторон сомнения в подлинности предоставленных правоустанавливающих документов станут необоснованными.
Как оформить обмен квартирами с доплатой
Сегодня доступны следующие варианты сделки:
Обмен на вторичном рынке
Возможность обмена собственной жилой квартиры на выбранный другой объект с вторичного рынка – популярный вариант, поэтому многих людей интересует то, как происходит обмен квартирами с доплатой. Достаточно серьезным этапом становится поиск полностью удовлетворяющего варианта, а оформление выполняется с договором мены или двумя подготавливаемыми ДКП.
Как происходит обмен квартирами:
Список документации
Обе стороны перед сделкой занимаются сбором комплекта документов:
После подготовки документов заключается договор для предстоящего обмена недвижимости.
Бланк
В тексте договора прописывают:
В бланке такого соглашения обязательно присутствует рыночная, кадастровая или инвентаризационная стоимость жилой недвижимости. Предоставление специальных отчетов не нужно, а оценка жилья проводится по усмотрению. Также в бланке обязательно указывается размер доплаты с указанием равных цен или её отсутствие.
Важно! Бланк подготовленного договора мены не требует от оформителя удостоверения у нотариуса при отсутствии в нем указанных несовершеннолетних лиц и не отчуждении доли в праве.
Проведение обмена неприватизированной квартиры
В точном соответствии с ЖК РФ обмен такого жилья совершается исключительно с разрешения арендодателя, которым могут быть органы муниципальной власти или остальные собственники. Положительное разрешение или отказ в такой процедуре получается после подачи подготовленного письменного заявления.
К отказу могут привести следующие причины:
Также для проведения обмена получают согласие всех взрослых членов семьи, которые проживают на одной жилплощади с арендатором. При полной невозможности его получения подаётся заявление о совершении принудительного обмена, что возможно исключительно в судебном порядке.
Важно! Условия того, как правильно обменять квартиру, указаны в статье 72 ЖК РФ.
Запланированный обмен между социальными квартирами требует подготовки довольно внушительного набора документации:
Обмен квартирами в новостройке
Многих людей интересует то, как провести обмен квартирами в выбранной новостройке. Сегодня на рынке действует определенная схема обмена недвижимости. По специальной системе trade-in компания-застройщик берет на реализацию устаревший жилой объект с одновременным бронированием нового и фиксированием его стоимости.
Важно! По специальной системе trade-in часто оформляется сразу несколько договоров, например, на услуги по реализации устаревшего жилья за определённый процент, ДКП с покупателем, специальное соглашение о залоге за объект и ДКП нового жилья.
При менее распространённой схеме старая недвижимость становится частью оплаты нового варианта, а доплата выполняется по ДКП. Как правило, такие виды операций проводятся при участии застройщиков.
Чаще всего к старым реализуемым квартирам с их стороны предъявляются следующие требования:
Важно! Застройщиком чаще всего проводится рыночная оценка для установления реальной стоимости объекта, причем услугу заказывают у независимого действующего оценщика.
Список документов и общий порядок выполнения действий
Застройщики просят от клиентов следующие бумаги:
На основании предоставленных документов осуществляется разработка ДКП по специальной форме, которой пользуется застройщик. Затем подготовленный документ обязательно подписывается и сдаётся для проведения регистрационных действий в действующий Росреестр, после чего производится окончательный расчёт и доплата.
Обмен ипотечного жилья
Если обмениваемая жилая недвижимость оформлена с помощью ипотечного займа, то перед проведением запланированной сделки кредит должен быть погашен. Все сделки, проводимые с определенным залоговым имуществом, непременно подлежат согласованию с банковской организацией и требуют от нее согласия. В противном случае проведенная сделка внезапно аннулируется в судебном порядке, а приобретенная квартира изымается для уплаты существующего ипотечного долга.
Вряд ли вы получите одобрение банка на вопрос, можно ли произвести обмен квартирами с возможной доплатой. Но сегодня существуют другие не менее актуальные способы:
Полученные от такой сделки финансовые средства направляются на покупку жилья, выбранного в новостройке или на вторичном рынке.
Можно ли использовать материнский капитал
Сегодня закон не запрещает доплатить за жилье средствами имеющегося материнского капитала. Для этого требуется улучшение условий проживания семьи после сделки. Например, обмен своей жилой недвижимости на дорогостоящую квартиру гораздо меньшей площади является совершенно нереальным, так как в такой ситуации точно не удастся добиться одобрения со стороны Пенсионного фонда.
Каждая сделка осуществляется по действующим правилам, которые предусматриваются для купли-продажи жилой недвижимости на средства из имеющегося капитала матери:
Налоговый вопрос
Поскольку процедура обмена объектов в основном приравнивается к купле-продаже, то они уплачивают взимаемый налог в положенном размере 13% при нахождении жилья в законной собственности меньше 3 или 5-летнего периода. При обмене с определенной доплатой только по договору стороны достаточно часто ошибаются и выполняют расчет НДФЛ от всей суммы совершенной доплаты. Но налоговая база равна цене квартиры.
Пример. Между гражданами Ивановым и Петровым заключен действующий договор мены жилых квартир с проведением доплаты. Жилье Петрова не является налогооблагаемым из-за нахождения в собственности больше пятилетнего периода. Недвижимость Иванова оценена на сумму 3,5 млн рублей. Из них 3 млн руб оплачиваются квартирой Петрова, а 500 тыс. руб. являются доплатой. Взимаемый налог подлежит расчету от полной цены в 3,5 млн руб, а не от общей суммы доплаты.
У каждого из непосредственных продавцов есть законное право на получение налогового вычета с продажи и покупки по следующей схеме:
Обмен недвижимости с внесением денежной доплаты при разнице стоимости между двумя обмениваемыми объектами является вполне законной сделкой. Для её проведения и последующего оформления в некоторых случаях нет необходимости обращаться к опытному квалифицированному нотариусу, ведь вполне достаточным станет составление соглашения сторон в письменной форме.
Однако риск допустить фатальную ошибку в тексте договора присутствует всегда. Обмен жилья – не самая простая задача, поэтому для снижения рисков следует обратиться к профессионалам. Опытный риэлтор проверит законность сделки, поможет с оформлением справок и договора, учитывая интересы и права обеих сторон.