можно ли сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей при долевой собственности
Можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
В 2021 году в больших городах всё также актуальна аренда комнаты в коммунальной квартире.
Однако в этом вопросе имеется ряд нюансов, которые нужно знать и арендодателю, и потенциальному квартиранту.
Что надо знать при сдаче внаём комнаты в коммуналке? Необходимо ли на это согласие собственников других комнат? Итак, далее о том — как законно сдать комнату в коммуналке.
Законодательная база: нюансы и подводные камни
В 2006 году в российском законодательстве появилась ст. 52 ЖК РФ, где чётко указано, что отдельная жилая комната в коммунальной квартире или общежитии может являться автономным объектом для заключения договора соцнайма.
Вследствие принятия данной статьи многие арендодатели перевели предоставленную государством муниципальную жилплощадь в личную собственность.
Комната в коммунальной квартире — это жилое помещение и самостоятельный объект права собственности (ст. 16 ЖК РФ). В ст. 30 ЖК РФ и ст. 228 ГК РФ прописано право собственника распоряжаться жилым помещением в рамках законодательных норм.
Это значит, что владелец комнаты не вправе на своей территории организовать магазин или офис, но может её продать, сдать в аренду, подарить или обменять.
В ст. 45 ЖК РФ приводится перечень ограничений права собственности для владельцев комнат в коммунальной квартире. В данной статье обозначено, что собственник комнаты не вправе выделять свою долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, отчуждать её или передавать права на эту долю отдельно от права собственности на свою комнату.
Иными словами, собственник комнаты в коммуналке не может выделить себе, а затем сдать или продать часть кухни, туалета, коридора и ванной в общей квартире.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.
Можно ли сдавать комнату в коммуналке без согласия соседей?
В Жилищном Кодексе есть несколько статей, противоречащих друг другу. Так, например, согласно п. 1 ст. 41 ЖК РФ, помещения общего доступа принадлежат всем владельцам и нанимателям комнат в коммуналке на основании долевой собственности.
И для того, чтобы квартирант получил доступ к ванной, кухне и прочим общим местам, необходимо получить разрешение у соседей. Что же делать? Как сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
Если соседи выступают против заселения комнаты третьим лицом, арендатору стоит обратиться к п. 1 ст. 36 ЖК РФ, в которой говорится, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений принадлежат места, не являющиеся частью квартиры или комнаты: лифт, лестничная площадка, придомовая территория, подвал, чердак и т. д.
На выручку придёт также и ст. 42 ЖК РФ, гласящая о том, что у собственника комнаты в коммуналке имеется своя личная доля в общей собственности, которой он волен распоряжаться по своему усмотрению.
Таким образом, опираясь на эти статьи, можно сделать вывод: собственник вправе предоставить внаём не только саму комнату, но и право пользования санузлом, кухней, коридором и прочей общей территорией. И здесь важно правильно составить договор.
Как составить договор сдачи в аренду комнаты в коммуналке?
Собственнику комнаты потребуется документ, подтверждающий его право собственности на комнату, которая сдаётся внаём. Договор можно составить самостоятельно в произвольной форме.
Основное, что нужно в нём прописать:
Отдельным пунктом следует прописать, что дополнительно к комнате сдаются внаём места общего пользования. Стоит также указать, что наниматель обязуется соблюдать график дежурств в общих местах, если таковой разработан и применяется в коммунальной квартире.
Арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду помещением для личного проживания. Имущество собственника сдаётся квартиранту на срок действия договора.
Арендатор, как представитель собственника жилплощади, вправе пользоваться местами общего пользования, находящимися в долевой собственности между соседями по коммуналке.
Правила сдачи неприватизированной комнаты в коммунальной квартире
Если комната в коммунальной квартире не принадлежит арендодателю, то бишь он проживает в ней по договору социального найма, то на передачу жилплощади в субаренду он должен получить разрешение Жилищного комитета.
Только после этого есть смысл договариваться с соседями. Кроме того, перед сдачей комнаты в коммуналке следует помнить о нормах проживания на каждого из жильцов. Согласно этим нормам, на одного человека должно приходиться не менее 12 м² жилой площади.
Итак, чтобы сдать в аренду комнату в коммуналке, не требуется получать согласие соседей, если жилое помещение находится в собственности арендодателя.
То же самое относится и к местам общего доступа в коммунальной квартире: если владелец комнаты на законных основаниях владеет жильём, то он имеет полное право передавать её в пользование своему представителю, то есть квартиранту.
Тем не менее, прежде чем заниматься сдачей комнаты в коммуналке, собственнику лучше всё-таки согласовать данный вопрос с остальными жильцами.
Гибкость и умение договариваться здесь сослужат хорошую службу и принесут пользу не только хозяину комнаты, но и будущему жильцу.
Разрешите помыться
И сильно осложняли жизнь владелице всего, что стояло на этой «общей» территории. Дело в том, что кухня и ванна остались неделимыми между хозяйками коммуналки. И все, что в туалете и коридоре находилось, принадлежало постоянно живущей хозяйке. А временные жильцы считали необязательным покупать вешалки и кухонную утварь.
Уставшая хозяйка двух комнат пошла в районный суд с иском о защите своих гражданских прав и за компенсацией морального вреда. Она хотела, чтобы на вселение временных жильцов у нее спросили разрешение. Но суд ей отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, проверив решения районных и городских коллег, с ними не согласилась.
Районный суд, когда отказывал истице, исходил из того, что в сегодняшнем законодательстве не предусмотрено такое ограничение прав собственника, как необходимость получения согласия собственников других комнат на вселение посторонних на свою территорию. А «общее имущество», то есть ванна, кухня и коридор, «следует судьбе права собственности на комнату». Суд сослался на 41 и 42 статьи Жилищного кодекса. Верховный суд с такими выводами не согласился.
Высший суд заявил что, собственник имеет право «предоставлять во временное владение» другим гражданам свое жилое помещение. Но кроме прав, у него есть и обязанности. Хозяин квадратных метров по закону обязан «соблюдать права и интересы соседей и порядок содержания общего имущества».
Верховный суд пришел к выводу, что нарушение районным и городским судами закона привело к тому, что исковые требования истицы «фактически остались нерассмотренными». Решения по делу хозяйки двух комнат отменены и дело пересмотрят.
Как сдать комнату в аренду по закону
Согласно статье № 608 ГК РФ, арендодателями могут быть не только сами собственники, но их доверенные лица. То есть, владельцу жилья необязательно самому заниматься его сдачей в аренду. Он может написать нотариальную доверенность на любое третье лицо.
Сдача жилья внаем – одна из древнейших операций с недвижимостью. И на данный момент нет никаких оснований полагать, что она может потерять свою актуальность. Всегда есть люди, имеющие избыточные «квадратные метры». А также люди, которые нуждаются в жилье, но не хотят, или не имеют возможности стать собственниками недвижимого имущества.
Наша статья посвящена одному из аспектов аренды жилья – сдаче в наем отдельной комнаты. Мы расскажем, как совершить данную сделку правильно. То есть, не нарушая закон, и одновременно не рискуя стать жертвой нарушения закона со стороны контрагента.
Кому выгодно сдавать и снимать комнату
Вопрос риторический. Выгода взаимна. Владелец квартиры, состоящей из нескольких комнат, может нуждаться только в одной. Остальные же «стоят мертвым грузом», лишь требуя дополнительных усилий на подержание чистоты и затрат на коммунальные услуги. Ведь они все равно нуждаются, как минимум, в отоплении.
Сдача «ненужных» комнат в аренду позволяет сократить расходы, да еще и получить прибавку к доходу. Кроме того, при удачном стечении обстоятельств, одинокий человек (а именно такие, как правило сдают комнаты) получает «живого человека в доме», который, в случае чего, может оказать необходимую помощь. Например, вызвать врача.
Снимают же комнаты молодые люди, еще не имеющие собственного жилья, но стремящиеся «съехать от родителей», приезжие, еще не решившие, «пускать ли им корни» на новом месте, студенты, командированные. Одним словом, люди, которым надо где-то жить, а комната – более выгодный вариант, чем отдельная квартира.
Так что «съемные» комнаты – вполне востребованный товар на рынке недвижимости. Впрочем, то же самое касается и отдельных квартир.
Кто имеет право сдавать квартиру или комнату
Сдавать что бы то ни было в аренду имеет право, безусловно, лишь тот, кому это «что-то» принадлежит. То есть, собственник данного имущества. Но есть один нюанс.
Согласно статье № 608 ГК РФ, арендодателями могут быть не только сами собственники, но их доверенные лица. То есть, владельцу жилья необязательно самому заниматься его сдачей в аренду. Он может написать нотариальную доверенность на любое третье лицо.
Если же собственник не один, а несколько, то возможны два варианта:
Бывает так, что собственник у жилого помещения один, а прописаны на ней несколько человек. Например, члены его семьи, которые отказались от долевой собственности, руководствуясь тем или иным мотивом. Если в квартире прописан не только собственник, каждый, зарегистрированный на жилплощади, должен дать согласие на заключение собственником договора аренды на помещение.
Как сдавать: ИП или физическое лицо
Над этим вопросом часто размышляют люди, которые сдают жилье на постоянной основе. По сути – это постоянный источник дохода для них. Так может нужно зарегистрировать статус ИП?
Это совсем необязательно. Любой гражданин вправе получать доход со сдачи внаем своего жилья, платя налог НДФЛ. Другое дело, что регистрация ИП дает возможность выбирать вариант налогообложения. И налог, который платит индивидуальный предприниматель, может быть меньше, чем 13% НДФЛ.
Однако у ИП свои недостатки:
Другими словами, отсутствие статуса ИП упрощает сдачу недвижимости в аренду, а также позволяет в любое время продать комнату или квартиру, получив налоговые льготы. Наличие же – уменьшает налоги на стабильно получаемый с аренды доход.
Так что регистрировать ИП или нет, каждый должен решать сам, исходя из собственных выгод и предпочтений.
С чего начать? Пишем объявление
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?
Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:
Перегружать объявление подробностями не стоит. При звонке потенциальный квартиросъемщик сам задаст уточняющие вопросы, а придя на просмотр, увидит все, что его интересует, собственными глазами. Чем лаконичнее и четче объявление, тем больше шансов, что его прочтут и быстро отреагируют не предложение.
Способы сдачи комнаты в аренду
Разделения труда еще никто не отменял, так что хозяин комнаты может поступить двумя способами:
Современные занятые люди чаще предпочитают действовать через агентов. Причем, как арендодатели, так и жильцы. Участие в деле «официального лица» дает людям ощущение безопасности и законности сделки. И не только ощущение. Агенты действительно берут на себя все официальные хлопоты, связанные с оформлением документов.
Договор аренды, заключенный агентом примут в любой инстанции, как доказательство того, что гражданин действительно проживает по данному адресу.
Как правило, договор заключается на год. Впоследствии его можно автоматически продлить на тех же или измененных условиях. А затем зарегистрировать в Росреестре. За помощью в этом вопросе также можно обратиться к риэлтору или в агентство.
Однако за помощь придется платить. С арендаторов агент обычно берет комиссию, равную плате за один месяц, а с арендодателя несколько отдельных платежей:
Так что каждый арендодатель, опять же, сам должен решать, что ему выгоднее – заплатить специалисту, либо тратить на все эти операции свое время и силы.
Подготовка к сдаче
«Предпродажная подготовка» при сдаче квартиры не менее важна, чем при ее продаже. Риэлторы уверяют, что грамотная подготовка увеличивает цену аренды в среднем на 30-50%. Не говоря уже о том, что желающих снять ее становится значительно больше. А значит, у арендодателя расширяется выбор.
Перед сдачей комнаты следует:
Комната в неприватизированной квартире
В принципе, сдача в аренду комнаты в квартире, которую семья занимает на основании договора социального найма, возможна с согласия собственника квартиры. Необходимо подать собственнику (муниципалитету) письменное обращение и приложить к нему согласие всех, кто прописан и проживает в квартире. Но нужно помнить, что муниципалитет вправе, как разрешить, так и отказать вам.
Если же, несмотря на отказ, комната все-таки будет сдана, и это станет известно собственнику, квартиросъемщика могут наказать, вплоть до расторжения договора социального найма. Поскольку любые операции с недвижимостью имеет право производить лишь собственник, либо его доверенное лицо. У нанимателя такого права нет.
Комната в приватизированной квартире
Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.
Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:
ВНИМАНИЕ! Не забывайте, что, если вы сдаете комнату в квартире, где одновременно живете сами, с семьей, то, по сути, превращаете отдельную квартиру в коммунальную. Поскольку, хотя вы и не сдаете нанимателю напрямую кухню, санузлы, прихожую, вы неизбежно предоставляете ему право пользоваться ими. Ведь жилец вполне законно полагает, что, снимая комнату, одновременно получает полное право приготовить себе ужин, принять душ, постирать белье, воспользоваться туалетом, наконец. Поэтому желательно согласовать порядок пользования совместными помещениями заранее. Надежда на то, что «по ходу дела все как-нибудь утрясется», может впоследствии привести к серьезным конфликтам и досрочному расторжению договора аренды одной из сторон. Это невыгодно ни арендатору, ни арендодателю.
Как сдать комнату самостоятельно
Все потенциальные арендаторы прекрасно отдают себе отчет, что, обращаясь в агентство, они «теряют» арендную плату за целый месяц. Именно такой размер вознаграждения обычно требуют себе риэлторы. А поскольку съемщики комнат обычно люди небогатые, они предпочли бы избежать этих затрат. То есть, снять комнату напрямую от хозяина.
Поэтому потенциальному наймодателю совсем нетрудно найти клиента, в свою очередь, минуя агентство. Для упрощения процедуры нужно снабдить объявление фотографией сдаваемого помещения. А затем разместить его на любой электронной площадке – от «Авито» до тематических пабликов в соцсетях.
Или даже на обычной доске объявлений. Кстати, местоположение «аналоговой» доски объявлений может помочь охватить именно ту, «целевую аудиторию», которой вы рассчитываете сдать комнату. Например, если вы ищете студентку/студента – размещать объявления целесообразно вблизи учебных заведений.
При самостоятельной сдаче особенно важно публиковать достоверные данные. Попытки «приукрасить продаваемый товар» приведут только к лишней потере времени на бесплодные осмотры. Важно также корректно описывать инфраструктуру района: наличие рядом магазинов, детских и леченых учреждений, зон отдыха, транспортную систему. Для крупных городов вопросы транспорта особенно важны.
Когда дело дойдет до личных переговоров, необходимо обсудить:
После того, как стороны все обсудили и пришли к согласию, следует оформить договор. Его образец можно найти в интернете. Скачать пустой бланк не составит труда.
Требования, предъявляемые к составлению договора аренды комнаты
При составлении договора аренды строгую форму соблюдать необязательно. Договор в любом случае будет иметь законную силу, если в нем будут отражены:
Деньги за аренду квартирант может платить любым удобным для арендодателя способом: наличными, либо перечислением на карточку или банковский счет. При безналичном расчете сведения о поступлениях средств сохраняются в банке (хотя хранить чеки все-таки будет не лишним).
Если происходит оплата наличными, следует предусмотреть систему взаимных расписок. Это исключит возникновение, как случайных недоразумений, так и злонамеренных материальных претензий в будущем.
Договор оформляется в трех экземплярах. По одному для каждой из сторон и еще одни – для регистрации в Росреестре.
Договор можно написать от руки или набрать на компьютере. Нотариального заверения он не требует.
Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду
Необходимо до 30 апреля того года, что следует за отчетным, заполнить и сдать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. И оплатить рассчитанную по ней сумму не позднее 15 июля того же года. За не поданную вовремя декларацию или задержку оплаты ФНС оштрафует налогоплательщика.
Доказательством размера полученного дохода, считается копия арендного договора и выписка с расчетного счета. Если оплата производилась наличными – расписки.
Заполнить декларацию нетрудно. В ней указываются полученный доход, понесенные расходы и собственно сумма налога. Если комната сдавалась не полный год, а лишь несколько месяцев, в графе, куда вносится сумма арендной платы проставляется ноль.
Расторжение договора аренды комнаты в одностороннем порядке
Во избежание недоразумений, взаимных претензий или даже судебных разбирательств, стороны договора аренды должны уделить особе внимание разделу, касающемуся досрочного расторжения договора.
В принципе, необходимость расторгнуть договор раньше срок может возникнуть, как у жильца, так и у наймодателя. Понятно, что сторона, которая была заинтересована в соблюдении условий договора до конца срока, будет чувствовать себя обиженной, и может начать неконструктивно протестовать.
Чтобы этого не произошло, следует заранее прописать, например, возможность расторжения договора по инициативе квартиранта, если ему понадобилось переехать на новое место жительства (например, за какой срок наймодатель должен быть предупрежден, и как будет происходить окончательный расчет).
Сам же наймодатель может испытать настоятельную потребность «прогнать» жильца, если проживание с ним под одной крышей стало невыносимым. Причинами досрочного расторжения договора с его стороны могут стать:
Все возможные жизненные ситуации, конечно, предусмотреть нереально. Но самые распространенные причины досрочного разрыва деловых отношений стоит учесть при подписании договора аренды.
На что еще нужно обратить внимание
Подытоживая все вышесказанное, мы хотим дать нашим читателям несколько полезных практических советов:
Дополнительные вопросы
Как сдать комнату в коммунальной квартире, если соседи против?
В перспективе их планируют продать, или поселить туда детей, когда те окончат школу и захотят жить отдельно, но пока эти комнаты висят «мертвым грузом», являясь при этом потенциальным источником дополнительного дохода.
Если комната приватизирована (о сдаче неприватизированных комнат мы даже говорить не будем, нелегко сдать даже комнату в отдельной неприватизированной квартире), согласие соседей на въезд нового жильца-арендатора не требуется. По закону.
А по жизни – недовольные соседи могут не только моментально «выжить» жильца из коммунальной квартиры, но и устроить «веселую жизнь» самому арендодателю.
Жильцу могут постоянно предъявлять вздорные претензии («слишком громко топаешь», «долго сидишь в туалете», «от твоей сковородки воняет весь дом», «твой телевизор не дает мне спать»), закрывать дверь на цепочку после полуночи, вызывать полицию по надуманному поводу.
В таких условиях не согласится жить ни один человек, тем более тот, который чувствует себя в чужой квартире «на птичьих правах». На арендодателя также могут писать кляузы во всевозможные инстанции. Пока разберутся в их необоснованности – нервы уже будут безнадежно испорчены.
Поэтому единственный способ сдать комнату в «коммуналке» (особенно, если вы сами в этой квартире не живете) – договориться с соседями добром. Например, заранее познакомить будущего арендатора с соседями, чтобы они убедились в том, что неприятностей от нового жильца не будет.
Можно даже «схитрить», предложив, например, на выбор, студента-иностранца, который к тому же овладевает игрой на скрипке (вымышленный персонаж) и одинокую девушку-служащую без вредных привычек (реальный кандидат). Выбор соседей очевиден.
Но оба варианта возможны, только, если жильцы коммунальной квартиры не хотят нового соседа из опасений, что тот окажется «асоциальным типом». Если же им просто нравится, что в квартире «меньше народа – больше кислорода», личные качества арендатора соседей не волнуют. Им просто надо, чтобы в комнате не жил никто.
Одним словом – пытаться сдать комнату в коммуналке, если соседи против, совершенно бессмысленно. Жильцы просто не будут «держаться» больше месяца, и вы получите больше хлопот, чем дохода от сдачи недвижимости. Нужно постараться, чтобы они были «за».
Как сдать комнату в общежитии?
Подобные объявления встречаются, но это незаконно и ненадежно. Правом проживания в общежитии на законных основаниях пользуются только те, кто вступил в трудовые или иные договорные отношения с владельцем здания.
Арендатор же, въехавший, допустим в комнату жильца, который сам пока перебрался к родственникам, может быть выселен в любой момент. Никаких прав договор аренды ему не дает.
Исключение составляют лишь те редкие случаи, когда бывшее ведомственное общежитие поступает в распоряжение муниципалитета, и его жильцы получают право приватизировать свои комнаты на общих основаниях. Тогда действуют те же правила, что и при сдаче прочих комнат, находящихся в собственности граждан.
Как сдать комнату в квартире с долевой собственностью?
При долевой собственности собственник каждой доли владеет не конкретными «квадратными метрами», а лишь набором определенных прав. Например, получить указанную долю средств при продаже квартиры или использовать ее совместно с другими собственниками, согласно достигнутым между ними договоренностям. Если владельцы долей договориться не могут, они вправе обратиться в суд, согласно статье № 247 (п.1) ГК РФ.
Чтобы сдать комнату в квартире, у которой насколько собственников, одни должны договориться между собой. Если же один «дольщик» сдаст условно говоря «свою» комнату в аренду самовольно, остальные вправе оспорить его действия в суде. Согласно судебной практике, в таких случаях чаще всего суд признает договор аренды недействительным, и выселяет арендатора
Если же собственники договорились между собой, они либо все вместе выступают в роли арендодателей, либо пишут доверенность на одного из них.
Заключение
Итак, подведем итоги: