можно ли сделать дверь между двумя квартирами
На устройство проема в несущей стене для объединения двух смежных квартир нужно согласие 100% собственников помещений в МКД
 |
| ndefender / Depositphotos.com |
Владельцам смежных квартир, которые пробивают проем в несущей стене между ними и объединяют их в одну, необходимо заручиться согласием 100% остальных собственников помещений в МКД. На это указал суд по делу о восстановлении нарушенного полотна стены, при том, что объединение квартир было давно узаконено (Определение Конституционного Суда РФ от 28 ноября 2019 г. № 3037-О)
Соседи снизу потребовали от собственников «объединенной» квартиры заложить проем, а от органа МСУ – «отменить» согласование перепланировки, указывая сразу на несколько обстоятельств:
Первая инстанция, однако, «вступилась» за объединенную жилплощадь:
Однако апелляционная инстанция решение райсуда отменила:
Ответчики пытались добиться пересмотра в кассации, но безуспешно. Последней «надеждой» была жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации – собственник новой квартиры указывал, что ч. 2 ст. 40 ЖК РФ о необходимости согласия всех собственников помещений в МКД на перепланировку помещений с присоединением части общего имущества в доме противоречит Конституции Российской Федерации, ст. 25 (о неприкосновенности жилища), ст. 35 (о гарантиях права частной собственности) и ст. 40 (о праве на жилище). КС РФ отказался рассматривать жалобу, отметив, что спорная норма сама по себе не содержит неопределенности и не может рассматриваться как нарушающая права заявителя в указанном в жалобе аспекте.
Любопытно, что при этом КС РФ упомянул два других своих «отказных» определения, в одном из которых обсуждалась жалоба на то, что ст. 36 ЖК РФ именно не определяет несущую стеновую панель дома как часть общего имущества и потому не требует согласия собственников МКД на перепланировку помещений с устройством отдельного входа (определение от 25 сентября 2014 г. № 2079-О).
Как по закону объединить смежные квартиры в одну?
Приобрел две однокомнатные квартиры рядом друг с другом. Хочу узаконить — объединить и оформить. Монолитных и несущих стен между ними нет. Т—Ж, подскажите, пожалуйста: как, что, где и почем?
Соседние квартиры действительно можно объединить. И, кстати, не только по горизонтали, но и по вертикали: если квартиры расположены друг над другом. Можно сделать двухуровневую или даже трехуровневую квартиру. Но это сложно, а по цене выйдет как квартира в Москве.
Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта.
Проще всего объединять квартиры на стадии строительства
В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.
Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».
Как согласовать объединение на вторичном рынке
Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.
В жилищном кодексе нет отдельных процедур для объединения квартир. Перепланировка внутри одной квартиры или объединение двух в одну — это юридически схожие процедуры.
Порядок действий будет такой:
Почему не стоит рассчитывать на согласование по уведомлению
Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».
Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.
Универсального ответа на этот вопрос нет. В большинстве случаев я бы сказал, что не примут. Специалисты не хотят брать на себя риски, что дом может разрушиться. Поэтому они лучше десять раз перестрахуются, чем пропустят перепланировку без проекта. Поэтому многие делают незначительные перепланировки и никого не уведомляют. А потом через суд доказывают, что это было законно.
Незначительную перепланировку могут тоже не согласовать
В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.
Какие варианты объединения квартир встречаются на практике
Возможны три варианта объединения:
У вас может быть не только перепланировка, но и переустройство
В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.
Почему лучше сразу заказать проект и не рисковать
Когда объединяете две квартиры, проект нужен всегда. Прямо об этом не написано нигде, но в реальности это именно так. В законе прямо указано, что перепланировка требует проекта. А дальше все зависит от местных традиций и порядков. Поэтому лично мой совет: не рискуйте и сделайте проект.
В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.
В вопросе вы говорите, что стена ненесущая. Даже если это так, не факт, что ее можно снести или сделать в ней дверной проем. Бывает, что ненесущая стена несет разгрузочную функцию и трогать ее не дадут, по крайней мере, без проекта. С проектом будет проще — возможно, там предусмотрят компенсационные колонны или подборки. Специалисты такие вещи учитывают.
В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.
Если вы ошиблись и сделали перепланировку без проекта, вас могут заставить все исправить за свой счет. И на вас ляжет вся тяжесть процедуры согласования самовольно произведенной планировки без проекта в суде.
Зачем нужен технический паспорт
В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.
Чтобы получить документы, следует обратиться в местное БТИ с заявлением на выдачу поэтажного плана с экспликацией квартиры. Напрямую в БТИ сейчас не обращаются, все заявления подаются через местный МФЦ. В некоторых региональных БТИ предусмотрена возможность написать им по электронной почте. В течение двух дней вам ответят и назначат время приема.
Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.
Где сделать проект перепланировки
Проект перепланировки может подготовить любая организация, если у нее есть разрешение на проектирование. Еще это называется допуск СРО. Лучше выбирать серьезные проектные организации, чтобы потом не оказалось, что у них нет соответствующего разрешения. В идеале проект перепланировки должны делать те же люди, кто проектировал дом. Но со старыми советскими домами так не выйдет.
Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.
Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.
Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.
Согласовать проект
Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.
В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.
Когда вы получили на руки согласованный проект, можно подавать заявление о регистрации перепланировки. В Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция.
Где получить разрешение на перепланировку
Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.
В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:
Заявление рассматривают до 30 дней.
Заранее результат предсказать сложно
В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:
В таком случае поможет только обращение в суд с требованием признать такой отказ незаконным. И иногда это помогает. Вот пример. Мужчина сделал перепланировку и хотел объединить два помещения в одно. Мосжилинспекция отказалась согласовывать перепланировку, поскольку по жилищному кодексу только единоличный собственник помещений вправе это делать. А в данном случае у квартиры было два собственника — муж и жена. Суд сказал, что Мосжилинспекция неправа, а единоличный — не значит один человек, и перепланировку надо согласовать.
Если заявление согласуют
Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Объединение квартир
Объединение квартир в одну относится к одному из самых сложных типов перепланировки. Это связано с тем, что здесь в 99% случаев затрагиваются несущие конструкции, ведь стены между квартирами как правило относятся к несущим, а не перегородкам. Объединять квартиры можно либо по горизонтали, либо по вертикали. Причем объединение квартир по вертикали — это редкий случай, поскольку не во всех домах, конструктивные особенности здания позволяют это сделать.
Преимущества объединения квартир в одну
При удачной реализации этот вид перепланировки может иметь и другие преимущества. Во-первых, он дает возможность получить большее разнообразие планировок, из которых вы можете выбрать подходящую, согласно вашим, индивидуальным представлениям о комфортной квартире. Хотя при этом надо помнить, что здесь действуют те же нормативы, что и для обычной перепланировки типовой квартиры, то есть объединение квартир не дает вам права, к примеру, менять функциональное назначение помещений. Скажем, вы не сможете перенести кухню в жилую комнату – за исключением второго уровня двухэтажной квартиры.
На что обратить внимание при объединении двух квартир
Планируя объединение квартир в одну следует заранее обратить внимание на то, что строительные нормы запрещают проводить полный демонтаж несущей стены, поскольку это приведет к аварийной ситуации. Поэтому максимум, что возможно при объединении двух квартир — устройство проема в ней. Местоположение этого проема определят специалисты организации, разрабатывающей техническое заключение о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Сразу заметим, что не в каждом случае это возможно, если у ваших соседей снизу или сверху уже имеются проемы или если несущие конструкции здания износились и имеют малый запас прочности, в устройстве проема будет отказано.
Данное ТЗК обязательно для подобных перепланировок. Более того, его оформление требуется и в том случае, когда затрагивается ненесущая перегородка между квартирами. Для устройства проема в несущей стене потребуется техническое заключение от автора дома, а в случае с простенком его может разработать любая проектная организация с допуском СРО, в том числе и наша.
Что касается параметров проема в несущей стене, то чаще всего он делается шириной 90 см «в чистоте» и усиливается металлоконструкциями, хотя в зависимости от типа дома и этажа квартиры проем может быть и шире, при этом высота проема не нормируется. Однако меньше он быть не может, так как из стандартных 90 см, около 5 см придется на дверную коробку с каждой стороны, т.е. размер двери составит 80 см — это наименее возможный размер двери между квартирами.
В отдельных случаях возможно и полное объединение двух квартир, например, если между ними ненесущая перегородка, что встречается довольно редко (в основном, в домах старого фонда и некоторых кирпичных сериях 50-80х годов). В этом случае стена, отделяющая квартиры друг от друга может быть демонтирована полностью.
В любом случае, какие бы работы не были задуманы, их необходимо предварительно согласовать с Мосжилинспекцией. Это очень важно, так как квартира с незаконной перепланировкой при продаже потеряет в стоимости. Кроме того, с такой квартирой в будущем невозможно будет провести какие-либо юридические действия: обменять, завещать, подарить или взять кредит под залог этой квартиры.
Также необходимо представлять, что такую перепланировку не удастся скрыть, так как проводимые работы по объединению квартир будут очень шумными, и будут мешать соседям. Шум инструментов, режущих несущие конструкции будет слышен во всем подъезде. Поэтому, скорее всего, не стоит особо удивляться, если в самый разгар работ к вам придут сотрудники Жилищной инспекции и попросят вас предъявить разрешение на проведение перепланировки.
И в этой ситуации либо вы обязаны предъявить разрешение жилищной инспекции, если, конечно заблаговременно позаботились об этом, либо вам предстоит начинать процесс узаконивания перепланировки, проводимой в данный момент.
Документы для объединения двух квартир в одну:
Список документов не отличается от списка для согласования какой либо иной перепланировки. Это (в 99 процентах случаев) техническое заключение от автора-проекта дома (не играет роли как объединяются квартиры — по вертикали или по горизонтали), проект перепланировки от любой проектной организации с допуском СРО, заявление на перепланировку и иные дополнительные документы которые могут потребоваться в зависимости от ситуации. Например согласование Мосгаз, если при перепланировке переставляется газовая плита, или справка управляющей компании если затрагиваются общедомовые коммуникации или справка банка, если квартира находится в залоге у банка и т.д.
Комплект документов формируется точно также как при стандартной перепланировки и подается в МФЦ.
Но иногда (очень редко) можно не заказывать техническое заключение у автора-проекта дома. Данное заключение как правило дорогостоящее и бывают случаи когда можно сэкономить. Это индивидуальные случаи, например:
Когда дом типовой и жилищная инспекция заранее знает что стена не несущая/
Пример подобного случая это серия II-18, объединение двухкомнатной и трехкомнатной квартиры.
Или объединение квартир в доме-новостройке, где уже есть «заранее» заложенный проем в несущей стене пеноблоками. То есть автор-проекта уже заранее предусмотрел в некоторых стенах проемы которые позволят объединить квартиры по горизонтали не затрагивания несущие стены.
Или когда конструкция дома представляется собой каркас и внутренние стены выложены из пеноблоков. В таком случае можно попробовать приложить фотофиксацию квартиры и заверить ее в управляющей компании.
Объединение двух квартир по вертикали (на разных этажах)
Что касается объединения квартир по вертикали (на разных этажах), то, как мы уже говорили, это довольно редкий случай. В нашей практике подобные объекты были только в нескольких десятках случаях.
Чем это обусловлено мы не однозначно не знаем. Казалось бы какая разница как объединять квартиры, по горизонтали или по вертикали, тем более двухуровневая квартира даже наверно несколько престижней звучит. Однако подобные объекты в практике согласования можно сказать что единичные.
Но возможные причины которые могут быть, это то что
1. Многие собственники не думаю что такое вообще можно согласовать
2. Многие собственники не могут позволить себе покупку точно такой же квартиры из за стоимости. Действительно, если есть допустим трехкомнатная квартира в серии П44 (примеры объединений представлены ниже), то покупка соседней однокомнатной осуществимое с точки зрения бюджета мероприятие, вот покупка точно также трехкомнатной уже нет.
3. Не известность возможно ли согласовать проем в перекрытии или нет, так как авторы-проектов с большой «неохотой» дают разрешение на затрагивание межэтажных перекрытий.
Поэтому резюмируя вопрос объединения квартир по вертикали следует сказать, ситуация в большинстве случаев неоднозначная, где то сложная, а где то проемы не получается организовать вовсе. Поэтому если собственник обращается к нам с подобным объектом, перед тем как взять его в работу каждый раз предварительно проводится достаточно большой объем работ по анализу объекта.
Объединение квартир в новостройке:
Многие собственники планирующие купить квартиру в новостройке зачастую сталкиваются с ситуацией что квартиры подходящей площади нет и они хотят купить две соседние квартиры с целью их объединения.
И они задают вопрос — а можно ли объединить две квартиры на стадии строительства дома? Ответ на этот вопрос в данное время отрицательный. Раньше (причем достаточно давно), застройщики имели возможность внести изменение в проектную документацию и сразу на стадии строительства дома объединить квартиру и сдать объект с одной квартирой. Сейчас же такой возможности нет.
Существует единственный способ объединять квартиры в новостройке и он точно такой же как и для домов построенных достаточно давно — согласовывать перепланировку после вступления в собственность по обоим квартирам.
То есть фактически процесс ничем не будет отличаться от согласования обычной перепланировки с объединением квартир. В нашей практике постоянно есть несколько объектов по подобному типу работ.
Единственной сложностью является то, что зачастую дом сдается, выдаются ключи, а собственность на квартир нет и нет обмеров БТИ, но ремонт вести необходимо. В таком случае приходится идти по согласованию перепланировки с объединением квартир в новостройке постфактум. То есть фактически владелец делает ремонт незаконно согласуя все свои действия с автором-проекта дома, а потом, когда он вступит в права собственности он начинает согласование перепланировки постфактум уже после выполнения ремонта. Здесь следует обратить внимание на то что при согласование перепланировки постфактум необходимо будет уплатить штраф. Он составляет 2000-2500 рублей.
Объединение лицевых счетов в квартире и прочие юридические детали при объединении двух квартир в одну
Как и любая перепланировка, объединение квартир в одну должно быть согласовано на основании проекта перепланировки, который в свою очередь разрабатывается на основе технического заключения, однако это не все документы для объединения 2-х квартир, которые вам потребуются в процессе.
Если смежные квартиры на одном этаже объединяют с присоединением примыкающего «тамбура», который является частью лестничной площадки, то заявителю понадобится собрать подписи 73% собственников жилья всего дома. Это необходимо, поскольку затрагивается общедомовое имущество. Несмотря на сложность, этот вариант имеет определенное преимущество: позволяет сделать один вход в квартиру.
В том случае, если обеими квартирами владеет одно и то же лицо, тогда проблем с объединением двух квартир не возникает. Юридические трудности начинаются тогда, когда владельцы разные, и это может существенно затянуть подготовку ремонта. В этом случае, в процессе перепланировки участвует не только один заявитель, либо его доверенное лицо, ее должны одобрить оба собственника, и дать нотариальное согласие на объединение, а также выступать в качестве заявителей.
Особняком стоит объединение лицевых счетов в квартире. Подобная процедура предстоит владельцам не приватизированных муниципальных квартир и жителям коммуналок. Для того, чтобы объединить лицевые счета в квартире или сделать квартирой несколько комнат в коммуналке, необходимо обратиться в Росреестр с установленным пакетом документов.
Можно ли самовольно произвести объединение квартир в одну
Согласование уже начатых работ, по опыту тех, кто проводил подобные перепланировки с объединением двух квартир, обычно проходит гораздо труднее, чем только планируемых, поскольку вы вряд ли смогли учесть все строительные и санитарные нормы. Поэтому лучше будет заблаговременно согласовать перепланировку, чтобы в дальнейшем спокойно проводить задуманный ремонт, не беспокоясь о правильности и законности ваших изменений.
Сроки согласования данного типа перепланировок порядка 6 месяцев, стоимость определяется индивидуально в каждом случае, так как она зависит от множества факторов: округа в котором вы проживаете, серии дома в котором расположена квартира, организации которая является автором проекта здания и многих других составляющих.
Пример № 1 объединения однокомнатной и трехкомнатной квартир в серии П44
Перепланировка с объединением двух квартир в одну встречается все чаще и чаще в нашей практике и одним из самых популярных домов, в которых проводят подобные перепланировки является панельный дом серии П-44-16/1. Ниже вы можете видеть план квартиры до перепланировки и экспликацию к нему.
Ключевым элементом этой перепланировки стали проемы в несущих стенах между коридорами (6) и (10), и жилыми комнатами (4) и (1), в остальном, собственник квартиры не решился на какие либо оригинальные изменения планировки. Начнем с помещений бывшей трехкомнатной квартиры. Туалет и ванная комната были соединены за счет коридора, в результате вход на кухню остался только в комнате (1), для этого и был выпилен проем.
На что же еще обратить внимание при объединении данных квартир — как и в большинстве подобных случаев было изменено расположение сантехники. Полы были оснащены гидроизоляционым слоем, на который составили акты. Площадь кухни не изменилась — единственным изменением стал перенос электрической плиты. В комнате (1) был демонтирован дверной блок с не несущей перегородкой а сама комната была отделена от коридора при помощи приема зонирования помещений.
Однокомнатная квартира не так сильно «пострадала» при перепланировке и изменения в ней ограничились только переносом перегородки между коридором (10) и кухней(8), перепланировкой санузла, а также переносом сантехоборудования в нем. Все работы были выполнены с соблюдением строительных норм, а с точки зрения практичности и дизайна эту перепланировку можно назвать образцовой, ведь именно по этому лекалу и происходит объединение квартир в одну в домах этой серии.
Пример № 2 объединения однокомнатной и трехкомнатной квартир в серии П44
Еще один вариант объединения соседних трехкомнатной и однокомнатной квартиры в серии П44. Перепланировка проводилась в 16-этажном доме серии П-44, построенном в 1984 году. После объединения в квартиру можно попасть с двух входов. Чтобы из двух квартир сделать одну, в несущей стеновой панели между коридором (7) трешки и жилым помещением (1) однушки вырезали проем под дверь. Дверной проем сначала вырезали методом алмазной резки, а затем усилили металлоконструкциями в форме П-образной рамы. Готовый проем снабдили дверным блоком с дверным полотном. Кухню (4) в трехкомнатной квартире переделали под рабочий кабинет (1), демонтировав мойку и электрическую плиту.
Встроенные шкафы (7а, 7б, 7в) в трешке демонтировали, а туалет (6) с ванной комнатой (5), расположенные напротив, соединили и расширили на часть коридора. При этом в помещении выполнили гидроизоляцию пола и перестановку сантехники. Обратим внимание на то, что часть площади жилой комнаты (3), через которую осуществляется выход на лоджию (3а), использовали для устройства вместительной гардеробной (9). Дверной блок между коридором и комнатой разобрали. А подоконный блок между лоджией и комнатой демонтировали и установили на этом месте стеклянные двери. Еще одним демонтажно-строительным мероприятием по перепланировке трешки стало увеличение площади комнаты (1) за счет части коридорного пространства.
В однокомнатной квартире также произвели определенные изменения.
В первую очередь комнату объединили с балконом (1а). Но не напрямую, поскольку подобная перепланировка запрещена. Просто здесь также, как и в трешке с лоджией, демонтировали подоконную зону и заменили оконно-дверной блок на единый дверной блок из двухкамерного стеклопакета. Сократили площадь совмещенного санузла (3), в котором, помимо прочего, заменили и переставили сантехнические приборы и сделали проем с другой стороны помещения со входом из обновленного коридора (11). Встроенную мебель (4а, 4б) в однушке, предусмотренную базовой планировкой, также демонтировали. Для согласования данной перепланировки в Мосжилинспекцию подавался стандартный пакет документов с проектом от нашей компании и техническим заключением от автора дома – проектного института АО МНИИТЭП.
Наша организация оказывает услуги по перепланировке с объединением квартир. Мы досконально знаем все нюансы данного процесса, начиная от получения первоначальных планов БТИ и заканчивая получением свидетельства на собственность на получившийся новый объект недвижимости. В том случае если вам требуется проект перепланировки или полное согласование проектной документации, вы можете обратиться к нам за предварительной консультацией.