Как заселиться в квартиру на свою долю
Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?
В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.
У меня много вопросов:
Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.
Ирина Юрьевна, к сожалению, если нет согласия других собственников, реально пользоваться незначительной долей квартиры очень сложно. Сдать долю внаем или прописать других людей без их согласия тоже нельзя. Формально вы можете продать или обменять долю, но и тут результат сделки будет напрямую зависеть от договоренностей с сособственниками.
Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.
Почему сложно пользоваться вашей долей
Зарегистрировать в квартире вашего родственника или сдать долю внаем без согласия сособственников нельзя. Но это не мешает вам как собственнику зарегистрироваться в квартире. Согласие других на это не нужно.
Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому рассказывать, как можно выделить комнату в натуре, смысла нет.
Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.
В случае с дроблением долей в недвижимости учесть интересы всех собственников практически невозможно. Поэтому суды встают на сторону тех, кто может больше пострадать от невозможности использовать свое имущество, то есть владельцев крупных долей. И судьи в том числе учитывают теплоту отношений между сособственниками, сложившийся порядок проживания и наличие в собственности другого жилья. Если в квартире уже живет семья, особенно с детьми, суд не подселит к ним постороннего человека, даже если ему можно выделить комнату. Я знаю случай, когда человеку принадлежало 15 метров в большой квартире и там была комната такого размера. Но его доля относительно второго собственника была маленькой, как и у вас, а отношения с ним не сложились, поэтому суд отказался вселять этого человека.
Что можно сделать с долей
Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.
Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.
Если они согласятся, то порядок действий такой. Сначала нужно письменно предложить выкупить долю всем сособственникам. Если они откажутся или проигнорируют ваше предложение, вы можете продавать ее другим людям, но не раньше чем через месяц. И не дешевле, чем предлагали сособственникам.
Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.
Раньше доли в квартире продавали через нотариусов. С 1 августа 2019 года можно обойтись без них, если продавать все доли сразу. Но это не ваш случай, поэтому нотариус вам все-таки понадобится.
Очень важный и неочевидный нюанс: бывают случаи, когда одни собственники долей могут через суд заставить других собственников продать им доли. Но обратное действие невозможно: нельзя заставить кого-то купить вашу долю.
В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м 2 нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.
Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.
Я вижу такие плюсы найма:
Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут. Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас. Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами. Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.
Как собственнику доли вселиться в квартиру в 2021 году
Большая часть квартир сегодня находится в совместной собственности, при этом живут собственники вместе и конфликтов у них не возникает. Но иногда возникают сложности, когда владельцы долей договориться между собой не могут. Некоторые начинают создавать препятствия по пользованию долей каким-либо одним собственником. Делают это, как правило, те собственники, которые оказались на этот момент в квартире. Они понимают, что если один из собственников живет отдельно, со своей семьей, то и заселяться не захочет. А если все же такая ситуация происходит, то начинают всячески препятствовать этому. В статье рассмотрим, как собственнику доли вселиться в квартиру.
Когда могут возникать проблемы с вселением дольщика в квартиру
Проблемы, которые возникают у собственников долей связаны, как правило, с разделом имущества между бывшими супругами, либо наследниками. С течением жизни люди образовывают семьи, разводятся, умирают. И уже вместо одних собственников появляются другие, между которыми часто возникают конфликты. Если в квартире появляется новый совладелец, то возникает вопрос о возможности пользования им своей собственностью и квартирой в целом. Вопрос этот может решиться и мирным путем, если совладельцы найдут между собой общий язык. Например, они могут договориться о компенсации за эту долю, либо полностью продадут квартиру, а деньги разделят между собой. Однако встречаются и такие собственники, которые принимать нового совладельца не хотят, они ставят железные двери, заменяют замки и просто не пускают его. Выход в этом случае может быть только один – обратиться в суд.
Может ли собственник незначительной доли вселиться в квартиру
Для начала следует понять в чем различие между значительной и незначительной долей в квартире. Незначительная доля от квартиры составляет меньше, чем 25%, при этом в отдельную комнату выделяться не может. Жить на такой незначительной доле невозможно чисто физически, а вот при обращении в суд, дело можно выиграть. Причем, если даже незначительная доля, независимо от ее размера (даже 1 кв.м), является для собственника единственным жильем, он вправе в квартиру заселиться и проживать в ней (Читайте также статью ⇒ Затопили соседи — как взыскать деньги за ремонт).
Доля в квартире получена в дар
Случаются такие ситуации, когда в дар или по наследству человек получит часть квартиры. Но заселиться он в нее не может, так как остальные собственники пускать его не собираются. Что можно предпринять в данной ситуации:
Как собственнику доли вселиться в квартиру через суд
Важно! Собственник доли может обратиться в суд, подав иск о признании доли малозначительной для последующего ее принудительного выкупа остальными собственниками. Суд при этом примет решение о признании собственником того владельца, чья доля больше и обяжет этого собственника выплатить первому компенсацию.
Размер компенсации будет зависеть от стоимости доли, которая будет основываться на общей цене квартиры, размера комнат, размера доли, а также числа собственников. Для установления стоимости приглашаются оценщики, которые, как правило, устанавливают цену гораздо ниже рыночной.
На основании 209 статьи ГК РФ, граждане могут пользоваться своим имуществом, даже если это не квартира, а только доля в ней. Это подразумевает, что он может хранить в квартире свои вещи, жить в ней, при этом иные собственники квартиры препятствовать этому не должны. Несмотря на это, гарантировать, что при подаче в суд по вопросу вселения истец выиграет маловероятно. Иск можно подать о несоздавании препятствии в пользовании квартирой, вселении и др. Выиграть такой иск возможно, но затянуться процесс может на очень длительный срок. Он может длится более одного года. Все это время собственник, оставшийся в квартире будет свободно пользоваться ею, а подавшему иск придется снимать себе жилье.
Если после решения суда вселиться в квартиру все же не получается, все что могут сделать судебные приставы, это штрафовать проживающего в квартире собственника. Но даже если собственнику, которого не пускали, все же удастся в квартиру вселиться, то гарантий того, что другой собственник вновь не поменяет замки нет. В этом случае судебный процесс начинать придется заново. И вновь он может затянуться продолжительное время, как полгода, так и больше. Причем помочь в этом не сможет даже пристав. Так как решение суда в этом случае будет уже выполнено, дольщик вселился, а то, что его выселили снова – это уже новая проблема.
Другой способ вселиться в квартиру
Попасть в квартиру, конечно, можно и путем взлома замка на том основании, что это сделает собственник. Однако, для того, чтобы себя обезопасить, следует выполнить некоторые действия.
В первую очередь предоставить документы, подтверждающие право на квартиру в полицию, чтобы они были в курсе, что если произойдет «взлом», то незаконного в этом ничего нет. В ОВД нужно подать заявление о том, что совладелец находится в квартире и не пускает в нее, поэтому дверь придется взломать. Также следует указать, что статья 14 ГК РФ позволяет в определенных ситуациях применить самозащиту. Помимо этого нужно указать просьбу о том, чтобы другому собственнику была разъяснена ситуация по недопустимости совершаемых им действий. После этого можно переходить к процедуре «взлома замка». Полиция в свою очередь может предоставить участкового, для того, чтобы он присутствовал при таком вселении. Собственнику также можно предварительно направить письмо с требованием о том, чтобы он предоставил ключи от квартиры, которая является совместной собственностью. Сделать это лучше с описью вложения и уведомлением о вручении. Таких писем можно послать несколько, а копию письма и уведомление о вручении приложить к заявлению в полицию. Это станет дополнительным подтверждением того, что все способы по вселению были использованы (Читайте также статью ⇒ Допустимый уровень шума в многоквартирных домах).
Проживание в квартире, являющейся общей долевой собственностью
Двухкомнатная квартира находится в общей долевой собственности у двух чужих друг другу людей, по 1/2 доли у каждого, досталась им по наследству. В квартире прописан только один из собственников и проживает там, другой не прописан и имеет другое жилье. Имеет ли право собственник, который не прописан, но решил проживать в этой квартире, привести на свою долю жену и детей для совместного проживания с ним, если второй собственник против?
Так называемая прописка отменена с 1 октября 1993 г. Вместо нее Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» введена «регистрация», которая применяется в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Регистрация является административным актом и не порождает жилищных прав, а лишь подтверждает преимущественное проживание граждан по указанному при регистрации адресу.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Таким образом, законом установлено, что собственники долей (сособственники), пользуясь, владея и распоряжаясь своей собственностью, должны действовать согласованно, не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе другого сособственника.
Поскольку собственникам принадлежат доли, а не конкретные комнаты, то следует учитывать идеальную природу этих долей. Это означает, что доли выражены не в натуре в виде конкретной площади (комнаты), а они являются неосязаемыми, эфемерными, поскольку суть «доли» юридическая фикция, абстракция, и эти доли могут не совпадать с фактическими площадями имеющихся помещений.
Поэтому сособственники долей вправе пользоваться всей квартирой согласованно, а для исключения конфликта – договариваться письменно или устно, кто в какой комнате живет.
Такая согласованность должна быть достигнута и в случае, если один из сособственников намерен вселить «квартиранта», т.е. сдать квартиру (не долю и не комнату, а квартиру!) в наем (аренду). А поскольку закон возлагает на сособственников обязанность действовать согласованно, то именно на собственнике, вселяющем «квартиранта», в случае спора будет лежать бремя доказывания, что согласие другого собственника было получено, а в доказательство своего утверждения предъявить подписанное сторонами письменное соглашение, в котором содержится не только согласие другого сособственника на вселение, но и условия проживания «квартиранта», взятые из договора найма (аренды), срок действия соглашения и порядок его расторжения. Отсутствие такого соглашения чревато судебным решением о выселении «квартиранта» и длительным конфликтом. И никто, даже суд, не вправе насильно вселять кого-то при отсутствии согласия другого сособственника. Единственный случай, когда такого согласия не требуется, – это вселение несовершеннолетнего ребенка к родителям исходя из нормы ч. 1 ст. 70 Жилищного кодекса РФ, примененной по аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ).
Вселение на долю в квартире
Основная часть квартир в нашей стране имеет несколько собственников. Многие живут бесконфликтно и у них все хорошо. Сложности, в основном, возникают когда совладельцы долей в квартирах не могут договориться. Кто-то из них начинает чинить препятствия своему сособственнику в пользовании его долей квартиры, другие принимают вполне честное и справедливое предложение вместе продать всю квартиру и разделить деньги соизмеримо долям в квартире. Игнорируют, в основном, такую позицию те собственники общедолевой собственности, которые оказались в квартирах.
Они прекрасно понимают, что их сосед, который живет со своей семьей в отдельной квартире, реально не станет заселяться на свою долю в общедолевой квартире, чтобы пожить в коммуналке. Обещаниям о том, что они готовы выкупить или продать квартиру, перейти на совместное пользование и тд. не будет конца. Их все устраивает, они, имея долю в квартире, пользуются всей квартирой и им незачем ухудшать свои условия проживания. Что же делать и как с этим бороться? Это тема нашего сегодняшнего разговора.
Если доля в квартире не значительна
Чем отличаются незначительные или малозначительные доли в квартире?
Незначительная доля в квартире составляет менее 25% от общей площади квартиры, но не может быть выделена в изолированную комнату, доля в квартире должна быть меньше самой маленькой изолированной комнаты.
К примеру, 1/4 доля в однокомнатной квартире значительная, но уже 1/5 доля, в той же однокомнатной квартире, является уже незначительной долей квартиры.
А вот 1/5 доля в четырехкомнатной квартире считается значительной в случае, если она по размеру больше, чем маленькая изолированная комната.
Незначительную долю в квартире сособственники могут и имеют полное право через суд выкупить в принудительном порядке у выделяющегося собственника, а значительную долю в квартире выкупить у сособственника принудительно нельзя, гораздо проще выиграть судебный иск о вселении на такую долю.
Жить на малой доле физически невозможно, а выиграть судебный процесс можно. Продать возможно совершенно любую долю квартиры, все зависит от цены. Цена должна быть адекватная, на каждую долю в квартире есть свой покупатель. Надо также не забывать, что если доля в квартире, неважно какого размера, является единственным жильем, то другой стороне невозможно данную долю в квартире принудительно выкупить.
Доля в квартире:договориться можно всегда
Существует несколько вариантов:
1. Пытаться путем переговоров договориться с другим собственником квартиры.
2. Заселиться в квартиру. Можно в суд подать иск о вселении, но, скорее всего, дело будет проиграно.
Суд, исходя из того, что доля в квартире малозначительная, откажет во вселении. Можно также потребовать компенсацию. Но оппонент, к примеру, заявит что денег у него просто нет. Тогда нужно будет предъявить иск о нечинении препятствий в пользовании, такое дело практически всегда выигрышное.
.Конституция РФ гарантирует право человека пользоваться своим имуществом. Даже если это всего несколько квадратных метров.
3. Ну а если нет ни желания, ни сил, ни возможности и Вы хотите забыть про все это как страшный сон, конечно, стоит продать долю в квартире. Конечно, продать долю в квартире намного сложнее, чем продать квартиру, да и откровенно говоря, продана доля в квартире будет с не малым дисконтом, но, в любом случае, это лучше, чем подарить её «соседям».
Доля в квартире стоит не более 50% от той цены, которую Вы смогли бы получить при продаже совместно всей квартиры.
Долевая собственность оформляется конституцией
Самый главный документ в любом государстве – Конституция.
В Конституции Российской Федерации есть статьи, которыми нужно пользоваться при возникших такого рода трудностях.
Статья 35.
1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.
Статья 25.
Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
Гражданский Кодекс РФ – статьи 249, 250, 252. Там сказано, что собственники по взаимному согласию пользуются, распоряжаются, владеют тем имуществом, которое у них есть. А если они не достигли согласия, то проблема решается уже в судебном порядке.
Доля в квартире: раздел
Наиболее часто проблемы с, долевой собственностью появляются в результате раздела имущества между наследниками или бывшими супругами. Люди умирают, разводятся, образовываются новые семьи. Вместо первоначальных собственников появляются их наследники и не редко возникают конфликты. И вполне обычная доля в квартире сразу становится проблемной долей в квартире.
Вот они и есть к слову настоящие рейдеры, а не те, кто, пусть даже и с болгаркой в руках, пытается попасть на свою собственность и не важно как она ему досталась, если не правомерно, то это дело следственных органов, а не окопавшегося и забаррикадировавшегося соседа, который как на митинге выкрикивает: « Помогите, спасите, рейдеры собственности лишают»,- а сам без зазрения совести пользуется чужой собственностью и ущемляет права, гарантированные Конституцией РФ, всем без исключения.
Что же делать в том случае стороне которая не может попасть в квартиру, если сособственник, уверенные в своей безнаказанности, препятствуют его доступу в квартиру и не хотят вступать в диалог и договариваться? Одна из дорог, конечно, в суд.
Доля в квартире: вселяемся через суд
Сколько стоит доля в квартире зависит от многих факторов: доли, цены самой квартиры, размера доли и размера комнат в данной квартире, наличие несовершеннолетних, количества сособственников. Оценщики и риэлторы считают доли в квартирах с очень ощутимым дисконтом.
В такой ситуации немало зависит и от самого судьи. Практически всегда оценщики оценивают долю раза в два дешевле, чем она стоит, где все собственники договорились и совместно продают квартиру.
И судьи соглашаются или вынуждены соглашаться с данной оценкой. Хотя это в корне не правильно. Такая, по мнению юристов, в России сложилась печальная практика. Получается, что тот, кто выкупает, не согласился полюбовно договориться и тем самым в итоге выкупает долю в квартире у своего сособственника в два раза дешевле. Разве это справедливо? И кто настоящий рейдер?
Статья 209 Гражданского кодекса РФ гласит о том, что гражданин вправе пользоваться своим имуществом (долей в жилом помещении), жить там, хранить свои вещи, а другие собственники долей в этой квартире не вправе им мешать. Конечно, Вы можете в суд подать иск о защите нарушенных прав. Но полной гарантии, что истец выиграет такое дело, нет. Сложившаяся на сегодняшний день судебная практика подсказывает немного другой выход из данной ситуации.
Надо подать иск о нечинении препятствий в пользовании квартирой, вселении, обязании передать ключи и т.п. Такое дело, однозначно, выигрышное. Плохо только то, что данное дело может затянуться на год и более, а все это время другой собственник доли в квартире будет пользоваться всей квартирой, а Вы снимать жилье или жить на вокзале.
Может получиться и так, что и после того, как суд вынесет решение в пользу ущемленного сособственника, выяснится, что данное судебное решение не получается исполнить. К сожалению, в случае неисполнения судебного решения о вселении в квартиру, судебные приставы могут всего лишь оштрафовать окопавшегося сособственника и других реальных рычагов давления для исполнения судебного решения у него по нашему законодательству нет.
А самое смешное, что после удачного вселения, вполне может случится так, что замок снова поменяется и уже знакомый до боли полугодовалый процесс, придется начинать заново.
Таково несовершенство закона в данном направлении, в случае, если судебное решение было уже исполнено и истца принудительно вселили в квартиру, а сособственник вновь его выгнал, судебный пристав не сможет помочь. Таков закон. Прежнее судебное решение уже исполнено, а если конфликт снова возник нужно опять пойти в суд и заново подать иск. Более подробдо можно прочитать здесь.
В этом нет никакого самоуправства, как говорят некоторые адвокаты представляющие сторону «окопвшихся» сособственников, пытающиеся втянуть в судебный процесс. Адвокаты деньги берут не за результат, а за судебный процесс и проведенное в суде время.
Вполне естественно что сломать замок в двери собственнику, будет совершенно соизмеримо нарушению того кто не пускает одного из собственников в его квартиру и не будет выходить за пределы действия требуемого для того чтоб присечь данное нарушение.
Ему пришлось сломать замок и если надо дверь, лишь в следствии того что «сосед», самовольно установил замки на общую дверь и не дал ключи. Только по этому были сломаны замок или дверь, которые препядствовали законному праву пользования жилым помещением.
Представьте как нелепо будет звучать заявление в полицию в котором будет написанно:». я не впускал в квартиу своего сособственника, потому что я считаю что пользоваться всей квартирой могу только я, а он несмотря на это сломал замок, который я купил и установил на входную дверь в квартиру которая принадлежит в долевой собственности мне и моему сособственнику, которого я не пускал. » Забавно, не правда ли? Дверь кстати тоже принадлежит в долях соизмеримых долям в квартире.
Чтобы в дальнейшем не было недоразумений перед походом с «болгаркой» к дверям квартиры, собственнику доли в квартире, как говорят некоторые «ходоки», стоит совершить эти действия.
Обязательно упомяните 14 статью ГК, позволяющую осуществить самозащиту. В конце заявления, обязательно напишите, что Вы просите объяснить и разъяснить другому участнику долевой собственности о недопустимости с его стороны противоправных действий, направленных на препятствия и недопущения в квартиру Вас, такого же собственника, как и он.
Лучше послать их несколько. Возьмите обязательно на телеграфе заверенные копии текстов телеграмм и копии уведомлений о вручении. Имейте это на руках при вселении в общедолевую квартиру. Копии же приложите к заявлению в полицию. Это также будет служить доказательством, что «злодей» проигнорировал их и намеренно воспрепятствовал осуществлению прав собственника.