Как распределяется общая площадь в коммунальной квартире закон
Раздел мест общего пользования
Выдел в натуре мест общего пользования не правомерен.
В соответствии с ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса
Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в
коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Частью 1 ст. 42 Кодекса
предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 42 собственник комнаты
в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.
По смыслу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающей, что
предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение, в том числе в виде части квартиры, в ее взаимосвязи с нормами ч.1 и 4 ст. 16 Кодекса, относящей к жилым помещениям комнату как часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан, и с приведенной выше нормой ч. 1 ст.41, по смыслу которой под общим имуществом в коммунальной квартире понимаются помещения, предназначенные для обслуживания комнат коммунальной квартиры, нанимателю такой комнаты по договору социального найма принадлежит также равное с другими проживающими право пользования общим имуществом квартиры.
Таким образом, общее имущество в коммунальной квартире, как правило, находится в совместном пользовании собственников и нанимателей расположенных в этой квартире комнат, а также, исходя из положений ч. 2 ст.31 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, членов их семей, а порядок пользования такими помещениями должен обеспечивать всем проживающим возможность пользования общим имуществом в одинаковом объеме.
Разрешите помыться
И сильно осложняли жизнь владелице всего, что стояло на этой «общей» территории. Дело в том, что кухня и ванна остались неделимыми между хозяйками коммуналки. И все, что в туалете и коридоре находилось, принадлежало постоянно живущей хозяйке. А временные жильцы считали необязательным покупать вешалки и кухонную утварь.
Уставшая хозяйка двух комнат пошла в районный суд с иском о защите своих гражданских прав и за компенсацией морального вреда. Она хотела, чтобы на вселение временных жильцов у нее спросили разрешение. Но суд ей отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, проверив решения районных и городских коллег, с ними не согласилась.
Районный суд, когда отказывал истице, исходил из того, что в сегодняшнем законодательстве не предусмотрено такое ограничение прав собственника, как необходимость получения согласия собственников других комнат на вселение посторонних на свою территорию. А «общее имущество», то есть ванна, кухня и коридор, «следует судьбе права собственности на комнату». Суд сослался на 41 и 42 статьи Жилищного кодекса. Верховный суд с такими выводами не согласился.
Высший суд заявил что, собственник имеет право «предоставлять во временное владение» другим гражданам свое жилое помещение. Но кроме прав, у него есть и обязанности. Хозяин квадратных метров по закону обязан «соблюдать права и интересы соседей и порядок содержания общего имущества».
Верховный суд пришел к выводу, что нарушение районным и городским судами закона привело к тому, что исковые требования истицы «фактически остались нерассмотренными». Решения по делу хозяйки двух комнат отменены и дело пересмотрят.
Как делится общая площадь в коммунальной квартире
Здравствуйте. Мария! Объясните.пожалуйста, как делятся метры общей площади в коммунальной квартире- на количество комнат или на проживающих? Спасибо!
Здравствуйте, Светлана!
Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности, и места общего пользования считаются общим имуществом всех собственников. К общему имуществу в коммунальной квартире относятся кухня, коридор, ванная комната и т.п. (помещения вспомогательного использования).
В соответствии со ст. 42 Жилищного кодекса РФ «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире»:
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты. 5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ.
Мария Голубева, исполнительный директор агентства недвижимости «ЖБС-Риэлти».
как делится общая площадь в коммунальной квартире?
Ответы юристов
Добрый день, Татьяна Алексеевна. Нет, так действовать он не может. В ст. 42 ЖК РФ указано:
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Это значит, что места общего пользования в коммунальной квартире считаются общей долевой собственностью собственников комнат в этой квартире. Размер доли каждого собственника пропорционален площади комнаты, которая находится в его собственности. Доля в праве не предполагает закрепления за комнатой какой-либо конкретной площади в местах общего пользования (в коридоре) в натуре.
Поэтому собственники комнат должны договориться о порядке пользования общей площади полюбовно. Если дойти соглашения не получится, можно обратиться в суд.
| Майоренко Маргарита Сергеевна, город Нижний Новгород | |
| E-mail: | majorenko1988@mail.ru |
| ICQ: | 668196121 |
Как распределяется общее имущество в коммунальной квартире?
Добрый день. Помогите, пожалуйста, понять ч.1 ст.42 ЖК РФ. Прочитав вышеуказанную часть статьи, можно сделать вывод, что доля на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади занимаемой комнаты. Или же все-таки есть еще какой-то подвох? Объясню ситуацию.
Мы проживаем в 7-ми комнатной (148,1 м2) коммунальной квартире. Мы семья из 3-х человек (я, моя мама и моя жена), проживаем в 4-х комнатах (57,8 м2) в этой коммунальной квартире. Собственником является только мама, мы с женой только прописаны. Спор встал по поводу места на кухне. Кухня 18,7 м2. У нас на ней стоит 1 стол, занимающий достаточно маленькую площадь кухни. Еще 1 стол стоит у собственников 1 комнаты (10,7 м2). И 3 стола, половину кухни (приблизительно) занимает семейная пара, собственники 2 комнат (27 м2). На данный момент мы хотели бы с женой отдельный стол от мамы. Соседи 2-х комнат категорически против того, чтобы освободить 1 место, под наши нужды. Исходя из вышеуказанной статьи, может ли мы потребовать законно освободить нам 1 место на кухне? Можно ли сослаться на то, что, исходя из части 1 статьи 42 ЖК РФ, и метража наших комнат, мы имеем право занимать 11,3 м2 кухни (грубо выражаясь)? Если нет, то как решаются такие вопросы?
P.S. Однажды был случай, при споре о метрах на кухне, с вызовом участкового. Тот в свою очередь сказал, что кухня общая и количество комнат никак не влияет на возможное количество занимаемого пространства на ней. Надеюсь на ответ. Спасибо.
Отвечает
Алексеев Дмитрий Николаевич Юрист
Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты следует судьбе права собственности на указанную комнату; не подлежит изменению при смене собственника комнаты; выделу в натуре, а также отчуждению или иной передаче отдельно от права собственности на комнату. И самое главное для Вас данная доля в натуре не выделяется (п. 1 ч. 5 ст. 42 ЖК РФ).
Отвечает
Погодина Светлана Николаевна Юрист
Площадь в местах общего пользования в коммунальной квартире считается именно по ст. 42 ЖК РФ, вы имеете право пользоваться на кухне (занимать) долю, равную вашей доле в общей площади жилых комнат. Площадь жилых комнат в вашем случае: 95,5 кв. метров. Следовательно ваша мама является собственницей 3/5 площади кухни.
Однако ЖК РФ не предусматривает выделение доли в местах общего пользования, т.е. вы не имеете право огородить свою площадь и полностью ее изолировать, установить свою раковину, дополнительную плиту и т..д. и запретить остальным собственникам доступ на свою площадь, собственно, так же как и другие собственники комнат. Но придерживаться все-таки нормы законы при пользовании вы должны.
Если в вашем случае возник спор с другими собственниками комнат, вам нужно в БТИ заказать расчет вашей площади в местах общего пользования, сделать фотографии кухни (если о ней идет спор), составить Соглашение о пользовании кухней, предложить в письменной форме соседям подписать его (приложить к Соглашению доказательства). В случае если вы течение месяца с момента получения письма соседи не согласятся установить порядок пользования кухней в Соглашении, имеете право обратиться в суд.
Как делится общая площадь в коммунальной квартире
Как делится общая площадь в коммунальной квартире на 3 хозяина. Комнаты площадью 15.8, 11.4, 17.1, общая площадь квартиры 67.1,. Для оплаты каждому собственнику.
Как делится общая площадь в коммунальной квартире между соседями. Если у одних 12 квадратов у других 17 кв.м. жилой площади.
Как делится общая площадь в коммунальной квартире 1.собственник 20/49 и 2-ой собств. 29\49 общая площадь квартиры 74 кв.м (значит общая 25 кв.м)?
Как делится общая площадь в не приватизированной коммунальной квартире?
Как делится общая площадь в коммунальной квартире между проживающими в ней, при приватизации этой квартиры? И можно ли опротестовать если есть несогласные в этой квартире. Куда обращаться.
Как делится общая площадь в коммунальной квартире?
1.Сумма ремонта делится на количество собственников квартиры?
2. Сумма ремонта делится на количество проживающих на данный момент в квартире?
3 На количество в квартире?
Господа юристы! Скажите пожалуйста, как делиться общая площадь в коммунальной квартире (коридор, кухня и т.п.)? Пропорционально количеству живущих или же прописанных или же поровну. Может ли это зависеть от кол-ва лицевых счетов? И как вообще делиться? По периметру или по площади?
Заранее благодарю! С уважением, Карелина Инна.
В 3-х комнатной коммунальной квартире 3 собственника. Как при продаже делятся деньги если комнаты имеют-12,8, 20, 21 кв.м, общая площадь 81 кв.м.
1 Как делится общая площадь в коммунальной квартире?-По количеству прописанных собственников или по метражу находящихся в собственности комнат?
2 Имеет ли право сожитель не прописанный в коммунальной квартире пользоваться местами общего пользования без согласия соседей?
3 Имеет ли право один из собственников коммунальной квартиры сдавать в наем комнаты количеству человек больше чем прописано у него.
Как рассчитать оплату ремонта мест общего пользования в коммунальной квартире в долях собственника, общая площадь квартиры 62,6 кв. м.Площадь моей комнаты (10,5 кв. м).Второй собственник две комнаты (19 кв. м+12,9 кв. м),сумма ремонта 8000 руб. как делится сумма ремонта?
Как делится общая площадь в коммунальной квартире. У соседки две комнаты-площадь 17 и 9 моя комната 12 метров. Комнаты приватизированные. Соседка не разрешает ставить стол на кухне. Пои этом у неё стоят два стола, два холодильника и т.д.
В каком постановлении сказано, что балкон делится на всех прописанных жильцов коммунальной квартиры как общая площадь? Подскажите, где можно посмотреть последние поправки и постановления к жилищному кодексу по коммунальным квартирам? Заранее спасибо.
Как делится общая площадь в коммунальной квартире? Правда ли, что самая маленькая комната в коммуналке имеет меньше места на пользование в местах общего пользования? В соответствии с какими статьями? Имеются ли организации которые могут помочь рассчитать квадратуру на каждую комнату в коммунальной квартире которую она занимает и превысила ли она допустимые квадраты?
Как в этом случае должна быть поделена сумма за общую площадь: между двумя собственниками, или же между количеством прописанных в этой квартире человек? Или же долевые соотношения определяют сами собственники?
Никак не могу найти в интернете определения доли собственности. Если вам не сложно, пожалуйста, подскажите, как именно определяется это понятие?
Касаемо долей собственности жильцов в коммунальной квартире. Как делится общая жилплощадь в КК между жильцами. (например площадь кухни, или ванной комнаты)
С уважением, Дьяченко К.
У меня такой вопрос. Собираемся продавать квартиру (3-комнатная). В этой квартире 2 собственника, в родственных отношениях не состоят. Коммунальной квартира не считается, просто квартира с двумя собственниками, приборы учёта стоят на всё единые. У одного собственника 1 комната (15,3) у второго 2 комнаты (14,2 и 14,6). Планировка: Изолированная. Общая пл.: 70.6 м 2, Жилая пл.: 44.1 м 2, Пл.комнат: 15.3+14.2+14.6 м 2.
Как делится общая жилая площадь? Коридор (11,9), кухня (10,1), ванна, туалет, лоджия? Согласно долям или пополам между двумя собственниками?
Дмитрий Геннадиевич отвечал на мой вопрос: «Подскажите, пожалуйста, в каком постановлении сказано, что балкон делится на всех прописанных жильцов коммунальной квартиры как общая площадь? Подскажите, где можно посмотреть последние поправки и постановления к жилищному кодексу по коммунальным квартирам? Заранее спасибо.» Ответ: Купите Жилищный кодекс. Он продается. Балкон действительно общая площадь.
Я купила жилищный кодекс, искала все последние изменения к нему. Последнее изменение было 30.04.2008 только к Статье 69. п (права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма)
Живу в коммунальной квартире. Я и мама живем в одной комнате, приватизирована на нас двоих: 2 части мои, 1-ее. Вторая комната приватизирована на отца. Соседка начинает продажу своей комнаты, точнее приватизирована комната на ее несовершеннолетнего сына. Предложение о покупке нам не поступало. Никаких уведомлений о письмах не было. Она в свою очередь трясет перед носом письмом, адресованным нам троим, общим письмом (!) И кучей прикрепленных к нему уведомлений об отказе. Теперь, общую площадь она тоже продает! Разве это законно? К тому же, насколько мне известно, общая площадь делится из расчета от жилой площади, а не по 1/3 каждому. Подскажите, как отстоять свои метры? Куда обращаться?
Я с детьми проживаю в коммунальной квартире я являюсь собственником а мои дети долевыми собственниками, еще в этой квартире проживает семья муж собственник, сын (прописан) и гражданская жена. Так же периодически к ним в гости приезжает дочь второго собственника от первого брака, и в нас железка ванны, кухни и ТД. Подскажите как делятся места общего пользования? Куда мне обратится? Площадь моя комнат 30,8 а общая моя 41,8. У второго собственника 2-е комнаты по 10 м квадратных и в общей сложности в их пользовании 27 как быть? Как решить вопрос сколько моих метров в местах общего пользования? Как защитить свои права?
Спасибо вам заранее за ваш ответ.
Я с двухлетним ребенком прописана в комнате общей площадью 31,6 кв.м трехкомнатной коммунальной квартиры. Площадь комнаты 21,8 кв.м. В районной Управе нам отказали в постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий на основании ст.2 п.4 Закона города Москвы от 15.01.03 №22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» (то есть на основании превышения нормы площади на одного человека, при которой граждане подлежат постановке на очередь).
Подскажите, пожалуйста, как правильно рассчитывается общая площадь на человека в коммунальных квартирах: пропорционально площади комнаты или делится поровну на всех жильцов?
И еще один вопрос: есть ли какие-то другие законы или способы («лазейки»), чтобы нас все-таки поставили на учет? Например: в вышеупомянутом мной законе сказано: «Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий по иным основаниям, предусмотренным законодательством» (ст.3 п.3). Что это за «иные основания»?
Уважаемые господа юристы! Я не надеюсь получить полного ответа на свой вопрос в ВК, т.к. понимаю объемность своего вопроса. Но я готова заплатить деньги за платную консультацию тому юристу, который считает себя компетентным в таких вопросах и согласиться проконсультировать меня, который сможет найти «лазейку» в наших противоречащих друг другу законах.
Энциклопедия судебной практики. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире (Ст. 42 ЖК)
Энциклопедия судебной практики
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
(Ст. 42 ЖК)
1. Общие вопросы применения ст. 42 ЖК РФ
1.1. Коммунальной признается квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам)
Коммунальной является квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам).
Коммунальной является квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам).
1.2. Коммунальной признается квартира, когда комната в ней передана по договору социального найма, а также когда комнаты в квартире принадлежат на праве собственности физическим лицам, не являющимися по отношению друг к другу членами семьи
В жилищном законодательстве отсутствует прямое указание на то, какое жилое помещение является коммунальной квартирой. Вместе с тем системное толкование положений ст.ст. 16, 30, 41, 42, 43, 59 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что к коммунальной может быть отнесена квартира не только в том случае, когда комната в квартире передана по договору социального найма, но и тогда, когда комнаты в квартире принадлежат на праве собственности физическим лицам, не являющимися по отношению друг к другу членами семьи.
1.3. Определение доли в праве общей собственности в коммунальной квартире осуществляется исходя из размеров комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица
Исходя из [ч. 1 ст. 42 ЖК РФ] Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности в коммунальной квартире определяется исходя из размеров собственно комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица.
1.4. Определение порядка пользования коммунальной квартирой с закреплением определенной комнаты осуществляется посредством приватизации ее в коммунальной квартире
До приватизации комнат в коммунальной квартире проживающие в ней лица являлись нанимателями комнат, а объектом государственной или муниципальной собственности являлась коммунальная квартира в целом. В результате приватизации комнат происходит не раздел квартиры, которая в подавляющем большинстве случаев и не может быть реально разделена, с выделением долей собственников, а передача государством или муниципалитетом своего права на квартиру нескольким собственникам.
При отсутствии реальной возможности раздела квартиры суд вправе по просьбе лица определить порядок пользования квартирой.
В суде апелляционной инстанции представитель истцов пояснила, что основанием для обжалования судебного решения явилась конфликтная ситуация с собственником другой комнаты о порядке пользования местами общего пользования.
Таким образом, приватизация комнат в коммунальной квартире есть ни что иное, как определение порядка пользования коммунальной квартирой с закреплением определенной комнаты.
1.5. Выдел определенной площади мест общего пользования в счет принадлежащей собственнику комнаты доли на места общего пользования в коммунальной квартире законодательством не предусмотрен
В силу определенной специфики мест общего пользования в коммунальной квартире действующим законодательством не предусмотрена возможность выдела определенной площади мест общего пользования в счет принадлежащей собственнику комнаты доли на места общего пользования в коммунальной квартире, поэтому оснований для удовлетворения требований истцов у суда не имелось.
В силу определенной специфики мест общего пользования в коммунальной квартире, действующим законодательством не предусмотрена возможность выдела определенной площади мест общего пользования в счет принадлежащей собственнику комнаты доли на места общего пользования в коммунальной квартире, поэтому оснований для удовлетворения требований истцов у суда не имелось.
1.6. Предоставление в пользование общего имущества в коммунальной квартире является способом распоряжения этим имуществом, находящимся в долевой собственности всех собственников комнат в коммунальной квартире
Предоставление в пользование общего имущества в коммунальной квартире представляет собой способ распоряжения этим имуществом, находящимся в долевой собственности всех собственников комнат в коммунальной квартире.
2. Определение общей площади комнаты в коммунальной квартире
2.1. Общая площадь комнаты в коммунальной квартире состоит из жилой площади самой комнаты, а также доли площади вспомогательных помещений всей квартиры в целом, используемых для обслуживания более одной комнаты
Отметив, что ЖК РФ не содержит определения того, что составляет общую площадь комнаты, расположенной в коммунальной квартире, и не регулирует порядок определения доли площади помещений вспомогательного использования коммунальной квартиры, приходящейся на лиц, занимающих комнаты в такой квартире по договору социального найма, коллегия указала на необходимость применения в данном случае в соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ по аналогии положений статей 15, 16, 42 ЖК РФ.
Исходя из содержания положений названных статей ЖК РФ в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире регламентирует ч. 1 ст. 42 ЖК РФ, согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.
Таким образом, исходя из содержания положений ст. 15, 16, 42 ЖК РФ в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире регламентирует часть 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.
Таким образом, исходя из содержания положений вышеприведенных норм в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
Для определения общей площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав следует применять в соответствии с частью 1 статьи 7 Жилищного кодекса РФ по аналогии положения статей 15, 16, 42 Жилищного кодекса РФ.
Исходя из содержания положений названных статей ЖК РФ в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
В силу части 1 статьи 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.
Таким образом, исходя из содержания положений статей 15, 16, 42 Жилищного кодекса РФ в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире регламентирует часть 1 статьи 42 ЖК РФ, согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.
Таким образом, исходя из положений статей 15, 16, 42 ЖК РФ в их взаимосвязи в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире регламентирует ч. 1 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.
Таким образом, исходя из содержания положений вышеприведенных норм в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
2.2. Правила исчисления размера площади мест общего пользования в коммунальной квартире, приходящейся на долю каждой комнаты, применяются в целях определения общей площади комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав
Был признан несостоятельным вывод суда апелляционной инстанции о том, что исчисление размера площади мест общего пользования в коммунальной квартире, приходящейся на долю каждой комнаты, производится в целях определения доли расходов собственника (нанимателя) комнаты в коммунальной квартире на содержание общего имущества в коммунальной квартире, а также для определения размера платы за содержание и ремонт жилья. Правила исчисления общей площади комнаты как части коммунальной квартиры применяются и в целях определения общей площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 43-КГ13-2).
В общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты, а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
Указанные выше правила исчисления общей площади комнаты как части коммунальной квартиры, применяются и в целях определения общей площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав.
2.3. Признавая граждан, проживающих в коммунальной квартире, нуждающимися в улучшении жилищных условий, необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры
Размер общей площади жилого помещения является критерием оценки уровня обеспеченности жильем, который используется как в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, так и в связи с предоставлением гражданам жилого помещения по договору социального найма.
Согласно части 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Правило данной нормы в силу статьи 7 названного Кодекса подлежит применению и к отношениям, связанным с владением и пользованием жилым помещением в виде комнаты в коммунальной квартире по договору социального найма.
Суд первой инстанции правильно указал в решении, что общая площадь жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как объекта жилищных прав определяется в виде суммы жилой площади комнаты, площади помещений вспомогательного использования, расположенных внутри комнаты, и приходящейся на данную комнату доли площади вспомогательных помещений коммунальной квартиры, используемых для обслуживания более одной комнаты.
Размер общей площади жилого помещения является критерием оценки уровня обеспеченности жильем, который используется как в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, так и в связи с предоставлением гражданам жилого помещения по договору социального найма.
Согласно ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Правило данной нормы в силу статьи 7 названного Кодекса подлежит применению и к отношениям, связанным с владением и пользованием жилым помещением в виде комнаты в коммунальной квартире по договору социального найма.
Таким образом, общая площадь жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как объекта жилищных прав определяется в виде суммы жилой площади комнаты, площади помещений вспомогательного использования, расположенных внутри комнаты, и приходящейся на данную комнату доли площади вспомогательных помещений коммунальной квартиры, используемых для обслуживания более одной комнаты.
Размер общей площади жилого помещения является критерием оценки уровня обеспеченности жильем, который используется как в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, так и в связи с предоставлением гражданам жилого помещения по договору социального найма.
Согласно части 1 статьи 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Правило данной нормы в силу статьи 7 названного Кодекса подлежит применению и к отношениям, связанным с владением и пользованием жилым помещением в виде комнаты в коммунальной квартире по договору социального найма.
Следовательно, общая площадь жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как объекта жилищных прав определяется в виде суммы жилой площади комнаты, площади помещений вспомогательного использования, расположенных внутри комнаты, и приходящейся на данную комнату доли площади вспомогательных помещений коммунальной квартиры, используемых для обслуживания более одной комнаты.
2.4. Площадь расположенных в коммунальной квартире помещений, предназначенных для общего пользования, не может учитываться при определении обеспеченности по норме предоставления
Доля в праве общей собственности на расположенные в коммунальной квартире помещения, предназначенные для общего пользования, в силу ч. 5 ст. 42 ЖК РФ не может быть выделена в натуре или отчуждена, поэтому площадь таких помещений не может учитываться при определении обеспеченности по норме предоставления.
2.5. При определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры
Поскольку занимаемое истцом жилое помещение признано непригодным для проживания, а право пользования этим жилым помещением основано на договоре социального найма, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о праве истца на получение во внеочередном порядке жилого помещения, удовлетворив заявленные требования о предоставлении ему жилого помещения.
Судебная коллегия находит обоснованными доводы жалобы истца в части возложения на ответчика обязанности предоставления ему жилого помещения, равнозначного по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, поскольку данные требования прямо предусмотрены нормами ч. 1 ст. 89 ЖК РФ. При этом по аналогии со ст. 42 ЖК РФ доля занимаемой истцом общей площади в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2.6. Рыночная стоимость изымаемого жилого помещения в коммунальной квартире должна определяться с учетом площади общего имущества
В силу ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.
На основании ч. 1 ст. 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
При расчете доли в общей площади коммунальной квартиры общая площадь коммунальной квартиры делится на жилую площадь коммунальной квартиры и умножается на жилую площадь, занимаемую гражданами.
Исходя из указанной площади должна определяться рыночная стоимость изымаемого жилого помещения.
3. Права и обязанности собственника комнаты в коммунальной квартире
3.1. Собственник/наниматель комнаты в коммунальной квартире обладает правом совместного пользования всеми вспомогательными помещениями квартиры вне зависимости от приходящейся на него доли общей площади жилого помещения
В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.
Таким образом, общее имущество в коммунальной квартире, как правило, находится в совместном пользовании собственников и нанимателей расположенных в этой квартире комнат, а также, исходя из положений ч. 2 ст. 31 и ч. 2 ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, членов их семей, а порядок пользования такими помещениями должен обеспечивать всем проживающим возможность пользования общим имуществом в одинаковом объеме.
Из этого вытекает, что истец, будучи собственником жилого помещения в коммунальной квартире, наравне с проживающими в квартире собственниками обладает правом совместного пользования всеми вспомогательными помещениями квартиры, вне зависимости от приходящейся на нее долю общей площади жилого помещения.
3.2. Возможен выдел в собственность граждан комнаты в коммунальной квартире
Отказывая в удовлетворении требования о выделе комнаты в собственность истцов, суд исходил из того, что иск в этой части противоречит положениям ст.ст. 41 и 42 ЖК РФ.
Вместе с тем указанные нормы не содержат запрета на выдел в собственность граждан комнаты в коммунальной квартире, а п. п. 1 и 2 ч. 5 ст. 42 ЖК РФ предусматривают лишь, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
Учитывая обстоятельства дела, а также доводы жалобы о том, что ответчице принадлежит на праве собственности одна комната, судебная коллегия находит возможным удовлетворить требования истцов о выделе доли в общей собственности на жилые помещения в натуре в виде другой комнаты, признании за истцами права собственности на эту комнату в равных долях и прекращении общей собственности с ответчицей на эти комнаты в коммунальной квартире по указанному адресу.
3.3. Ч. 5 ст. 42 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственников комнат в коммунальной квартире
В части 5 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации для собственников комнат в коммунальной квартире установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственности.
Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире установлен ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.
3.4. Не требуется получения согласия всех собственников и нанимателей в коммунальной квартире на заключение договора найма или сдачу комнаты в аренду
Право заявителя сдавать в аренду, передавать в пользование комнаты в спорной коммунальной квартире без предварительного согласия других участников общей долевой собственности не может быть признано нарушающим права иных лиц, как собственников жилого помещения в данной квартире.
3.5. Не требуется получения согласия всех собственников и нанимателей в коммунальной квартире на вселение в комнату собственника жильцов
Такого ограничения права собственности, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено.
Действующим законодательством не предусмотрено такого ограничения права собственности на жилое помещение, как наличие согласия нанимателей всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему на праве собственности комнату членов своей семьи либо иных лиц на основании договора найма жилого помещения, либо фактического предоставления.
Действующим законодательством не предусмотрено такого ограничения права собственности на жилое помещение, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему на праве собственности комнату членов своей семьи либо иных лиц на основании договора найма жилого помещения.
3.6. Вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире, а при недостижении согласия, в порядке, устанавливаемом судом
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
3.7. ЖК РФ не предоставляет соседям по коммунальной квартире права на обращение в суд с требованием о выселении лиц, проживающих в комнате, входящей в состав коммунальной квартиры, но принадлежащей на праве долевой собственности иным лицам
Исходя из положений ст.ст. 3, 41, 42 ЖК РФ судебная коллегия приходит к выводу, что действующим жилищным законодательством соседям по коммунальной квартире не предоставлено право на обращение в суд с требованием о выселении лиц, проживающих на основании договора безвозмездного пользования в комнате в коммунальной квартире, принадлежащей другому собственнику.
3.8. Законодательство не содержит норм, запрещающих посещение жилого помещения собственника в коммунальной квартире иными лицами
Требование истцов об обязании ответчика не чинить препятствий приходу в квартиру лиц в качестве гостей в присутствии собственника или нанимателя также является обоснованным, поскольку ответчиком не оспаривалось то обстоятельство, что он не впустил в квартиру сопровождающих истцов лиц. При этом судебная коллегия обращает внимание, что действующее жилищное законодательство не содержит норм, запрещающих посещение коммунальной квартиры посторонними лицами, приглашенными гражданами, проживающими в этой квартире, и в их присутствие.
3.9. Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан производить оплату за предоставляемые коммунальные услуги исходя из общей площади жилого помещения, приходящейся на принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру
Доводы истца о том, что в коридоре, туалете и душевой квартиры отсутствуют отопительные приборы, фактически он пользуется только жилой комнатой площадью 14 кв.м., не могут являться основанием для уменьшения размеры платы за коммунальный ресурс. В силу ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 42 ЖК РФ истец обязан производить оплату за предоставляемые коммунальные услуги исходя из общей площади жилого помещения, приходящейся на принадлежащие ему 140/1143 долей в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру. Наличие либо отсутствие отопительных приборов в указанных местах не влияет на расчет платы за отопление, исчисленной с учетом показаний общедомового прибора учета тепловой энергии. В данном случае качество предоставляемой услуги определяется не от наличия либо отсутствия в квартире отопительных приборов, а зависит от обеспечения нормативной температуры воздуха в жилых помещениях.
4. Особенности применения ч. 6 ст. 42 ЖК РФ
4.1. При продаже комнаты в коммунальной квартире продавец обязан принять меры к установлению других сособственников и соблюдению их прав
Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК РФ.
Доводы ответчика о том, что он полагал, что комнату истец занимает по договору социального найма, а не как собственник, был предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонен.
Суд правильно указал, что продающий долю квартиры собственник обязан принять меры к установлению других сособственников и соблюдению их прав. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестра прав, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию права, по запросам любых лиц.
4.2. Защита преимущественного права собственника комнаты на покупку другой комнаты в коммунальной квартире ставится в зависимость от добросовестности его действий по подтверждению этого права собственности
В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
Право ответчика на продажу принадлежащей ему на праве собственности комнаты в коммунальной квартире зависит об исполнения обязанности, предусмотренной ст. 250 ГК РФ по извещению остальных участников долевой собственности в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату.
Защита преимущественного права участника долевой собственности в коммунальной квартире на покупку продаваемой другим участником долевой собственности принадлежащей ему комнаты ставится в зависимость от добросовестности и законности его действий по подтверждению наличия такого права собственности, т.е. регистрации его, владения, открытого пользования.
4.3. При продаже комнаты в коммунальной квартире продавец не просто должен известить остальных участников долевой собственности об этом, а предложить каждому из них купить у него комнату
Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК РФ.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него.
4.4. Законодательством не предусмотрено право преимущественной покупки продаваемой в коммунальной квартире комнаты лицом, имеющим только долю в праве собственности на другую комнату в этой квартире
Таким образом, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Однако на истицу положения ч. 6 ст. 42 ЖК РФ не могут быть распространены, поскольку она имеет право собственности не на остальную комнату в данной коммунальной квартире, а только на ее часть (на долю) собственности в комнате трехкомнатной коммунальной квартиры.
Суд правильно указал, что право преимущественной покупки продаваемой в коммунальной квартире комнаты (комнат) лицом, имеющим только долю в праве собственности остальной комнаты этой же квартиры, законом не предусмотрена.
4.5. Сособственники комнаты в коммунальной квартире обладают преимущественным правом покупки доли другого сособственника при продаже ее иному лицу, включая собственников других комнат в данной квартире (соседей)
Согласно части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
При передаче комнаты или нескольких сугубо-смежных комнат коммунальной квартиры в долевую собственность нескольким нанимателям этой комнаты (комнат) у них возникает преимущественное право покупки доли другого сособственника при продаже ее иному лицу, включая участников долевой собственности на коммунальную квартиру (соседей).
Поскольку истец и ответчица являются участниками долевой собственности на неделимый объект: три сугубо-смежные комнаты в коммунальной квартире, то доля ответчика в праве общей собственности на указанные комнаты не может быть продана постороннему лицу без учета преимущественного права истца на приобретение этой доли. Остальные участники права общей долевой собственности на коммунальную квартиру должны рассматриваться как посторонние лица для сособственников спорных комнат в соответствии с положениями статьи 250 ГК РФ.
4.6. Законодательством РФ не устанавливается требование об извещении в письменной форме остальных собственников комнат в коммунальной квартире при продаже комнаты одному из них
Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
Действующим законодательством РФ не устанавливается требование об извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности при продаже доли одному из участников долевой собственности. Следовательно, участник общей долевой собственности, желающий продать свою долю другому участнику долевой собственности, не обязан в письменной форме извещать остальных участников о предстоящей продаже доли, поскольку именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Следовательно, довод автора жалобы о нарушении ответчиками прав истца является необоснованным.
4.7. Правом преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире не обладают лица, проживающие в других комнатах данной квартиры на основании договора найма
Принимая во внимание, что истцы проживают в спорной квартире в комнатах на основании отдельного договора найма и не являются участниками долевой собственности на данную квартиру, а потому в силу ст. 250 ГК РФ правом преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности не обладают, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для признания недействительным договора купли-продажи комнаты в указанной квартире между ответчиками, поскольку данный договор соответствует требованиям закона, действиями продавца по распоряжению принадлежащей ему на праве собственности комнатой по согласованной сторонами сделки цене не нарушены требования закона, права и охраняемые законом интересы истцов.
4.8. Нормы ч. 6 ст. 42 ЖК РФ не подлежат применению при выкупе комнаты в коммунальной квартире в порядке ст. 59 ЖК РФ
Подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы, что к сложившимся правоотношениям подлежит применение ст. 42 ЖК РФ. Отклоняя данный довод, судебная коллегия считает необходимым указать, что ст. 59 ЖК РФ является специальной нормой по отношению к правилу, закрепленному в ст. 42 ЖК РФ, поскольку диспозиция ст. 59 ЖК РФ учитывает субъектный состав лиц, как являющихся собственником помещения, так и проживающих в коммунальной квартире (нуждающиеся в жилых помещениях, малоимущие и т.д.).
4.9. Переход права собственности на комнату в коммунальной квартире на основании соглашения об отступном взамен исполнения обязательств по договору беспроцентного займа не требует соблюдения ч. 6 ст. 42 ЖК РФ
Из дела следует, что на основании соглашения об отступном взамен исполнения обязательств по договору беспроцентного займа ответчики передали принадлежащие им две комнаты в коммунальной квартире в собственность заимодавцу.
Судом проверены доводы иска о том, что ответчики нарушили требования ст. 42 Жилищного кодекса РФ, согласно которой при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации, а кроме того, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Суд правомерно учел, что истец не является стороной оспариваемых сделок.
Суд обоснованно посчитал, что у сторон по договору, заключивших указанные договоры, не было обязанности по направлению истице предложения приобрести комнаты, поскольку они не осуществляли продажу комнат. В связи с этим истец не обладает преимущественным правом покупки отчуждаемых комнат.
4.10. Соблюдение преимущественного права остальных собственников комнат в коммунальной квартире необходимо в случае отчуждения комнаты по договору купли-продажи либо мены, но не дарения
Согласно ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Порядок соблюдения преимущественного права покупки урегулирован ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из анализа названных правовых положений следует, что соблюдение преимущественного права остальных собственников комнат в коммунальной квартире необходимо только в случае передачи права собственности на комнату по договору купли-продажи либо мены.
Как следует из материалов дела и объяснений сторон, в судебном заседании ответчик приобрел право собственности на долю в спорном жилом помещении на основании договора дарения. Таким образом, в данном случае соблюдения права преимущественной покупки не требовалось.
4.11. Лицо, требующее перевода на него прав и обязанностей по договору мены комнаты в коммунальной квартире из-за нарушения его права преимущественной покупки, должно предоставить ответчику взамен жилое помещение
В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
По смыслу указанных норм лицо, требующее перевода на него прав и обязанностей по договору мены вещей, определенных индивидуальными признаками, по мотивам нарушения его права преимущественной покупки должно иметь возможность предоставить ответчику в собственность взамен отчуждаемого имущества, определяемого индивидуальными признаками, объекты недвижимости, равноценные объекту, на которые произведена мена и которые могли быть рассмотрены в качестве вариантов для заключения договора мены.
4.12. Собственник не обязан получать согласие нанимателя на продажу своей комнаты
Действующим законодательством не предусмотрено преимущественное право нанимателя комнаты в квартире коммунального заселения на покупку иной комнаты при ее отчуждении собственником, а равно обязанность такого собственника по получению согласия нанимателя на продажу своей комнаты.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.