Как разделить общую площадь в коммунальной квартире
Переоформление коммунальной квартиры в отдельную
Коммунальная квартира из двух комнат принадлежит одному физическому лицу. Договор купли-продажи на каждую комнату с 1/2 долей мест общего пользования в двухкомнатной коммунальной квартире. На каждую комнату имеется кадастровый номер. Два свидетельства о государственной регистрации права. Как перевести коммунальную квартиру в отдельную?
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с этим законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений.
Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.
На первом этапе владелец комнат составляет заявление об объединении комнат в единую квартиру, в котором указывает не только собственные данные, но и сведения обо всех объединяемых комнатах, обо всех документах, которые подтверждают право собственности на эти комнаты, и обо всех будущих параметрах своего нового жилья. На втором этапе необходимо заказать технический план объединенного жилья. После этого следует обратиться в Росреестр или МФЦ для постановки объединенной квартиры на кадастровый государственный учет.
В п. 1 ч. 11 ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» говорится, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемый объект недвижимости осуществляются на основании правоустанавливающего документа на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, имеющиеся доли в квартире зарегистрированы под уникальными кадастровыми номерами. В результате их слияния образуется новый объект недвижимости, которому должен быть присвоен новый уникальный кадастровый номер. Для регистрации нового объекта недвижимости необходимо составить соглашение и засвидетельствовать его у нотариуса, представив правоподтверждающие документы. После получения нового кадастрового паспорта необходимо получить новое свидетельство о праве собственности, где произошло уже объединение комнат в отдельную квартиру.
После полученного свидетельства о праве собственности можно обратиться за формированием единого лицевого счета.
Раздел мест общего пользования
Выдел в натуре мест общего пользования не правомерен.
В соответствии с ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса
Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в
коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Частью 1 ст. 42 Кодекса
предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 42 собственник комнаты
в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.
По смыслу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающей, что
предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение, в том числе в виде части квартиры, в ее взаимосвязи с нормами ч.1 и 4 ст. 16 Кодекса, относящей к жилым помещениям комнату как часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан, и с приведенной выше нормой ч. 1 ст.41, по смыслу которой под общим имуществом в коммунальной квартире понимаются помещения, предназначенные для обслуживания комнат коммунальной квартиры, нанимателю такой комнаты по договору социального найма принадлежит также равное с другими проживающими право пользования общим имуществом квартиры.
Таким образом, общее имущество в коммунальной квартире, как правило, находится в совместном пользовании собственников и нанимателей расположенных в этой квартире комнат, а также, исходя из положений ч. 2 ст.31 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, членов их семей, а порядок пользования такими помещениями должен обеспечивать всем проживающим возможность пользования общим имуществом в одинаковом объеме.
Как поделить счета за ЖКУ, если у квартиры несколько собственников?
В трехкомнатной квартире комнаты 1 и 2 принадлежат одному собственнику (суммарно около 30 кв. м), номер 3 (15 кв. м) — другому.
ТСЖ начисляет оплату общей долевой собственности поровну: одну половину оплачивает собственник комнат 1 и 2, вторую половину — собственник комнаты 3.
По моим представлениям, плата за общую долевую площадь должна быть разделена пропорционально площади комнат — то есть на две трети и одну треть. Но как правильно?
Действительно, плата за содержание общей долевой собственности зависит от размера долей. Но доли и комнаты редко совпадают между собой.
На практике плата за содержание жилья делится в зависимости от размера доли в общей собственности. Иногда неравные доли, которые образовались из-за неоднократных переходов жилплощади по наследству, признаются судом равными для удобства начисления коммунальных платежей. А в реальности собственник, которому по документам принадлежит на 2—3 метра больше, может получить в пользование комнату, которая больше в полтора раза. Плата за ЖКУ при этом будет одинаковая.
Правила разделения лицевых счетов и выделения доли собственности в натуре различаются. Поэтому, когда комнаты и счета делятся в разное время, может возникнуть такая ситуация, как у вас. Расскажу подробнее.
Порядок разделения лицевых счетов
Если собственники договорились между собой, как делить начисления за ЖКУ, они могут обратиться с соответствующими заявлениями в ту организацию, которая занимается начислениями и присылает квитанции: в управляющую компанию, товарищество собственников жилья или коммунальный расчетно-кассовый центр.
Разным собственникам долей в квартире могут оформить раздельные лицевые счета, чтобы они могли отдельно оплачивать содержание жилья и энергоресурсы.
Но коммунальщики могут и отказать в разделении лицевых счетов из-за отсутствия технической возможности. Особенно это актуально для энергоресурсов. Например, когда на несколько помещений один счетчик на электричество или газ и достоверно определить доли использования невозможно. Так, в Нижнем Новгороде суд поддержал коммунальщиков и отказал в разделении счетов на оплату газа, потому что в комнате был всего один прибор учета.
Если сособственники или коммунальщики против, нужно в судебном порядке защищать право платить только за свою долю. Требование предъявляется одновременно к сособственникам, с которыми истец будет делить начисления, и к коммунальщикам, которых суд обяжет открыть отдельные лицевые счета. Это будет исковое заявление о разделении лицевых счетов или об определении порядка платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Определение долей при разделе лицевых счетов
Доли начислений за ЖКУ зависят от размера долей в праве собственности на квартиру по документам, а не от фактического использования жилья.
Например, в Челябинске делили лицевые счета в шестикомнатной квартире между шестью собственниками. Доли были разные — от 1/14 до 77/294, комнаты тоже были разных размеров — от 11 до 23 метров. В первой инстанции счета поделили в зависимости от площади занимаемых комнат, но не живущий в квартире собственник посчитал, что это нечестно, и подал апелляционную жалобу на решение суда. Судебная коллегия согласилась и перераспределила лицевые счета в соответствии с долями.
Точно так же сделал суд Кемерова: при разделе лицевых счетов он исходил из размера долей в праве собственности на квартиру, а не из количества проживающих. Пропорционально долям поделили начисления не только за содержание жилья, но и коммунальные услуги, хотя собственник ½ доли в квартире вообще в ней не жил, а второй собственник жил в общей квартире с двумя детьми.
Что делать в вашей ситуации
В вашем случае доли собственников квартиры по документам могут быть одинаковые — по ½ у каждого. Но при реальном разделе жилплощади один из собственников получил две комнаты. Например, у одного собственника была семья из четырех человек, а второй был одинокий. Поэтому когда-то суд определил такой порядок пользования, что одна половина квартиры стала 30 метров, а вторая — всего 15 метров. Но так как по документам доли равные, плата за содержание жилья одинаковая.
В любом случае у существующего в квартире распределения платежей должно быть какое-то документальное основание. Возможно, один из собственников написал в ТСЖ заявление о равных начислениях — в этом случае можно написать такое же заявление с требованием распределять плату по-другому. Если оба собственника согласны с изменением расчетов, вопрос можно решить в ТСЖ. Если согласия нет, придется делить счета в суде.
Но ситуация изменится только в том случае, если не площадь занимаемых комнат, а именно доли неравные. Суд встанет на сторону собственника комнаты площадью 15 метров, если ему действительно принадлежит ⅓ доли квартиры, а не ½ с использованием одной комнаты.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
У имущества может быть один собственник или несколько, в последнем случае правоотношения выстраиваются исходя из правовых норм, регулирующих право общей собственности. Юридически можно охарактеризовать определение «право собственности на общее имущество» как возможность совместно владеть имуществом, распоряжаться им в установленных законом пределах и пользоваться многими лицами одновременно.
Понятие «общее имущество в коммунальной квартире»
Законом для граждан–собственников, проживающих в одной коммунальной квартире определен режим долевой собственности в отношении общего имущества (см. в ст. 41 ЖК РФ). Правила, определяющие режим долевой собственности, действуют в отношении помещений, предназначенных для хозяйственного и иного обслуживания двух и более комнат. В этот перечень входят кухни, общие коридоры, кладовки, ванные и санузлы, а также другие помещения, которыми пользуются граждане, проживающие в коммунальной квартире, в соответствии с правилами долевой собственности.
Российское законодательство не относит оборудование, предназначенное для технического, противопожарного, санитарного и иного обслуживания помещений «коммуналки» к общему имуществу собственников.
Следовательно, режим долевой собственности на это оборудование не распространяется. Поменять размер и состав общего имущества можно путем переустройства. Также изменения достигаются перепланировкой, но с учетом нюансов: необходимо согласие на эти действия со стороны каждого из собственников комнат. Названные мероприятия можно провести только путем получения соответствующих разрешений в уполномоченных на их выдачу органах.
Доли собственников комнат в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество
Каждый гражданин имеющий на праве собственности комнату в составе коммунальной квартиры, наделен полноценным правом на общее имущество квартиры и ограничен частью (долей) в праве общей собственности. Указанная доля соизмерима с размером комнаты собственника.
Собственник комнаты имеет правомочие совершать разрешенные законом сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости, в рассматриваемых правоотношениях речь идет о комнате. Важно, чтобы эти сделки не нарушали права других собственников. Закон запрещает собственникам приобретать исключительные, индивидуальные права в отношении долей в праве общей собственности (см. в ст. 42 ЖК РФ). Указанной статьей закреплен еще один запрет: собственник не может передать кому-то долю в праве общей собственности на имущество обособленно от передачи прав собственности. Иными словами, нельзя передать указанную долю другому лицу, без отчуждения недвижимого имущества тому же лицу, например, путем продажи или дарения.
В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.
Режим и реализация прав и обязанностей собственника в коммунальной квартире
Каждый собственник комнаты имеет право:
Относительно запретов для собственников комнат законодатель устанавливает такие правила:
Вопросы проведения ремонтных работ общего имущества должны решаться собственниками совместно. Очередность и режим пользования указанными помещениями в коммунальной квартире законодательно не определены, поэтому выстраиваются на основании договоренностей между собственниками помещений. Разногласия могут быть решены в судебном порядке.
Принцип следования доли
Российское законодательство устанавливает переход к новому собственнику доли в праве общей собственности на общее имущество в момент принятия новым лицом недвижимого объекта в собственность, например, во время наследования или покупки. Доля, определяющая правомочия собственника в праве общей собственности на имущество, является элементом прав на помещение и следует судьбе прав собственности на это помещение.
Иными словами, при продаже гражданином своей комнаты в коммунальной квартире другому лицу, это лицо во время покупки недвижимости получает не только право собственности на комнату, но еще и право собственности на долю в общем праве собственности относительно общего имущества коммунальной квартиры, которое имел прошлый хозяин. Закон определяет, что доля в праве общей собственности нового собственника при покупке или принятии комнаты на другом основании равнозначна доле, которая принадлежала предыдущему собственнику (см. в п.4 ст. 42 ЖК РФ).
Правило преимущественной покупки
Когда собственник решает продать комнату в коммунальной квартире, он должен предложить ее покупку остальным хозяевам комнат в квартире в первую очередь. Такое правило определяется положениями ГК РФ и называется правилом преимущественной покупки. Этот принцип должен безусловно соблюдаться лицом, отчуждающим недвижимое имущество в коммунальной квартире, если он намерен отчуждать имущество по договору купли – продажи, также правило применимо к договору мены. А вот на договор дарения оно не распространяется.
Гражданский кодекс устанавливает обязанность собственника предложить покупку имущества другим собственникам в «коммуналке» по такой цене и в том порядке, которые установлены для продажи иным лицам (см. ст. 250). Однако, в случае продажи комнаты с публичных торгов, такая обязанность отсутствует.
Закон устанавливает обязанность продавца уведомить всех собственников комнат квартиры о намерении продать квартиру, сделать это нужно письменно и с указанием точной цены и условий продажи. Если в течение 30 дней от предупрежденных граждан не поступит предложения о покупке недвижимости, собственник может продать ее иным лицам и такая следка не будет нарушать закон. Если лицо, отчуждающее комнату, не соблюдает правила, установленные ГК РФ и минуя этап предупреждения по правилу преимущественной покупки передает комнату третьим лицам, собственники коммунальной квартиры на законных основаниях могут обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права преимущественной покупки.
Содержание общего имущества в условиях коммунальной квартиры
Каждый из собственников комнат несет бремя расходов в установленном размере как за саму квартиру, так и за комнату. Выполнение указанной обязанности заключается в своевременной оплате собственником содержания общего имущества, находящегося в пределах его коммунальной квартиры и оплаты содержания жилого помещения. Суммы платежей собственников высчитываются исходя из размера долей в праве общей собственности на имущество квартиры.
Соответственно, гражданин, которому принадлежит несколько комнат, несет бремя содержания помещения, выражающееся в большем денежном эквиваленте, чем собственник одной комнаты.
Кроме обязанностей по содержанию коммунальной квартиры на собственнике лежат обязательства по содержанию общего имущества дома, в котором располагается квартира, эти обязательства также исполняются в объеме, определенном на основании долей.
Коммунальные услуги в коммунальной квартире платятся исходя из критериев оплаты. К примеру, когда оплата начисляется исходя из количества граждан, проживающих в квартире, в частности за водоснабжение, оплата производится без учета долей собственности в квартире. Когда оплата за коммунальные услуги начисляется исходя из площади квартиры, в частности, за отопление, ее условия изменяются: собственники оплачивают услугу соответственно с размером принадлежащих им долей в праве общей собственности.
Как делится общая площадь в коммунальной квартире
Как делится общая площадь в коммунальной квартире на 3 хозяина. Комнаты площадью 15.8, 11.4, 17.1, общая площадь квартиры 67.1,. Для оплаты каждому собственнику.
Как делится общая площадь в коммунальной квартире между соседями. Если у одних 12 квадратов у других 17 кв.м. жилой площади.
Как делится общая площадь в коммунальной квартире 1.собственник 20/49 и 2-ой собств. 29\49 общая площадь квартиры 74 кв.м (значит общая 25 кв.м)?
Как делится общая площадь в не приватизированной коммунальной квартире?
Как делится общая площадь в коммунальной квартире между проживающими в ней, при приватизации этой квартиры? И можно ли опротестовать если есть несогласные в этой квартире. Куда обращаться.
Как делится общая площадь в коммунальной квартире?
1.Сумма ремонта делится на количество собственников квартиры?
2. Сумма ремонта делится на количество проживающих на данный момент в квартире?
3 На количество в квартире?
Господа юристы! Скажите пожалуйста, как делиться общая площадь в коммунальной квартире (коридор, кухня и т.п.)? Пропорционально количеству живущих или же прописанных или же поровну. Может ли это зависеть от кол-ва лицевых счетов? И как вообще делиться? По периметру или по площади?
Заранее благодарю! С уважением, Карелина Инна.
В 3-х комнатной коммунальной квартире 3 собственника. Как при продаже делятся деньги если комнаты имеют-12,8, 20, 21 кв.м, общая площадь 81 кв.м.
1 Как делится общая площадь в коммунальной квартире?-По количеству прописанных собственников или по метражу находящихся в собственности комнат?
2 Имеет ли право сожитель не прописанный в коммунальной квартире пользоваться местами общего пользования без согласия соседей?
3 Имеет ли право один из собственников коммунальной квартиры сдавать в наем комнаты количеству человек больше чем прописано у него.
Как рассчитать оплату ремонта мест общего пользования в коммунальной квартире в долях собственника, общая площадь квартиры 62,6 кв. м.Площадь моей комнаты (10,5 кв. м).Второй собственник две комнаты (19 кв. м+12,9 кв. м),сумма ремонта 8000 руб. как делится сумма ремонта?
Как делится общая площадь в коммунальной квартире. У соседки две комнаты-площадь 17 и 9 моя комната 12 метров. Комнаты приватизированные. Соседка не разрешает ставить стол на кухне. Пои этом у неё стоят два стола, два холодильника и т.д.
В каком постановлении сказано, что балкон делится на всех прописанных жильцов коммунальной квартиры как общая площадь? Подскажите, где можно посмотреть последние поправки и постановления к жилищному кодексу по коммунальным квартирам? Заранее спасибо.
Как делится общая площадь в коммунальной квартире? Правда ли, что самая маленькая комната в коммуналке имеет меньше места на пользование в местах общего пользования? В соответствии с какими статьями? Имеются ли организации которые могут помочь рассчитать квадратуру на каждую комнату в коммунальной квартире которую она занимает и превысила ли она допустимые квадраты?
Как в этом случае должна быть поделена сумма за общую площадь: между двумя собственниками, или же между количеством прописанных в этой квартире человек? Или же долевые соотношения определяют сами собственники?
Никак не могу найти в интернете определения доли собственности. Если вам не сложно, пожалуйста, подскажите, как именно определяется это понятие?
Касаемо долей собственности жильцов в коммунальной квартире. Как делится общая жилплощадь в КК между жильцами. (например площадь кухни, или ванной комнаты)
С уважением, Дьяченко К.
У меня такой вопрос. Собираемся продавать квартиру (3-комнатная). В этой квартире 2 собственника, в родственных отношениях не состоят. Коммунальной квартира не считается, просто квартира с двумя собственниками, приборы учёта стоят на всё единые. У одного собственника 1 комната (15,3) у второго 2 комнаты (14,2 и 14,6). Планировка: Изолированная. Общая пл.: 70.6 м 2, Жилая пл.: 44.1 м 2, Пл.комнат: 15.3+14.2+14.6 м 2.
Как делится общая жилая площадь? Коридор (11,9), кухня (10,1), ванна, туалет, лоджия? Согласно долям или пополам между двумя собственниками?
Дмитрий Геннадиевич отвечал на мой вопрос: «Подскажите, пожалуйста, в каком постановлении сказано, что балкон делится на всех прописанных жильцов коммунальной квартиры как общая площадь? Подскажите, где можно посмотреть последние поправки и постановления к жилищному кодексу по коммунальным квартирам? Заранее спасибо.» Ответ: Купите Жилищный кодекс. Он продается. Балкон действительно общая площадь.
Я купила жилищный кодекс, искала все последние изменения к нему. Последнее изменение было 30.04.2008 только к Статье 69. п (права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма)
Живу в коммунальной квартире. Я и мама живем в одной комнате, приватизирована на нас двоих: 2 части мои, 1-ее. Вторая комната приватизирована на отца. Соседка начинает продажу своей комнаты, точнее приватизирована комната на ее несовершеннолетнего сына. Предложение о покупке нам не поступало. Никаких уведомлений о письмах не было. Она в свою очередь трясет перед носом письмом, адресованным нам троим, общим письмом (!) И кучей прикрепленных к нему уведомлений об отказе. Теперь, общую площадь она тоже продает! Разве это законно? К тому же, насколько мне известно, общая площадь делится из расчета от жилой площади, а не по 1/3 каждому. Подскажите, как отстоять свои метры? Куда обращаться?
Я с детьми проживаю в коммунальной квартире я являюсь собственником а мои дети долевыми собственниками, еще в этой квартире проживает семья муж собственник, сын (прописан) и гражданская жена. Так же периодически к ним в гости приезжает дочь второго собственника от первого брака, и в нас железка ванны, кухни и ТД. Подскажите как делятся места общего пользования? Куда мне обратится? Площадь моя комнат 30,8 а общая моя 41,8. У второго собственника 2-е комнаты по 10 м квадратных и в общей сложности в их пользовании 27 как быть? Как решить вопрос сколько моих метров в местах общего пользования? Как защитить свои права?
Спасибо вам заранее за ваш ответ.
Я с двухлетним ребенком прописана в комнате общей площадью 31,6 кв.м трехкомнатной коммунальной квартиры. Площадь комнаты 21,8 кв.м. В районной Управе нам отказали в постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий на основании ст.2 п.4 Закона города Москвы от 15.01.03 №22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» (то есть на основании превышения нормы площади на одного человека, при которой граждане подлежат постановке на очередь).
Подскажите, пожалуйста, как правильно рассчитывается общая площадь на человека в коммунальных квартирах: пропорционально площади комнаты или делится поровну на всех жильцов?
И еще один вопрос: есть ли какие-то другие законы или способы («лазейки»), чтобы нас все-таки поставили на учет? Например: в вышеупомянутом мной законе сказано: «Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий по иным основаниям, предусмотренным законодательством» (ст.3 п.3). Что это за «иные основания»?
Уважаемые господа юристы! Я не надеюсь получить полного ответа на свой вопрос в ВК, т.к. понимаю объемность своего вопроса. Но я готова заплатить деньги за платную консультацию тому юристу, который считает себя компетентным в таких вопросах и согласиться проконсультировать меня, который сможет найти «лазейку» в наших противоречащих друг другу законах.